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廈門市海滄區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）海民初字第3190號(hào)

原告李某甜，女，19**年**月**日出生，漢族。

原告袁某勛，男，19**年**月**日出生，漢族。

以上兩原告的共同委托代理人丁延軍、馮娟娟，北京盈科（廈門）律師事務(wù)所律師。

被告陳某，男，19**年**月**日出生，漢族。

被告許某峰，男，19**年**月**日出生，漢族。

委托代理人顧春暉，福建典格律師事務(wù)所律師。

原告李某甜、袁某勛與被告陳某、許某峰房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依簡(jiǎn)易程序公開公開開庭進(jìn)行了審理。原告李某甜、袁某勛的共同委托代理人丁延軍、馮娟娟，被告陳某，被告許某峰的委托代理人顧春暉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某甜、袁某勛訴稱，2012年7月2日，原、被告簽訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定被告向二原告購(gòu)買位于廈門市海滄區(qū)滄湖東一里***號(hào)樓***室（以下簡(jiǎn)稱訟爭(zhēng)房產(chǎn)）的住宅。但自從協(xié)議簽訂到起訴之日，雖經(jīng)二原告多次催促，被告始終拒絕辦理房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬過戶手續(xù)。至2013年8月17日，二原告向被告正式發(fā)出過戶催告函，其仍未回應(yīng)，將催告函退回。鑒于被告屢次不履行合同的行為已構(gòu)成違約，并且在二原告催促其不履行義務(wù)則解除合同后仍拒絕全面履行合同，其實(shí)際行動(dòng)已證明其根本違約。故二原告訴至法院，請(qǐng)求判令解除原、被告雙方于2012年7月2日簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》以及于2013年3月27日簽訂的《存量房買賣合同》。

被告陳某辯稱，其當(dāng)時(shí)受被告許某峰委托支付定金，后面的事情被告陳某不清楚，都是被告許某峰自己處理。

被告許某峰辯稱，一、訟爭(zhēng)房屋的買方為被告許某峰，案外人許云州作為原告的委托代理人，代表二原告和被告簽訂合同。對(duì)該房屋買賣，被告許某峰的主要付款義務(wù)已經(jīng)完成。雙方?jīng)]有約定過戶的時(shí)間。且2013年3月24日，買方是被告許某峰，二原告對(duì)此沒有異議。二、被告許某峰購(gòu)買訟爭(zhēng)房產(chǎn)時(shí)，房子是毛坯狀態(tài)，被告許某峰已對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)裝修并入住。三、被告許某峰已付購(gòu)房款并實(shí)際入住，依照法律規(guī)定是不能查封、扣押、凍結(jié)。四、被告許某峰已支付全部購(gòu)房款后未辦理過戶，不是因?yàn)樵S某峰個(gè)人的主觀過錯(cuò)，是國(guó)家政策的原因。被告許某峰在2014年5月后將取得購(gòu)房資格，屆時(shí)將辦理過戶手續(xù)。

經(jīng)審理查明，2012年7月2日，二原告與被告陳某簽訂了一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定被告陳某向二原告購(gòu)買位于廈門市海滄區(qū)滄湖東一里***號(hào)***室。2012年7月4日，二原告到廈門市海滄區(qū)公證處辦理公證委托，委托人為二原告，受托人為許云州。委托權(quán)限為辦理訟爭(zhēng)房產(chǎn)的出售、出租、訴訟的相關(guān)事項(xiàng)：一、代為償還銀行借款、辦理提前還清貸款并辦理貸款結(jié)清手續(xù)、領(lǐng)?。òń栌茫┊a(chǎn)權(quán)證書原件，借款合同（包括抵押合同、按揭合同）原件及相關(guān)資料；二、受托人有權(quán)辦理房產(chǎn)出售手續(xù)，包括與買受人商定房產(chǎn)交易價(jià)格，簽訂相關(guān)買賣合同及協(xié)議；2、有權(quán)協(xié)助買受人辦理銀行按揭貸款（或抵押貸款），辦理相應(yīng)手續(xù)并代為簽署相關(guān)法律文件等，有權(quán)以受托人名義開立銀行賬戶，有權(quán)出售房款（包括銀行發(fā)放的相關(guān)貸款）。3、代為辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)并代繳相應(yīng)稅費(fèi)。三、有權(quán)以上述房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保物為本委托人或受托人或第三方向銀行或其他機(jī)構(gòu)、個(gè)人辦理借款提供擔(dān)保，有權(quán)代為簽署借款合同、抵押擔(dān)保合同及相關(guān)合同文件……。九、……本委托書未能且為受托人辦理委托事項(xiàng)所必需之代理權(quán)限，應(yīng)視為已得到委托人之充分授權(quán)。委托書還授權(quán)受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)，本委托書為不可撤銷委托，委托期限自即日起到辦完上述委托事項(xiàng)時(shí)止。公證委托后同日，許云州代被告陳某與二原告簽訂《補(bǔ)充條款》一份，約定于公證當(dāng)日向二原告支付定金100000元；應(yīng)于7月5日前向原告支付購(gòu)房款616493元。若在7月15日無(wú)法支付給二原告，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，二原告可沒收定金，原、被告辦理的公證委托無(wú)效，可撤銷?！堆a(bǔ)充條款》簽訂后，許云州代被告許某峰于2012年7月14日支付給二原告購(gòu)房款616493元。二原告遂將房產(chǎn)交付給被告許某峰。自2012年7月起，被告許某峰開始逐月按期償還該房產(chǎn)的銀行按揭款。2013年3月27日，許云州代理二原告與被告許某峰簽訂《存量房買賣合同》一份，該合同約定：自本合同簽訂之日起90日內(nèi)，雙方共同到房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2013年8月17日，二原告郵寄《催告函》一份給被告陳某，要求被告陳某于十五日內(nèi)辦理房屋過戶登記手續(xù)。

另查明，訟爭(zhēng)房產(chǎn)于2012年7月交付給被告許某峰。2012年8月，被告許某峰雇請(qǐng)裝修公司對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行裝修。2013年1月，被告許某峰入住于訟爭(zhēng)房產(chǎn)。2013年5月，被告許某峰開始連續(xù)繳納社保。

以上事實(shí)有二原告提供的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》一份、《補(bǔ)充條款》一份、《抵（質(zhì)）押物權(quán)證退回通知書》一份、《預(yù)售商品房預(yù)告登記證明》一份、《催告函》一份、EMS回單一份，被告提供的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》一份、《補(bǔ)充條款》一份、《授權(quán)委托書》一份、轉(zhuǎn)賬憑條、收條、發(fā)票、《存量房買賣合同》一份、《公證書》一份、《同意抵押房產(chǎn)交易放行單》一份、《廈門市家庭居室裝飾裝修工程合同》一份、存款憑證、裝修押金繳交憑證及物業(yè)費(fèi)用繳交憑證、照片及原、被告在法庭審理過程中的陳述為證。

本院認(rèn)為，本案是房屋買賣合同糾紛?！洞媪糠抠I賣合同》是被告許某峰與二原告簽訂，付款也是許某峰所支付，因此，被告許某峰是訟爭(zhēng)房產(chǎn)的購(gòu)房人。二原告與被告許某峰簽訂的《存量房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)為合法有效。二原告以被告違約為由提起訴訟，即對(duì)合同效力的認(rèn)可。合同的各方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照合同履行。從房屋買賣合同的權(quán)利義務(wù)分析，二原告的主要權(quán)利就是獲得售房款，主要義務(wù)就是將訟爭(zhēng)房產(chǎn)交付并過戶給被告。而被告的主要義務(wù)就是支付購(gòu)房款，主要權(quán)利就是獲得房產(chǎn)。本案中，被告已經(jīng)將應(yīng)支付給二原告的相應(yīng)的款項(xiàng)支付完畢，且已按期支付銀行按揭。雖然合同約定是簽訂《存量房買賣合同》后90日內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移過戶登記手續(xù)，但由于被告許某峰社保繳納期限不滿一年，至今未具有購(gòu)房資格，導(dǎo)致訟爭(zhēng)房產(chǎn)的過戶手續(xù)未能如期完成。但從房屋買賣合同的訂立及履行來判斷，二原告的根本利益是獲得房款，該利益已經(jīng)得以實(shí)現(xiàn)。被告許某峰至今未能辦理過戶只是合同履行瑕疵，只要被告許某峰符合購(gòu)房資格的條件成就，即可辦理過戶。因此，被告許某峰至今未能辦理過戶并不影響二原告根本利益。二原告認(rèn)為被告根本違約，沒有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，其要求解除原、被告雙方于2012年7月2日簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》以及于2013年3月27日簽訂的《存量房買賣合同》，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

駁回原告李某甜、袁某勛的所有訴訟請(qǐng)求。

本案案件受理費(fèi)100元減半收取50元，由原告李某甜、袁某勛負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門市中級(jí)人民法院。

審判員　黃建和

二〇一三年十月三十日

書記員　張　猛

房屋買賣