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重慶市九龍坡區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）九法民初字第09757號(hào)

原告桂某某，男，****年**月**日出生，漢族，住重慶市涪陵區(qū)。

原告諶某某，女，****年**月**日出生，漢族，住重慶市涪陵區(qū)。

二原告委托代理人呂士才，重慶廣普律師事務(wù)所律師。

被告重慶某某物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地：重慶市九龍坡區(qū)某某灣某某街某某號(hào)某某幢某某號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼：699255**9。

法定代表人張某，系品質(zhì)主管。

委托代理人張某，男，****年**月**日出生，漢族，系被告員工，住重慶市九龍坡區(qū)。

原告桂某某、諶某某訴被告重慶某某物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某物業(yè)公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本案立案受理后，依法由代理審判員倘某偉適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告桂某某、諶某某及其委托代理人呂士才，被告某某物業(yè)公司的委托代理人張某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告桂某某、諶某某訴稱，二原告系被告所服務(wù)小區(qū)的業(yè)主。被告在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，樓上業(yè)主私自侵占、獨(dú)吞和原告共用的房屋共用部位（通氣井）據(jù)為己有。樓上業(yè)主行為侵害了原告對(duì)共用部位的合法權(quán)利，影響了原告對(duì)物業(yè)的專用部分廁所的通風(fēng)、采光，并違反了物業(yè)管理制度及業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約。被告對(duì)此行為有制止的合同義務(wù)，被告不履行強(qiáng)止義務(wù)是對(duì)原告的違約，依據(jù)前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。故訴至法院請(qǐng)求：1、判令被告承擔(dān)繼續(xù)履行前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議第一條第一款所約定的管理義務(wù)并采取補(bǔ)救措施使物業(yè)的共用部分（通氣井）恢復(fù)其原使用功能；2、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告某某物業(yè)公司辯稱，其已經(jīng)盡到了物業(yè)合同所約定的批評(píng)、警告、勸阻的義務(wù)，就此事也組織過(guò)雙方進(jìn)行調(diào)解，并將樓上業(yè)主的違規(guī)行為向重慶市渝北區(qū)某街道和重慶市渝北區(qū)規(guī)劃局進(jìn)行了書(shū)面匯報(bào)。被告不存在違約的事實(shí)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

經(jīng)審理查明，二原告系重慶市渝北區(qū)某街道某路某小區(qū)某幢某號(hào)的業(yè)主，被告系重慶市渝北區(qū)某街道某路某小區(qū)某幢某號(hào)的業(yè)主的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2013年5月25日，二原告與被告簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，其中第一條第一款約定：對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理；……制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》的行為……。2014年6月份，二原告與其樓上業(yè)主因雙方公共部位通風(fēng)井的裝修事宜發(fā)生糾紛，被告遂組織二原告與其樓上業(yè)主進(jìn)行調(diào)解，并于2014年6月30向某社區(qū)發(fā)送了《關(guān)于某小區(qū)二期兩家裝修對(duì)通風(fēng)井發(fā)生糾紛的聯(lián)系函》，該函載明：“某小區(qū)二期（疊上）與（疊下）兩家在裝修過(guò)程，對(duì)共用的通風(fēng)井發(fā)生糾紛，……現(xiàn)疊下的業(yè)主要求疊上的業(yè)主立馬整改，要求拆除已搭建后的現(xiàn)澆板……兩家的訴求經(jīng)物業(yè)公司調(diào)解，沒(méi)達(dá)成共識(shí)，報(bào)于果塘湖社區(qū)出面進(jìn)行調(diào)解。”被告就二原告樓上業(yè)主的裝修行為，出具了裝修違章通知書(shū)，并分別于2014年7月4日、2014年7月11日將裝修違章通知書(shū)張貼于二原告樓上業(yè)主的入戶門(mén)上。2014年7月，被告就二原告樓上業(yè)主的裝修行為，向渝北區(qū)規(guī)劃局、渝北區(qū)某街道進(jìn)行了報(bào)告，被告并通過(guò)電話方式對(duì)二原告樓上業(yè)主的裝修行為進(jìn)行了規(guī)勸。

上述事實(shí)，有前期物業(yè)服務(wù)合同、裝修違章通知書(shū)、關(guān)于某小區(qū)兩家裝修對(duì)通風(fēng)井發(fā)生糾紛的聯(lián)系函、某小區(qū)違章建筑統(tǒng)計(jì)表（報(bào)社區(qū)）、某小區(qū)違章建筑統(tǒng)計(jì)表（報(bào)街道）、某小區(qū)一、二期違章建筑統(tǒng)計(jì)表、關(guān)于請(qǐng)求政府職能部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)法糾某某違反建筑法規(guī)行為的報(bào)告、電話催費(fèi)及去電服務(wù)記錄表、房屋產(chǎn)權(quán)證、照片以及當(dāng)事人陳述等證據(jù)在卷為憑，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于被告作為前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否對(duì)二原告所居住小區(qū)的房屋共用部分、共同設(shè)施等項(xiàng)目盡到了合同約定的義務(wù)。

本案中，被告作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并無(wú)執(zhí)法權(quán)利，其無(wú)權(quán)強(qiáng)制業(yè)主實(shí)施或不實(shí)施某種行為。被告在發(fā)現(xiàn)二原告的樓上業(yè)主裝修行為可能涉及二原告利益時(shí)，便向二原告的樓上業(yè)主發(fā)出了裝修違章通知書(shū)；在二原告與其樓上業(yè)主因裝修事宜發(fā)生糾紛后又組織了雙方進(jìn)行調(diào)解，并將二原告樓上業(yè)主的裝修行為及時(shí)向所在某社區(qū)、回興街道及渝北區(qū)規(guī)劃局進(jìn)行了反映。被告已經(jīng)履行了前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約所約定的善良管理人的義務(wù)，并無(wú)違約行為。原告亦無(wú)其他證據(jù)證明被告存在其他違約行為，故對(duì)于原告訴訟請(qǐng)求本院不予支持。

綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告桂某某、諶某某訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)減半收取為40元，由原告桂某某、諶某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級(jí)人民法院。

代理審判員　　倘某偉

二〇一四年十月二十日

書(shū)　記　員　　陳思佳

侵占  合同糾紛  物業(yè)