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2013年，唐先生繳納30萬(wàn)款項(xiàng)，在售樓部訂購(gòu)74平方米商鋪時(shí)，開發(fā)商還沒有預(yù)售證，兩年后主管部門不允許其分割產(chǎn)權(quán)，簽合同時(shí)74平方米的房產(chǎn)變成了230平方米，價(jià)格相差百余萬(wàn)元。如今開發(fā)商給出兩個(gè)解決方案：要么業(yè)主補(bǔ)交百萬(wàn)余元的差價(jià)，要么開發(fā)商退還已占用2年的預(yù)付款。

唐先生說(shuō)，當(dāng)初買商鋪投資是量力而行，現(xiàn)在沒有實(shí)力補(bǔ)交過(guò)百萬(wàn)的價(jià)差，而幾十萬(wàn)被開發(fā)商無(wú)償占用2年，一分錢利息都沒有。因此兩個(gè)解決方案，他都難以接受。“目前我還沒看到雙方簽訂的協(xié)議，如果是在未取得預(yù)售證時(shí)收取款項(xiàng)，可能涉嫌違規(guī)售房。” 武漢房管局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中心副主任陳浩分析原因時(shí)認(rèn)為，由于商鋪單價(jià)高，當(dāng)初開發(fā)商可能希望將商鋪分割成小面積鋪位，便于對(duì)外出售。后來(lái)報(bào)批時(shí)，未獲得主管部門許可，導(dǎo)致單套面積變大。

1、何為商品房預(yù)售許可證？

《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國(guó)土房管局，證書由市國(guó)土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。

2、房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備哪些文件、證書？

預(yù)售商品房時(shí)，房屋尚在建設(shè)之中，房屋產(chǎn)權(quán)未經(jīng)登記設(shè)立，因此其實(shí)質(zhì)是一種期房買賣，是一種房屋買賣預(yù)約行為。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》第四十五條　商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

3、房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)應(yīng)具備哪些文件證書？

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購(gòu)房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

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