色悠悠网,中文字幕人成乱码在线观看,中文字幕精品一区二区2021年,综合色天天鬼久久鬼色,国产无人区卡一卡二卡三乱码网站

湖北省宜昌市中級人民法院

民事判決書

（2014）鄂宜昌中民二終字第00050號

上訴人（原審被告）宜昌市某某餐飲有限公司。住所地：宜昌市某某大道某某號。

法定代表人易某某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人童朝暉，湖北七君律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

委托代理人王某某，該公司員工，特別授權(quán)代理。

上訴人（原審被告）胡某某，男，漢族，****年**月**日出生。

委托代理人劉威，湖北西陵律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

委托代理人杜某某，系胡某某之妻。特別授權(quán)代理。

上訴人（原審被告）姚某某，男，****年**月**日出生，漢族。

委托代理人童朝暉，湖北七君律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

被上訴人（原審原告）宜昌市某某局。住所地：宜昌市某某道某某號。

法定代表人談某某，該局局長。

委托代理人楊善華，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人宜昌市某某餐飲有限公司（以下簡稱某某公司）、胡某某、姚某某因與被上訴人宜昌市某某局房屋租賃合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第748號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年12月23日受理后，依法組成由審判員鄧愛民擔(dān)任審判長，代理審判員聶麗華、關(guān)俊峰參加的合議庭審理了本案。當(dāng)事人在二審審理期間申請庭外調(diào)解，但未能達(dá)成一致意見。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院判決：一、某某公司、胡某某、姚某某于判決生效之日起十日內(nèi)將占有的位于宜昌市港窯路萬壽橋小區(qū)B棟一樓及二樓的房屋騰退給宜昌市某某局；二、某某公司于判決生效之日起十日內(nèi)支付拖欠的房屋租金、水電費(fèi)76668.9元，并按589.12元／天的標(biāo)準(zhǔn)支付自2013年4月19日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；三、胡某某于判決生效之日起十日內(nèi)按287.67元／天的標(biāo)準(zhǔn)支付自2013年4月19日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；四、姚某某于判決生效之日起十日內(nèi)按345.21元／天的標(biāo)準(zhǔn)支付自2013年4月19日起至實(shí)際騰退房屋之日止的房屋占有使用費(fèi)；五、某某公司于判決生效之日起十日內(nèi)對胡某某、姚某某于2013年4月19日起所應(yīng)負(fù)擔(dān)的房屋占有使用費(fèi)承擔(dān)連帶責(zé)任；六、駁回宜昌市某某局其他訴訟請求。同時決定一審案件受理費(fèi)2464元，減半收取1232元，由某某公司、胡某某、姚某某負(fù)擔(dān)。

某某公司上訴稱：1、某某公司與宜昌市某某局約定的是一般取得優(yōu)先承租權(quán)方式，而不是特別約定的競拍取得優(yōu)先承租方式。宜昌市財政局的行政文件在雙方合同到期前通知宜昌市某某局競拍承租權(quán)，致使宜昌市某某局違反合同、以競拍的方式出讓承租權(quán)，讓某某公司承受巨大的精神痛苦和經(jīng)濟(jì)損失。2、雙方簽訂的《房屋租賃合同》是宜昌市某某局提供的格式合同，宜昌市某某局未按照《中華人民共和國合同法》第三十九條規(guī)提請某某公司競拍承租權(quán)的情況。事實(shí)上，雙方也沒有競拍承租權(quán)的意思表示。雙方對于優(yōu)先承租權(quán)取得的方式變更不明，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十八之規(guī)定，應(yīng)推定為未變更，雙方不存在競拍承租權(quán)的情況，某某公司應(yīng)當(dāng)續(xù)租。且某某公司投入了巨大的資本，由某某公司續(xù)租屬于按照有利于實(shí)現(xiàn)雙方合同的目的的方式履行。3、宜昌市某某局委托拍賣公司對承租權(quán)競買拍賣，從未通知某某公司，某某公司收到的通知僅僅是公開招租公告，沒有拍賣公司對于競拍承租權(quán)的內(nèi)容。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定，宜昌市某某局負(fù)有通知某某公司的義務(wù)，否則侵犯了優(yōu)先承租權(quán)人的合法權(quán)益。且宜昌市某某局和拍賣公司均未向某某公司告知承租權(quán)競拍如何行使優(yōu)先承租權(quán)，亦未向其詢問是否愿意購買。某某公司在2013年4月9日的函中曾回復(fù)“按競拍方式最終價格續(xù)約”。4、如果優(yōu)先承租權(quán)人于最高競價者出價相同，由優(yōu)先承租權(quán)人購得，這不符合競拍“價高者得”的基礎(chǔ)準(zhǔn)則，承租權(quán)競拍這種特殊交易與行使優(yōu)先承租權(quán)是相沖突。5、原審法院判令某某公司承擔(dān)原租金和水電費(fèi)以及2013年4月19日起的房屋占用使用費(fèi)不當(dāng)，前述費(fèi)用系宜昌市某某局不履行合同和法定義務(wù)所致，應(yīng)當(dāng)由宜昌市某某局承擔(dān)相應(yīng)的損失和費(fèi)用，而不是由某某公司負(fù)擔(dān)。6、某某公司首次裝修投入資金高達(dá)100多萬元以及在三年承租到期前又向宜昌市某某局發(fā)函續(xù)租并進(jìn)行了二次投入260000元裝修。顯然，某某公司是認(rèn)為其具有優(yōu)先承租權(quán)，并且認(rèn)為在公平合理?xiàng)l件下一定可以優(yōu)先承租。因此，請求二審人民法院依法撤銷原判第一項(xiàng)、第二項(xiàng)和第五項(xiàng)，改判駁回宜昌市某某局針對某某公司的全部訴訟請求。

胡某某上訴稱：1、原審法院在認(rèn)定某某公司享有本案所涉房屋同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)的情況下，又認(rèn)定某某公司在參與競買時放棄前述優(yōu)先承租權(quán)，原審前述認(rèn)定屬于適用法律錯誤。2、某某公司基于與宜昌市某某局《房屋租賃合同》取得本案所涉房屋的優(yōu)先承租權(quán)，胡某某通過承租某某公司轉(zhuǎn)租，相應(yīng)取得了本案所涉房屋的優(yōu)先承租權(quán)。3、租賃期滿后，應(yīng)視為胡某某與宜昌市某某局訂立了不定期租賃合同。在雙方就不定期租賃合同對租金沒有明確約定的情況下，胡某某應(yīng)參照原租賃標(biāo)準(zhǔn)交納房屋使用費(fèi)。且從公平性角度出發(fā)，在租金未明確約定的情況下，胡某某不能低于原租金標(biāo)準(zhǔn)支付，宜昌市水廠局亦不能高于原租金標(biāo)準(zhǔn)收取房屋使用費(fèi)。宜昌市某某局要求胡某某以287.367元／天標(biāo)準(zhǔn)支付沒有任何法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)按照原租金標(biāo)準(zhǔn)即5833.33元／天標(biāo)準(zhǔn)支付。且原審已經(jīng)認(rèn)定宜昌市某某局向胡某某發(fā)出《關(guān)于騰退房屋的催告函》的時間是2013年6月20日，即便胡某某要按照前述標(biāo)準(zhǔn)向宜昌市某某局支付房屋占有使用費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)自2013年6月21日起計算。4、解除租賃合同并讓胡某某騰退房屋應(yīng)履行告知義務(wù)、給予胡某某合理的騰房期限，并賠償由此給胡某某造成的損失。因此，請求二審人民法院依法撤銷原判第一項(xiàng)、第三項(xiàng)，改判駁回宜昌市某某局針對胡某某的全部訴訟請求。

姚某某上訴稱：1、根據(jù)某某公司與宜昌市某某局簽訂的《房屋租賃合同》約定和《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定，某某公司享有優(yōu)先承租權(quán)，姚某某也依法享有優(yōu)先承租權(quán)，宜昌市某某局應(yīng)當(dāng)與姚某某重新簽訂房屋租賃合同。2、姚某某裝修一次性投資資金11500元，投入相關(guān)設(shè)施和藥品及辦理各種證照費(fèi)用327257元，顯然基于認(rèn)為自身可以優(yōu)先承租，否則不會投資這么大的資金。3、宜昌市某某局非常清楚姚某某轉(zhuǎn)租承租的情況，且同意姚某某承租，其相關(guān)結(jié)算和有關(guān)書面通知的送達(dá)都是針對姚某某。4、宜昌市某某局委托拍賣公司對承租權(quán)進(jìn)行競拍，嚴(yán)重?fù)p害了姚某某的優(yōu)先承租權(quán)，競拍無效。5、原審按照345.21元／天標(biāo)準(zhǔn)計算至騰房之日的房屋占有使用費(fèi)，該費(fèi)用是由于宜昌市某某局不履行合同和法定義務(wù)所致，理應(yīng)由宜昌市某某局承擔(dān)一起損失和費(fèi)用，不應(yīng)當(dāng)由姚某某支付。因此，請求二審人民法院依法撤銷原判第一項(xiàng)、第四項(xiàng)，改判駁回宜昌市某某局針對姚某某的全部訴訟請求。

本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定事實(shí)屬實(shí)。

本院認(rèn)為，承租人應(yīng)在租賃期間屆滿時向出租人返還租賃物，這是承租人的一項(xiàng)基本義務(wù)。房屋租賃關(guān)系的存在是承租人占有使用（包括轉(zhuǎn)租）租賃房屋的合法依據(jù)，也是次承租人占有使用房屋的合法依據(jù)。就是說，如果房屋租賃關(guān)系終止，則承租人占有租賃房屋的合法依據(jù)就不存在，次承租人亦不再擁有占有使用租賃房屋的合法依據(jù)，應(yīng)及時返還租賃房屋，否則就形成了對出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有。因此，結(jié)合前述焦點(diǎn)一的論述，某某公司、胡某某、姚某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其對宜昌市某某局所有的房屋的占有使用損失。由于某某公司與宜昌市某某局的原租賃合同已于2012年12月31日租賃期屆滿，宜昌市某某局分別于2013年2月1日、同年4月9日和6月20日催告騰退房屋，系宜昌市某某局要求某某公司、胡某某和姚某某履行返還租賃物的行為，某某公司、胡某某和姚某某應(yīng)當(dāng)于2013年元月1日起對宜昌市某某局承擔(dān)本案訴爭房屋的占有使用費(fèi)。基于某某公司、胡某某、姚某某對本案訴爭房屋的無權(quán)占有使用行為，致使宜昌市某某局無法履行其與第三人簽訂的新的租賃合同，故該新的租金標(biāo)準(zhǔn)可以作為某某公司、胡某某、姚某某因不履行后合同義務(wù)而致宜昌市某某局損失的計算依據(jù)；且宜昌市某某局在2013年4月9日和2013年6月20日的催告騰退租賃房屋的函件中亦明確告知將從2013年4月18日起至實(shí)際交房之日止按照新的租金標(biāo)準(zhǔn)計算逾期騰退房屋使用費(fèi)，即某某公司、胡某某、姚某某對該損失應(yīng)為明知；故，宜昌市某某局主張自2013年4月19日起按照新的租賃合同中的租金標(biāo)準(zhǔn)要求某某公司、胡某某、姚某某負(fù)擔(dān)本案所涉房屋的占有使用損失并無不當(dāng)。

綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，實(shí)體處理恰當(dāng)。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審案件受理費(fèi)5386元（其中宜昌市某某餐飲有限公司已預(yù)交2464元、胡某某已預(yù)交1310元、姚某某已預(yù)交1612元），由上訴人宜昌市某某餐飲有限公司負(fù)擔(dān)2464元、胡某某負(fù)擔(dān)1310元、姚某某負(fù)擔(dān)1612元。

本判決為終審判決。

審　判　長　　鄧愛民

代理審判員　　聶麗華

代理審判員　　關(guān)俊峰

二〇一四年三月二十日

書　記　員　　張鵬煒

房屋租賃  合同  糾紛