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2011年3月，孫旭權(quán)律師接受本案被告陳某的委托，就原告杭州某裝飾公司訴被告陳某房屋租賃合同糾紛一案于2011年3月9日訴至杭州市西湖區(qū)人民法院。本案由法院于同日立案受理后，依法由法官組成合議庭審判，于2011年4月7日、5月27日對(duì)該案進(jìn)行了開(kāi)庭審理，本律師作為被告的委托代理人以及原告、原告委托代理人到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理判決。

本案判決如下： 

1、被告陳某賠償原告杭州某裝飾公司裝修損失13000元； 

2、被告陳某退還原告杭州某裝飾公司租金及保證金25000元； 

3、原告杭州某裝飾公司支付被告陳某電費(fèi)2200元； 

4、上述三項(xiàng)抵扣后款項(xiàng)于本判決生效之日起十日內(nèi)付清； 

5、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。 

原告承擔(dān)案件受理費(fèi)2800元，被告承擔(dān)700元。評(píng)估費(fèi)2000元，雙方承擔(dān)各半1000元。

本案案情情況（簡(jiǎn)略）： 

原告訴稱(chēng)，2010年3月，裝飾公司與陳某簽廠房租賃合同，由陳某將位于杭州市西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)某村的1000平米的房屋租賃給原告作為廠房使用，租賃期限是3年，每年租金90000元.原告繳納保證金3000元，年租金90000元后租用了該房屋。2010年12月23日，被告出租的房屋系違章建筑，有關(guān)部門(mén)要求拆除，影響了原告公司的正常經(jīng)營(yíng)，2011年1月原告公司搬遷，因雙方就賠償事宜沒(méi)有達(dá)成協(xié)議，故訴至法院，要求法院判決被告賠償搬遷費(fèi)15000元，業(yè)務(wù)損失費(fèi)30000元，廠房的強(qiáng)弱電費(fèi)用55000元及裝修費(fèi)41132元，退還尚余的租金20000元，保證金3000元，合計(jì)人民幣17000元，并負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi)。原告提交了相關(guān)證據(jù)。 

孫旭權(quán)律師作為被告代理人，受托后，進(jìn)行調(diào)查取證，研究相關(guān)法律法規(guī)，收集證據(jù)并提交給法院，孫旭權(quán)律師辯稱(chēng)： 

一、根據(jù)原、被告雙方簽訂的《廠房租賃合同》第六條第3點(diǎn)約定，因不可抗力因素導(dǎo)致雙方損失的，雙方各自負(fù)責(zé)。因不可抗力因素導(dǎo)致合同無(wú)法履行或者政府征地拆遷的，合同終止。而在本案的合同履行過(guò)程中，被告不存在違約行為，由于發(fā)生了無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法控制的不可抗力事件即政府責(zé)令拆除涉案廠房，以致不能繼續(xù)履行合同，并且被告已盡力采取補(bǔ)救措施，不需要承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。 

二、被告采取了積極的補(bǔ)救措施，使原告沒(méi)有產(chǎn)生損失，不需要承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。2010年12月10日，西湖區(qū)城管書(shū)面告知原、被告雙方要求在2011年1月13日之前拆除建筑。被告多方奔走了解后得知相關(guān)部門(mén)對(duì)于此次拆違事宜很?chē)?yán)格，并于2010年12月15日與原告協(xié)商，原告同意找其他廠房作準(zhǔn)備同時(shí)先掀掉廠房北面小部分房頂瓦片。之后被告多次向村委會(huì)、三墩鎮(zhèn)政府反映，由于廠房?jī)?nèi)企業(yè)還在進(jìn)行生產(chǎn)，希望能給予幫助請(qǐng)求寬限拆除期限。在處理此事上，被告已盡了最大的努力，盡可能減少損失。原告順利租到其他廠房并于2011年1月15日開(kāi)始搬離，到1月20日全部搬出完畢。期間原告一直按正常的情況生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有實(shí)際損失，被告不需要承擔(dān)責(zé)任。 

三、在原、被告雙方簽訂的《廠房租賃合同》第四條第2點(diǎn)約定，乙方即原告如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設(shè)置對(duì)房屋結(jié)構(gòu)有影響的設(shè)備，設(shè)計(jì)規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方即被告的書(shū)面同意后方可施工。而在本案實(shí)際中，原告未征得被告的書(shū)面同意，擅自對(duì)廠房進(jìn)行裝修、改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)等行為，屬于違約行為，根據(jù)被告提交的照片顯示，原告擅自改變了廠房南面的結(jié)構(gòu)，在里面隔離出幾間噴漆房，并且擅自在墻壁上鑿了5個(gè)80×60cm的洞，原告的行為嚴(yán)重改變了廠房的結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在被告只能用板臨時(shí)封上。根據(jù)《合同法》第二百二十三條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十三條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。故而，系原告違約在先，未經(jīng)被告書(shū)面同意進(jìn)行的裝修發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該由原告自己負(fù)擔(dān)，并且被告要求原告把廠房恢復(fù)原狀或者賠償損失。 

四、原、被告所訂立租賃合同違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定屬無(wú)效合同。理由是依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市產(chǎn)地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定及95年建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條之規(guī)定，未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋違法建筑不得出租。只有依法登記的房屋權(quán)利才受法律保護(hù)。雙方簽訂合同前，已經(jīng)明確告知原告屬于農(nóng)村自建廠房，沒(méi)有土地證與房產(chǎn)證（廠房周?chē)灿泻芏鄠€(gè)類(lèi)似無(wú)證廠房），原告未盡合理的注意義務(wù)，明知其是違章建筑而與之訂立合同，原告存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。故而，本案中原告所主張的裝修損失沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，不屬于合同無(wú)效的損失范圍，應(yīng)該由原告承擔(dān)。 

五、原告在項(xiàng)目報(bào)價(jià)表中所主張的經(jīng)濟(jì)損失包括之前裝修、人工、搬遷、業(yè)務(wù)利潤(rùn)損失等費(fèi)用缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，原告沒(méi)有證據(jù)證明在該廠房中裝修的材料項(xiàng)目、規(guī)格、數(shù)量、價(jià)格、業(yè)務(wù)利潤(rùn)，即使原告可以證明該等損失費(fèi)用，費(fèi)用也是過(guò)高，在實(shí)際情況中，屬于非常簡(jiǎn)陋的裝修，裝修費(fèi)用很少，而且也經(jīng)過(guò)了將近一年時(shí)間的使用折舊，價(jià)值最多就幾千元左右，而按照相關(guān)法律規(guī)定也應(yīng)該由原告自行承擔(dān)。關(guān)于退租費(fèi)，原告截止到2011年1月20日全部搬出完畢，因此廠房租金應(yīng)該計(jì)算至該日為：58×232.8天=13502.4元。原告也沒(méi)有根據(jù)《廠房租賃合同》第十條約定去按時(shí)繳納水電費(fèi)屬于違約行為，系由被告代為墊付，故而原告應(yīng)該支付給被告所墊付的電費(fèi)2235.16元。 

六、就目前中國(guó)的關(guān)大農(nóng)村來(lái)看，很多農(nóng)村為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，積極招商引資辦廠，沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何規(guī)劃、報(bào)批、報(bào)建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人合作辦廠，實(shí)際上是出租廠房收取租金。按照相關(guān)法律規(guī)定，這樣的租賃行為是非法的，不應(yīng)受法律的保護(hù)。然而現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲得的，村民的分紅也就靠這一塊。被告只是一個(gè)普通的農(nóng)民，在郊區(qū)興起大量自建廠房的形勢(shì)下，被告為增加收入，故借了十多萬(wàn)元加上家人的積蓄于2009年12月開(kāi)始建造廠房，至2010年2月完工，總共花費(fèi)二十多萬(wàn)元，本想收取租金先行還債，沒(méi)想廠房才出租10個(gè)月就被拆除。政府要求被告拆除剛建造好的廠房，債權(quán)人要求被告歸還債務(wù)，現(xiàn)在原告又無(wú)理要求賠償，作為被告現(xiàn)在真的實(shí)屬不易。在被告廠房周邊的十幾家類(lèi)似廠房也已被拆除，而他們的承租人都沒(méi)有提出這樣過(guò)分的賠償要求，都是協(xié)商解決的。懇請(qǐng)法院為老百姓主持公道。 

綜上所述，被告的反駁理由合情合理,合法公平，請(qǐng)法庭綜合考慮，駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。法律是當(dāng)事人最后的忠實(shí)依靠，請(qǐng)求法院依法裁判，給被告一個(gè)公正的判決。 

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