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企業(yè)租賃經(jīng)營合同就是在不改變企業(yè)的所有制性質(zhì)的前提下，實行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。由有權(quán)代表國家行使企業(yè)出租權(quán)的出租方或企業(yè)的主管機關(guān)作為出租方，將企業(yè)出租給承租方并收取租金，承租方享有企業(yè)經(jīng)營管理權(quán)。

在簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營合同時，應(yīng)注意的幾點：

一、關(guān)于簽訂的程序

訂立企業(yè)租賃經(jīng)營合同，必須經(jīng)過制定租賃方案、招標投標，簽訂租賃經(jīng)營合同三個程序。

二、關(guān)于合同的形式和條款

企業(yè)租賃經(jīng)營合同必須以書面方式簽訂。合同必須具備下列主要條款：

1、合同的標的、期限；

2、租賃期內(nèi)經(jīng)營總目標和年度經(jīng)營目標；

3、租金數(shù)額及計算方法；

4、承租方的收益及企業(yè)各項基金的分配比例；

5、企業(yè)租賃前債權(quán)債務(wù)及遺留虧損的處理；

6、合同當事人的權(quán)利和義務(wù)；

7、違約責任及租賃期滿后資產(chǎn)的返還和驗收。

三、關(guān)于合同的擔保

1、個人承租的，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個人財產(chǎn)（其中應(yīng)當有一定比例的現(xiàn)金）作為擔保，并應(yīng)有兩名以上的保證人。

2、合伙租賃、全員租賃的承租成員，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個人財產(chǎn)作為擔保。其中應(yīng)當有一定比例的現(xiàn)金，現(xiàn)金必須?？畲嫒脬y行。

3、企業(yè)承租的，必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的留用資金作為擔保。存入銀行后，除征得出租方同意，可作為流動資金參加周轉(zhuǎn)外，不得挪作他用。

四、關(guān)于租金的計算

如何確定和計算租金，實踐中有以下幾種做法：

1、將租金分為納稅租金和不納稅租金。

納稅租金=租賃當年的資產(chǎn)租金率（每年遞增）×當年初實有資產(chǎn)；

不納稅租金即按規(guī)定從成本中提取的折舊基金及大修基金。

2、基數(shù)遞增租金。由租賃雙方商定各年度的基數(shù)利潤和基數(shù)租金，在此基礎(chǔ)上，按計租年度企業(yè)的實際利潤基數(shù)利潤的比例適度上浮，計算出實際租金。

3、固定租金制。也就是說，租金數(shù)額不因利潤增減而變動。

五、關(guān)于承租方的收入

1、承租收入從廣義上講包括租金、承租方收入及風險保證金。

2、除個人承租外，承租經(jīng)營者的收入，原則上不超過企業(yè)職工平均工資和資金的5倍，其它承租成員的收入應(yīng)當?shù)陀诔凶饨?jīng)營者的收入。

3、在交付租金和實際支付給承租成員應(yīng)得收入后，承租收入仍有余額的，應(yīng)當作為企業(yè)的風險保證金留存。

六、關(guān)于租賃期間新增資產(chǎn)的歸屬

在企業(yè)租賃經(jīng)營的過程中，企業(yè)的新增資產(chǎn)的歸屬具體有下列五種情況：

1、在租賃期間，出租方為幫助承租方而投入的資產(chǎn)，屬全民或集體所有；

2、個人租賃時，承租方用個人財產(chǎn)投資形成的資產(chǎn)，屬該投資者所有；

3、合伙租賃時，承租方投資形成的資產(chǎn)，歸承租成員共有；

4、全員租賃時，承租方用其收入新增資產(chǎn)，屬全體職工所有；

5、企業(yè)承租企業(yè)時，承租方用其收入新增資產(chǎn)屬承租企業(yè)(集體企業(yè))或經(jīng)營管理(全民企業(yè))所有。

七、關(guān)于企業(yè)租賃經(jīng)營合同爭議的處理

首先應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向工商行政管理機關(guān)申請調(diào)解或者仲裁。租賃經(jīng)營合同任何一方也可以根據(jù)租賃經(jīng)營合同規(guī)定直接向人民法院起訴。

如果提起訴訟需注意：承租方在租賃經(jīng)營中沿用原企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、公章、企業(yè)名稱，對外經(jīng)營行為也以原企業(yè)名義進行，各種民事行為只能以企業(yè)的名義進行。

在審判實踐原則上應(yīng)將承租人列為第三人承擔民事責任。

八、企業(yè)的租賃經(jīng)營與企業(yè)的一般財產(chǎn)租賃的區(qū)別有四點：

1、企業(yè)的租賃經(jīng)營是通過招標的形式來進行的，一般的財產(chǎn)租賃不需要；

2、企業(yè)的租賃經(jīng)營的要求是承租人必須提供相應(yīng)的擔保，以體現(xiàn)對租賃經(jīng)營的承租人在不履行或不完全履行合同時法律責任承擔的可保障性。

3、企業(yè)租賃經(jīng)營合同的標的是企業(yè)，它涵蓋了企業(yè)的財產(chǎn)、企業(yè)的名稱權(quán)、企業(yè)的專利權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)的使用。一般企業(yè)財產(chǎn)租賃僅僅是財產(chǎn)作為物的使用權(quán)，不包括企業(yè)的名稱權(quán)、企業(yè)的專利權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)的使用。

4、企業(yè)的租賃經(jīng)營合同中出租方是企業(yè)的主管部門、或投資人、或股東，企業(yè)一般財產(chǎn)租賃合同的出租人是企業(yè)。

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