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江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）蘇中民終字第1102號(hào)

上訴人（原審原告）孫某某。

委托代理人沈夢(mèng)醉，江蘇展智律師事務(wù)所律師。

委托代理人許凌云，江蘇展智律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）許某某。

被上訴人（原審被告）許某。

被上訴人（原審被告）陸某某。

委托代理人陳黎，江蘇正欣律師事務(wù)所律師，代理上述三被上訴人。

上訴人孫某某因房屋買賣合同侵權(quán)責(zé)任糾紛一案，不服蘇州市吳中區(qū)人民法院（2013）吳度民初字第0027號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：原審原告（乙方）與三原審被告（甲方）于2011年11月3日簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份約定，甲方將其擁有位于蘇州市吳中區(qū)某某鎮(zhèn)某某花園某某區(qū)某某幢某某室、面積約為120平方米的拆遷安置房（包括汽車庫(kù)1號(hào)及全部附屬設(shè)施）以總價(jià)33萬(wàn)元出賣給乙方（注：本房屋買賣不以房屋面積為計(jì)價(jià)）。辦理房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)，所有稅費(fèi)等等費(fèi)用均已包含在房?jī)r(jià)內(nèi)。本協(xié)議簽定之日起三日內(nèi)乙方應(yīng)當(dāng)將房款一次性支付到甲方指定賬戶中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行某某2×××19帳戶名：陸某某，甲方收款后，應(yīng)當(dāng)出具收條。在乙方支付房款的同時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方交房（包括交付乙方鑰匙以及房屋相關(guān)資料）。甲方應(yīng)當(dāng)自行結(jié)清交付前的涉及該房屋的水、電、氣、物業(yè)等等相關(guān)費(fèi)用。上述協(xié)議簽訂當(dāng)天，原審原告通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向三原審被告指定賬戶支付了人民幣250000元，三原審被告為此向原審原告出具收條一份載明，今收到孫某某交付某某花園某某區(qū)某某幢某某室房款人民幣叁拾叁萬(wàn)元整，其中250000元是通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳，另外80000元通過(guò)現(xiàn)金收到。

另查，原審被告許某某與原審被告陸某某系夫妻關(guān)系，原審被告許某系原審被告許某某與原審被告陸某某之子。本案所涉房屋現(xiàn)由三原審被告居住，且三原審被告已對(duì)該房屋進(jìn)行了裝飾。據(jù)三原審被告反映，除本案涉案房屋外，其無(wú)其他住房。

再查，本案涉案房屋系拆遷安置房，至本案庭審結(jié)束時(shí)，該房屋尚未取得土地使用權(quán)證書(shū)及房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

上述事實(shí)由《房屋買賣協(xié)議》、銀行交易回單、收條等證據(jù)在卷佐證。

本案訴爭(zhēng)的焦點(diǎn)是原審原、被告的簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是否系雙方真實(shí)意思表示。

審理中，原審原告為證明其主張，除提供上述《房屋買賣協(xié)議》、銀行交易回單、收條外，還提供如下證據(jù)：

1、蘇州市公安局蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)分局某某派出所于2012年5月31日出具的證明一份，載明：“蘇州市某某鎮(zhèn)某某花園某某區(qū)某某幢某某房屋原戶主許某某于2011年11月3日將該房屋賣給孫某某（現(xiàn)住蘇州市泰南路12號(hào)2幢230室，身份證號(hào)：××，孫某某已付清全額房款，現(xiàn)某某鎮(zhèn)某某花園某某區(qū)某某幢某某室的房屋產(chǎn)權(quán)已歸孫某某所有。時(shí)隔2個(gè)月有余，孫某某查看該房屋時(shí)，因門(mén)鎖打不開(kāi)，立即向我所報(bào)警，經(jīng)查系許某某、陸某某夫婦和兒子許某，未征得孫某某同意，擅自撬門(mén)換鎖而入，我所于5月8日、5月13日出警，通知雙方5月20日到我所進(jìn)行調(diào)解，但許某某未到我所，其妻陸某某來(lái)后無(wú)理取鬧、耍無(wú)賴，現(xiàn)建議孫某某通過(guò)法律途徑來(lái)解決。

2、原審原告先后二次在銀行取款合計(jì)100000元的銀行憑證。原審原告稱，該款用于支付三原審被告。對(duì)此原審原告提供了證人趙某證言。

3、鑰匙一串，并認(rèn)為系三原審被告已向其交付的涉案房屋鑰匙。

針對(duì)原審原告的陳述及提供的證據(jù)，三原審被告認(rèn)為，其僅收到原審原告250000元，80000元現(xiàn)金未收到；證人系原審原告的朋友，證人反映的情況非事實(shí)，故其不予認(rèn)可；對(duì)于鑰匙，三原審被告認(rèn)為并沒(méi)有給過(guò)原審原告鑰匙，原審原告提供的這些鑰匙沒(méi)有證據(jù)證明是某某鎮(zhèn)某某花園某某區(qū)某某幢某某室的；對(duì)《證明》的真實(shí)性有異議，并認(rèn)為即便是派出所出具的，證明的內(nèi)容也是沒(méi)有依據(jù)的，派出所沒(méi)有資格認(rèn)定房產(chǎn)歸屬權(quán)。2012年5月20日的確去了派出所調(diào)解，因?yàn)樵瓕徳嬉笤瓕彵桓嬷Ц督杩詈透哳~利息，所以未達(dá)成調(diào)解協(xié)議，而并不是證明中所說(shuō)的是原審被告無(wú)理取鬧。從《證明》的形式上看是屬于證人證言，按照證據(jù)規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，其證明內(nèi)容不能予以采信。

原審被告許某某、許某、陸某某為證明自己的主張，向原審法院提供了以下證據(jù)：

1、搜房網(wǎng)上下載的蘇州市吳中區(qū)某某鎮(zhèn)某某花園在2012年3月期間的房屋價(jià)格的圖表，該圖表顯示其與原審原告簽訂的《房屋買賣協(xié)議》中所約定的涉案房屋價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

2、原審被告許某某于2012年1月13日通過(guò)銀行向原審原告妻子陸某某匯款100000元的銀行憑證一份及原審原告于當(dāng)日向原審被告許某某出具的《收條》一份載明，孫某某收到原審被告許某某拾萬(wàn)整。該款系向原審原告歸還借款本金。

3、接處警工作登記表一份載明，蘇州市公安局蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)分局某某派出所于2012年5月13日7時(shí)57分44秒接到電話189××××某某851報(bào)警稱，因之前借的高利貸，現(xiàn)對(duì)方來(lái)鬧事。處警民警周某某、沈某某警告知雙方通過(guò)合法途徑解決。證明系原審原告到其家中進(jìn)行討債，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)而報(bào)警。

4、2013年5月13日，原審原告與原審被告許某某的通話錄音，證明原審原告在錄音中也承認(rèn)了雙方是借貸關(guān)系，同時(shí)雙方存在利息的情況。錄音中，原審被告許某某多次提出利息，而原審原告沒(méi)有否定。

針對(duì)三原審被告提供的上述證據(jù)，原審原告對(duì)三原審被告提供的價(jià)格表的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，認(rèn)為網(wǎng)上的材料具有不確定性，虛假成分很大，如果原審被告作為證據(jù)提供，應(yīng)當(dāng)公證后提供，且搜房網(wǎng)不具有房產(chǎn)交易的價(jià)格或不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估及貨幣量化的資格。

原審原告對(duì)收到原審被告許某某100000元無(wú)異議，但認(rèn)為工商銀行轉(zhuǎn)賬單與本案房屋買賣合同無(wú)關(guān)聯(lián)性，收條中未予以列明收款原因，故該筆款項(xiàng)與房屋買賣合同無(wú)關(guān)。原審原告與原審被告存在其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)。故原審原告收到原審被告100000元不能證明償還本案原審被告所稱的借款本金或退還房款。

原審原告對(duì)接處警登記表真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為該份登記表只能證明原審被告所稱情況，所以該份證據(jù)與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。

對(duì)于電話錄音，原審原告先稱對(duì)電話錄音的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但認(rèn)為，錄音中可以聽(tīng)出原審被告方聲音小，模糊，雙方情緒激動(dòng)，雙方聽(tīng)錯(cuò)、說(shuō)錯(cuò)都是有可能的。原審原告在后來(lái)庭審中，對(duì)該錄音真實(shí)性持有異議，認(rèn)為因其無(wú)法對(duì)整個(gè)談話錄音的完整性進(jìn)行確認(rèn)，原審被告所制作的翻錄光盤(pán)存在剪輯和加工的可能，故對(duì)合法性持疑，如果原審原、被告之間確實(shí)存在通話并被原審被告錄音，那也是在原審原告不知情的情況下被原審被告偷錄的，對(duì)關(guān)聯(lián)性存疑，且原審被告在講話中存在明顯誘導(dǎo)，其反復(fù)多次在超出上下談話語(yǔ)境的情況下有意識(shí)地故意提及對(duì)其有利的內(nèi)容，再結(jié)合錄音這一行為，其認(rèn)為該段談話明顯是經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)的。按照原審原告的理解，所有談話中與本次房產(chǎn)買賣所不一致的地方也不是原審原告真實(shí)意思表示。

審理中，據(jù)蘇州市公安局蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)分局某某派出所接警人員反映，原審原、被告之間的糾紛，曾經(jīng)有兩次報(bào)警，分別為2012年5月8日、2012年5月13日，經(jīng)該所調(diào)查，系原審原告孫某某至三原審被告處催討債務(wù)，原審原告孫某某當(dāng)時(shí)稱，由于三原審被告欠他錢還不上，所以才去要房子，因?yàn)殡p方在借款時(shí)說(shuō)好的，如果原審被告許某某還不上錢，就用某某小區(qū)的房子來(lái)抵。原審原告向法院提供的《證明》確系該所出具，但《證明》中所載明內(nèi)容系原審原告孫某某報(bào)警時(shí)所述稱情況，而非該所調(diào)查核實(shí)后的結(jié)論。

原審原告孫某某訴稱，其與三原審被告于2011年11月3日簽訂房屋買賣協(xié)議，約定由其購(gòu)買三原審被告名下的位于蘇州市吳中區(qū)某某鎮(zhèn)某某花園某某區(qū)某某幢某某室的安置房，其于當(dāng)日向原審被告交付了房款330000元，三原審被告同時(shí)交付了鑰匙。2012年3月期間，其發(fā)現(xiàn)上述房屋門(mén)鎖被換，報(bào)警后，經(jīng)警方查證系原審被告某行撬門(mén)換鎖入住。其認(rèn)為，其已經(jīng)付清房款，原審被告也履行了交房手續(xù)，現(xiàn)原審被告的行為已嚴(yán)重侵害了其合法權(quán)益，故訴訟法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣合同有效并確認(rèn)其為蘇州市吳中區(qū)某某鎮(zhèn)某某花園某某區(qū)某某幢某某室的房產(chǎn)的合法權(quán)所有權(quán)人；判令三原審被告履行合同，立即遷出并交付蘇州市吳中區(qū)某某鎮(zhèn)某某花園某某區(qū)某某幢某某室之房產(chǎn)。

原審法院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。本案中，原審原告以與三原審被告存在房屋買賣關(guān)系為由，要求三原審被告交付房屋。但三原審被告堅(jiān)持認(rèn)為其與原審原告實(shí)為民間借貸關(guān)系，據(jù)此，原審原、被告均向原審法院提供了相關(guān)證據(jù)。依據(jù)原審原、被告提供的證據(jù)，結(jié)合原審原、被告的訴辯意見(jiàn)，原審法院作如下認(rèn)定：

1、涉案房屋建筑面積120平方米，且附帶車庫(kù)及相關(guān)設(shè)施，按該時(shí)期涉案房屋所在地區(qū)的房屋價(jià)格應(yīng)遠(yuǎn)高于涉案房屋的價(jià)格，即便是拆遷安置房，三原審被告以330000元的價(jià)格出售給原審原告，明顯偏離當(dāng)時(shí)周邊地區(qū)同類房屋的市場(chǎng)價(jià)值，具有明顯的不合理性。

2、關(guān)于原審被告許泉于興2012年1月13日匯至原審原告妻子陸某某卡中的100000元，原審原告認(rèn)為系原審被告清償之前所欠債務(wù)的款項(xiàng)，與本案無(wú)關(guān)，三原審被告認(rèn)為該款系歸還本案借款本金100000元。若如原審原告所述原審原、被告之間在簽訂《房屋買賣協(xié)議》前還有另外100000元或超出該款金額的債務(wù)糾紛，則原審原、被告在簽訂《房屋買賣協(xié)議》并付款時(shí)，應(yīng)當(dāng)自房屋總價(jià)款中扣除100000元，原審被告完全沒(méi)有必要在2個(gè)多月后再另行支付原審原告100000元，且原審原告對(duì)于是否與三原審被告另外存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系未提供相關(guān)證據(jù)。

3、關(guān)于原審原、被告之間的通話錄音，原審原告對(duì)三原審被告提供的錄音資料先是無(wú)異議，后又稱對(duì)錄音的真實(shí)性、合法性均不予認(rèn)可。原審原告作為本案當(dāng)事人，在本案審理期間間隔時(shí)間較短的電話錄音出現(xiàn)前后二次不同的陳述意見(jiàn)，致原審法院對(duì)原審原告的真實(shí)意思無(wú)法確認(rèn)，原審原告的陳述明顯偏離了其真實(shí)意思表示。

4、根據(jù)公安部門(mén)的反映，在公安部門(mén)就原審原、被告之間糾紛接處警過(guò)程中，原審原告認(rèn)可與三原審被告間系借貸關(guān)系，借款時(shí)雙方商定若三原審被告不能歸還借款，原審被告用涉案房屋抵償，因?yàn)槿瓕彵桓嫖茨苓€款，故原審原告要求三原審被告交付房子。由此可以反映，原審原、被告之間糾紛的事實(shí)是原審原、被告間存在借貸糾紛。

綜上，原審原、被告所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》就本意來(lái)說(shuō)，原審原告僅系獲得實(shí)現(xiàn)債權(quán)的保障，該房屋作為原審被告履行還款義務(wù)的擔(dān)保，原審原、被告所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》并非雙方真實(shí)意思表示，原審法院認(rèn)定本案名為房屋買賣合同糾紛實(shí)為民間借貸糾紛。本案審理中，在原審法院向原審原告作出是否變更訴訟請(qǐng)求的法律釋明后，原審原告堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求，故原審法院對(duì)原審原告的訴訟請(qǐng)求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：駁回原審原告孫某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣某某410元，由原審原告孫某某負(fù)擔(dān)。

上訴人孫某某不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：涉案房屋買賣合同的當(dāng)事人均為完全民事行為能力人，合同內(nèi)容系雙方真實(shí)意思表示，不存在欺詐、脅迫等導(dǎo)致合同無(wú)效的情形。涉案房屋已實(shí)際交付給上訴人，應(yīng)當(dāng)歸上訴人所有。涉案房屋為拆遷安置房，無(wú)土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，許某某嗜賭，做生意缺錢，賣房時(shí)急于用錢，故價(jià)格偏低。當(dāng)時(shí)被上訴人還有另一套房屋可供居住。原審法院以合同價(jià)款過(guò)低為由質(zhì)疑合同的真實(shí)性，屬認(rèn)定事實(shí)不清。

被上訴人提供的搜房網(wǎng)房屋價(jià)格圖表，未做公證，不能作為證據(jù)使用。被上訴人提供的錄音為偷錄，上訴人對(duì)其真實(shí)性也有異議。接受法院詢問(wèn)的周翼寧未到庭接受詢問(wèn)，且事件發(fā)生在2年前，上訴人有理由懷疑陳述內(nèi)容有誤。被上訴人在原審中提供的證據(jù)證明力不足。

綜上，原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，請(qǐng)求二審法院撤銷原判，依法改判或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。

被上訴人許某某、許某、陸某某辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。

二審查明事實(shí)與原審法院查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，涉案房屋買賣合同約定的房屋價(jià)格明顯畸低于市場(chǎng)價(jià)格，上訴人認(rèn)為許某某嗜賭，做生意缺錢，賣房時(shí)急于用錢，故價(jià)格偏低亦證實(shí)涉案房屋買賣合同有違公平、等價(jià)有償原則。原審法院推斷假如在涉案房屋買賣合同前雙方另有債務(wù)糾紛，則雙方在簽訂涉案房屋買賣合同時(shí)，亦應(yīng)自房屋總價(jià)款中扣除之后歸還的100000元合理。原審法院向公安工作人員調(diào)查并無(wú)不當(dāng)。上訴人對(duì)錄音先是對(duì)真實(shí)性并無(wú)異議，在無(wú)相反證據(jù)的情況下，原審法院對(duì)錄音予以采信符合證據(jù)認(rèn)定規(guī)則。綜合前述情形，原審法院認(rèn)定雙方之間名為房屋買賣實(shí)為民間借貸，涉案房屋買賣協(xié)議并非當(dāng)事人真實(shí)意思表示正確。

綜上所述，上訴人孫某某的上訴請(qǐng)求均不能成立，本院不予支持。原審判決并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)某某410元，由上訴人孫某某負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　曾雪蓉

審　判　員　　周　紅

代理審判員　　黃學(xué)輝

二〇一四年六月五日

書(shū)　記　員　　黃　婷

買賣合同  判決書(shū)  糾紛