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內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)人民法院

民 事 判 決 書

（2014）東民初字第8563號

原告潘某某，女，19**年**月**日出生，漢族，個體工商戶。

委托代理人陳全笑，系內(nèi)蒙古華鷹律師事務(wù)所律師。

被告郝某某，男，19**年**月**日出生，漢族，個體工商戶。

被告王某（又名王某某），女，19**年**月**日出生，漢族，個體工商戶。

原告潘某某訴被告郝某某、王某（又名王某某）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法由代理審判員杜鑫適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告潘某某的委托代理人陳全笑到庭參加了訴訟，被告郝某某、王某（又名王某某）經(jīng)本院依法送達傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，本案現(xiàn)已缺席審理終結(jié)。

原告訴稱，2012年，二被告租賃原告底商，但一直拖欠原告租金，為此，二被告與原告發(fā)生治安糾紛，后由東勝區(qū)幸福街派出所處理。租賃期滿后，二被告付清2012年房租，2013年度繼續(xù)租賃原告同一底商，約定以與其他11位商戶同樣的條件繼續(xù)租賃原告底商，原告與其他11位商戶均簽訂了租賃合同，但被告一直以種種借口未與原告簽訂租賃合同。被告租賃的杭錦北路9號街坊國稅局5號底商面積為37.06平方米，租期從2014年1月10日起到2015年1月10日結(jié)束，租金單價為160元／平方米，付款方式為簽字前一次性付清全部年租金71155.2元，違約金為該年租金的20%，取暖費等雜費均由承租方承擔。經(jīng)原告多次催要，被告于2014年3月13日付租金20000元，于2014年7月25日付租金5000元，尚欠租金46155.2元至今不予支付，且被告違約，應(yīng)承擔違約金14231.04元。此外，為不影響其他租戶取暖，原告替被告墊付取暖費967.64元，該取暖費也應(yīng)由被告承擔。被告郝某某、王某（又名王某某）系夫妻關(guān)系，被告郝某某尚欠原告的上述費用為二被告婚姻關(guān)系存續(xù)期間債務(wù)，故被告郝某某、王某應(yīng)共同承擔上述還款責任?，F(xiàn)原告向法院起訴，請求法院依法判令：1、被告郝某某、王某共同支付拖欠租金46155.2元（37.06平方米×160元×12個月=71155.2元，再減去已付租金25000元，剩余租金46155.2元）、違約金14231.04元（71155.2元×20%=14231.04元）、取暖費967.64元（37.06平方米×26.11元=967.64元）；2、被告郝某某、王某共同承擔案件受理費和本案的其他訴訟費用。

原告針對其訴訟請求，向法庭提交了以下證據(jù)：

1、2013年1月4日簽訂的商業(yè)用戶租賃合同一份、證明一張、票據(jù)一張，證明原告向案外人鄂爾多斯市國家稅務(wù)局租賃位于東勝區(qū)杭錦北路九號國稅局家屬樓底商房屋12間，面積358.72平方米，租期為兩年，從2013年1月10日起至2015年1月10日止，原告履行了交付租金義務(wù)，取得了租賃房屋的權(quán)利，且原告有權(quán)于2013年1月1日起將承包的底商出租。

2、2012年12月31日商業(yè)用房租賃協(xié)議書一份、錄音資料一份、收據(jù)二張、發(fā)票一張，證明原告潘某某與被告郝某某于2012年12月31日就簽訂了租賃合同，被告向原告承租位于東勝區(qū)杭錦北路九號國稅家屬樓底商一樓商業(yè)用房一間（5號），面積37.06平方米，每月每平方米租金為200元，租期為一年，從2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金為88944元，并約定違約責任為年租金的20%，還約定稅和水電暖等費用由被告承擔。但被告一直租賃該房屋至2015年1月10日，期間被告一直不和原告簽訂續(xù)期的租賃合同，但口頭約定了新的續(xù)租合同，其他內(nèi)容均不變，但每月每平方米租金調(diào)整為160元，故年租金為37.06平方米×160元×12個月=71155.2元。被告按2012年12月31日商業(yè)用房租賃協(xié)議書約定履行完畢租金88944元后，又于2014年3月13日向原告支付租金20000元、于2014年7月25日向原告支付租金5000元，但剩余租金46155.2元至今未支付，且被告也應(yīng)承擔相應(yīng)的違約金14231.04元（71155.2元×20%=14231.04元）。同時被告應(yīng)承擔原告已經(jīng)墊付的取暖費967.64元（37.06平方米×26.11元=967.64元）。

證據(jù)1與2共同證明原告是有權(quán)利向被告出租爭議房屋的，原告按合同約定交付了租賃房屋給被告，被告郝某某就應(yīng)按合同約定支付租賃期間的租賃費等費用。

3、結(jié)婚登記申請書一份，證明被告郝某某、王某（又名王某某）于1995年3月30日登記結(jié)婚至今，被告郝某某尚欠原告的上述費用為二被告婚姻關(guān)系存續(xù)期間債務(wù)，故被告郝某某、王某應(yīng)共同承擔還款責任。

被告郝某某、王某（又名王某某）經(jīng)本院依法送達傳票傳喚未到庭應(yīng)訴，未進行答辯，亦未向法庭提交書面答辯狀及相關(guān)證據(jù)。

本院審查原告提交的證據(jù)1、2、3認為，因被告郝某某、王某（又名王某某）缺席視為對該證據(jù)無異議，且原告提交的證據(jù)為原件，符合有效證據(jù)的要件要求，本院對原告提交的證據(jù)1、2、3予以確認。

經(jīng)審理查明，原告潘某某于2013年1月4日與案外人鄂爾多斯市國家稅務(wù)局簽訂《商業(yè)用戶租賃協(xié)議書》一份，約定原告向案外人鄂爾多斯市國家稅務(wù)局租賃位于東勝區(qū)杭錦北路九號國稅局家屬樓底商房屋12間，面積358.72平方米，租期為兩年，從2013年1月10日起至2015年1月10日止。案外人出具證明寫明：鄂爾多斯市國家稅務(wù)局于2013年1月1日就將上述房屋交付給了原告潘某某，并允許原告于2013年1月1日出租該房屋。原告履行了交付租金義務(wù)，取得了租賃房屋的權(quán)利，有票據(jù)一張及證明一張予以證明，且原告也有權(quán)于2013年1月1日起將承包的底商再出租。后原告潘某某與被告郝某某于2012年12月31日簽訂了《商業(yè)用房租賃協(xié)議書》一份，約定被告向原告承租位于東勝區(qū)杭錦北路九號國稅家屬樓底商一樓商業(yè)用房一間（5號），面積37.06平方米，每月每平方米租金為200元，租期為一年，從2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金為88944元，付款方式為雙方簽字房屋租賃合同后被告一次性將租金交付原告，并約定違約責任為年租金的20%，還約定稅和水電暖等費用由被告承擔。原告按合同約定交付了該一間房屋，被告一直租賃該房屋至2015年1月10日，期間，被告與原告沒有簽訂續(xù)期的書面租賃合同。原告庭審陳述：原被告雙方口頭約定了新的續(xù)租合同，約定該口頭租賃合同內(nèi)容均與2012年12月31日簽訂的《商業(yè)用房租賃協(xié)議書》內(nèi)容一致，僅將每月每平方米租金200元調(diào)整為160元，故原告主張的2014年1月10日起至2015年1月10日止的年租金為71155.2元（37.06平方米×160元×12個月=71155.2元）。被告按2012年12月31日《商業(yè)用房租賃協(xié)議書》約定履行完畢租金88944元后，又于2014年3月13日向原告支付租金20000元、于2014年7月25日向原告支付租金5000元，但剩余租金46155.2元（71155.2元-20000元-5000元=46155.2元）至今未支付。

另查明，原告于2014年12月26日支付取暖費9350.44元。

再查明，郝某某、王某（又名王某某）于1995年3月30日登記結(jié)婚至今。

本院認為，原告潘某某與案外人鄂爾多斯市國家稅務(wù)局及原告潘某某與被告郝某某簽訂的房屋租賃合同兩份是雙方的真實意思，且該兩份合同不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，均為有效合同。原告潘某某已經(jīng)履行了將房屋交付給被告郝某某的義務(wù)，被告郝某某亦應(yīng)當按照合同約定履行相應(yīng)的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十六條及第二百三十六條之規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期，本案中，被告郝某某從2013年1月1日起租賃該房屋至2015年1月10日期間，僅與原告簽訂了從2013年1月1日起至2013年12月31日期間的書面租賃合同，剩余租賃期間原被告雙方并無書面合同約定，但被告在付清了2013年1月1日起至2013年12月31日期間的租金88944元后，又于2014年3月13日向原告支付了租金20000元，于2014年7月25日向原告支付了租金5000元，原告對此無異議，僅要求被告繼續(xù)支付剩余租金，但被告至今不予支付，故可以視為原被告雙方于2012年12月31日簽訂的房屋租賃合同繼續(xù)有效至2015年1月10日，且原告自認將該合同每月每平方米租金由200元降低為160元，故原告要求被告承擔剩余租金46155.2元（37.06平方米×160元×12個月=71155.2元，再減去已付租金25000元，剩余租金46155.2元），符合法律規(guī)定及合同約定，本院對該訴訟請求，依法予以支持。關(guān)于違約金，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條之規(guī)定及合同約定，因被告郝某某至今不予支付剩余租金已構(gòu)成違約，其應(yīng)承擔違約金14231.04元，即按年租金71155.2元乘以20%得出，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”，本案中，被告僅剩租金46155.2元未向原告支付，而46155.2元乘以30%得出的金額為13846.56元，故原告主張的違約金過高，本院酌情調(diào)整后，支持原告的違約金13846.56元。關(guān)于取暖費，根據(jù)合同約定，被告郝某某應(yīng)承擔租賃期間的取暖費，本案中，原告在被告租賃涉案房屋期間繳納了取暖費9350.44元，該取暖費是按總面積乘以單價得出的，而被告租賃房屋面積為37.06平方米，故原告主張的取暖費967.64元（37.06平方米×26.11元=967.64元），符合合同約定，本院對該訴訟請求，依法予以支持。關(guān)于夫妻共同支付責任，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條之規(guī)定：“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當按夫妻共同債務(wù)處理。但是夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)的或能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定的情形除外”。本案中，被告郝某某與原告潘某某的上述債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生在被告郝某某、王某（又名王某某）的婚姻關(guān)系存續(xù)期間，故上述債務(wù)應(yīng)認定為被告郝某某與王某（又名王某某）的夫妻共同債務(wù)，二被告負有共同連帶償還的責任。故本院對原告主張被告郝某某、王某（又名王某某）共同支付上述款項的訴訟請求，依法予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百三十六條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定判決如下：

一、被告郝某某、王某（又名王某某）共同于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告潘某某支付租金46155.2元、取暖費967.64元；

二、被告郝某某、王某（又名王某某）共同于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告潘某某支付違約金13846.56元；

三、駁回原告潘某某的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費703元，由被告郝某某、王某（又名王某某）負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于鄂爾多斯市中級人民法院。

代理審判員　　杜鑫

二〇一五年二月九日

書　記　員　　馬暢

合同糾紛