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天津市和平區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）和民四初字第1050號

原告天津市某某達智能技術股份有限公司，住所地華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道**號（火炬大廈）****室，現(xiàn)營業(yè)地天津市和平區(qū)都會軒3-4***。組織機構(gòu)代碼：668849***。

法定代表人劉某某，董事長。

委托代理人張某某，原告公司財務總監(jiān)。

委托代理人鄧懿，北京萬貝律師事務所律師。

被告某某物業(yè)服務（深圳）有限公司天津分公司，住所地天津市和平區(qū)南京路***號津匯廣場寫字樓**座***室。組織機構(gòu)代碼：559464***。

代表人張某燦，被告公司首席物業(yè)經(jīng)理。

委托代理人張克，天津國鵬律師事務所律師。

委托代理人賈毅律，天津國鵬律師事務所律師。

原告天津市某某達智能技術股份有限公司與被告某某物業(yè)服務（深圳）有限公司天津分公司物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2014年8月7日受理后，依法由代理審判員賈鑫適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告法定代表人劉某某，委托代理人張某某、鄧懿，被告代表人張某燦，委托代理人張克、賈毅律到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告天津市某某達智能技術股份有限公司訴稱，2013年1月11日，原告與案外人本案所涉×××小區(qū)開發(fā)商和記黃埔地產(chǎn)（天津）有限公司（以下簡稱案外人）簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定原告購買位于天津市和平區(qū)×××房屋一套，原告依約支付房款并于2013年6月5日辦理了房屋入住手續(xù)。2013年1月11日，依照簽訂《天津市商品房買賣合同》第14條的約定案外人的關聯(lián)企業(yè)即被告為該小區(qū)前期物業(yè)管理公司并提供物業(yè)服務。2014年5月20日，被告張貼《通知》，以改變房屋用途為由限制原告人員進出×××樓宇，造成原告購買房屋卻無法使用。原告已于2014年8月1日搬離本案所涉房屋。被告的行為嚴重侵害了原告的合法權(quán)益，原告作為房屋合法買受人享有對房屋的所有權(quán)，現(xiàn)因被告的違約行為造成原告無法行使所有權(quán)。故原告起訴來院，請求判令：1、被告發(fā)放門卡并如約提供物業(yè)服務，不得妨礙原告對房屋的使用；2、被告給付原告搬家費5184元；3、訴訟費由被告承擔。原告向本院提交證據(jù)：1、天津市商品房買賣合同（復印件）；2、天津銀行電匯憑證；3、物業(yè)管理費發(fā)票三張；4、天津市房屋登記證明；5、關于都會軒個別業(yè)主違規(guī)改變房屋用途事宜通告；6、搬家發(fā)票證明；7、天津市房地產(chǎn)登記簿查詢證明。

被告某某物業(yè)服務（深圳）有限公司天津分公司辯稱，第一，被告已經(jīng)如約為原告發(fā)放了門卡，并按照物業(yè)服務的約定為原告提供了相應的服務，不存在限制原告使用房屋的行為。因小區(qū)內(nèi)有違反設計用途，將居住用房進行辦公使用的情況，被告對想要進入小區(qū)的人員采取核實的方式，來人說是來上班的，就不準其進入。因2014年8月1日當天，阻攔在小區(qū)外的人很多，是否有原告的工作人員被告并不清楚，對此原告也沒有舉證證明。；第二，原告訴請的搬家費是由于原告自身違反法律規(guī)定以及物業(yè)服務管理規(guī)定，是其自身糾正其違法行為造成的和被告無關。綜上，原告的訴請沒有任何事實和法律依據(jù)，請求依法駁回原告訴請。被告提交的證據(jù)：1、《天津市商品房買賣合同》（編號：2011-0049284）；2、關于天津×××前期物業(yè)服務和《天津×××臨時管理規(guī)約》的承諾書；3、《天津×××前期物業(yè)服務合同》；4、《×××臨時管理規(guī)約》；5、文件簽收單；6、《×××住戶手冊》；7、房屋鑰匙及卡片接收書；8、律師函；9、證人證言3份；10、《天津市新建商品住宅使用說明書》；11、原告網(wǎng)站截圖；12、原告58同城招聘信息網(wǎng)頁截圖；13、視頻光盤（一張）；14、關于都會軒商品房買賣合同的申明及重要提示。

經(jīng)審理查明，被告系本案所涉房屋（坐落于天津市和平區(qū)×××××××××）業(yè)主，該房屋建筑面積364.54平方米，其設計用途為“居住型公寓”。原告于2013年6月辦理了房屋交付手續(xù)入住該房屋。被告系為都會軒小區(qū)提供前期物業(yè)服務的企業(yè)。庭審中原告法定代表人確認被告已給付共8張門禁卡，因此原告就發(fā)放門卡的訴訟請求不再主張。

2009年12月16日，案外人制作《天津×××臨時管理規(guī)約》（以下簡稱管理規(guī)約）并進行了備案登記，其中約定，業(yè)主不得擅自改變住宅物業(yè)單元的房屋建筑及其設施設備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）、設計用途、功能和布局等。2010年11月，被告與案外人簽訂《天津×××前期物業(yè)服務合同》（以下簡稱物業(yè)合同）并進行了備案登記，該合同約定，由被告為×××小區(qū)提供物業(yè)服務，期限自2011年1月1日起至本住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同生效之日終止，并約定被告對本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體住宅物業(yè)單元業(yè)主和（或）住宅物業(yè)單元非業(yè)主合法使用人違反法律法規(guī)、管理規(guī)約的行為，按本合同、管理規(guī)約規(guī)定采取包括勸阻、制止等措施在內(nèi)的一切必要措施進行處理及提請有關部門處理。在審理過程中，本案承辦人到天津市和平區(qū)房地產(chǎn)管理局物業(yè)辦公室調(diào)取了物業(yè)合同和管理規(guī)約的備案件，原被告雙方對該兩份證據(jù)均無異議。

2013年1月11日，原告與案外人簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定原告購買坐落于天津市和平區(qū)××××××。原告于同日蓋章簽署《關于天津×××前期物業(yè)服務和〈天津×××臨時管理規(guī)約〉的承諾書》，其中注明：在原告簽署《天津×××認購書》、買賣合同之前，開發(fā)商已將物業(yè)合同和管理規(guī)約出示給原告。原告承認被告根據(jù)物業(yè)合同取得對包括本案所涉房屋在內(nèi)的天津都會軒實施物業(yè)服務的資格，并對物業(yè)合同和管理規(guī)約的內(nèi)容表示認可，同意被告按照物業(yè)合同和管理規(guī)約的規(guī)定，實施天津×××的前期物業(yè)服務。

被告于2014年5月20日在×××小區(qū)張貼公告要求：“將房屋用于或出租于商用辦公及（或）日租、群租、隔斷房等”的業(yè)主“應立即停止違法違規(guī)行為，及時恢復房屋的居住用途。自2014年8月1日起管理處將禁止商用、日租、群租等違規(guī)用途客戶進入都會軒。請有上述違法／違規(guī)行為業(yè)主，及早安排提前終止租約事宜，避免發(fā)生更多糾紛。對于拒不改正的業(yè)主，×××管理處將保留追究其法律責任的權(quán)利，及采取進一步措施的權(quán)利。”2014年8月1日，原告已搬離原告所有的×××房屋。本院到該房屋內(nèi)進行現(xiàn)場勘查，查明該房屋內(nèi)一層地面留有電線以及排線管并存放一臺電話交換機，一層房屋內(nèi)已無其它可移動物品。該房為躍層式，一層除大廳及衛(wèi)生間外還有兩個房間，二層除大廳和衛(wèi)生間外還有四間房屋，其中一間房屋內(nèi)還有一套組合沙發(fā)及部分家具。該房屋現(xiàn)已空置，無人使用或居住。

庭審中原告提出，2014年6月被告工作人員阻止原告公司人員搬運電腦進入小區(qū)，并且在2014年8月1日，被告公司工作人員阻攔原告公司人員進入小區(qū)。被告對原告所說的情況予以否認，并表示其并未妨礙，今后也不會妨礙原告合法使用房屋。就此，本案承辦人到×××小區(qū)所屬天津市和平區(qū)×××街道辦事處（以下簡稱辦事處）和天津市公安局和平分局×××街派出所（以下簡稱派出所）進行調(diào)查。經(jīng)調(diào)查核實，2014年6月，經(jīng)原告報警，派出所派民警到達×××小區(qū)現(xiàn)場，當場確有被告工作人員阻攔原告所購買的電腦搬運進小區(qū)的情況，但最后經(jīng)協(xié)商雙方已經(jīng)解決。而2014年8月1日上午，因辦事處工作人員在小區(qū)樓內(nèi)，對小區(qū)門前所發(fā)生情況并不清楚。派出所于當日安排多名民警在×××小區(qū)門前維持秩序，因當日被告公司工作人員阻攔眾多人員進入×××小區(qū)，其中是否有原告公司工作人員也無法確定。

上述事實，有原被告當庭的陳述及提交的證據(jù)在案佐證，經(jīng)當庭質(zhì)證，本院對原告提交的證據(jù)的真實性予以認可，對被告提交的1、2、5、7、14的真實性予以認可，對本院調(diào)取的物業(yè)合同和管理規(guī)約的真實性予以認可。

本院認為，原告與案外人簽訂的《天津市商品房買賣合同》，以及被告與案外人簽訂的物業(yè)合同，均為合同雙方的真實意思表示，合法有效。該物業(yè)合同和管理規(guī)約，對原被告雙方均具有約束力。原告作為都會軒小區(qū)業(yè)主，以書面承諾遵守經(jīng)案外人向其出示的物業(yè)合同和管理規(guī)約，應按照物業(yè)合同和管理規(guī)約予以履行。被告作為×××小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，亦應依照物業(yè)合同和管理規(guī)約，提供物業(yè)服務，且不得損害業(yè)主的權(quán)利。

對于原告在庭審中放棄要求被告發(fā)放門卡的訴訟請求，本院予以照準。

原告作為本案所涉房屋業(yè)主，有權(quán)對其房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，且原告是公司法人，其工作人員經(jīng)原告允許進入該房屋，是原告對其財產(chǎn)權(quán)利的正當行使，他人不得干涉。對于原告要求被告如約提供物業(yè)服務，不得妨礙原告對房屋的使用的訴訟請求，原告并未舉證證實存在被告阻攔其工作人員進出小區(qū)的情況發(fā)生，且原告并沒有舉證證實存在被告未按約提供物業(yè)服務，以及阻礙原告使用房屋的情形，結(jié)合本院調(diào)查核實的情況，也不能證實原告的主張。因此，對于原告的該項項訴訟請求，本院不予支持。就原告主張被告給付搬家費的訴訟請求，因搬家行為系原告自主決定事項，原告不能提供證據(jù)證實其搬家行為與被告脅迫或過錯存在因果關系。對于被告在樓內(nèi)張貼通告的內(nèi)容以及張貼通告的行為，并不能夠達到阻礙原告對房屋的使用以及導致原告搬離房屋的后果。據(jù)此，本院對原告的該項訴訟請求亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告全部訴訟請求。

案件受理費130元，減半收取65元，由原告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院。

代理審判員　賈鑫

二〇一四年九月二十六日

書　記　員　宗寧

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