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北京市第三中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）三中民終字第06422號(hào)

上訴人（原審被告）梁某，女，19**年**月**日出生。

委托代理人李麗蘭（梁某之母），19**年**月**日出生。

委托代理人胡文友，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）某某投資有限公司，住所地北京市西城區(qū)德勝門外大街**號(hào)樓**座**層**號(hào)。

法定代表人修某，董事長(zhǎng)。

委托代理人張小琳，北京市君泰律師事務(wù)所律師。

委托代理人閆洪磊，北京市君泰律師事務(wù)所律師。

上訴人梁某因物權(quán)保護(hù)糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2014）朝民初字第20387號(hào)民事判決書(shū)，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人梁某及其委托代理人李麗蘭、胡文友，被上訴人某某投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某投資公司）之委托代理人張小琳、閆洪磊，到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

某某投資公司在原審法院訴稱：2008年10月，我公司于北京科林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱科林公司）處購(gòu)買了倚林佳園19一號(hào)樓地下車庫(kù)。協(xié)議簽訂后，我公司向科林公司支付了全部款項(xiàng)，雙方于2008年12月31日進(jìn)行了車庫(kù)交付，我公司也取得了車庫(kù)的所有權(quán)證書(shū)。此后，我公司委托北京金羅馬物業(yè)管理有限公司洼里倚林佳園分公司（以下簡(jiǎn)稱金羅馬物業(yè)）對(duì)車位進(jìn)行管理，收取租金以及日常維護(hù)。但自2011年1月1日起，梁某占用我公司購(gòu)買的倚林佳園19號(hào)樓-1層105號(hào)（以下簡(jiǎn)稱105號(hào)車位），其既不購(gòu)買，也不支付車位租金。金羅馬物業(yè)要求其支付費(fèi)用，但梁某置之不理，故我公司訴至法院要求：1.梁某將105號(hào)車位交還給我公司；2.支付2009年11月1日至其實(shí)際退還車位之日止的使用費(fèi)損失；3.訴訟費(fèi)由梁某負(fù)擔(dān)。

梁某在原審法院辯稱：2001年底，我購(gòu)買了北京市朝陽(yáng)區(qū)倚林佳園19號(hào)樓11單元201號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱201號(hào)房屋）。購(gòu)房時(shí)，我租了一個(gè)車位，每月支付租金320元以及車位管理費(fèi)80元，租期截止2010年12月底。2010年7月，某某投資公司的人員鄒世驥與我簽訂了車位買賣合同，某某投資公司將105號(hào)車位出售給我，雙方約定款項(xiàng)為8萬(wàn)元。此后，鄒世驥將車位買賣合同拿回某某投資公司蓋章，之后就未再將合同交付給我，我因沒(méi)有拿到合同，故也沒(méi)有向某某投資公司交納這8萬(wàn)元。我一直使用106號(hào)車位至今。此外，在我與鄒世驥簽訂車位買賣合同的前后，也有其他業(yè)主與鄒世驥簽訂買賣合同，并最終購(gòu)買車位成功，還辦理了產(chǎn)權(quán)證。綜上，我認(rèn)為，鄒世驥代表某某投資公司與我簽訂了車位買賣合同，我與某某投資公司已經(jīng)存在買賣合同關(guān)系，只是因某某投資公司的原因沒(méi)有履行，故不同意某某投資公司的訴訟請(qǐng)求。

原審法院經(jīng)審理查明：105號(hào)車位的原產(chǎn)權(quán)人系科林公司。2008年10月，科林公司將包括105號(hào)車位在內(nèi)的22個(gè)車位出售給了某某投資公司，每個(gè)車位售價(jià)4萬(wàn)元。2012年4月12日，某某投資公司取得了車位的所有權(quán)證書(shū)，包含雙方訴爭(zhēng)的105號(hào)車位。梁某于2003年與科林公司訂立買賣合同，購(gòu)買了201號(hào)房屋。入住后，梁某租用105號(hào)車位，每月支付車位租金320元以及管理費(fèi)80元。2011年1月1日后，梁某未再支付車位租金，其僅向物業(yè)公司支付每月80元的管理費(fèi)。

另查，2009年11月，金羅馬物業(yè)與某某投資公司簽訂地下車庫(kù)委托管理服務(wù)協(xié)議，某某投資公司將地下車庫(kù)的管理、服務(wù)事項(xiàng)交由金羅馬物業(yè)完成。2010年10月25日，某某投資公司與金羅馬物業(yè)協(xié)商一致，將車位租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到每月500元，每月另支付管理費(fèi)80元。

庭審中，梁某提出，其與某某投資公司簽訂了購(gòu)買車位買賣合同，但因原件均在某某投資公司手中，故不能向法院提交。梁某提出簽訂合同的經(jīng)辦人為鄒世驥，該人系某某投資公司職工。某某投資公司否認(rèn)鄒世驥系其職工，亦否認(rèn)其與梁某訂立過(guò)車位買賣合同。就此，梁某向法院提交了《19#樓地下車位交付使用單》（以下簡(jiǎn)稱《使用單》），該使用單載明：“非常高興您能購(gòu)買19#地下車位，您所購(gòu)的地下車位號(hào)為19-B1-105號(hào)。在您將全部車位款付清后，請(qǐng)攜帶此使用單到物業(yè)公司辦理相關(guān)使用手續(xù)。如有疑問(wèn)請(qǐng)與接待中心銷售代表聯(lián)系”；該使用單加蓋“倚林佳園入伙專用章”（以下簡(jiǎn)稱入伙專用章）。某某投資公司否認(rèn)其向梁某出具該使用單，亦否認(rèn)入伙專用章系其公司的印章。

為進(jìn)一步證明鄒世驥系代表某某投資公司，梁某申請(qǐng)證人王×及證×出庭作證，證人陳述如下：

王×稱：其與科林公司于2010年11月簽訂了車位購(gòu)買協(xié)議，支付了8萬(wàn)元購(gòu)車款，并最終取得了車位的所有權(quán)證書(shū)；王×還稱當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人系鄒世驥，證人亦表示其收到過(guò)使用單，內(nèi)容與梁某手中持有的使用單基本一致。

郝軍峰稱：其與某某投資公司于2010年1月訂立了車位購(gòu)買協(xié)議，并支付了定金1萬(wàn)元，但此后某某投資公司未再與其履行買賣合同，訂立合同時(shí)的經(jīng)辦人系鄒世驥，其現(xiàn)使用的車位為99號(hào)；郝軍峰為此向法院提交了其與某某投資公司訂立的車位買賣協(xié)議。

對(duì)于上述證言，某某投資公司稱王×所購(gòu)車位系從科林手中購(gòu)買，與其公司無(wú)關(guān)；郝軍峰所購(gòu)99號(hào)車位不在其產(chǎn)權(quán)登記之內(nèi)，故與其無(wú)關(guān)。

原審法院認(rèn)定上述事實(shí)有雙方當(dāng)事人陳述、使用單以及產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)。

原審法院判決認(rèn)定：根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)現(xiàn)有事實(shí)，106號(hào)車位的物權(quán)人系某某投資公司，其對(duì)該車位享有處分的權(quán)利?，F(xiàn)某某投資公司要求梁某將車位返還，于法有據(jù)，法院應(yīng)當(dāng)支持。對(duì)于車位使用費(fèi)，梁某一并應(yīng)當(dāng)支付，但某某投資公司取得物權(quán)的時(shí)間系在2012年4月12日，故在此之前的使用費(fèi)，法院不予支持。對(duì)于費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，法院認(rèn)為：梁某此前一直按照與原產(chǎn)權(quán)約定的租用標(biāo)準(zhǔn)，即每月320元支付租金；在產(chǎn)權(quán)變更后，新產(chǎn)權(quán)人某某投資公司與梁某沒(méi)有約定新的租金標(biāo)準(zhǔn)，故法院確定仍沿用原租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算車位使用費(fèi)。梁某雖稱其曾與某某投資公司的代表人員鄒世驥訂立買賣合同，但梁某未向法院提供合同書(shū)。與證×不同，即便鄒世驥系某某投資公司的員工，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，在梁某沒(méi)有交納任何購(gòu)車款項(xiàng)，也不能提供合同書(shū)原本的情況，不能證明梁某曾與某某投資公司就購(gòu)車問(wèn)題協(xié)商達(dá)成一致。至此，法院難以采信梁某的陳述，其抗辯法院亦不予采信。綜上，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十七條、第三十九條的規(guī)定，判決：一、梁某于判決生效之日起十日內(nèi)將北京市朝陽(yáng)區(qū)倚林佳園19號(hào)樓-1層105號(hào)車位交還某某投資公司。二、梁某于判決生效之日起十日內(nèi)按每月三百二十元的標(biāo)準(zhǔn)給付某某投資公司車位使用費(fèi)損失（給付期限自2012年4月12日至梁某實(shí)際退還車位之日止）。三、駁回某某投資公司的其他訴訟請(qǐng)求。

梁某不服原審法院判決，持其在原審法院訴訟中的理由，向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷原審法院判決，改判駁回某某投資公司的全部訴訟請(qǐng)求。

某某投資公司堅(jiān)持其在原審法院訴訟中的意見(jiàn)，未提出上訴。

本院經(jīng)審理查明：原審法院對(duì)證據(jù)的審核認(rèn)定符合相關(guān)法律規(guī)定，據(jù)此認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。在二審訴訟中，梁某提交了其與科林公司在2003年簽訂的《商品房買賣合同》，合同的附件中約定“機(jī)動(dòng)車停車泊位：僅限一個(gè)地下車位（可租、可買）”，用來(lái)證明科林公司擅自將車位賣給某某投資公司，違反了合同的約定。某某投資公司認(rèn)為該《商品房買賣合同》不屬于二審訴訟中的新證據(jù)，且該合同是梁某與科林公司簽訂，與某某投資公司沒(méi)有關(guān)系。

以上事實(shí)有當(dāng)事人在二審期間的陳述在案佐證。

本院認(rèn)為：某某投資公司持有105號(hào)車位所有權(quán)證，屬于105號(hào)車位的所有權(quán)人，某某投資公司要求梁某騰退105號(hào)車位，梁某以其已經(jīng)購(gòu)買了105號(hào)車位為由，不同意騰退105號(hào)車位。對(duì)于梁某是否應(yīng)當(dāng)退騰105號(hào)車位，應(yīng)考慮以下幾方面因素：

首先，梁某主張其已經(jīng)購(gòu)買了105號(hào)車位的事實(shí)能否認(rèn)定的問(wèn)題。在訴訟中，梁某主張其簽訂了105號(hào)車位的買賣合同，但其未能提供買賣合同，也未提供其交納購(gòu)買車位款等履行買賣合同的證據(jù)；而某某投資公司現(xiàn)持有105號(hào)車位的所有權(quán)證，能夠認(rèn)定某某投資公司是該車位的所有權(quán)人；即使簽訂買賣合同，也需要通過(guò)履行合同才能取得105號(hào)車位的所有權(quán)；故梁某僅以其曾簽訂過(guò)105號(hào)車位的買賣合同為由，不足以對(duì)抗某某投資公司所有權(quán)，故梁某以該理由不同意騰退105號(hào)車位的意見(jiàn)，本院難以支持。

其次，梁某在二審訴訟中提交了《商品房買賣合同》，用來(lái)證明科林公司出售房屋時(shí)合同約定提供一個(gè)車位，其不應(yīng)當(dāng)騰退105號(hào)車位。對(duì)于梁某的該意見(jiàn)，因買賣合同中的約定，是梁某與科林公司之間的約定，對(duì)于科林公司是否應(yīng)當(dāng)將105號(hào)車位出售給某某投資公司及出售該車位是否侵害了梁某的相關(guān)權(quán)利等問(wèn)題，因科林公司不屬于本案當(dāng)事人，且在一審法院訴訟中，梁某也未提出該意見(jiàn)，故梁某可以另行解決，不屬于本案的處理范圍。

再次，本案訴爭(zhēng)的105號(hào)車位屬于該小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的車位，梁某作為該小區(qū)的業(yè)主，該車位的出售、使用等方面是否侵害其作為業(yè)主的相關(guān)權(quán)利等問(wèn)題，因處理這些問(wèn)題需要科林公司作為本案當(dāng)事人，而本案在一審訴訟中梁某并未提出相關(guān)意見(jiàn)，科林公司也非本案當(dāng)事人，故在本案中不能處理。本院也考慮到梁某作為業(yè)主的相關(guān)權(quán)利，但鑒于當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求和抗辯意見(jiàn)的范圍、二審審理的范圍、追加當(dāng)事人的程序性等因素，在二審中不能直接追加科林公司等作為當(dāng)事人，也不能超出一審的訴辯范圍進(jìn)行審理，故涉及到科林公司將車位出售給某某投資公司是否侵害業(yè)主相關(guān)權(quán)利的問(wèn)題，不能在本案二審訴訟中處理，可另行解決。鑒于某某投資公司持有105號(hào)車位的所有權(quán)證，其屬于105號(hào)車位的所有權(quán)人，考慮到保持物權(quán)狀態(tài)的穩(wěn)定性，在梁某沒(méi)有另行解決并撤銷某某投資公司的所有權(quán)證前，105號(hào)車位的所有仍屬某某投資公司，梁某應(yīng)當(dāng)先將車位騰退并交納相應(yīng)費(fèi)用。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費(fèi)122元，由梁某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費(fèi)244元，由梁某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　解學(xué)鋒

代理審判員　張玉娜

代理審判員　宋少源

二〇一五年八月二十日

書(shū)　記　員　胡　婧

書(shū)　記　員　胡　瀟

物權(quán)保護(hù)糾紛