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陳某燕與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

浙江省溫州市中級人民法院

（2015）浙溫民終字第3437號

上訴人（原審被告、原審反訴原告）：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地浙江省樂清市城**路與**路交叉口。

法定代表人：南某，該公司董事長。

委托代理人：項(xiàng)國友，浙江聯(lián)英（樂清）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、原審反訴被告）：陳某燕。

委托代理人：南某，浙江某律師事務(wù)所律師。

委托代理人：謝華平，北京市京銳律師事務(wù)所律師。

原審第三人：周旭洲。

上訴人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因房屋買賣合同糾紛一案，不服浙江省樂清市人民法院（2015）溫樂民初字第44號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原 判認(rèn)定，2010年11月12日，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“鉑金灣花園”取得商品房預(yù)售證，此后對外公開預(yù)售。2010年12月30日，周旭洲向某房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司交付預(yù)售定金100萬元，用于其本人購買鉑金灣花園商品房。2010年12月31日，周旭洲以陳某燕的名義向某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付了 100萬元的預(yù)售定金，其在刷卡簽購單上書寫：“代陳某燕付*幢***室房款”，并在當(dāng)日領(lǐng)取了房號確認(rèn)單，該房號確認(rèn)單上明確記載了房號為*幢***室 （旁邊注明房屋面積為185.07平方米），并書寫了陳某燕的身份證號碼及地址。當(dāng)日，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具了發(fā)票，發(fā)票上載明：銷售的不動產(chǎn)樓牌號 為旭陽路*幢***室，款項(xiàng)性質(zhì)為預(yù)售定金。2012年3月，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托浙江平宇律師事務(wù)所向陳某燕發(fā)《律師函》，內(nèi)容為：“2010年 12月31日，你向樂清置信購買坐落在樂清市鉑金灣花園*幢***室，為此你簽署了《房號確認(rèn)單》。你雖支付定金1000000元，卻一直未與樂清置信簽 訂《商品房買賣合同》。為此，樂清置信曾多次口頭催告，你卻拒絕簽訂《商品房買賣合同》，以自己行為表明不履行合同主要債務(wù)，且你的違約行為致使雙方無法 實(shí)現(xiàn)合同目的，樂清置信有權(quán)解除協(xié)議并按照法律規(guī)定及協(xié)議約定沒收不高于總房款20%的定金。”2012年3月23日，該份律師函的郵件查詢結(jié)果顯示，因 拒收導(dǎo)致未妥投，從而將郵件退回某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2015年1月，陳某燕提起訴訟。

陳某燕于2015年1月5日以房屋買賣合同糾紛為由，向原審法院起訴要求判令：1、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還陳某燕定金100萬元并賠償利息損失（從2011年1月1日開始起以銀行同期貸款利率計(jì)算至判決確定的履行之日止）；2、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

某 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年6月2日向原審法院提起反訴要求判令：1、判令陳某燕就購買“鉑金灣花園”第*幢***室商品房立即與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司簽訂《商品房買賣合同》；2、判令陳某燕向某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付購房款計(jì)人民幣3294865元；3、本案訴訟費(fèi)用由陳某燕承擔(dān)。

原判認(rèn)為，原告認(rèn)購被告開發(fā)的一套商品房，并支付預(yù)售定金100萬元的事實(shí)清楚。本案爭議的焦點(diǎn)在于：

一、 100萬元定金的性質(zhì)問題，是屬立約定金，還是履約定金，這需要考量以下三點(diǎn)：首先，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的發(fā)票上明確注明為預(yù)售定金，陳某燕對此未 提出異議；其次，在陳某燕交款時，雙方并未正式簽署合同，但履約定金通常在正式合同中注明；最后，該定金實(shí)際上是作為陳某燕、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司今后訂 立合同的擔(dān)保，而履約定金是作為履行合同的擔(dān)保。綜上三點(diǎn)，該定金應(yīng)屬立約定金。

二、合同未能訂立的原因到底應(yīng)歸責(zé)于陳某燕，還是不可歸責(zé) 于雙方的事由。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，出賣人通過訂購、認(rèn)購、預(yù)定等方式向買受人收受 定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致 商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。“法律關(guān)于定金的規(guī)定”，即《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條以及最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保 法若干問題的解釋》第115條的規(guī)定，“給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

本 案中，陳某燕主張雙方由于價格、面積、交付方式、交付時間等多方面原因，未達(dá)成一致意向，未能訂立合同。首先，陳某燕關(guān)于雙方就交付方式、交付時間等諸多 方面未達(dá)成一致意見，然陳某燕未能就上述事實(shí)進(jìn)行舉證，其僅以某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的律師函中“樂清置信曾多次口頭催告，你卻拒絕簽訂《商品房買賣合 同》”，證明雙方曾多次協(xié)商，卻未能達(dá)成一致意見的事實(shí)。原審法院認(rèn)為，該文字表達(dá)可以有兩種理解，既可以理解成是陳某燕的質(zhì)證意見，亦可以理解成是某房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司答辯主張的事實(shí)，即陳某燕拒絕簽訂合同的意思，故對陳某燕上述意見不予采納。其次，關(guān)于該房屋的價格，根據(jù)業(yè)主購房的交易習(xí)慣，某房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司的價格備案登記資料，以及周旭洲的陳述，可以推定，陳某燕在領(lǐng)取房號確認(rèn)單時“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”該套房屋的價格。至于該房屋的面積，則在房 號確認(rèn)單中已經(jīng)明確。最后，本案發(fā)生的背景，是在房價整體下降之時，另外從原、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本院的調(diào)解意見來看，盡管調(diào)解時某房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司的售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于陳某燕取得房號確認(rèn)單時候的價格，陳某燕卻仍不同意，這也是應(yīng)當(dāng)考量的事實(shí)。綜上，陳某燕主張的事實(shí)，依據(jù)不足，不予采信。

在 審理過程中，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出反訴，請求陳某燕與其簽訂商品房買賣合同（毛坯房）。首先，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仍確認(rèn)陳某燕訂購涉案商品房的行為 合法有效；其次，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求陳某燕簽訂合同，既不存在陳某燕起訴是否超出訴訟時效的問題，也不存在要求沒收陳某燕定金的問題，其原先答辯意 見，均變更為反訴的訴請。這是某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對自己權(quán)利的處分，未損害陳某燕的利益。就此，雙方重新回歸到，協(xié)商簽訂商品房買賣合同的過程。某房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司要求陳某燕簽訂以毛坯房為標(biāo)準(zhǔn)的合同，然而在陳某燕領(lǐng)取房號確認(rèn)單時，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售房屋是精裝修標(biāo)準(zhǔn)的商品房，而且是整體精裝 修的房屋；在訴訟中，陳某燕不愿意購買毛坯房標(biāo)準(zhǔn)商品房，并拒絕簽訂合同，此事由既不能歸責(zé)于陳某燕，亦不能歸責(zé)于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，因此，定金應(yīng)予 返還。陳某燕要求某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還定金100萬元的訴請，理由成立，予以支持。雙方就合同無法達(dá)成一致意見的情形發(fā)生于本案訴訟之中，故陳某燕要 求賠償利息損失的訴訟請求，理由不能成立，不予支持。因陳某燕拒絕簽訂合同屬于不可以歸責(zé)于雙方的情形，故反訴的訴訟請求，不予支持。據(jù)此，依照《中華人 民共和國擔(dān)保法》第八十九條、最高人民法院《關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第一百一十五條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干 問題的解釋》第四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六四條的規(guī)定，判決：一、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)當(dāng)返還陳某燕定金1000000元，款限本判決生效 后十五日內(nèi)交本院民一庭轉(zhuǎn)付；二、駁回某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟 法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案本訴受理費(fèi)13800元，由陳某燕負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)33159元，由某房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司負(fù)擔(dān)16501元，由陳某燕負(fù)擔(dān)16658元。

一審宣判后，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，向本院提起上訴稱，一、原審判決認(rèn)定事實(shí)錯誤。未 訂立商品房買賣合同的主要原因應(yīng)當(dāng)規(guī)責(zé)于陳某燕的違約行為，而非原審判決所認(rèn)定的不可規(guī)責(zé)于雙方的事由。2010年12月31日，陳某燕通過第三人周旭洲 在明知房屋銷售價格、面積等各種情況下自愿購房并交付100萬元定金，雙方之間達(dá)成的協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，該協(xié)議合法有效。2011年12月 21日，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明確將商品房房價按毛坯房標(biāo)準(zhǔn)向房管備案。在陳某燕繳納購房款后近一年的時間，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售的一直是精裝修標(biāo)準(zhǔn) 的商品房，并不存在任何違約行為。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司多次電話通知陳某燕前來簽訂商品房買賣合同，但陳某燕在繳納定金之后發(fā)現(xiàn)房價明顯下跌趨勢，便反悔 拒絕簽訂商品房買賣合同。本案發(fā)生的背景，是在房價整體下跌之時，當(dāng)時絕大多數(shù)購房者以房價下跌為由要求退房，甚至多次房鬧。房價下跌不能作為不履約的事 由，也不能掩蓋陳某燕違約的事實(shí)。陳某燕的行為違反誠實(shí)信用原則。商品房閑置五年多，給房開公司造成嚴(yán)重?fù)p失。而作為購房者的陳某燕存在違約行為的情況 下，居然可以拿回定金，明顯有失公平。某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒收陳某燕的定金符合法律規(guī)定，原審判決要求某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還定金沒有任何事實(shí)和法律 依據(jù)。二、原審判決程序違法。1、原審法院未要求原審第三人周旭洲到庭參與訴訟，顯然程序違法。本案陳某燕的購房行為均是通過周旭洲實(shí)施，周旭洲對鉑金灣 花園商品房的價格、面積、交付時間等信息全面了解后，在自己訂購了鉑金灣花園第7幢1101室商品房后經(jīng)過挑選，在明確知道商品房的價格、面積、交付方式 等諸多方面信息的情況下，最終以陳某燕的名義訂購了鉑金灣花園第*幢***室商品房，并當(dāng)場刷卡支付了100萬元購房定金。因此，周旭洲的到庭，對查清本 案，起著至關(guān)重要的作用，但原審法院卻未要求周旭洲出庭參與訴訟，顯然程序違法。2、因陳某燕的行為嚴(yán)重違約，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托浙江平宇律師事務(wù) 所向其發(fā)送《律師函》，明確了陳某燕的違約行為及沒收其所交的定金，陳某燕收函后并沒有提出異議。故本案的訴訟時效無論從2010年12月31日起算，還 是從2012年3月15日起算，均已超過訴訟時效。本案中本、反訴合并審理，但反訴并不依賴于本訴而存在，反訴是獨(dú)立的訴，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司針對陳某 燕的訴訟請求明確提出了訴訟時效抗辯，但原審判決卻將某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的答辯意見均變更為反訴訴請，認(rèn)定陳某燕起訴不存在是否超過訴訟時效的問題，明 顯剝奪了某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司抗辯的權(quán)利，程序嚴(yán)重違法。綜上，請求二審法院撤銷原判，并改判駁回陳某燕要求某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還100萬元定金的訴 訟請求。

被上訴人陳某燕答辯稱，一、雙方未簽訂商品房買賣合同，并不是陳某燕的原因，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)該將定金退還給陳某燕。1、通 過本案一審證據(jù)可以看出，房號確認(rèn)單及預(yù)售定金發(fā)票未確認(rèn)商品房價格、房屋實(shí)際面積與約定誤差的處理、朝向、價款支付方式房屋交付等具體條件都留置將來簽 訂商品房買賣合同的時候去協(xié)商，后雙方未能就商品房價格、交付條件等協(xié)商一致，從而未能簽訂商品房買賣合同，該情況并非是陳某燕單方違約行為所致，某房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司理應(yīng)將定金予以返還。2、本案雙方未能簽訂商品房買賣合同，更多的歸責(zé)于某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。陳某燕在領(lǐng)取房號單的時候，某房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司銷售房屋為整體精裝修房，但某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻在后來要求簽訂毛坯房買賣合同，顯然變更了合同條件，自然要對合同內(nèi)容特別價格條款重新協(xié)商確 定，不能簽訂的原因主要還是在某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。二、本案陳某燕主張退還定金，并未超過法定訴訟時效。如前所述，商品房買賣合同之所以不能簽訂是由于 雙方未能就合同內(nèi)容達(dá)成一致，說明雙方一直在磋商簽約問題，包括在訴訟過程中一直在協(xié)商房屋價款問題，因此根本不存在訴訟時效的問題。即使某房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司在本訴中主張沒收定金的抗辯，但對訴訟時間某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)有舉證責(zé)任，在本案某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并未向法庭提供證據(jù)證明其已經(jīng)在二年前表 示拒絕退還定金，更何況某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本案中已經(jīng)明確提起反訴要求繼續(xù)簽訂商品房買賣合同，反訴的目的就是為了吞并本訴，這是某房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司對自己權(quán)利的處分，顯然不存在訴訟時效已過的問題。一審法院認(rèn)定并無不妥。三、某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出要求繼續(xù)簽訂合同，不僅沒有明確法律依據(jù)，且有 違合同法意思自治原則，雙方在本案中成立的是違約合同法律關(guān)系，支付的100萬元定金也是擔(dān)保將來雙方簽訂正式的合同，該合同的標(biāo)的是約束簽約行為。在預(yù) 約合同法律關(guān)系中，對核心關(guān)鍵性的問題等均未涉及到，法律也不能強(qiáng)行判令當(dāng)事人繼續(xù)履行合同。四、只有當(dāng)事人一方在特別惡意違約的情況下拒不簽訂商品房買 賣合同，可以適用定金法則。本案不簽訂商品房買賣合同責(zé)任不在陳某燕，更多的是因?yàn)槟撤康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司變更約定內(nèi)容，從原來的精裝修房變更為毛坯房，之 后也因商品房的價格進(jìn)行了多次協(xié)商。退一步講根據(jù)目前的司法實(shí)踐來講，在不能分清過錯的情況下，法律應(yīng)當(dāng)傾向性保護(hù)弱勢群體及買受人，一審法院判決是公 平、合理的。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

原審第三人周旭洲未到庭陳述意見。

二審期間，各方當(dāng)事人均未提供新的證據(jù)。本院審核了當(dāng)事人向原審法院提供的證據(jù)后，依法對原審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

本 院認(rèn)為，被上訴人陳某燕在通過原審第三人周旭洲繳納100萬元預(yù)售定金后，未能與上訴人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就商品房買賣有關(guān)的其他內(nèi)容形成一致意見，導(dǎo) 致雙方最后沒有簽訂商品房買賣合同，現(xiàn)無足夠證據(jù)證明此屬于可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的事由而導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立。原審法院判決上訴人某房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司返還被上訴人陳某燕定金100萬元正確。上訴人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張被上訴人陳某燕由于房價下跌而拒絕簽訂商品房買賣合同，但未提供證據(jù)證明其主 張，本院對該理由不予采信。關(guān)于訴訟時效問題，上訴人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在一審中提出反訴要求被上訴人陳某燕與其簽訂商品房買賣合同，并支付剩余購房款 3294865元，該剩余購房款系在房屋總價4294865元扣除預(yù)售定金100萬元后的金額，表明上訴人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仍認(rèn)可被上訴人陳某燕定金 100萬元可以抵扣購房款，故原審法院認(rèn)為本案不存在超過訴訟時效的問題，并無不當(dāng)。原審第三人周旭洲雖然系購房定金的代付款人，但當(dāng)事人均確認(rèn)交易雙方 系上訴人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被上訴人陳某燕，合同簽訂的具體細(xì)節(jié)仍需雙方當(dāng)事人本人確認(rèn)。上訴人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主張第三人周旭洲未到庭參加訴訟 并據(jù)此認(rèn)為原審法院程序違法的上訴理由，于法無據(jù)。被上訴人陳某燕一審起訴時要求上訴人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還定金100萬元并賠償利息損失，一審說理 雖已明確對賠償利息之請求不予支持，未影響案件正確處理，但一審在判決主文中對此未予處理，本院予以補(bǔ)正。綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法。上訴人 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴理由不能成立，本院對其請求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如 下：

一、維持浙江省樂清市人民法院（2015）溫樂民初字第44號民事判決主文及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分；

二、駁回陳某燕的其他訴訟請求。

二審案件受理費(fèi)13800元，由上訴人某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　張　毅

審　判　員　蔡蓓蓓

代理審判員　曾　慧

二〇一六年三月十日

書　記　員　蔡瑞潔

合同糾紛  房屋買賣