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北京市第二中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2013）二中民終字第15567號(hào)

上訴人（原審被告）朱某，男，****年**月**日出生。

委托代理人朱嵐，北京市東易律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）鄭某某，女，****年**月**日出生。

委托代理人馬玉珍，北京市中潤(rùn)律師事務(wù)所律師。

原審第三人北京某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市東城區(qū)某某倉(cāng)某某大廈某某號(hào)。

法定代表人劉某，董事長(zhǎng)。

委托代理人于某某，男，****年**月**日出生。

原審第三人北京某某投資擔(dān)保有限公司，住所地北京市東城區(qū)某某倉(cāng)某某大廈某某號(hào)。

法定代表人劉某，董事長(zhǎng)。

委托代理人于某某，男，****年**月**日出生。

上訴人朱某因房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市東城區(qū)人民法院（2013）東民初字第09603號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

2013年7月，鄭某某起訴至原審法院稱：2013年3月5日，經(jīng)北京某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）提供居間服務(wù)，我與朱某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定朱某將其所有的619號(hào)房屋出售給我，房屋售價(jià)為725000元。同時(shí)，我還與案外人朱某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，購(gòu)買了朱某所有的621號(hào)房屋，房屋售價(jià)亦為725000元。由于上述二套房屋相通，故需要一同辦理過(guò)戶手續(xù)。合同簽訂后，我按約定向朱某支付了定金50000元。此后，因朱某故意拖延，直至4月1日才辦理完房屋解除抵押登記手續(xù)。我接到中介公司通知后于2013年4月8日攜全款到北京辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，才得知朱某無(wú)法提供該房屋的購(gòu)房契稅票，由此將多產(chǎn)生一筆幾萬(wàn)元的稅費(fèi)。后經(jīng)中介公司積極協(xié)調(diào)，朱某同意于2013年4月30日前辦理完房屋過(guò)戶及交割手續(xù)。2013年4月25日，我接到通知再次攜全款到北京辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，由于朱某未到場(chǎng)，故涉訴房屋的過(guò)戶手續(xù)無(wú)法辦理。2013年5月6日至5月8日，案外人朱某三次以手機(jī)短信和致函的方式要求支付除100000元定金外的全部房款1450000元（二套房屋），屬變相漲價(jià)，且要求我將房屋過(guò)戶相關(guān)稅費(fèi)350000元匯至其個(gè)人賬戶。我認(rèn)為朱某單方變相漲價(jià)，改變合同的實(shí)質(zhì)性條款，完全沒(méi)有履行合同的誠(chéng)意，已構(gòu)成根本違約。故我起訴要求解除我與朱某簽訂的《房屋買賣合同》，要求朱某雙倍返還定金100000元，訴訟費(fèi)由朱某承擔(dān)。

朱某辯稱：鄭某某所述簽訂合同及補(bǔ)充協(xié)議的情況屬實(shí)。但鄭某某的真實(shí)目的并非購(gòu)房，而是倒賣房屋。在簽訂合同時(shí)，我已提供了相關(guān)資料，故鄭某某及某某公司在簽訂合同時(shí)就明確知道我可以提供什么資料。我、鄭某某及某某公司曾約定4月8日辦理過(guò)戶手續(xù)，我也按約定到場(chǎng)配合辦理過(guò)戶手續(xù)。但鄭某某以稅費(fèi)超過(guò)預(yù)期為由拒絕辦理交付房款、稅款，并拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)。此后，鄭某某及某某公司多次要求我提供相關(guān)票據(jù)，且未經(jīng)我同意，便辦理了訴爭(zhēng)房屋的網(wǎng)簽手續(xù)。鄭某某稱，其曾于4月25日攜全款來(lái)京辦理過(guò)戶手續(xù)，其實(shí)是某某公司想通過(guò)欺騙手段從我手中拿走合同原件。合同約定的定金，性質(zhì)為履約定金，鄭某某拒不支付稅費(fèi)、房款，已構(gòu)成根本違約，最終導(dǎo)致合同無(wú)法履行，故鄭某某無(wú)權(quán)要求返還定金。綜上，我同意解除雙方簽訂的買賣合同，但不同意返還定金。

某某公司、北京某某投資擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某公司）述稱：鄭某某所述簽訂合同及補(bǔ)充協(xié)議的情況屬實(shí)。雙方曾共同去辦理過(guò)戶手續(xù)，由于朱某名下房屋的材料不全，故只有案外人朱某名下的房屋可以辦理過(guò)戶手續(xù)。又因兩套房屋連在一起，故需要一起辦理過(guò)戶手續(xù)。鄭某某的訴訟請(qǐng)求并不涉及我公司，故我公司不發(fā)表意見(jiàn)。

原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：依法訂立的合同受法律保護(hù)。本案中，鄭某某與朱某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。根據(jù)已查明的事實(shí)，鄭某某同時(shí)購(gòu)買了朱某及案外人朱某名下的兩套房屋，并簽訂兩份獨(dú)立的買賣合同。鄭某某主張兩套房屋應(yīng)一同辦理過(guò)戶手續(xù)，雖然鄭某某與朱某并未就此問(wèn)題進(jìn)行明確約定，但根據(jù)相關(guān)短信的往來(lái)記錄、某某公司與某某公司的陳述以及案外人朱某多次要求鄭某某同時(shí)支付兩套房屋購(gòu)房款的情形，鄭某某與朱某對(duì)于兩套房屋應(yīng)當(dāng)一同辦理過(guò)戶手續(xù)一事是明知的。而由于朱某原因?qū)е码p方約定期限屆滿前，僅有一套房屋能辦理過(guò)戶手續(xù)，此情形系朱某違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。此后，案外人朱某又代表朱某以鄭某某違約為由，單方要求鄭某某增付購(gòu)房款，擅自變更合同內(nèi)容，亦為朱某違約。現(xiàn)鄭某某起訴要求解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，朱某同意，法院對(duì)此予以準(zhǔn)許。因合同解除系因朱某違約所致，故鄭某某要求朱某雙倍返還定金，于法有據(jù)，法院對(duì)其訴訟請(qǐng)求予以支持。據(jù)此，原審法院于2013年8月判決：一、解除鄭某某與朱某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；二、朱某于判決生效后七日內(nèi)雙倍返還鄭某某所交定金人民幣十萬(wàn)元。

判決后，朱某不服，向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷原判，駁回鄭某某的全部訴訟請(qǐng)求。其主要上訴理由為：原判認(rèn)定的事實(shí)存在多處錯(cuò)誤，對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定存在偏頗，我已經(jīng)按照合同約定全面履行了自己的義務(wù)，在鄭某某拒不履行合同的情況下，我有權(quán)依據(jù)合同不予退還定金。鄭某某、某某公司、某某公司同意原判。

經(jīng)審理查明：2013年3月5日，經(jīng)某某公司提供中介服務(wù)，案外人朱某受朱某委托與鄭某某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》雙方約定，鄭某某購(gòu)買朱某名下位于619號(hào)房屋，該房屋建筑面積22.12平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為辦公，成交價(jià)格為725000元，鄭某某向朱某支付定金50000元。雙方同意自本合同簽訂之日起90日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。朱某應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取全部房款當(dāng)天將房屋交付給鄭某某。上述合同簽訂同時(shí)，案外人朱某還與鄭某某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，雙方約定鄭某某購(gòu)買朱某名下位于621號(hào)房屋，該房屋建筑面積22.12平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為辦公，成交價(jià)格為725000元，鄭某某向朱某支付定金50000元。雙方同意自本合同簽訂之日起90日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。朱某應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取全部房款當(dāng)天將房屋交付給鄭某某。同日，案外人朱某（甲方）受朱某委托與鄭某某（乙方）及某某公司（丙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：對(duì)甲乙雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及甲乙丙三方簽署的《居間服務(wù)合同》及有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成如下修正：如政策有變，為盡快完成交易過(guò)程，甲乙雙方協(xié)商一致自愿同意在2013年3月31日先行自行繳納有關(guān)交易房屋涉及的相關(guān)稅款。如在繳納上述有關(guān)稅款后甲乙解除《北京市存量房屋買賣合同》或變更交易信息的，由稅費(fèi)繳納方自行辦理稅費(fèi)退還手續(xù)，另一方必須積極全面配合，丙方在必要時(shí)提供協(xié)助。甲乙雙方約定于2013年4月30日（原約定日期為2013年4月15日，后經(jīng)雙方協(xié)商延遲至4月30日）之前辦理過(guò)戶手續(xù)并做房屋交割。房屋交易所產(chǎn)生的一切稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，稅費(fèi)以國(guó)家新政為準(zhǔn)?！堆a(bǔ)充協(xié)議》有甲方朱某、朱某，乙方鄭某某及丙方某某公司經(jīng)辦人楊文全的簽名。同日，案外人朱某受朱某委托與鄭某某及某某公司簽訂《房屋交易保障服務(wù)合同》，約定由某某公司負(fù)責(zé)辦理交易雙方的各項(xiàng)服務(wù)、及時(shí)督促交易方履行應(yīng)盡義務(wù)，并協(xié)調(diào)處理交易履行中產(chǎn)生的爭(zhēng)議或糾紛。上述合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，鄭某某向朱某支付定金50000元。

2013年4月8日，朱某、朱某、鄭某某共同前往房屋交易部門(mén)準(zhǔn)備辦理上述二套房屋的過(guò)戶手續(xù)，朱某、朱某所攜帶的相關(guān)材料并不能以差額的方式完成繳稅手續(xù)，故雙方當(dāng)日未能完成過(guò)戶手續(xù)。

2013年4月25日，鄭某某與案外人朱某前往房屋交易部門(mén)，但當(dāng)時(shí)僅能辦理一套房屋的過(guò)戶手續(xù)。故朱某提出先行辦理一套房屋的過(guò)戶手續(xù)，并要求鄭某某給付兩套房屋的全部購(gòu)房款。鄭某某認(rèn)為由于此兩套房屋在格局上是相通的，應(yīng)當(dāng)一同辦理過(guò)戶手續(xù)，不同意先行辦理一套房屋的過(guò)戶手續(xù)，且也不能在僅辦理一套房屋過(guò)戶手續(xù)的情況下，支付兩套房屋的全部購(gòu)房款。

2013年5月6日，案外人朱某曾發(fā)短信要求鄭某某在扣除上述兩套房屋支付的定金100000元外，于5月8日前再支付購(gòu)房款1450000元，并將相關(guān)稅款一并匯入朱某的賬戶內(nèi)，即可辦理過(guò)戶手續(xù)。就房屋價(jià)款增加一事，朱某認(rèn)為鄭某某的行為已構(gòu)成違約，其所交定金應(yīng)當(dāng)沒(méi)收，故每套房屋應(yīng)再支付購(gòu)房款50000元。

二審?fù)徶校炷匙鳛橹炷车拇砣朔Q：在2013年4月8日未能辦理過(guò)戶手續(xù)之后，其與中介共同前往東城區(qū)建委調(diào)取契稅票，并到開(kāi)發(fā)商處調(diào)取原始購(gòu)房發(fā)票，以配合鄭某某以差額方式完成繳稅手續(xù)。另，朱某提交了其與東城區(qū)地稅局工作人員的對(duì)話錄音及東城區(qū)房屋交易大廳中張貼的房產(chǎn)交易稅收政策解讀，以證明以差額方式的繳稅金額比以全額方式繳稅的金額還要高，且如果要以差額的方式完成繳稅必須要提供個(gè)人手中的原始購(gòu)房發(fā)票，開(kāi)發(fā)商手中的發(fā)票聯(lián)無(wú)法完成繳稅。鄭某某認(rèn)為朱某提供的證據(jù)并非一審期間無(wú)法獲得的新證據(jù)，故其不予質(zhì)證，且不認(rèn)可錄音的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性。某某公司、某某公司認(rèn)可東城區(qū)房屋交易大廳中張貼的房產(chǎn)交易稅收政策解讀的真實(shí)性，但不認(rèn)可朱某的證明目的，也不認(rèn)可錄音的真實(shí)性。

二審審理中，朱某提交了調(diào)查取證申請(qǐng)，請(qǐng)求法院向東城區(qū)住建委、北京市地稅局東城分局查詢?cè)跊](méi)有購(gòu)房發(fā)票的情況下能否完成過(guò)戶及繳稅、全額繳稅與差額繳稅的土地增值稅分別為多少，并請(qǐng)求法院向北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)調(diào)取涉案房屋買賣的網(wǎng)簽合同檔案材料。朱某還提交了中止審理申請(qǐng)，朱某以居間服務(wù)合同糾紛為由將某某公司、某某公司訴至北京市大興區(qū)人民法院，并申請(qǐng)追加鄭某某為第三人，請(qǐng)求撤銷《北京市存量房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，并請(qǐng)求某某公司、某某公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失12000元。朱某認(rèn)為該案的審理結(jié)果直接影響本案的判決，請(qǐng)求中止本案的審理。

以上事實(shí)，有各方當(dāng)事人陳述、《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、收據(jù)、短信記錄、錄音、申請(qǐng)書(shū)等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為：關(guān)于朱某所提中止審理申請(qǐng)，本案系房屋買賣合同糾紛，而朱某在北京市大興區(qū)人民法院提起的訴訟為居間服務(wù)合同糾紛，其爭(zhēng)議焦點(diǎn)及判決結(jié)果均圍繞朱某與某某公司、某某公司的居間服務(wù)關(guān)系，與朱某與鄭某某之間的房屋買賣合同關(guān)系無(wú)關(guān)，故朱某以另案訴訟可能影響本案之審理結(jié)果為由主張中止本案的審理，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于朱某所提調(diào)查取證申請(qǐng)，其申請(qǐng)法院調(diào)查收集的證據(jù)不屬于人民法院依職權(quán)調(diào)取的檔案材料的范圍，故本院對(duì)于朱某的調(diào)查取證申請(qǐng)不予支持。

關(guān)于鄭某某與朱某所簽《北京市存量房屋買賣合同》能否解除一節(jié)。雙方簽訂買賣合同后，鄭某某與朱某就買賣合同的履行產(chǎn)生了糾紛，現(xiàn)鄭某某訴請(qǐng)解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，朱某亦表示同意，本院對(duì)此不持異議。

關(guān)于鄭某某能否主張雙倍返還定金一節(jié)。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為朱某是否有違約行為，是否存在不履行約定債務(wù)的情形。根據(jù)已查明的事實(shí)，2013年4月8日，朱某、朱某、鄭某某均前往房屋產(chǎn)權(quán)交易部門(mén)準(zhǔn)備辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，但因朱某、朱某攜帶的相關(guān)材料不能以差額的方式完成繳稅而未能完成過(guò)戶手續(xù)。雙方簽訂的合同中，并未對(duì)以何種方式繳納稅費(fèi)進(jìn)行約定，現(xiàn)亦沒(méi)有證據(jù)證明朱某所攜帶材料不能完成過(guò)戶手續(xù)，在此情況下，不能認(rèn)定朱某存在違約情形。此后，朱某與鄭某某就如何繳稅進(jìn)行了協(xié)商，根據(jù)朱某自述其在2013年4月8日后仍在補(bǔ)辦以差額方式繳納稅費(fèi)的相關(guān)票據(jù)，可以看出朱某已同意配合鄭某某補(bǔ)辦以差額方式繳納稅費(fèi)的相關(guān)材料，合同并未因此而不能履行，雙方亦在以積極的態(tài)度努力促成合同的履行。直至2013年4月25日，朱某與鄭某某再次前往房屋產(chǎn)權(quán)交易部門(mén)，在朱某沒(méi)有到場(chǎng)的情況下，朱某提出先行辦理一套房屋的過(guò)戶手續(xù)，并要求鄭某某給付兩套房屋的全部購(gòu)房款，鄭某某對(duì)此不予認(rèn)可，且認(rèn)為此兩套房屋在格局上是相通的，應(yīng)當(dāng)一同辦理過(guò)戶手續(xù)，不同意先行辦理一套房屋的過(guò)戶手續(xù)，故而2013年4月25日雙方又未能完成過(guò)戶手續(xù)。從雙方所簽合同來(lái)看，合同中并未明確約定支付剩余購(gòu)房款的時(shí)間，亦未對(duì)兩套房屋是否一同辦理過(guò)戶手續(xù)進(jìn)行約定，在合同約定不明的情況下，2013年4月25日雙方就此進(jìn)行協(xié)商，但未能達(dá)成一致意見(jiàn)，直至合同約定的履行期限屆滿為止，雙方也未能就此協(xié)商一致。結(jié)合上述事實(shí)可以看出，雙方在合同履行中對(duì)于合同約定不明之處進(jìn)行了補(bǔ)充協(xié)商，但是未能就購(gòu)房款給付時(shí)間以及兩套房屋是否一同過(guò)戶等履行中的重要問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，且朱某與鄭某某又均同意解除房屋買賣合同，故朱某、鄭某某對(duì)于合同的最終履行不能均不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。鑒于此，在合同解除之后，朱某應(yīng)將已收付的定金五萬(wàn)元返還給予鄭某某。原審法院以朱某違約為由判決朱某雙倍返還定金不妥，本院予以糾正。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，本院判決如下：

一、維持北京市東城區(qū)人民法院（2013）東民初字第09603號(hào)民事判決第一項(xiàng)；

二、撤銷北京市東城區(qū)人民法院（2013）東民初字第09603號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

三、朱某于本判決生效后七日內(nèi)返還鄭某某所交定金人民幣五萬(wàn)元；

四、駁回鄭某某的其他訴訟請(qǐng)求；

五、駁回朱某的其他上訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)1150元，由鄭某某負(fù)擔(dān)575元（已交納），由朱某負(fù)擔(dān)575元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）；二審案件受理費(fèi)2300元，由鄭某某負(fù)擔(dān)1150元（于本判決生效后七日內(nèi)交納），由朱某負(fù)擔(dān)1150元（已交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　刁久豹

代理審判員　　劉麗杰

代理審判員　　王　佳

二〇一三年十二月二十日

書(shū)　記　員　　劉　瑩

房屋  買賣合同  違約