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原  告：廈門市交通運輸公司。 法定代表人：李維利，經(jīng)理。

被  告：廈門宏達洋傘工業(yè)有限公司。 法定代表人：黃金鏗，董事長。

1988年6月28日，廈門市交通運輸公司（下稱交運公司）與廈門宏達洋傘工業(yè)有限公司（下稱宏達公司）簽訂了一份廠房租賃合同。合同規(guī)定：1、交運公司將位于廈門市仙岳路8號的鋼筋混凝土全框架結(jié)構(gòu)主體廠房和2幢760平方米的房屋出租給宏達公司使用；2、主體廠房租用時間6年，即從1988年8月1日起至1994年7月30日止。主體廠房面積3849平方米，月租金每平方米5元，宏達公司應(yīng)于每月5日前將當(dāng)月租金付給交運公司；3、在租賃期內(nèi)，宏達公司對交運公司輸送的勞力應(yīng)優(yōu)先安排，勞務(wù)合同雙方另行商定；4、租賃期內(nèi)，如增加土地使用稅、房產(chǎn)稅等，其增加部分由宏達公司支付，但交運公司應(yīng)提交有關(guān)增加收費的依據(jù)；5、宏達公司對所承租的廠房等負(fù)有保管、維修責(zé)任。廠房租賃合同簽訂后，交運公司依約將廠房等交給宏達公司使用，并輸送了一些勞力，但雙方未再簽訂勞務(wù)合同。由于交運公司輸送的勞力無法適應(yīng)宏達公司安排的工作，大部分已離開宏達公司。1990年11月29日，交運公司函告宏達公司要求變更廠房租賃合同的租期，宏達公司回函表示正在積極另尋廠址。1991年元月，交運公司先后2次函告宏達公司要求提高租金，遭宏達公司拒絕，交運公司遂于1991年7月13日向廈門市湖里區(qū)人民法院提起訴訟。 原告交運公司訴稱：其與被告于1988年6月28日簽訂廠房租賃合同后，被告未全面依約履行，將其輸送的勞力大部分解雇。原房屋月租金每平方米5元，是以被告能安排其員工就業(yè)為條件?，F(xiàn)商品廠房管理成本上升，被告違背原廠房租賃合同訂立基礎(chǔ)，該廠房租賃合同租金應(yīng)按廈門市人民政府規(guī)定的商品房租金標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。請求法院判令被告：廠房租金從1991年8月份起每平方米每月租金由5元提高到12.55元。被告宏達公司辯稱：廠房租賃合同簽訂后，其始終嚴(yán)格履行合同，分別優(yōu)先安排原告輸送的勞力。由于原告未按合同規(guī)定協(xié)助其做好原告輸送人員的教育工作，致使大部分勞力因各種原因而要求回歸原告方。原告以此為借口要求變更廠房租賃合同，沒有事實依據(jù)。原告所依據(jù)的廈門市房管局規(guī)定基本租金標(biāo)準(zhǔn)不適用于原告、被告所簽訂的廠房租賃合同，對其無溯及力，而且該規(guī)定不具備普遍約束力。原告之訴不能成立。

廈門市湖里區(qū)人民法院查明：1990年6月9日，廈門市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)了廈門市物價委員會、市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于調(diào)整非住宅用房租金標(biāo)準(zhǔn)的報告》。該報告確定，非住宅用房租金的計算辦法應(yīng)根據(jù)國家關(guān)于房屋商品租金由折舊費、維修費、管理費、稅金、利息、利潤、保險費和土地使用費八項因素構(gòu)成的要求以及地段、用途的加減原則進行計算。鋼筋混凝土全框架結(jié)構(gòu)類型的房屋基本商品租金為每月每平方米12.55元。其中維修費為每年每平方米3元，利潤為租金的10％。 該法院經(jīng)審理認(rèn)為：交運公司與宏達公司簽訂的廠房租賃合同為有效合同，但合同中規(guī)定的主體廠房租金每平方米5元，顯然偏低。根據(jù)國家對整個房地產(chǎn)業(yè)改革的要求及廈門市人民政府的有關(guān)規(guī)定，交運公司要求變更廠房租賃合同約定的廠房租金條款，應(yīng)予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第六條，《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第二十七條第一款第二項之規(guī)定，于1992年1月17日作出判決：交運公司與宏達公司于1988年6月28日簽訂的廠房租賃合同第一款，主體廠房（面積3849平方米）每月每平方米租金5元變更為12.55元（時間自1991年8月1日起計算），已到期的調(diào)租差價款項，宏達公司應(yīng)在本判決生效后一個月內(nèi)付清。 一審判決后，宏達公司不服，于1992年元月20日向廈門市中級人民法院提起上訴，稱：原審判決適用法律不當(dāng)。首先，該糾紛合同并非依國家計劃而簽訂的，廈門市人民政府的文件也非國家計劃部門制定的，因此，不能適用《經(jīng)濟合同法》第二十七條第一款第二項的規(guī)定。且該文件不具有普遍約束力及強制力。其次，簽訂廠房租賃合同時，每月每平方米租金5元是與租賃物的使用價值相適應(yīng)的，原審法院認(rèn)定租金顯然偏低，沒有法律依據(jù)。 廈門市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：交運公司與宏達公司簽訂的廠房租賃合同為有效合同。由于雙方確定的廠房租金每月每平方米5元低于該廠房出租的成本，不能以租養(yǎng)房，導(dǎo)致交運公司無法繼續(xù)履行合同，其要求變更合同約定的廠房租賃條款，是合法的，應(yīng)予采納。但考慮到宏達公司按約在租賃期內(nèi)負(fù)擔(dān)廠房的維修義務(wù)及其對租金的承受能力，故維修費及利潤應(yīng)從租金的構(gòu)成因素中剔除。原審判決認(rèn)定事實清楚，但適用法律不當(dāng)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第六條，《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第二十七條第一款第四項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十三條第一款第（二）項之規(guī)定，于1992年8月12日判決：一、變更廈門市湖里區(qū)人民法院判決，從1991年8月1日起，交運公司與宏達公司簽訂的廠房租賃合同第5條第1款中的廠房（面積3849平方米）每月每平方米租金5元更改為10.62元。二、已到期的租金差價款項，宏達公司應(yīng)于本判決生效后一個月內(nèi)付清。

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