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廣東省廣州市海珠區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）穗海法民三初字第269號(hào)

原告胡某某，住所地廣東省某某市某某區(qū)。

委托代理人陳健彬，廣東銀德律師事務(wù)所律師。

被告廣州市某某物業(yè)管理有限公司，住所地廣州市某某區(qū)。

法定代表人廖某某，經(jīng)理。

委托代理人何嘉景，廣東鴻蒙律師事務(wù)所律師。

第三人王某某，住所地廣東省某某縣。

委托代理人彭大成，廣東經(jīng)國(guó)律師事務(wù)所律師。

第三人廣州市某某投資管理有限公司，住所地廣州市某某區(qū)。

法定代表人鄭某弟，執(zhí)行董事。

委托代理人陸暉、李偉業(yè)，均為廣東卓信律師事務(wù)所律師。

第三人廣州市某某工業(yè)集團(tuán)有限公司（原廣州市某某工業(yè)股份有限公司），住所地廣州市某某區(qū)。

法定代表人莫某，董事長(zhǎng)。

委托代理人馮某眉、郭某，均為該公司員工。

原告胡某某訴被告廣州市某某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某某物業(yè)管理公司”）、第三人王某某、廣州市某某投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某某投資公司”）、廣州市某某工業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某某工業(yè)集團(tuán)”）租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人陳健彬、被告的委托代理人何嘉景、第三人王某某的委托代理人彭大成、第三人某某投資公司的委托代理人李偉業(yè)、第三人某某工業(yè)集團(tuán)的委托代理人郭某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：原被告簽訂《租賃合同》，約定由原告承租位于廣州市某某區(qū)某某路*號(hào)的物業(yè)，期限自2012年6月22日起至2021年6月21日止，同時(shí)約定被告應(yīng)“直接負(fù)責(zé)或聘請(qǐng)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理、維護(hù)和保養(yǎng)該物業(yè)公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)所的衛(wèi)生清潔”及“直接或聘請(qǐng)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)該物業(yè)管理規(guī)范，統(tǒng)一管理秩序、統(tǒng)一處理投訴等管理措施的制定與執(zhí)行”。合同簽訂后，原告按合同約定向被告交付了保證金，并進(jìn)場(chǎng)開(kāi)始裝修及準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)工作。在免租期間，原告為經(jīng)營(yíng)的需要前往有關(guān)部門辦理租賃合同的備案手續(xù)，以便辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但被告知涉案場(chǎng)地并沒(méi)有被告某某物業(yè)管理公司的備案資料，即被告某某物業(yè)管理公司并沒(méi)有和其出租方辦理租賃備案手續(xù)，因此不能為原告辦理租賃備案。經(jīng)原告多方了解得知，該場(chǎng)地的業(yè)主方（即第三人廣州市某某工業(yè)股份有限公司）與第三人廣州市盛某投資管理有限公司（第一承租方）的租賃合同備案后，盛某公司轉(zhuǎn)租該場(chǎng)地給第三人王某某，但沒(méi)有依法為雙方的租賃合同備案，后王某某又再轉(zhuǎn)租給被告，被告與王某某因而無(wú)法辦理租賃備案，最終導(dǎo)致原告與被告方的租賃合同無(wú)法備案。原告因租賃合同不能備案，無(wú)法辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照導(dǎo)致不能正常展開(kāi)經(jīng)營(yíng)，原告多次就此事與被告方溝通要求解決，但被告某某物業(yè)管理公司均以因?yàn)槭⒛彻九c王某某的租賃合同未有依法辦理備案導(dǎo)致某某物業(yè)管理公司也無(wú)法備案為理由，稱并非被告責(zé)任。鑒于上述原因，原告在免租期滿后根據(jù)合同的約定，有權(quán)延長(zhǎng)免租期暫緩支付租金。及后，原告多次向業(yè)主方及盛某公司投訴要求解決，均無(wú)果。后來(lái)由于被告未能收到租戶租金，對(duì)該場(chǎng)地疏于管理，最后竟完全撤離了場(chǎng)地，導(dǎo)致原告承租的場(chǎng)地處于無(wú)人管理的危險(xiǎn)狀態(tài)，財(cái)產(chǎn)及人身安全無(wú)法得到有效保障。無(wú)奈之下，原告與其他租戶自發(fā)籌資聘請(qǐng)保安人員進(jìn)場(chǎng)管理場(chǎng)地。原告后又經(jīng)了解得知，被告與第三人因該場(chǎng)地的租賃問(wèn)題產(chǎn)生糾紛，但原告竟然一直不清楚，原告作為場(chǎng)地實(shí)際使用人的合法權(quán)利因此未能受到保障。原告認(rèn)為，原被告雙方的租賃合同關(guān)系合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行該租賃合同，積極履行合同約定的義務(wù)。原告已經(jīng)依約定交付了保證金，根據(jù)雙方合同約定，被告應(yīng)當(dāng)向原告交付符合合同約定的場(chǎng)地，但原告交付的場(chǎng)地卻一直未能辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，致使原告一直不能正常開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，原告已投入大量金錢對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行裝修，現(xiàn)因無(wú)法開(kāi)業(yè)已造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失?，F(xiàn)被告不但不為原告辦理租賃合同備案，甚至完全撤出了該場(chǎng)地，致使場(chǎng)地?zé)o人管理，原告和其他租戶只能自發(fā)組織管理場(chǎng)地，經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)一步擴(kuò)大。故起訴請(qǐng)求：1、判令原告與被告繼續(xù)履行雙方簽訂于2012年7月7日的《租賃合同》（編號(hào)：20120622），由原告繼續(xù)承租使用該合同項(xiàng)下的物業(yè)；2、判令被告履行該合同約定，為原告辦理租賃合同備案手續(xù)，為原告辦理工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3、判令被告履行對(duì)涉案場(chǎng)地進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的約定和義務(wù)；4、判令第三人協(xié)助被告共同為原告辦理涉案物業(yè)的租賃合同備案手續(xù)和工商執(zhí)照；5、判令被告和第三人承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

被告某某物業(yè)管理公司辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。理由：由于原告沒(méi)有支付租金，被告已經(jīng)口頭通知原告解除雙方的租賃合同，并且被告已經(jīng)退出涉案物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，并將涉案物業(yè)交還給第三人盛某公司，原告應(yīng)向?qū)ξ飿I(yè)享有管理權(quán)的盛某公司主張權(quán)利。關(guān)于原告要求辦理租賃備案和營(yíng)業(yè)執(zhí)照等請(qǐng)求，被告認(rèn)為被告未能履行該合同約定是由于相關(guān)第三人的行為而造成，與被告無(wú)關(guān)。

第三人王某某述稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。第一，本案是原告與被告惡意串通所進(jìn)行的虛假訴訟，嚴(yán)重浪費(fèi)訴訟資源，目的是抗拒和拖延（2014）穗中法民五終字第2594、3857號(hào)案的執(zhí)行，給人民法院的工作設(shè)置非法障礙，是對(duì)法律以及法院尊嚴(yán)的嚴(yán)重挑釁。在（2013）穗海法民三初字第1266號(hào)案中，法院曾依法到涉案場(chǎng)地張貼公告，告知全體租戶到法院申報(bào)權(quán)利并參與訴訟，但期限屆滿后沒(méi)有相關(guān)權(quán)利人到法院申報(bào)權(quán)利，法院當(dāng)時(shí)也要求被告提供各租戶的資料參與訴訟，但被告拒絕向法院提供。第二，本案原告的訴訟請(qǐng)求與已經(jīng)發(fā)生法律效力的（2014）穗中法民五終字第2594、3857號(hào)案民事判決內(nèi)容相沖突，原告的訴訟請(qǐng)求已無(wú)法履行。第三，因被告存在嚴(yán)重的違約行為，拒絕依約向我方支付租金，我方解除了與被告的租賃合同，我方與原告沒(méi)有簽訂過(guò)合同，雙方不存在法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，原告的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)以及履行的條件。第四，事實(shí)上，我方從未收到過(guò)原告以及被告要求辦理租賃合同備案手續(xù)以及工商執(zhí)照的任何請(qǐng)求。

第三人盛某公司述稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。一、我司沒(méi)有協(xié)助被告為原告辦理租賃備案及工商執(zhí)照的義務(wù)，我司與原告、被告之間不存在任何合同關(guān)系。二、原被告之間的租賃合同事實(shí)上已無(wú)法履行。1、原被告之間的租賃合同是建立在被告與第三人王某某以及第三人王某某與我司之間存在租賃合同關(guān)系基礎(chǔ)之上的，而（2013）穗海法民三初字第1266號(hào)生效民事判決已確認(rèn)我司與第三人王某某之間的租賃合同已于2012年8月14日解除。2、涉案租賃物業(yè)場(chǎng)地已被政府收儲(chǔ)，我司與第三人某某工業(yè)集團(tuán)已共同對(duì)涉案租賃物業(yè)地塊全面開(kāi)展清退撤場(chǎng)及建筑物拆卸工作，原被告之間的租賃合同事實(shí)上已無(wú)法履行。

第三人某某工業(yè)集團(tuán)述稱：一、我司對(duì)原告與被告之間的租賃關(guān)系并不知情。盛某公司向我司租賃該物業(yè)后繼續(xù)轉(zhuǎn)租，但并未將次承租人信息告知我司，對(duì)于后續(xù)的租賃關(guān)系，我司并不知情。二、本案與我司無(wú)關(guān)，無(wú)需由我司協(xié)助被告為原告辦理租賃合同備案手續(xù)。依原告的起訴狀，原告與被告簽訂租賃合同，依據(jù)合同相對(duì)性原則，原告支付租金，應(yīng)由被告協(xié)助辦理租賃合同備案，原告與被告之間關(guān)于彼此權(quán)利義務(wù)的約定并不能及于我司。我司與盛某公司簽訂租賃合同時(shí)即已登記備案，并未影響次承租戶的正常經(jīng)營(yíng)和登記備案。綜上，本案與我司無(wú)關(guān)。

經(jīng)審理查明：2011年3月23日，廣州市某某工業(yè)股份有限公司（甲方、出租人）與第三人某某投資公司（乙方、承租人）簽訂了四份《廣州市房屋租賃合同》，約定甲方將位于海珠區(qū)工業(yè)大道石崗路24號(hào)20號(hào)、22-36號(hào)、37號(hào)、42-43號(hào)樓（產(chǎn)權(quán)證號(hào)碼：穗房證字第0076520號(hào)、0076522-0076536號(hào)、0076539、0076542、0076543號(hào)）出租給乙方使用；租賃期限為2011年4月1日-2029年3月31日；等等。

廣州市某某區(qū)某某建材廠是由第三人王某某經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶。2012年1月10日，第三人王某某以廣州市某某區(qū)某某建材廠（乙方，承租人）名義與第三人盛某公司（甲方，出租人）就上述物業(yè)的租賃簽訂《租賃合同》，約定乙方向甲方承租上述物業(yè)，租賃期限為5年，自租賃物實(shí)際交付日開(kāi)始計(jì)算；乙方有權(quán)將租賃場(chǎng)地轉(zhuǎn)租、分租或借用給合同約定以外第三方，但租賃期不得超過(guò)本合同約定的租賃期限；等，該合同附件載明出租物業(yè)的性質(zhì)為廠房、電房、倉(cāng)庫(kù)等。

2012年4月19日，第三人王某某以廣州市某某區(qū)某某建材廠（甲方，出租人）名義與被告（乙方，承租人）簽訂《租賃合同》，約定：甲方同意將上述物業(yè)出租給乙方使用；租賃期限為5年，自租賃物實(shí)際交付日開(kāi)始計(jì)算至2017年1月10日；乙方有權(quán)將租賃場(chǎng)地轉(zhuǎn)租、分租或借用給合同約定以外第三方，由此所產(chǎn)生的租賃關(guān)系，甲方同意根據(jù)國(guó)家規(guī)定給予乙方及其分租戶辦理相關(guān)租賃合同備案手續(xù)，所產(chǎn)生費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)；甲方須在合同生效后3個(gè)工作日內(nèi)將房產(chǎn)證、建筑消防驗(yàn)收意見(jiàn)書、平面圖等相關(guān)資料復(fù)印資料交與乙方；等。

原告提供了其與被告簽訂的落款日期為2012年6月22日的《廣州市某某物業(yè)管理有限公司文化辦公項(xiàng)目租賃合同》（合同編號(hào)：20120622），載明：產(chǎn)權(quán)方：廣州市某某工業(yè)股份有限公司；出租方：廣州市某某物業(yè)管理有限公司（甲方）；承租方：原告（乙方）；甲方將坐落于廣州市某某區(qū)某某路*號(hào)（原珠江某某制品廠）自編號(hào)**-**出租給乙方作辦公或電子商務(wù)使用；該物業(yè)建筑面積（加公攤）約為500平方米，以現(xiàn)狀出租給乙方使用；該物業(yè)為甲方向廣州市天河區(qū)中泰建材廠合法承租，根據(jù)雙方租賃合同的約定，甲方對(duì)該物業(yè)有權(quán)轉(zhuǎn)租、分租及自行經(jīng)營(yíng)管理；租期由2012年6月22日起至2021年6月21日止；租賃期內(nèi)甲方給予乙方裝修期（免租期）共90天；等等。被告對(duì)該合同沒(méi)有異議；第三人王某某認(rèn)為該合同是原告和被告所簽訂，其并未參與，不確認(rèn)真實(shí)性，且同期起訴的系列案件中原告方合同地址部分重疊，故虛假的可能性較大；第三人盛某公司對(duì)該合同不予確認(rèn)，認(rèn)為與其司無(wú)關(guān)，根據(jù)合同相對(duì)性，原告不能要求其司履行該合同約定的任何義務(wù)，且其司與王某某的租賃合同已解除，該合同事實(shí)上已無(wú)法履行，另外該合同約定的租期超過(guò)了其司與王某某約定的租期，該超出部分無(wú)效；第三人某某工業(yè)集團(tuán)對(duì)該合同不予確認(rèn)，表示對(duì)該合同不知情，與其司無(wú)關(guān)。

另查明，盛某公司曾以王某某為被告、以某某物業(yè)管理公司為第三人提起（2013）穗海法民三初字第1266號(hào)案訴訟，本院于2014年1月28日作出（2013）穗海法民三初字第1266號(hào)民事判決書，判決：一、確認(rèn)廣州市盛某投資管理有限公司與王某某（廣州市某某區(qū)某某建材廠的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者）之間于2012年1月10日簽訂的《租賃合同》己于2012年8月14日解除；……四、王某某及廣州市某某物業(yè)管理有限公司在本判決生效之日起三十日內(nèi)將某某區(qū)工業(yè)大道某某路原珠江某某制品廠*號(hào)*、*-*號(hào)、*-*號(hào)樓物業(yè)交還給廣州市盛某投資管理有限公司；等等。之后，某某物業(yè)管理公司不服提起上訴，廣州市中級(jí)人民法院于2014年12月5日作出（2014）穗中法民五終字第3857號(hào)民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。

某某物業(yè)管理公司于2013年10月31日以王某某為被告、以盛某公司為第三人提起（2013）穗海法民三初字第3138號(hào)訴訟，要求：1、某某物業(yè)管理公司與王某某繼續(xù)履行編號(hào)為2012041***的《租賃合同》；2、王某某為某某物業(yè)管理公司及分租戶辦理租賃合同備案手續(xù)，向某公司交付涉案物業(yè)房產(chǎn)證、平面圖、建筑消防驗(yàn)收意見(jiàn)書，及產(chǎn)權(quán)方授權(quán)王某某出租涉案物業(yè)的委托資料等相關(guān)資料、協(xié)助某某物業(yè)管理公司將涉案物業(yè)使用性質(zhì)改變?yōu)樯虡I(yè)；3、盛某公司協(xié)助王某某為某某物業(yè)管理公司辦理涉案物業(yè)的租賃合同備案手續(xù)；4、訴訟費(fèi)由王某某承擔(dān)。該案審理過(guò)程中，本院要求某某物業(yè)管理公司對(duì)第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以明確，某某物業(yè)管理公司未對(duì)要求繼續(xù)履行合同的內(nèi)容予以明確，而是要求確認(rèn)由廣州市某某區(qū)某某建材廠與其于2012年4月19日簽訂的《租賃合同》有效。該案判決如下：一、確認(rèn)某某物業(yè)管理公司與廣州市某某區(qū)某某建材廠（系個(gè)體工商戶，經(jīng)營(yíng)者為第三人王某某）于2012年4月19日簽訂的《租賃合同》有效；二、駁回某某物業(yè)管理公司的其他訴訟請(qǐng)求。某某物業(yè)管理公司不服提起上訴，廣州市中級(jí)人民法院于2014年12月18日作出（2014）穗中法民五終字第2594號(hào)民事判決書，判決：駁回上訴，維持原判。

原告于2015年1月14日提起本案訴訟。

訴訟中，本院向原告釋明其與被告約定的租期超出了被告與王某某約定租期的剩余租賃期限，超出的部分依法應(yīng)為無(wú)效，并詢問(wèn)原告是否變更訴訟請(qǐng)求，原告表示合同應(yīng)繼續(xù)履行，故不變更訴訟請(qǐng)求。

本院認(rèn)為：涉案房屋系由第三人王某某向第三人盛某公司承租后再轉(zhuǎn)租給被告某某物業(yè)管理公司，原告與被告簽訂的租賃合同所約定的租賃期限超過(guò)被告與王某某所簽租賃合同約定租期的剩余租賃期限，對(duì)于超出部分的約定依法應(yīng)為無(wú)效。對(duì)于未超出部分的約定，因生效民事判決已確認(rèn)王某某與盛某公司之間的租賃合同已于2012年8月14日解除，并判令某某物業(yè)管理公司與王某某將涉案物業(yè)交還給盛某公司，故某某物業(yè)管理公司與王某某簽訂的租賃合同事實(shí)上已無(wú)法履行，原告與某某物業(yè)管理公司之間關(guān)于有效租期部分的約定也事實(shí)上無(wú)法履行。綜上，原告的全部訴訟請(qǐng)求均依據(jù)不足，對(duì)原告的全部訴訟請(qǐng)求本院均不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十六條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

本案受理費(fèi)100元由原告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣州市中級(jí)人民法院。

當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)向廣州市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。逾期不交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　蔡華強(qiáng)

人民陪審員　張烈明

人民陪審員　潘新標(biāo)

二〇一五年五月二十日

書　記　員　徐　石

書　記　員　陳文慧

租賃合同