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租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是包租婆和租客的關(guān)系，有的租客租房子住，有的租臨街店面來(lái)開店，有的租大房子來(lái)開工廠……用人東西得給錢啊，于是，包租婆就可以整天穿睡衣卷頭發(fā)滿大街收租去了。

隨著商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，城市功能定位進(jìn)一步明確，營(yíng)業(yè)性房屋引發(fā)的房屋租賃合同糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì)，在一定程度上影響了商業(yè)活動(dòng)的有序開展。

一、營(yíng)業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件特點(diǎn)

1、數(shù)量不斷增多。2004年以來(lái)，某法院受理的營(yíng)業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件呈逐年上升趨勢(shì)，2004年受理101件，2005年受理117件，2006年受理131件，平均遞增率為14%。

2、主體范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。房屋租賃合同出租人及承租人不僅包括大型企業(yè)組織、民營(yíng)企業(yè)法人、個(gè)體工商戶、自然人，還包括國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及一些外資企業(yè)、外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)等，形成不同性質(zhì)的法人及自然人之間的動(dòng)態(tài)組合。

→ 一大串的法律術(shù)語(yǔ)是不是嚇傻了？其實(shí)對(duì)方是什么性質(zhì)可以不太去關(guān)心的，畢竟租賃合同雙方都是平等的民事主體，遇上糾紛了還得到上法院說(shuō)理去。

3、案件發(fā)生的地域較為集中。一般頻發(fā)于市中心等繁華地段，也較常見(jiàn)于新開發(fā)的具有一定規(guī)模的商業(yè)地段，且對(duì)案件的處理往往具有代表性，極易引起群體性糾紛。

二、營(yíng)業(yè)性房屋租賃合同糾紛案件增多的原因

1、延付或拒付租金成為營(yíng)業(yè)性房屋租賃合同糾紛的主要原因。房屋租賃合同承租人由于受經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)環(huán)境等多種因素影響，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善而被迫歇業(yè)、停業(yè)，或因房屋存在權(quán)利瑕疵，影響承租人使用經(jīng)營(yíng)，承租人拒絕按照房屋租賃合同約定交納租金，成為引發(fā)此類糾紛的主要原因。今年以來(lái)，因延付或拒付租金引發(fā)的此類案件占房屋租賃合同糾紛的46.2%。

2、擅自轉(zhuǎn)租引發(fā)的賠償糾紛增加。隨著城市化進(jìn)程展開，一些地段成為“黃金地鋪”，受利益驅(qū)動(dòng)，房屋租賃合同承租人往往未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租甚至多次轉(zhuǎn)租，從而引起糾紛。因未經(jīng)房屋租賃合同出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，并多次轉(zhuǎn)租，造成租賃物的損壞，由于責(zé)任人難以確定，而造成承租人無(wú)法追償?shù)姆珊蠊?/p>

這里小編要提醒承租人，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是違法的，承租人要對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任。

3、不正當(dāng)使用房屋引發(fā)糾紛時(shí)有發(fā)生。未經(jīng)房屋租賃合同出租人同意，承租人擅自對(duì)房屋進(jìn)行裝潢，影響到房屋的使用壽命，從而侵犯出租人的合法權(quán)益，引發(fā)房屋租賃合同糾紛。

小編私以為，以上三點(diǎn)都和承租人的義務(wù)有關(guān)，由于法律知識(shí)的欠缺，承租人常常因不明其本身在租賃中所應(yīng)該負(fù)有的義務(wù)，而與出租人產(chǎn)生糾紛，既不能維護(hù)自己的權(quán)利，甚至需要進(jìn)行損害賠償。那么，就讓小編來(lái)告訴你，在租賃合同中，作為承租人的你，應(yīng)該負(fù)有什么義務(wù)吧↓↓↓

《租賃合同中，承租人應(yīng)該承擔(dān)什么義務(wù)？》

4、因未形成商家承諾的商品規(guī)模效應(yīng)或因同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)行為引發(fā)新型房屋租賃合同糾紛。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品銷售越來(lái)越依賴于規(guī)模化、集約化、群體化的經(jīng)營(yíng)模式，故商家在招商時(shí)會(huì)向社會(huì)公開承諾該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的系列商鋪均為專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)，但在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，由于商家招商不成功或其他因素影響，使規(guī)模效應(yīng)無(wú)法形成，對(duì)已入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)主必然帶來(lái)影響，從而引發(fā)糾紛。同時(shí)也出現(xiàn)由商家承諾保證在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)由承租人獨(dú)家經(jīng)營(yíng)，但未能兌現(xiàn)，從而引起同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，引發(fā)房屋租賃合同糾紛。

比如出租前包租婆承諾這邊未來(lái)靠近市中心，結(jié)果差了七八環(huán)，又或者包租婆說(shuō)了，這一帶就只許你家做剃頭生意，其他人要來(lái)做不給來(lái)，結(jié)果后來(lái)你旁邊開滿了剃頭店…… 一定不要過(guò)分相信包租婆！

三、對(duì)策建議

1、完善相關(guān)房地產(chǎn)管理法律法規(guī)和司法解釋。當(dāng)前，城市房地產(chǎn)管理方面的法律法規(guī)相對(duì)滯后，相關(guān)部門應(yīng)抓緊出臺(tái)房地產(chǎn)管理方面的司法解釋，對(duì)房屋租賃合同效力的界定、合同解除權(quán)問(wèn)題、轉(zhuǎn)租合同的效力認(rèn)定、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)及預(yù)租合同的確認(rèn)等一系列問(wèn)題加以規(guī)定。

2、法院應(yīng)慎重認(rèn)定房屋租賃合同效力。法院在審理房屋租賃合同糾紛案件時(shí)，既要考慮房屋租賃合同的嚴(yán)肅性，又要平衡好房屋租賃合同雙方簽訂者的利益，慎重確定解除權(quán)的主體資格，加大調(diào)解力度，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好有序運(yùn)行。

一份租賃合同是否具有效力，不是學(xué)過(guò)法律的不一定懂這其中的奧妙，因此小編建議為了您的財(cái)產(chǎn)安全，請(qǐng)專業(yè)律師幫忙起草合同吧，做到心中有數(shù)。

3、加強(qiáng)普法宣傳。加強(qiáng)對(duì)《合同法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法規(guī)的普法宣傳，在市區(qū)中心路段和新開發(fā)的商業(yè)街區(qū)發(fā)放法制宣傳冊(cè)，提醒市民謹(jǐn)慎投資，提高房屋租賃合同雙方的自我保護(hù)能力，督促雙方盡可能將房屋租賃合同相關(guān)事項(xiàng)簽訂清楚，以分清雙方責(zé)任，保證交易安全。

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