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內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）包開民二初字第355號

金某與某房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

原告金某，男，1964月8月14日出生，漢族，包頭市鋼鐵集團公司職工，住內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市。

委托代理人宋安平，內(nèi)蒙古培隆律師事務(wù)所律師。

被告某，住所地內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)軟件園大廈D-615室。

法定代表人孟某，董事長。

委托代理人胡建虹，內(nèi)蒙古正捷律師事務(wù)所律師。

委托代理人韓子明，內(nèi)蒙古正捷律師事務(wù)所律師。

原告金某訴被告某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年9月24日立案受理后，于2014年12月4日依法由審判員王淑娟適用簡易程序公開開庭進行審理。原告金某及其委托代理人宋安平、被告某的委托代理人胡建虹、韓子明到庭參加訴訟。因案情復雜，本案于2014年12月19日由簡易程序轉(zhuǎn)為普通程序，并依法組成合議庭，于2015年1月19日公開開庭進行了審理。原告金某的委托代理人宋安平、被告某的委托代理人胡建虹、韓子明到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告金某訴稱，2012年6月4日，我與被告某簽訂《包頭市商品房買賣合同》，我購買了被告開發(fā)的位于包頭稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技路26號的檀香灣小區(qū)8-1507號商品房一套，并按合同約定履行了付款義務(wù)，交付被告購房款413562元，合同第3條約定，被告于2013年8月31日前將符合合同約定的商品房交付原告，第五條約定，逾期超過120日后，原告有權(quán)向被告追究已付款利息，利息自合同約定被告應交付商品房的次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算，此外，被告還應每日按商品房價款的0.1‰向原告支付違約金，合同第九條對商品房配套設(shè)施運行日期作出了約定，出賣人承諾將于2013年8月31日實現(xiàn)上水、下水、供電、燃氣運行，并約定，上述配套設(shè)施未按約定日期運行，被告應在120日內(nèi)采取補救措施，并賠償原告損失，超過上述約定期限的，被告應賠償損失，并且每項還應每日按商品房價款的0.1‰向原告支付違約金。至起訴之日，被告仍未按合同約定向原告交付具備法定交付條件的商品房，完成上水、燃氣配套設(shè)施的安裝運行以及外墻面的施工，且在未經(jīng)竣工驗收不具備法定交房條件的情況下，向原告發(fā)出“入伙通知書”，要求原告于2014年6月22至2014年6月23日交接驗收房屋。原告認為被告遲延履行交房義務(wù)，違約事實明顯，給原告造成了巨大的損失，故訴至法院，請求判令被告向原告支付至2014年6月30日的逾期交房違約金71975.45元，并支付因繼續(xù)違約至實際交付房屋之日止的違約金。后原告當庭變更訴訟請求為：1、向原告支付因違約產(chǎn)生的利息損失31163.51元，（413562元×6.15%÷365×441天）；逾期交房違約金18244.17元（413562×0.1‰×441天）；配套設(shè)施運行違約金54732.51元（包括下水、供電、燃氣413562元×0.1‰×441天×3），合計104140.19元，違約時間從2013年8月31日至2014年11月15日計441天；2、向原告支付因繼續(xù)違約至實際交付房屋之日止的違約金（計算方式同上）；3、本案訴訟費、律師代理費由被告承擔。

被告某辯稱，一、逾期交付房屋是事實，但造成逾期交付的原因是應由政府承擔的供電、排水、燃氣的市政配套設(shè)施不能在2013年8月31日前按時投入運行致使檀香灣小區(qū)的相關(guān)設(shè)施無法施工，在合同預定的交房時間無法交付，被告早在2012年1月就已向政府全額繳納了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費690余萬元，但至目前，給檀香灣項目供電的沼潭供電站仍未投入運行，被告補貼電價采用臨電系統(tǒng)給小區(qū)供電，2011年10月，被告即與包頭市燃氣公司簽訂了燃氣管道安裝合同，并支付了一期安裝費用，被告多次催促燃氣公司趕施工進度，但燃氣公司答復只能按全市工作規(guī)劃一步步去完成，關(guān)于該地塊的市政下水管道的鋪設(shè)也因該地拆遷受阻，被告為解決小區(qū)排污問題多次與市政溝通，并出資建臨時排污窖井，由于上述政府相關(guān)部門的原因?qū)е卤桓鏌o法按期竣工交房，這不是被告能夠左右的，故應減輕被告的違約責任；二、關(guān)于原告訴請的違約金，被告認為，1、按逾期交房日期支付已付購房款利息屬于對逾期交房損失賠償額計算方法的約定，同時又約定逾期交房按日0.1‰支付違約金，這種同時采用兩種違約責任的方式不符合法律規(guī)定；2、被告不同意給付商品房配套設(shè)施逾期運行的違約金，因合同約定的配套設(shè)施的最終運行時間以市政管網(wǎng)的接通時間為準，且在房屋整體逾期交付的情況下，單獨再另外計算配套設(shè)施的逾期交付違約責任是對違約金的重復計算，不符合公平原則；3、合同約定的違約金過高，請求降低違約金的比例，原、被告簽訂的商品房買賣合同是2012年6月簽訂，一年時間包頭市房管局就將此標準下調(diào)了10倍，為每日萬分之零點一，按原合同約定計算違約金將會顯失公平；4、交房時間應以2014年5月31日為準，被告通過補貼電價、建設(shè)臨時排污井等補救措施，于2014年5月31日該小區(qū)已具備基本使用條件，且已有300余戶業(yè)主接收房屋開始裝修，故逾期交房違約金計算的截止日應為2014年5月31日。5、合同第四條約定原告應于2012年6月4日前交清首付款253562元，剩余160000元于2012年6月10日前采用銀行按揭或公積金支付，原告實際于2012年6月21日才將全部房款付清。合同第六條約定了原告逾期付款應承擔的違約責任。2012年6月4日，原告金某與被告某簽訂優(yōu)惠協(xié)議，雙方確認買受人即本案原告為按揭貸款，享受原總價款2%的優(yōu)惠，即實際成交商品房單價每平方米3900元，同時被告退還原告首付款8271元。原告實際交納被告房款為405291元。

經(jīng)審理查明，2011年被告取得檀香灣小區(qū)建設(shè)土地的開發(fā)使用權(quán)，并于2012年11月4日向包頭稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)財政局繳納了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費6912414元，2012年3月13日，被告某取得了由包頭市房管局頒發(fā)的（2012）包房字第0006號包頭市商品房預（銷）售許可證，允許其對檀香灣小區(qū)5-8號商品樓進行預售，2012年6月4日，原告金某與被告包頭市銳利宏程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合同編號為2012-0001676的《包頭市商品房買賣合同》，原告（以下簡稱乙方）購買了被告（以下簡稱甲方）開發(fā)的位于包頭稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技路26號檀香灣小區(qū)8-1507號住宅，建筑面積103.91平米，每平米單價3980元，房屋總價款為413562元，合同第三條約定“……甲方即被告于2013年8月31日將商品房交付乙方……”第四條約定乙方（買受人）于2012年6月4日前交清首付款253562元，剩余160000元于2012年6月10日前采用銀行按揭或公積金支付。原告金某于2012年6月4日交清首付款253562元，于2012年6月21日以銀行按揭貸款的形式交清剩余房款160000元。合同第五條對甲方逾期交付商品房的違約責任進行約定，“除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三條約定日期交付商品房，逾期在120日內(nèi)的，乙方有權(quán)向甲方追償已付款利息，利息自合同約定甲方應支付商品房的次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算，超過上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下述的第一種約定，追究甲方違約責任，1、合同繼續(xù)履行，甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算，此外，甲方還應每日按商品房價款的0.1‰向乙方支付違約金……”。第六條約定：乙方逾期付款的違約責任，“乙方如未按本合同第四條約定的日期付款，逾期在120日內(nèi)的，甲方有權(quán)追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。超過上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下述的第1種約定，追究乙方的違約責任：1、合同繼續(xù)履行。乙方應支付逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止，按銀行同期貸款利率計算。此外，乙方還應每日按商品房價款的0.1‰向甲方支付違約金……”。合同第九條對商品房配套設(shè)施運行也進行了約定“……下水、供電、燃氣2013-8-31最終運行時間以市政管網(wǎng)的接通時間為準，上述配套設(shè)施未按約定日期運行，甲方應在120日內(nèi)采取補救措施，并賠償乙方損失，超過上述約定期限的，甲方應賠償損失，且每項還應每日按商品房價款的0.1‰向乙方支付違約金，合同第十一條對商品房的交接也作了約定等，原告金某簽名捺印，被告某加蓋公司合同專用章及法定代表人孟某印簽，雙方并于同日簽署了附件五補充協(xié)議，該補充協(xié)議第四條關(guān)于房屋交付進行了補充約定，“1、本合同約定的交付期限是最后期限，出賣人在已經(jīng)具備交付條件時有權(quán)在此前交付，具體以出賣人發(fā)出的《入住通知書》載明的交付時間為準（不遲于合同交房時間），買受人對此沒有異議，并予以接受，雙方的交接過程按照本合同約定辦理……；2、買受人逾期未辦理入住手續(xù)的或因買受人原因造成房屋未能按期交付的，視為自《入住通知書》規(guī)定的入住截止之日起已經(jīng)將該房屋交付予買受人，買受人應承擔該房屋的一切責任與風險……。2014年5月31日，被告某通過郵寄方式向原告發(fā)出“入伙通知書”，告知原告2014年6月22日至2014年6月23日為集中交接驗收日期，原告金某認可已收到此通知，但未領(lǐng)取房屋鑰匙。2012年6月4日，原告金長林與被告某簽訂優(yōu)惠協(xié)議，雙方確認買受人即本案原告為按揭貸款，享受原總價款2%的優(yōu)惠，即實際成交商品房單價每平方米3900元，同時被告退還原告首付款8271元。原告實際交納被告房款為405291元，原告變更訴訟請求要求：被告支付利息損失311571元，逾期交房違約金18240.2元、配套設(shè)施違約金54720.6元，合計104117.8元。

另查明，一、被告某通過招拍掛方式取得了檀香灣小區(qū)建設(shè)土地的使用權(quán)，該地塊在開發(fā)前未具備“三通一平”條件，該地塊的市政配套管網(wǎng)建設(shè)因拆遷問題受阻；二、所訴爭房屋已辦理網(wǎng)簽備案；三、2014年5月31日被告某向檀香灣一期各業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》時，所售商品房的下水、供電、燃氣尚未并入市政管網(wǎng)，給檀香灣項目供電的沼潭變電站尚未投入運行，居民用電采用臨電系統(tǒng)供電，市政下水管網(wǎng)因無法確定標高而一再延期，被告修建了臨時排污井（現(xiàn)已并入市政管網(wǎng)），檀香灣一期項目燃氣室內(nèi)表已安裝完畢，當時市燃氣管網(wǎng)尚未接通入戶（現(xiàn)已接通）；四、被告某開發(fā)的檀香灣一期尚未進行竣工驗收。

再查明：一、檀香灣一期項目5-8號樓有業(yè)主600余戶，已接收領(lǐng)取鑰匙的業(yè)主有300余戶；二、被告某通過“宅急送”將《入伙通知書》郵寄至原告金某住所，原告認可已收到該通知書，但未領(lǐng)取房屋鑰匙。

以上事實，有商品房買賣合同及補充協(xié)議、包頭市規(guī)劃局（2014）0418號文件、檀香灣住宅小區(qū)消防工程施工合同、情況說明、入伙通知書、評估報告等證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證認證后在案作證。

本院認為，原告金某與被告某所簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，合同有效。原告金某已交付房款，被告包頭市銳利宏程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻未按合同約定于2013年8月31日前將房屋交付原告，已構(gòu)成違約。原告的起訴有事實及合同約定，本院應予以支持。被告在取得土地開發(fā)權(quán)后，政府相關(guān)部門并未做到“三通一平”，致使訴爭房屋配套設(shè)施至合同約定的交房日前仍無法并入市政管網(wǎng)，已竣工房屋無法進行綜合驗收。在政府基礎(chǔ)配套工程未接入訴爭小區(qū)的情況下，被告自建了臨時排污井，接入了臨時用電系統(tǒng)（費用由被告補貼），導致逾期交房非被告主觀惡意違約，是被告在締結(jié)合同時所無法預見的非市場系統(tǒng)的固有風險，可依情勢變更原則予以處理，酌情減輕被告責任。合同第五條明確約定了甲方違約責任，根據(jù)該條約定，被告逾期在120日內(nèi)的，需要承擔原告已付購房款利息，超過120日的，被告還應每日按商品房價款的0.1‰向原告支付違約金。補充協(xié)議第4條對房屋交付進行了補充約定，應視為對原合同條款的變更和細化，被告給原告發(fā)出的入伙通知書上載明房屋交接驗收日期為2014年6月22日至6月23日，原告認可已收到該通知書，故本院將應收房時間明確為2014年6月23日。原告未按約定期限向被告交納購房款已構(gòu)成違約，依據(jù)合同約定原告亦應承擔逾期付款的違約責任。因銀行按揭貸款由被告代為辦理，原告提供所需材料，導致逾期付款非原告主觀原因，故應適當酌減原告的違約責任。原告請求被告支付已購房款利息并承擔違約金，因合同中既有違約金的約定，又有利息的約定，違約金約定是對被告違約行為的懲罰性約定，而利息損失為原告的實際損失，原告起訴時未提供其他實際損失證據(jù)，故本院依據(jù)公平原則對原告主張的違約金予以適當酌減。關(guān)于原告主張的下水、供電、燃氣配套設(shè)施違約金，屬交房后單項違約責任的約定，現(xiàn)房屋尚未進行交接，且合同約定配套設(shè)施以市政管網(wǎng)接通時間為準，故原告的該項請求無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。綜上，被告因逾期交房應向原告支付利息20281.76元（405291元×6.15﹪÷365天×297天=20281.76元），酌減后被告應支付違約金2152.1元（405291元×0.1‰×177天×30%=2152.1元）；原告金某因逾期交納購房款應向被告支付逾期利息296.55元（160000元×6.15﹪÷365天×11天=296.55元），原告逾期付款尚未超過120日，故不計算原告的違約金；兩項折抵后，被告還應向原告支付逾期交房的利息19985.21元，違約金2152.1元。根據(jù)本案實際，依照公平原則和誠實信用原則，綜合衡量合同的履行程度、當事人的過錯、預期利益等各項因素，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的意見》第十六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告某于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付原告金某逾期交房利息19985.21元。

二、被告某于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付原告金某逾期交房違約金2152.1元。

三、駁回原告金某其它訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應當依照《中戶人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費2384元（原告已預交1192元），由原告金某負擔1877元，被告某負擔507元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀并按對方當事人人數(shù)提出副本，上訴于包頭市中級人民法院。

審　判　長　　王淑娟

審　判　員　　劉曉燕

人民陪審員　　莊榮飛

二〇一五年三月十八日

書　記　員　　武曉霞

合同糾紛