首頁 - 法務(wù)指南 - 買賣租房 - 二手房的退房情形及方式
發(fā)表于:2015-04-03閱讀量:(3717)
二手房是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言,是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。
一、二手房的退房情形:
二手房在交易中也存在這買受人要求退房的情形,但是二手房也不是說退就能退的,以下為大家介紹一些可以要求退二手房的情形:
(一)出賣人不是房屋產(chǎn)權(quán)人
如果出賣人出賣的房產(chǎn)不是登記在其名下(主要是登記在其近親屬名下的情況),其與買受人簽訂房屋買賣合同后,買受人才知道其為無權(quán)處分,根據(jù)《合同法》第四十七條的規(guī)定,可以在權(quán)利人追認(rèn)之前主張撤銷該房屋買賣合同,要求退房。另外,如果權(quán)利人不予追認(rèn)的,買受人也可以根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定,以出賣人為無權(quán)處分,主張合同無效,要求退房。
(二)出賣人未經(jīng)共有人同意出賣共同房產(chǎn)
現(xiàn)在很多房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn),但是只登記在其中一方名下。這樣從權(quán)利外觀上看就無法體現(xiàn)出共有的情況。因此,存在著登記人未經(jīng)共有人的同意,私自將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售他人的情形。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條,共有發(fā)地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。因此,如果出賣人存在以上情形的,買受人可以該條主張買賣合同無效,要求退房。
(三)未經(jīng)抵押人同意轉(zhuǎn)讓已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)
根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定,抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。
因此,如果出賣人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)有以上情形的,買收人可以主張房屋買賣合同無效,要求退房。
(四)未經(jīng)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的
根據(jù)我國物權(quán)法的規(guī)定,房屋等不動產(chǎn)的買賣以物權(quán)登記為生效要件。如果出賣人對該出賣的房產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的,即使其是房產(chǎn)的所有權(quán)人,也無法將房產(chǎn)過戶給買受人。因此,買受人可以出賣人不能辦理過戶登記為由,要求退房并解除合同。
(五)出售的房屋被依法查封或限制
根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第六條的規(guī)定,司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
如果,出賣人出賣的房產(chǎn)是依法被查封或者被限制權(quán)利的。買受人在簽訂房屋買賣合同后,可以要求出賣人退房并解除合同。
二、二手房退房的方式
買受人辦理退房可以通過以下兩種方式:
(一)協(xié)商
因?yàn)楫?dāng)事人對民事行為就有自由的處分權(quán),因此,在民事領(lǐng)域中,只要當(dāng)事人雙方協(xié)商同意的,均具有法律效力。
關(guān)于二手房退房,建議最好能夠雙方協(xié)商解決。因?yàn)閰f(xié)商的結(jié)果都是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,雙方在對于協(xié)議的執(zhí)行會更加的心甘情愿。另外,協(xié)議解決也可以省去當(dāng)事人很多的時(shí)間和人力成本,相較于訴訟結(jié)局更經(jīng)濟(jì),更有效率。
(二)訴訟
當(dāng)無法通過協(xié)商解決的時(shí)候,就建議買受人采取司法的手段對自己的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)了。
在訴訟要求退房的情況下,建議當(dāng)事人能夠?qū)で髮I(yè)律師的幫助。因?yàn)橘I房花的錢畢竟是一筆不小的數(shù)目,而且在訴訟時(shí)間、訴訟技巧方面通過專業(yè)律師還是能夠較好的把握。
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