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不管是大家庭還是小家庭，住房是民生之根本，買(mǎi)房對(duì)一個(gè)家庭而言都是一件大事，需要慎之又慎，然而在買(mǎi)房過(guò)程中，很有可能出現(xiàn)這樣或者那樣的狀況。當(dāng)然，這些狀況并非都是不可避免的，即使無(wú)法避免我們也要學(xué)會(huì)拿起法律的武器來(lái)維護(hù)自身的合法利益。

當(dāng)您看好房子，簽訂完合同，卻發(fā)現(xiàn)對(duì)方違約時(shí)，該怎么辦呢，該如何維護(hù)自己的利益呢？依據(jù)在哪呢？易法通小編為您歸整如下：

一、預(yù)期違約

1、預(yù)期拒絕履行（主觀），指合同有效成立后一直到合同約定的履行期到達(dá)之前，一方當(dāng)事人以言辭或行為向另一方當(dāng)事人表示其將不按約定履行合同義務(wù)。小編為您舉例：開(kāi)發(fā)商在約定的交房期限屆至前因房?jī)r(jià)上漲等原因明確表示不愿賣(mài)房即構(gòu)成預(yù)期拒絕履行，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;

2、預(yù)期不能履行（客觀），指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當(dāng)事人根據(jù)客觀事實(shí)發(fā)現(xiàn)另一方當(dāng)事人屆時(shí)不能履行合同義務(wù)。看不懂？來(lái)個(gè)小例：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的違約。

二、實(shí)際違約

包括商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人合同履行期間不能履行債務(wù)和屆期拒絕履行債務(wù)兩種。

同樣也是“客觀不能”和“主觀不想”兩種情況哦。

根據(jù)《合同法》的規(guī)定,債務(wù)人遲延履行的,應(yīng)承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任,承擔(dān)對(duì)遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責(zé)任。（溫馨提示：遲延履行時(shí)，債務(wù)人承擔(dān)兩種責(zé)任，分別是違約責(zé)任和損害賠償責(zé)任。）債權(quán)人遲延履行表現(xiàn)為債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人的履行應(yīng)當(dāng)接受而無(wú)正當(dāng)理由拒不接受,即遲延受領(lǐng)。

違約責(zé)任，很多時(shí)候都是以違約金的形式進(jìn)行，違約金如何約定？請(qǐng)慢慢滾動(dòng)鼠標(biāo)，看！懂！它！《商品房買(mǎi)賣(mài)合同違約時(shí)違約金如何確定？》

我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》第十一條第二款明確規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。“而不履行，則是當(dāng)事人不履行任何合同義務(wù)的表示，在此情況下，違約方應(yīng)依嚴(yán)格責(zé)任原則承擔(dān)違約責(zé)任。

法條看起來(lái)有些暈？沒(méi)關(guān)系，小編幫您簡(jiǎn)化：

買(mǎi)方承擔(dān)＜——房屋交付——＞賣(mài)方承擔(dān)

書(shū)面交房通知——＞買(mǎi)方不接收——＞買(mǎi)方承擔(dān)

不履行合同義務(wù)方（違約方）——＞承擔(dān)違約責(zé)任

三、不適當(dāng)履行

雖有履行但履行房屋質(zhì)量、面積不符合合同約定或法律規(guī)定的違約情形。

根據(jù)《合同法》第112條,債務(wù)人交付的標(biāo)的物有瑕疵，給債權(quán)人造成其他財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，債務(wù)人還應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任， 另外根據(jù)我國(guó)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》第十二條、十三條的規(guī)定，違約方亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

房屋面積不適當(dāng)履行=〉所交付房屋的面積≠合同約定的房屋面積。

此種情形，可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》第十四條之規(guī)定依法處理。

易法小結(jié):履行存在瑕疵時(shí)，給對(duì)方造成損失的，承擔(dān)違約責(zé)任的同時(shí)也要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

當(dāng)然，要了解對(duì)方是否存在違約，您首先需要懂↓↓↓

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)明示哪些內(nèi)容？》

四、其它違約行為

購(gòu)房合同中違約多數(shù)由開(kāi)發(fā)商引起，實(shí)踐當(dāng)中，最為覺(jué)的開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任形態(tài)主要包括：逾期交房、面積出現(xiàn)誤差、設(shè)備及裝修不符合合同約定、變更規(guī)劃設(shè) 計(jì)、房屋質(zhì)量不合格、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)等，我國(guó)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛若干問(wèn)題的解釋》對(duì)上述違約情形均作出了較為具體明確、便于操作的規(guī)定。

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《商品房買(mǎi)賣(mài)合同法律風(fēng)險(xiǎn)》

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