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安徽省合肥市蜀山區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）蜀民二初字第02918號

原告：合肥某某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司，住所地安徽省合肥市廬陽區(qū)。

法定代表人：曹洪春，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：陳永慶，安徽中特律師事務(wù)所律師。

委托代理人：費(fèi)龍洋，安徽中特律師事務(wù)所律師。

被告：張某晴，女，漢族，住安徽省合肥市蜀山區(qū)。

委托代理人：王慶貴，安徽大祺律師事務(wù)所律師。

被告：范某菊，女，漢族，住安徽省合肥市廬陽區(qū)。

原告合肥某某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司（以下簡稱：合肥某某房產(chǎn)咨詢公司）訴被告張某晴、范某菊居間合同糾紛一案，本院受理后依法由審判員湯本剛適用簡易程序于2015年11月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告合肥某某房產(chǎn)咨詢公司的委托代理人陳永慶、費(fèi)龍洋，被告張某晴的委托代理人王慶貴，被告范某菊均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告合肥某某房產(chǎn)咨詢公司訴稱：2015年7月份，被告范某菊欲將合肥市蜀山區(qū)安居苑小區(qū)7*幢＊＊＊室住宅對外出售，便與原告簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之一）》，委托原告對外出售。2015年7月20日，被告張某晴通過原告介紹并看房，決定購買被告范某菊所有的安居苑房屋，并于2015年7月20日與原告簽訂了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之二）》。該合同約定被告張某晴買受被告范某菊所有的蜀山區(qū)安居苑小區(qū)71幢＊＊＊室，成交價(jià)為113萬元，原告在完成被告張某晴委托事項(xiàng)后，原告向被告張某晴收取中介服務(wù)手續(xù)費(fèi)18000元。在原告的居間下，被告范某菊和被告張某晴簽訂了《存量房買賣合同》。合同簽訂后，兩被告相互認(rèn)識，認(rèn)為合同不能正常進(jìn)行，雙方均不同意買賣上述房屋，要求解除《存量房買賣合同》及《房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》。本著合同自由原則，原被告三方當(dāng)日簽訂《解除合同協(xié)議書》，約定被告范某菊退還被告張某晴2萬定金，原告退還范某菊房產(chǎn)證原件，合同解除；兩被告并承諾若成交此物業(yè)必須通過原告居間，若兩被告直接交易或者通過其他途徑規(guī)避原告居間成交物業(yè)，自愿雙倍賠償原告全額代理費(fèi)并承擔(dān)訴訟費(fèi)，追償費(fèi)，律師費(fèi)等所有相關(guān)費(fèi)用。事后，兩被告瞞著原告，違約私下成交，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶，現(xiàn)兩被告違反了原被告雙方所簽訂的協(xié)議，違背了民事活動(dòng)的誠實(shí)信用原則，原告為促成交易付出了居間服務(wù)并提供了相關(guān)信息，兩被告的行為已經(jīng)給原告造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失并促成了不良交易風(fēng)氣。為維護(hù)原告的合法權(quán)益特起訴要求：判令兩被告連帶賠償原告違約金36000元，追償費(fèi)2000元，律師費(fèi)5000元。

被告張某晴辯稱：1、涉案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之二）簽訂前，原告口頭承諾按照3000元的標(biāo)準(zhǔn)收取中介費(fèi)。在簽訂合同時(shí)，原告私自將中介費(fèi)確定為18000元，騙取被告在涉案房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之二）上簽字。此后，因被告的反對，原告欺詐的陰謀沒有得逞，三方簽訂了解除合同協(xié)議，并確定三方互不追究責(zé)任，原告現(xiàn)起訴要求兩被告支付違約金，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持；2、涉案房產(chǎn)在多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)登記，該房屋不屬于原告排他性占有的信息及資源，原告沒有權(quán)利阻止被告更換其他中介機(jī)構(gòu)，被告依法有權(quán)利選擇其他中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。綜上，原告的訴訟請求均無法律依據(jù)，請求法院依法駁回。

被告范某菊辯稱：1、2015年7月20日，原告業(yè)務(wù)員帶著被告張某晴及丈夫陳某到被告處看房，兩被告當(dāng)即確定案涉房屋以113萬成交，各項(xiàng)稅費(fèi)及中介服務(wù)費(fèi)由被告張某晴負(fù)擔(dān)。該113萬元系被告范某菊凈得款，三方均已談妥；2、在原告為兩被告簽訂購房合同、中介合同后，被告張某晴的丈夫發(fā)現(xiàn)中介費(fèi)沒有填寫，遂詢問中介費(fèi)的數(shù)額。但因原告需收取18000元的中介費(fèi)，被告張某晴與原告最終未能談妥。此后，被告張某晴不同意在原告處購買案涉房產(chǎn)，各方遂重新簽訂一份合同解除協(xié)議，確定互不追究對方責(zé)任。被告也依約退還被告張某晴合同定金；3、解除合同后2小時(shí)，被告張某晴的丈夫陳某聯(lián)系被告在其他中介機(jī)構(gòu)完成了案涉房屋交易。雙方于2015年8月實(shí)際完成了房屋過戶手續(xù)，該房屋現(xiàn)已實(shí)際出售給被告張某晴。綜上，被告在履行合同過程中不存在任何違約行為，不應(yīng)承擔(dān)本案合同項(xiàng)下責(zé)任。

經(jīng)審理查明：2015年5月，范某菊欲將其合肥市蜀山區(qū)安居苑小區(qū)71幢＊＊＊室房屋出售，該售房信息后在合肥某某房產(chǎn)咨詢公司等數(shù)十家中介公司網(wǎng)站上對外發(fā)布。此后，張某晴向合肥某某房產(chǎn)咨詢公司了解了該房產(chǎn)的相關(guān)信息，并有購買意愿。同年7月20日，合肥某某房產(chǎn)咨詢公司經(jīng)聯(lián)系范某菊后，陪同張某晴前往合肥市蜀山區(qū)安居苑小區(qū)71幢＊＊＊室看房。看房現(xiàn)場，各方確定范某菊以113萬的凈得價(jià)出售房產(chǎn)，各項(xiàng)稅費(fèi)及中介費(fèi)由張某晴承擔(dān)。當(dāng)日，合肥某某房產(chǎn)咨詢公司協(xié)助賣方范某菊與買方張某晴就房屋買賣合同的簽訂及履行細(xì)節(jié)予以磋商、確定后，賣方范某菊與買方張某晴在合肥某某房產(chǎn)咨詢公司簽訂了賣方以113萬凈得價(jià)出售合肥市蜀山區(qū)安居苑小區(qū)71幢＊＊＊室的存量房買賣合同，并由張某晴實(shí)際向范某菊支付該合同項(xiàng)下定金2萬元。此后，范某菊、張某晴還分別與合肥某某房產(chǎn)咨詢公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。其中，范某菊（委托人、甲方）與合肥某某房產(chǎn)咨詢公司（丙方）簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之一）載明：甲方委托丙方為坐落于合肥市蜀山區(qū)安居苑小區(qū)71幢＊＊＊室住宅的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供以下服務(wù)：（一）提供信息發(fā)布，（二）充當(dāng)訂約介紹人，（三）協(xié)助指導(dǎo)訂立存量房買賣合同，（四）協(xié)助辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，（五）協(xié)助辦理其他手續(xù)；經(jīng)交易雙方確認(rèn)的價(jià)格為人民幣113萬元；單方解除本合同，由違約方支付違約金22600元；本合同自乙丙雙方簽訂之日起生效。由張某晴（委托人、乙方）與合肥某某房產(chǎn)咨詢公司（經(jīng)紀(jì)人、丙方）簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之二）載明：乙方委托丙方買受坐落在合肥市蜀山區(qū)安居苑小區(qū)71幢502室住宅，提供以下服務(wù)：（一）提供訂約信息，（二）充當(dāng)訂約介紹人，（三）協(xié)助指導(dǎo)訂立存量房買賣合同，（四）協(xié)助辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，（五）協(xié)助辦理其他手續(xù)；經(jīng)交易雙方確認(rèn)的房屋交易價(jià)格為113萬元；丙方在完成乙方委托事項(xiàng)后，按物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取中介服務(wù)手續(xù)費(fèi)18000元；單方解除本合同，由違約方支付違約金22600元；本合同自乙丙雙方簽訂之日起生效。上述兩份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，乙方欄有范某菊、張某晴的簽名，丙方欄有合肥某某房產(chǎn)咨詢公司的印章。

上述合同簽訂后，張某晴以合肥某某房產(chǎn)咨詢公司收取的中介費(fèi)過高等為由，拒絕履行存量房買賣合同及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同項(xiàng)下義務(wù)。同日，范某菊（甲方）、張某晴（乙方）與合肥某某房產(chǎn)咨詢公司（丙方）遂簽訂了一份解除合同協(xié)議書，協(xié)議約定：經(jīng)甲乙丙三方友好協(xié)商，就位于合肥市蜀山區(qū)安居苑71幢＊＊＊室房屋（建筑面積95.32平米、產(chǎn)權(quán)證號合蜀814001＊＊＊＊）有關(guān)解除存量房買賣合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同事宜達(dá)成如下協(xié)議；經(jīng)三方協(xié)商合同不能正常進(jìn)行，甲方退還乙方定金，丙方退還甲方原件（房產(chǎn)證），三方互不追究責(zé)任，合同自動(dòng)解除；甲乙雙方承諾，若成交此物業(yè)必須通過丙方居間。若雙方直接交易或通過其他途徑規(guī)避丙方居間成交物業(yè)，自愿雙倍賠償丙方全額代理費(fèi)并承擔(dān)訴訟費(fèi)、追償費(fèi)、律師費(fèi)等所有費(fèi)用。此后，范某菊依約退還張某晴房屋買賣合同項(xiàng)下定金2萬元，合肥某某房產(chǎn)咨詢公司將案涉房屋買賣合同房產(chǎn)證原件退還范某菊。

三方解除協(xié)議當(dāng)日，張某晴即與范某菊電話取得聯(lián)系，表明其仍有意購買合肥市蜀山區(qū)安居苑小區(qū)71幢＊＊＊室住宅。此后，張某晴與范某菊通過張某晴委托的其他中介機(jī)構(gòu)以3000元的價(jià)格完成了該房屋的產(chǎn)權(quán)交易，并于2015年8月24日辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。

2015年9月16日，合肥某某房產(chǎn)咨詢公司就案涉糾紛委托安徽中特律師事務(wù)所主張權(quán)利，為此支出法律服務(wù)費(fèi)5000元。

上述事實(shí)有原告提交的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之一）、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之二）、存量房買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、解除合同協(xié)議書、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書、詢問筆錄、房地產(chǎn)權(quán)屬登記繳費(fèi)單、資金不托管申請、存量房買賣合同、房屋登記簿、委托代理合同、律師費(fèi)發(fā)票，被告張某晴及范某菊提交的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（之二）、解除合同協(xié)議書，被告張某晴提交的結(jié)婚證、編號為0002356的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同及原被告各方的當(dāng)庭陳述在卷證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

被告張某晴提交的三份其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同系在案涉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同簽訂并發(fā)生爭議后產(chǎn)生，不能達(dá)到雙方此前有過交易慣例及原告在本案中存在欺詐的證明目的，對其證明效力，本院不予確認(rèn)；被告張某晴申請的證人陳某的證言，因證人與被告張某晴系夫妻關(guān)系，與本案存在利害關(guān)系，且其證言無其他證據(jù)予以佐證，對其證言的證明力，本院不予確認(rèn)。

本院認(rèn)為：兩被告與原告分別或共同簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同、解除合同協(xié)議書，符合居間合同的法律特征，各方均應(yīng)依法依約履行各自合同義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。通過被告范某菊及本案原告庭審中的陳述及各方證據(jù)，能夠判定兩被告與原告分別簽訂的居間合同已經(jīng)成立并生效，原告也已實(shí)際履行居間合同約定的提供相關(guān)信息、充當(dāng)訂約介紹人、協(xié)助和指導(dǎo)雙方簽訂房屋買賣合同等合同義務(wù)。訴訟中，被告張某晴關(guān)于案涉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同并非其真實(shí)意思表示，而系受原告欺詐所簽的辯解意見，缺乏相應(yīng)的證據(jù)予以證明，本院不予采信。此后，各方雖因被告張某晴拒絕履行合同義務(wù)，協(xié)商解除了居間合同及商品房買賣合同，但各方已在另行簽訂的解除合同協(xié)議書中對相關(guān)的后合同義務(wù)及居間人正當(dāng)權(quán)益的保護(hù)予以了明確的約定，兩被告也明確承諾對案涉房產(chǎn)的交易不得存在規(guī)避原告居間交易的行為。該合同條款系各方在解除合同后，對自身權(quán)利的處分，不存在免除原告責(zé)任加重被告負(fù)擔(dān)的問題。被告張某晴據(jù)此主張?jiān)摵贤瑮l款無效，于法無據(jù)，本院不予支持。兩被告在解除本案所涉居間合同后，違反合同約定通過其他途徑成交案涉房產(chǎn)，顯與誠實(shí)信用原則相悖，也損害了原告的正當(dāng)權(quán)益，其依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

對于本案項(xiàng)下違約損失賠償額的確定問題。本院認(rèn)為，雙方解除協(xié)議第三條雖對賠償損失數(shù)額做出約定，但該賠償數(shù)額明顯與各方履約程度、違約行為后果、違約導(dǎo)致的損失不符，依法應(yīng)予核減。根據(jù)本案原告提交的能夠依法確認(rèn)的居間義務(wù)的實(shí)際履行情況，結(jié)合居間合同確定的原告的主要合同義務(wù)、居間成本、實(shí)際損失等因素綜合衡量，本院酌情對本案項(xiàng)下兩被告應(yīng)承擔(dān)的違約損失賠償責(zé)任總額核減為6000元。原告超過該數(shù)額主張的追償費(fèi)損失、雙倍中介費(fèi)損失及律師費(fèi)損失主張，本院不予支持。被告張某晴在案涉居間合同及解除合同協(xié)議書的履行過程中，拒絕履行主要義務(wù)，且在合同解除后違反協(xié)議約定主動(dòng)積極聯(lián)系被告范某菊規(guī)避原告居間成本，其行為系導(dǎo)致兩被告共同違約的根本原因，其應(yīng)對該損失賠償承擔(dān)主要責(zé)任。根據(jù)兩被告各自行為性質(zhì)、過錯(cuò)程度、行為后果，其在連帶賠償原告各項(xiàng)損失后，應(yīng)按被告張某晴負(fù)擔(dān)全部損失賠償額的90%（即5400元），被告范某菊負(fù)擔(dān)全部損失賠償額的10%（即600元），確定兩被告之間的各自賠償份額較為公允。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、張某晴于本判決生效之日起十日內(nèi)支付合肥某某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司經(jīng)濟(jì)損失5400元；

二、范某菊本判決生效之日起十日內(nèi)支付合肥某某房地產(chǎn)投資咨詢有限公司經(jīng)濟(jì)損失600元；

三、張某晴、范某菊相互之間對各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的上述賠償金額向合肥某某房產(chǎn)咨詢公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任；

四、駁回合肥某某房產(chǎn)咨詢公司的其他訴訟請求。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)875元，減半收取437.5元，由張某晴負(fù)擔(dān)50元，由范某菊負(fù)擔(dān)12元，由合肥某某房產(chǎn)咨詢公司負(fù)擔(dān)375.5元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省合肥市中級人民法院。

審判員　湯本剛

二〇一五年十二月十日

書記員　彭丹丹

居間合同糾紛