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上海市閔行區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）閔民五（民）初字第915號

原告王某某。

委托代理人吳國策，上海君鼎律師事務所律師。

被告甘某某。

委托代理人王進盛，上海國策律師事務所律師。

委托代理人陳進峰，上海國策律師事務所律師。

原告王某某與被告甘某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月29日立案受理。依法由代理審判員袁白薇適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告王某某及其委托代理人吳國策，被告甘某某的委托代理人陳進峰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告王某某訴稱，2011年8月9日，原、被告簽訂商鋪租賃合同，約定租期為三年（自2011年8月16日起至2014年8月15日止）。簽約前，原告與案外人呂某某（商鋪原承租人）簽訂轉讓協(xié)議，約定轉讓費為人民幣（下同）165，000元。簽約后，原告于2011年8月16日對上述商鋪進行了裝修，花費78，000元。2011年9月10日開張前原告又購置了餐具電器等物件合計22，183元。上述費用的購物發(fā)票，原告均放在商鋪帶鎖抽屜內。原告在經營了兩個月后因生意清淡，與案外人徐某（被告代理人）協(xié)商降低租金金額，但徐某拒絕降低租金金額并要求原告繼續(xù)經營。原告最終仍因生意清淡于2011年12月28日與徐某簽訂了終止協(xié)議，徐某承諾等有下家接手就通知原告與下家協(xié)商商鋪內設備物件等轉讓費事宜。原告于2011年12月29日上午至商鋪搬運新添置的物品及食品、調味品、發(fā)票、供應商押金單據(jù)，但發(fā)現(xiàn)商鋪門鎖已被更換，便立即聯(lián)系徐某要求開門，但其借故推脫。此后，原告多次電話聯(lián)系徐某要求取回需要的物品，并要求參與協(xié)商新租客轉讓事宜，但一直未接到被告方通知，后與徐某多次聯(lián)系均未果。原告認為，被告未按終止協(xié)議的約定推薦原告與新租客自行商談轉讓事宜，給原告造成重大經濟損失，原告遂諸法院要求判令：（一）被告賠償經濟損失233，910.63元（包括商鋪轉讓費165，500元、裝修費78，000元、新添置物品費用22，183元、煤氣罐押金700元，扣除4個月的損耗32，472.37元）；（二）被告返還剩余租賃押金5，666.70元及剩余水電押金2，571.80元。

被告甘某某辯稱，雙方之間的租賃關系已經由（2012）閔民五（民）初字第某某號民事判決書作出裁決。對于原告的第一項訴請，原、被告在租賃合同補充條款中已明確約定轉讓費獨立于租賃關系以外由原告自行承擔，故與被告無關。原、被告的終止協(xié)議中也未要求被告必須通知原告與下家協(xié)商轉讓事宜。關于裝修費和新添置物品費用，雙方在租賃合同中約定原告裝修需要事先征得被告同意，并對其歸屬另行約定，但是雙方未作約定，且被告已按解除合同協(xié)議書給予原告一定的寬限期進行處理，并事實上也給了原告兩個多月的時間，但原告沒有處理，之后被告在聯(lián)系不上原告的情況下，通過發(fā)送律師函的形式告知原告后才自行處理了相關物品。對于原告的第二項訴請，（2012）閔民五（民）初字第某某號民事判決書已經對押金進行了處理，明確沒收租賃押金作為違約金，并將剩余的水電押金充抵租金，故在本案中不同意返還。

經審理查明，2011年8月9日，原告王某某（作為承租方，簽約乙方）與被告甘某某（作為出租方，簽約甲方）簽訂《上海市房屋租賃合同》一份，約定由甲方將位于本市閔行區(qū)某某路某某號的房屋出租給乙方用于商業(yè)經營；甲方于2011年8月16日前向乙方交付該房屋，租賃期自2011年8月16日起至2014年8月15日止；該房屋月租金為20，000元，12個月內不變，自第13個月起，雙方可協(xié)商對租金進行調整；乙方應于每月12日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，則乙方需按日租金的千分之三支付違約金；雙方約定，甲方交付該房屋時，乙方應向甲方支付房屋租賃保證金，保證金為2個月的租金，即40，000元；租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水、電、煤氣、通訊、設備、物業(yè)管理、租賃發(fā)票稅金等費用由乙方承擔；租賃期間，非本合同規(guī)定的情況，乙方中途擅自退租的，乙方應按提前退租天數(shù)租金的1倍向甲方支付違約金，若違約金不足抵付甲方損失的，乙方還應負責賠償，甲方可從租賃保證金中抵扣，保證金不足抵扣的，不足部分則由乙方另行交付。租賃合同補充條款還約定，乙方在合同約定的租賃期間內若擅自提前退租的，則甲方視乙方違約，甲方有權沒收乙方的租賃押金40，000元，租賃押金不足以補償甲方經濟損失的，甲方有權追溯乙方經濟賠償；乙方同甲方原租客（呂某某）所達成之轉讓約定（包括店鋪內生財工具、裝修、人員、營業(yè)執(zhí)照等）或其他約定若發(fā)生經濟問題、利益糾紛同甲方無關，由乙方自行負責、全權處理，不得以此作為借口損害甲方利益。案外人徐某作為被告的委托代理人與原告簽署了上述合同，雙方在合同中載明了手機號碼作為聯(lián)系方式，原告并向被告提供了身份證復印件。

合同簽訂后，原告支付了租賃押金40，000元及首期租金38，000元，被告則將房屋交付于原告經營使用。嗣后，原告又分別向被告支付租金及水電押金各10，000元。

期間，原告王某某因生意清淡無力繼續(xù)經營，在被告不同意降低租金金額的情況下，雙方經協(xié)商，原告王某某（簽約乙方）與被告甘某某（簽約甲方）于2011年12月28日簽訂解除合同《協(xié)議書》1份，約定：一、因乙方經營困境，不能按約如數(shù)支付甲方商鋪租金，特向甲方提出協(xié)商：1、終止經營，歸還甲方商鋪；2、因乙方至歸還甲方商鋪前，尚未能找到轉讓承接之租客，故店鋪內現(xiàn)有廚房設備及空調、冰柜等不予搬走，望甲方招租時有合適租客可盡量幫忙推薦，酌情為乙方爭取，以減少乙方虧損；3、乙方未繳納之電費由甲方已收取之水、電押金中先予支付，多退少補。二、甲、乙雙方經過協(xié)商后，達成如下意向：1、甲方同意乙方于2011年12月26日歸還甲方商鋪，租金結算以2011年12月25日為截止日期；2、甲方替乙方繳納未繳及因乙方欠費所造成的電費滯納金；其他供應商及往來客戶應結算款項由乙方自行處理，甲方概不負責；3、本著良好友誼，甲方同意在乙方歸還商鋪后，甲方招租時若有新的租客有意向的，會向其推薦乙方之廚房設備、空調、冰柜等，具體價格及轉讓物件的好壞由乙方同新租客自行商談；4、乙方的廚房設備及空調、冰柜等自乙方歸還甲方商鋪之日起，至多友情存放于該商鋪內15天（甲方不確認及負責擔保乙方存放物件之好壞）該期間內甲方若無合適租客可以承接的，自第16天起至第20天內，乙方應無條件搬掉上述物件，如乙方不搬走的，甲方視同乙方無條件放棄，甲方有權自行全權處理；5、甲方收回該商鋪后若有意向之新租客有如下幾種類型、情況：（1）非餐飲業(yè)者，（2）對乙方留存物件無承接意向，（3）同乙方就轉讓留存物件不能協(xié)商一致的，乙方均需無條件即刻搬走上述物件，不得影響甲方出租，如乙方不搬走的或故意拖延的，甲方視同乙方無條件放棄留存物件，甲方有權自行全權處理。原、被告并于該協(xié)議中載明了乙方留存物件的清單，但同時約定上述物件品牌以店內實物為準。

2012年2月10日，由于原告未能將存放于租賃房屋內的設施設備搬離，被告即委托律師向其寄送《律師函》，要求原告在2012年2月15日前將暫存設備一次性搬離出租房屋，逾期不搬離的，將視為放棄，被告將直接處理暫存設備。之后，因原告仍未能搬離租賃房屋內的設備，被告遂將相關設施設備自行進行了處理。

2012年8月28日，甘某某訴至本院，要求確認其與王某某之間的房屋租賃合同于2011年12月25日解除，并要求王某某向其支付拖欠租金31，692.18元。本院立案受理后，于2013年1月15日作出（2012）閔民五（民）初字第某某號民事判決，確認甘某某與王某某就上海市閔行區(qū)某某路某某號商鋪簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2011年12月28日解除，同時判令王某某于判決生效之日起七日內向甘某某支付至2011年12月25日止結欠的租金及電費31，692.18元。該案判決已生效并已進入執(zhí)行程序。

本案訴訟中，被告表示自愿補償原告25，000元（要求法院在執(zhí)行過程中與（2012）閔民五（民）初字第某某號案執(zhí)行款進行抵扣），以緩解原告生活困難。

以上事實，由原告提供的原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》、解除合同《協(xié)議書》、原告支付租金及押金的收據(jù)、公證授權委托書、徐某身份證復印件，被告提供的《律師函》及快遞詳情單、（2012）閔民五（民）初字第某某號民事判決書以及雙方當事人的庭審陳述所證實。

上述證據(jù)具有真實性，且與本案相關聯(lián)，本院確認其證據(jù)效力。

對于原告提供的談話筆錄，因四位被談話人系原告的員工及朋友，與原告存在一定的利害關系，且其談話內容并不能反映合同解除后原、被告間關于所有留置物品返還的協(xié)商過程，故對原告該組證據(jù)的證明目的本院難以采信。對于原告提供的轉讓合同及轉讓費收條，因原、被告已明確約定轉讓費問題與原、被告間的租賃合同無關，故本院對其證據(jù)效力不作認定。對于原告提供的物品清單，因其未能提供相應的支付憑證予以佐證，故對于該組證據(jù)的效力本院亦不予采信。對于原告提供的《裝修合同》及收據(jù)、照片，因其無法證明相應的裝修內容及金額，故本院對其證據(jù)效力難以采信。對于原告提供的證人書面證言，因已有法院談話筆錄，本院對該組證據(jù)的效力均不作認定。對于原告提供的其向某某區(qū)人民法院、某某區(qū)衛(wèi)生局及工商局出具的書面材料，因系其單方意思表示，本院對其證據(jù)效力均不作認定。

本院認為，原、被告簽訂的《上海市房屋租賃合同》及解除合同《協(xié)議書》，系簽約雙方當事人真實意思表示，且未違反相關法律規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應嚴格遵守。關于原告主張的轉讓費損失，系原告與原承租人之間的權利義務關系，而原、被告雙方已在房屋租賃合同中明確約定與被告無關，且解除合同的《協(xié)議書》中亦并未苛以被告一定要承擔通知原告與新租客協(xié)商轉讓費的義務，故原告在本案中要求被告賠償該項損失，于法無據(jù)，本院不予支持。關于原告主張的裝修費損失，因（2012）閔民五（民）初字第某某號民事判決書中已認定系王某某拖欠租金不付并提前退租構成違約，屬過錯違約方，故根據(jù)最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條第（二）項之規(guī)定，對原告的該項訴請，本院不予支持。關于原告主張的物品損失，因其提供的清單無法證明其具體損失金額，且雙方在解除合同《協(xié)議書》中確認的留置物品也無法顯示其具體金額，另原告也無法舉證證明其在被告給予的寬限期內要求被告予以返還，而被告在聯(lián)系原告未果的情況下以發(fā)送律師函的形式盡到了最大的告知義務，故被告自行處置原告的留置物品，符合雙方的約定。鑒于被告在本案訴訟中自愿表示同意補償原告25，000元，本院對此予以準許。關于原告主張的剩余租賃押金和水電押金，因已在（2012）閔民五（民）初字第某某號民事判決書中作出租賃押金予以沒收、水電押金充抵租金的處理，故對于原告的該項返還訴請，本院亦不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條及第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、準許被告甘某某自愿補償原告王某某25，000元，該款由被告甘某某于本判決生效之日起十日內支付；

二、駁回原告王某某的全部訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費4，926.24元，減半收取計2，463.12元，由原告王某某負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院（立案庭）遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

代理審判員　　袁白薇

二〇一四年六月十八日

書　記　員　　林　葉

民事判決書  合同糾紛  房屋租賃