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問(wèn)：我工廠(chǎng)是一家合伙性質(zhì)的民營(yíng)企業(yè)，專(zhuān)門(mén)生產(chǎn)防水產(chǎn)品。工廠(chǎng)有大約600平米的廠(chǎng)房?jī)砷g長(zhǎng)期閑置。三年前，一家貨運(yùn)公司出價(jià)15萬(wàn)元租賃了這兩間工廠(chǎng)當(dāng)倉(cāng)庫(kù)用，與我簽訂了廠(chǎng)房租賃合同，租期為４年，租金按年付。這家貨運(yùn)公司自從交了第一年賃金以后，就再也沒(méi)向我工廠(chǎng)支付租金。每次我們向其按廠(chǎng)房租賃合同約定的租金催款時(shí)，他們就說(shuō)資金有點(diǎn)緊張，過(guò)一段時(shí)間肯定還，我們也就沒(méi)太認(rèn)真，反正廠(chǎng)房也是空著不用。沒(méi)想這一拖就快兩年了。我們要求對(duì)方馬上支付所欠房租，否則就扣押庫(kù)房的貨物?？伤麄兙谷凰Ｙ?lài)，說(shuō)我們的廠(chǎng)房沒(méi)有登記，產(chǎn)權(quán)不屬于我們，還說(shuō)我們和他們簽訂的廠(chǎng)房租賃合同沒(méi)有去房管部門(mén)備案，因此該廠(chǎng)房租賃合同沒(méi)有效力，拒絕支付房租。還威脅說(shuō)，如果扣押貨物給貨主造成損失的話(huà)，要由我們負(fù)責(zé)。他們還拿出建設(shè)部出臺(tái)的《商品房租賃管理辦法》給我們看，說(shuō)簽訂的廠(chǎng)房租賃合同無(wú)效。我們看了這個(gè)辦法后都不知該怎么辦，因?yàn)檫@個(gè)辦法的規(guī)定的確像他們說(shuō)的那樣。我想問(wèn)律師，難道我們的租金真的要不回來(lái)了嗎？

答：你企業(yè)將自有的廠(chǎng)房出租獲取收益，該廠(chǎng)房一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，也未辦理租賃登記，其效力仍應(yīng)認(rèn)定為有效。也就是說(shuō)，對(duì)方仍要支付其所欠的兩年租金。同時(shí)，如果對(duì)方不支付廠(chǎng)房租賃合同規(guī)定的租金的話(huà)，你們也有權(quán)扣押其存放在庫(kù)房的貨物。當(dāng)然扣押貨物的價(jià)值應(yīng)與所欠租金相當(dāng)。

在商事行為中，以保護(hù)交易安全及效率為首要原則，在租賃合同當(dāng)事人之間，應(yīng)將物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系區(qū)別對(duì)待，該合同屬當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，不損害國(guó)家、集體和其他第三人利益，未辦理產(chǎn)權(quán)證不影響廠(chǎng)房租賃合同的有效成立。

而廠(chǎng)房租賃合同的備案登記也并非廠(chǎng)房租賃合同生效的要件，該登記不具有設(shè)權(quán)性，只具有證權(quán)性的作用，備案登記賦予該廠(chǎng)房租賃合同對(duì)抗第三人的效力，即登記的承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

應(yīng)注意的是，民商事行為的有效，并不能免除可能產(chǎn)生的行政責(zé)任，如基于稅收征收管理關(guān)系而產(chǎn)生的行政責(zé)任。

易法通解讀：廠(chǎng)房租賃一般涉及的租賃面積較之住房租賃面積大、租金金額高，簽訂合理有效的廠(chǎng)房租賃合同對(duì)于租賃雙方都是至關(guān)重要的。易法通為您提供專(zhuān)業(yè)的廠(chǎng)房租賃合同代寫(xiě)。

轉(zhuǎn)載自：http://www.china.com.cn/news/law/2012-07/05/content_25869125.htm （節(jié)選）

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