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上海市某某區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）長(zhǎng)民三（民）初字第2244號(hào)

原告王某某，女，住上海市。

委托代理人毛萬(wàn)國(guó)，北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師。

被告上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，注冊(cè)地上海市。

法定代表人錢(qián)某某，職務(wù)總經(jīng)理。

委托代理人吳某某，男，公司員工。

原告王某某訴被告上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間合同糾紛一案，于2014年8月26日向本院提起訴訟。本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員胡桂霞獨(dú)任審判，于2014年12月10日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王某某的委托代理人毛萬(wàn)國(guó)，被告上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的委托代理人吳某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某某訴稱，2013年經(jīng)被告居間帶看，原告有意購(gòu)買(mǎi)案外人蔣某某位于某房屋，經(jīng)被告要求原告向被告支付購(gòu)房意向金人民幣2萬(wàn)元。后在被告的要求下，原告與被告稱為蔣某某代理人的孫某某簽訂了購(gòu)房意向協(xié)議，約定原告與案外人蔣某某雙方于2013年9月1日前簽訂正式的上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)被告的要求，原告向被告支付了購(gòu)房預(yù)付款8萬(wàn)元。但蔣某某沒(méi)有按照約定與原告簽訂上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)。原告認(rèn)為，被告及案外人孫某某均稱孫某某為蔣某某的代理人，卻一直未向原告提供蔣某某的委托授權(quán)文件，具有明顯的欺詐成分，買(mǎi)賣(mài)協(xié)議雖然簽訂，但因代理人沒(méi)有出示授權(quán)委托書(shū)，產(chǎn)權(quán)人也未補(bǔ)簽合同，故買(mǎi)賣(mài)協(xié)議對(duì)雙方?jīng)]有約束力；鑒于蔣某某已將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人，被告應(yīng)返還已收取的房款和意向金，并承擔(dān)逾期支付的利息。原告多次與被告方溝通要求退還原告支付的款項(xiàng)，被告都借口推脫，故原告請(qǐng)求判令：1、被告返還原告購(gòu)房意向金2萬(wàn)元和購(gòu)房預(yù)付款8萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)10萬(wàn)元。2、被告向原告支付逾期返還的利息，以10萬(wàn)元為本金，按照銀行同期貸款利率計(jì)算，自2013年9月2日起計(jì)算至實(shí)際付清日止。

被告上海某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辯稱，7月11號(hào)簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議前，原告支付了2萬(wàn)元意向金，簽協(xié)議當(dāng)天，孫某某將蔣某某手寫(xiě)的書(shū)面委托書(shū)通過(guò)照片發(fā)給原告看過(guò)，原告才支付了8萬(wàn)元，公司財(cái)務(wù)不清楚合同簽訂的情況才在收據(jù)上寫(xiě)明是房款，實(shí)際上這8萬(wàn)元加上之前的2萬(wàn)元意向金合計(jì)共同構(gòu)成定金10萬(wàn)元。8月2號(hào)蔣某某做了一份書(shū)面的公證委托，并在8月6日親筆在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上簽字，后被告根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議5.3條的約定將定金10萬(wàn)元轉(zhuǎn)至法院，蔣某某也出具了收到10萬(wàn)元的收據(jù)。綜上，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，上海市涉案房屋原登記在案外人蔣某某名下。

2013年7月6日，原告與被告簽訂《房地產(chǎn)帶看確認(rèn)書(shū)》，雙方約定，原告委托被告從事房產(chǎn)居間活動(dòng)；被告帶領(lǐng)原告進(jìn)入涉訟房屋進(jìn)行實(shí)地驗(yàn)看。后原告的女兒代原告向被告支付2萬(wàn)元意向金。

2013年7月11日，原告（乙方）與案外人蔣某某（甲方）簽訂了《買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，甲方將涉訟房屋出售給乙方，并約定：甲乙雙方同意于2013年9月1日之前簽署《上海房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；5.1乙方應(yīng)在雙方簽訂本協(xié)議當(dāng)日支付甲方定金計(jì)人民幣壹拾萬(wàn)元整（RMB100，000元），甲乙雙方同意上述款項(xiàng)暫存于中介方。中介方收到上述定金即視為甲方收到，即產(chǎn)生定金效力。5.2乙方應(yīng)在2013年8月5日前支付甲方首期房?jī)r(jià)款計(jì)人民幣玖拾萬(wàn)元整（RMB900，000），甲乙雙方同意上述款項(xiàng)暫存于中介方。5.3甲乙雙方確認(rèn)，待該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人蔣某某親自簽署本協(xié)議后，乙方同意由居間方提取上述款項(xiàng)（即定金和首期房?jī)r(jià)款）共計(jì)人民幣壹佰萬(wàn)元整（RMB1，000，000）支付至申請(qǐng)將該房地產(chǎn)司法查封的申請(qǐng)人，該筆款項(xiàng)用于撤銷(xiāo)該房地產(chǎn)的司法查封，該筆款項(xiàng)專(zhuān)款專(zhuān)用。…7.3乙方未按約定期限付款的......逾期超過(guò)15日后乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)向甲方支付15日的違約金外，甲方有權(quán)單方解除合同。8.1乙方確認(rèn)已知曉該房地產(chǎn)目前存在司法查封（即該房地產(chǎn)被申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全）；乙方已知曉簽訂協(xié)議當(dāng)日甲方因故無(wú)法親自簽署本協(xié)議，本協(xié)議系甲方委托代理人孫某某（身份證號(hào)碼：310104196209173211）代為簽署，乙方確認(rèn)對(duì)此予以認(rèn)可。協(xié)議甲方落款為“孫某某代蔣某某”，乙方為原告。當(dāng)日，原告向被告支付8萬(wàn)元，被告出具的收據(jù)顯示為“房款”。孫某某確認(rèn)，孫某某將空白的委托書(shū)發(fā)給蔣某某，蔣某某簽名后通過(guò)手機(jī)傳發(fā)回來(lái)，原告全程在現(xiàn)場(chǎng)。

2013年8月2日，案外人蔣某某在上海市某某公證處簽訂了委托書(shū)，委托案外人孫某某辦理涉案房屋出售的相關(guān)事宜，委托權(quán)限包括代簽定金協(xié)議、買(mǎi)賣(mài)合同等權(quán)利。委托期限自2013年8月5日起至2014年8月4日止。

被告陳述蔣某某回國(guó)后在其所有買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上補(bǔ)簽名，但原告不愿意繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)涉案房屋故拒絕出示買(mǎi)賣(mài)協(xié)議讓蔣某某補(bǔ)簽名。

2013年8月6日，被告按買(mǎi)賣(mài)協(xié)議約定將10萬(wàn)元支付至本院，蔣某某出具了收據(jù)，收據(jù)記載：“茲收到王某某支付的關(guān)于某房屋的定金計(jì)人民幣壹拾萬(wàn)元整，該筆款項(xiàng)直接按照買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的約定，支付至法院帳戶”。

后因原告未按照買(mǎi)賣(mài)協(xié)議約定支付90萬(wàn)元，蔣某某于2013年8月16日向原告及被告發(fā)送《告知函》，要求原告在收到告知函三個(gè)工作日內(nèi)，按照《買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的約定支付房款九十萬(wàn)元，若逾期不履行，就根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議第七條第7.3款的規(guī)定追究違約責(zé)任。原告稱未收到該函件。

2014年1月21日，涉案房屋被核準(zhǔn)轉(zhuǎn)移登記至案外人名下。

上述事實(shí)，有房地產(chǎn)帶看確認(rèn)書(shū)、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、意向金收據(jù)、收據(jù)、公證書(shū)、委托書(shū)、告知函、轉(zhuǎn)賬匯款憑證、檔案機(jī)讀材料、通知等證據(jù)為證，且經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。

由于雙方各執(zhí)己見(jiàn)，致本案調(diào)解不成。

本院認(rèn)為，原告與蔣某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)恪守履行。原告主張孫某某沒(méi)有代理權(quán)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，對(duì)此本院認(rèn)為如果孫某某確實(shí)沒(méi)有代理權(quán)，則原告可以催告蔣某某追認(rèn)或撤銷(xiāo)該協(xié)議，但被告并沒(méi)有行使該權(quán)利，相反在產(chǎn)權(quán)人對(duì)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議尚未明確態(tài)度的情況下，原告仍愿意支付8萬(wàn)元，足見(jiàn)在支付8萬(wàn)元錢(qián)款時(shí)原告是清楚知曉支付的后果的；即使在簽訂協(xié)議時(shí)孫某某沒(méi)有代理權(quán)限，但在原告行使撤銷(xiāo)權(quán)之前，蔣某某也已經(jīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議進(jìn)行了追認(rèn)，不僅出具了公證委托書(shū)而且還親筆在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上簽名，故原告認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的主張本院不予采信。

根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的約定，原告應(yīng)在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂時(shí)支付定金十萬(wàn)元。原告在協(xié)議簽訂前曾向被告支付2萬(wàn)元意向金，簽訂協(xié)議當(dāng)天又支付了8萬(wàn)元；從原告支付8萬(wàn)元的時(shí)間，及兩次共計(jì)支付十萬(wàn)元的總額可以推斷，原告支付8萬(wàn)元是在履行買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，加上之前支付的2萬(wàn)元意向金，總計(jì)10萬(wàn)元共同構(gòu)成雙方在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中約定的10萬(wàn)元定金。原告關(guān)于其支付的2萬(wàn)元僅為意向金以及8萬(wàn)元為房款而不是定金的主張，脫離了本案的事實(shí)，系牽強(qiáng)認(rèn)定，本院不予認(rèn)可。根據(jù)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的約定，只要蔣某某簽署了買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，原告就同意被告將款項(xiàng)轉(zhuǎn)至法院帳戶，故被告根據(jù)協(xié)議轉(zhuǎn)付并無(wú)過(guò)錯(cuò)，而非一定要湊齊100萬(wàn)元方可轉(zhuǎn)賬?，F(xiàn)被告已經(jīng)將10萬(wàn)元全部轉(zhuǎn)給出售方蔣某某，蔣某某也出具收條表示收到定金，原告再以意向金以及房款的名義向被告主張返還，本院認(rèn)為沒(méi)有依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條、六十條以及一百零七條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告王某某的全部訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)人民幣2，300元，因本案適用簡(jiǎn)易程序，減半收取計(jì)人民幣1，150元，由原告王某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員　　胡桂霞

二〇一四年十二月十九日

書(shū)記員　　陳若愚

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