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青海省德令哈市人民法院

民 事 判 決 書

（2015）德民初字第41號

原告劉某某，男，漢族，1967年出生，現(xiàn)住德令哈市。

委托代理人李吉福，青海海博律師事務(wù)所律師。

被告某某公司，所在地德令哈市。

委托代理人馬某某，男，藏族，1975年出生，該公司職工，現(xiàn)住德令哈市。

原告劉某某訴被告某某公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年1月20日立案受理后，審判員海英依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某某及其委托代理人李吉福到庭參加訴訟，被告某某公司委托代理人馬某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。原告劉某某訴稱，原告與被告于2009年4月11日簽訂了《房地產(chǎn)買賣契約》，在合同中將雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了明確的約定，簽訂合同后，原告積極籌措資金，按時付清了購房款，并及時的付清了被告向原告收取的物業(yè)費(fèi)、修建化糞池的修建費(fèi)等費(fèi)用；被告履行了交房義務(wù)，但是至今被告向原告辦理土地使用證和房產(chǎn)證之事仍沒有解決，在此期間原告多次催要被告及時給原告辦理房產(chǎn)證和土地使用證，但是被告以各種理由推諉不辦。請求判令被告立即為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證；本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

原告劉某某圍繞其主張向本庭出示了下列證據(jù)：

1、2009年4月11日雙方簽訂的購房買賣契約，擬證實(shí)1、雙方存在房屋買賣合同，被告應(yīng)該辦理房產(chǎn)證；2、原告完成了付款義務(wù)。

2、2014年10月15日收款收據(jù)、2012年9月25日收條，擬證實(shí)進(jìn)一步說明被告有給原告辦證義務(wù)。

3、2014年10月16日協(xié)議書，擬證實(shí)雙方在社區(qū)進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解的時候沒有授權(quán)，事后被告說協(xié)議是無效的。

4、渠南調(diào)解委員會出具的證明書，擬證實(shí)在調(diào)解委員會調(diào)解的時候，調(diào)解協(xié)議無公章，是無效協(xié)議。

5、光盤一張，擬證實(shí)2014年10月16日達(dá)成的調(diào)解協(xié)議是無效的，說明是被告的個人行為。

6、消防安全生產(chǎn)責(zé)任書，擬證實(shí)物業(yè)費(fèi)是當(dāng)年年底收取。

被告某某公司辯稱，原告的房屋確實(shí)是跟我公司簽訂的，所以沒有異議。但是由于原告的房屋是從我公司賣出的，所以2014年10月16日雙方簽訂的協(xié)議是有效協(xié)議。

經(jīng)審理查明，2009年4月11日原告劉某某與被告某某公司法定代表人魏某某簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣契約》，契約中被告方將都蘭路汽配城的房地產(chǎn)190平方米房屋出售給原告，并約定原告于2009年4月30日前一次性將錢款付清，但該契約中并未明確約定何時辦理過戶手續(xù)，之后原、被告雙方在2014年10月16日經(jīng)德令哈市河西街道辦事處渠南路社區(qū)居委會人民調(diào)解委員會主持調(diào)解下達(dá)成了一份協(xié)議，協(xié)議約定：“甲方：某某公司，乙方：劉某某。甲方必須在2016年12月31日前，將一、二樓商鋪的房產(chǎn)證、土地使用證給購房者辦理完畢，辦證費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的發(fā)票為準(zhǔn)。（除劉某某、宋某某、某某、張某某四家由甲方承擔(dān)以外）。甲方逾期未辦理房產(chǎn)證、土地使用證，按日支付給乙方購房款總款10％的違約金”，協(xié)議由原告及馬某某簽字，并加蓋德令哈市河西街道辦事處渠南路社區(qū)居委會人民調(diào)解委員會公章。

另查明，原、被告雙方之間在2014年10月16日簽訂的調(diào)解協(xié)議是原告劉某某與被告某某公司職工馬某某簽訂的，原告在庭審中說明簽訂該協(xié)議時該公司并未授權(quán)給馬某某，所以協(xié)議無效，但被告的委托代理人馬某某庭審中表示由于原告劉某某的房屋是被告某某公司售出的，故簽訂協(xié)議后公司對馬某某所簽訂的協(xié)議予以追認(rèn)，認(rèn)可該協(xié)議有效。且原告劉某某提供的光盤錄音中，被告某某公司職工馬某某聲稱“從我公司買的，我該辦的辦，我肯定要負(fù)責(zé)”，其明確表明了與劉某某的房屋是公司出售的，對其負(fù)責(zé)。

本院認(rèn)為，原告劉某某與被告某某公司職工馬某某簽訂的調(diào)解《協(xié)議》時馬某某未取得被告授權(quán)，但以被告名義進(jìn)行簽訂該協(xié)議，現(xiàn)被告在庭審中表示，由于原告劉某某的房屋是由被告售出的，事后被告對馬某某與原告劉某某簽訂的協(xié)議進(jìn)行了追認(rèn)，其協(xié)議公司認(rèn)可，視為有效協(xié)議，故根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十八條“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)”之規(guī)定，被告追認(rèn)馬某某的代理行為后該代理行為有效。現(xiàn)原告提交的證據(jù)無法證實(shí)該協(xié)議無效的證據(jù)，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”之規(guī)定，原告承擔(dān)舉證不能的后果。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行義務(wù)。”之規(guī)定，因協(xié)議約定辦理兩證的時間為2016年12月31日前，故原告要求被告立即辦理兩證的訴求不當(dāng)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告劉某某的訴訟請求。

本案訴訟費(fèi)50元減半收取，即25元由原告劉某某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于海西蒙古族藏族自治州中級人民法院。

審判員　　海英

二〇一五年四月十四日

書記員　　李君

合同糾紛  房屋買賣