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湖北省武漢市江岸區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）鄂江岸民初字第02319號

原告喻某，男，19**年**月**日出生，漢族。

委托代理人邱丹（特別授權(quán)代理），湖北立豐律師事務(wù)所律師。

委托代理人蔣智（特別授權(quán)代理），湖北立豐律師事務(wù)所實習(xí)律師。

被告李某某，男，19**年**月**日出生，漢族。

委托代理人胡劍飛（特別授權(quán)代理），湖北山河律師事務(wù)所律師。

原 告喻某訴被告李某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年7月22日立案受理，依法適用普通程序，組成由審判員樊紅敏擔(dān)任審判長，與人民陪審員黎顯愛、 喬佳琳參加的合議庭，于2013年9月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告喻某及其委托代理人邱丹、蔣智，被告李某某及其委托代理人胡劍飛到庭參加訴訟。本案 現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告喻某訴稱：喻某和李某某于2011年3月20日簽訂房屋租賃合同，合同中約定由李某某將解放公園路**號房屋（原解放公 園路**號，以下簡稱訴爭房屋）出租給喻某經(jīng)營使用，租金從2011年3月26日開始按季度支付，至2014年3月26日止。喻某接手門面房后又對店面進(jìn) 行了裝修。2012年10月，武漢市江岸區(qū)新興街一片舊城區(qū)進(jìn)行拆遷，導(dǎo)致喻某無法繼續(xù)經(jīng)營使用該門面，損失慘重。李某某已從拆遷辦領(lǐng)取了拆遷款，拆遷款 中應(yīng)含有對租戶喻某的補(bǔ)償，雙方就補(bǔ)償事宜未能達(dá)成一致。為此訴至法院請求判令：1、解除喻某與李某某簽訂的《房屋租賃合同》；2、李某某向喻某賠償損失 51，912元（裝飾裝修損失、附屬設(shè)施損失、搬遷補(bǔ)償費(fèi)、經(jīng)營性補(bǔ)助等）；3、本案訴訟費(fèi)用由李某某承擔(dān)。

原告喻某為支持其訴訟主張，向本院提交如下證據(jù)：

證據(jù)一、喻某、李某某的身份證復(fù)印件，擬證明喻某、李某某的身份信息；

證據(jù)二、《房屋租賃合同》、收款收據(jù)1張，擬證明喻某與李某某之間存在房屋租賃關(guān)系，房屋租賃期3年，喻某按約向李某某交納租金；

證據(jù)三、《稅務(wù)登記證》復(fù)印件、湖北省社會團(tuán)體會費(fèi)專用收據(jù)，擬證明訴爭房屋系經(jīng)營用房，實際經(jīng)營者是喻某；

證據(jù)四、照片14張，擬證明喻某因拆遷遭受的損失；

證據(jù)五、《房屋征收服務(wù)手冊》，擬證明訴爭房屋拆遷時裝修裝飾損失、附屬設(shè)施損失、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、按期搬遷補(bǔ)償項目應(yīng)歸喻某所有；

證據(jù)六、2011年3月15日轉(zhuǎn)讓費(fèi)收據(jù)1張，擬證明喻某為接手門面支付給楊偉剛（2011年3月20日之前的經(jīng)營者）轉(zhuǎn)讓費(fèi)31，000元；

證據(jù)七、2011年6月17日購物發(fā)票1張，擬證明喻某為經(jīng)營需要購買了2，400元的雙灶臺；

證據(jù)八、2011年3月29日收款收據(jù)1張，擬證明喻某為經(jīng)營需要裝修門面花費(fèi)27，800元；

被 告李某某辯稱：訴爭房屋的裝修與喻某無關(guān)，關(guān)于裝修部分李某某已對案外第三人進(jìn)行了賠償。2012年11月開始李某某沒有收取喻某的租金，雙方已經(jīng)口頭解 除了房屋租賃合同，并于2013年6月結(jié)清了房屋租賃款。根據(jù)拆遷政策，喻某無權(quán)領(lǐng)取拆遷協(xié)議上的任何補(bǔ)償，請求法院駁回喻某的全部訴訟請求。

被告李某某為支持其抗辯理由，向本院提交如下證據(jù)：

證據(jù)一、（2011）武民再終字第00066號《民事判決書》；

證據(jù)二、2008年9月12日，龔國萍、李亞平開具的《收條》；

證據(jù)三、2008年9月12日，龔國萍、李亞平開具的《收條》；

證據(jù)四、湖北大華房地資產(chǎn)評估有限公司出具的《房地產(chǎn)估價報告》；

證 據(jù)一、二、三、四擬證明喻某提供的證據(jù)照片中訴爭房屋的裝修、改擴(kuò)建部分系龔國萍、李亞平出資建設(shè)，該事實已經(jīng)法院生效判決認(rèn)定；李某某已按上述終審判決 的要求向龔國萍、李亞平支付了37，771.26元的房屋裝修、擴(kuò)建費(fèi)用；喻某提交證據(jù)中的31，000元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)沒有事實基礎(chǔ)，該款項不是李某某收取， 與本案無關(guān)。

證據(jù)五、《房屋租賃合同》，擬證明喻某、李某某之間簽訂的房屋租賃合同明確約定：喻某在租賃期間應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，租賃期間的任何經(jīng)濟(jì)損失和法律后果均全部由喻某承擔(dān)；依合同約定，如因政府拆遷導(dǎo)致租賃合同提前終止時，喻某沒有要求李某某對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償或補(bǔ)償?shù)臋?quán)利；

證 據(jù)六、岸政征（2012）2號《武漢市江岸區(qū)人民政府房屋征收決定書》，擬證明喻某與李某某提前終止上述房屋租賃合同的原因是因為武漢市江岸區(qū)人民政府于 2012年9月7日決定對訴爭房屋所在的區(qū)域進(jìn)行征收；依雙方合同約定，喻某也應(yīng)當(dāng)遵守江岸區(qū)人民政府的征收決定，喻某的訴訟請求沒有法律依據(jù)；

證據(jù)七、《收據(jù)》1張，擬證明李某某與喻某已經(jīng)解除了《房屋租賃合同》；李某某已將2012年10月之后預(yù)收的房租退還喻某。

經(jīng) 庭審質(zhì)證，被告李某某對原告喻某提交的證據(jù)一、二無異議；對證據(jù)三中的稅務(wù)登記證無異議，對會費(fèi)收據(jù)的證明目的有異議；對證據(jù)四中房屋外部的2張照片的真 實性無異議，對其他12張照片有異議，認(rèn)為這些照片不能證明裝修裝飾、附屬設(shè)施、停產(chǎn)停業(yè)損失，照片中動產(chǎn)的保管義務(wù)屬于喻某，不能達(dá)到證明目的；對證據(jù) 五的真實性無異議，對證明目的有異議，喻某不具有被拆遷人的資格，不具有享受其所訴的裝修裝飾、附屬設(shè)施、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、按期搬遷補(bǔ)償?shù)馁Y格；對證據(jù) 六有異議，該收款收據(jù)上的收款人不是本案的當(dāng)事人，因此與本案沒有任何關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)七的真實性無異議，對證明目的有異議，認(rèn)為該物品屬動產(chǎn)，應(yīng)由喻某保 管；對證據(jù)八的真實性及證明目的均有異議，認(rèn)為該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性。

原告喻某對被告李某某提交的證據(jù)一、二、三的真實性、合法性無異 議，對關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為與本案無關(guān)；對證據(jù)四的真實性、合法性無異議，對關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為評估報告中的裝修裝飾與本案中喻某所主張的裝修是不同的，支 付前一個承租人轉(zhuǎn)讓費(fèi)是符合市場規(guī)則的；對證據(jù)五、六的真實性、合法性無異議，對關(guān)聯(lián)性有異議，由于李某某刻意隱瞞房屋要拆遷的事實才導(dǎo)致喻某的損失，喻 某作為用益物權(quán)人有權(quán)獲得補(bǔ)償；對證據(jù)七的真實性、合法性無異議，但從收據(jù)的內(nèi)容看“房租已結(jié)清”不代表《房屋租賃合同》已經(jīng)解除，也不能證明喻某放棄了 向李某某主張權(quán)利。

對上述證據(jù)材料，經(jīng)合議庭評議認(rèn)為，原告喻某提交的證據(jù)一、二、三、五，被告李某某提交的證據(jù)一、二、三、四、五、六、七具有真實性、合法性，與本案有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信。原告喻某提交的證據(jù)四、七、八不能證明其損失數(shù)額，不予采信；證據(jù)六與本案無直接關(guān)聯(lián)，不予采信。

經(jīng) 審理查明：2011年3月20日，李某某與喻某簽訂《房屋租賃合同》1份，約定李某某將其所有的武漢市江岸區(qū)解放公園路2號門面房出租給喻某經(jīng)營，租金從 2011年3月26日開始支付，金額為每月4，000元，按季度支付。至2012年3月26日起每月租金漲為4，200元，仍按季度支付。至2013年3 月26日起每月租金漲為4，400元，仍按季度支付。至2014年3月26日，此房屋租賃合同終止。喻某應(yīng)先支付房屋租金后使用房屋，拖欠房租等于喻某放 棄此合同。如遇不可抗拒之天災(zāi)人禍此合同自然解除。合同簽訂后，喻某按約交納房屋租金，李某某將訴爭房屋交給喻某經(jīng)營使用。另查明，訴爭房屋是住改商房 屋，喻某借用李某某之妻黃燕的執(zhí)照經(jīng)營。

2012年9月，武漢市江岸區(qū)房屋征收管理辦公室作出決定，對武漢市江岸區(qū)新興街一片舊城區(qū)改建項 目的房屋進(jìn)行征收，其中包括訴爭房屋，被征收人為李某某。2013年1月26日，因房屋即將拆遷，經(jīng)協(xié)商李某某退給喻某預(yù)收的房屋租金3，467元，雙方 房租結(jié)清。2012年11月30日武漢市江岸區(qū)房屋征收管理辦公室與李某某簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議書》，約定征收補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎勵款項總計 2，390，200.10元，其中裝飾裝修補(bǔ)償36，500元；附屬設(shè)施補(bǔ)償：水表120元、電表480元、空調(diào)移機(jī)200元、防盜門1，000元；搬遷 補(bǔ)償1，000元，經(jīng)營性補(bǔ)助974，385.44元，按期簽約搬遷獎勵20，000元。協(xié)議簽訂后，李某某領(lǐng)取了全部拆遷款。現(xiàn)訴爭房屋已拆除。

還 查明，訴爭房屋系李某某、黃燕夫婦所有，黃燕以該房屋開辦小吃店，并以承包的形式將小吃店轉(zhuǎn)由他人承包經(jīng)營。2004年龔國萍、李亞平在承包經(jīng)營過程中， 對該房屋進(jìn)行了改造、擴(kuò)建和裝修，后雙方發(fā)生糾紛。龔國萍、李亞平于2008年1月訴至法院，要求李某某、黃燕賠償其對房屋裝修、擴(kuò)建的損失費(fèi)用共計 38，000元。經(jīng)湖北大華房地產(chǎn)資產(chǎn)評估有限公司評估小吃店當(dāng)時擴(kuò)建和裝修部分的價值為37，771.26元，遂判決李某某、黃燕償付龔國萍、李亞平 37，771.26元。判后，李某某、黃燕履行了給付義務(wù)。

本院認(rèn)為：喻某與李某某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方真實意思表示，不違反法律 規(guī)定，合法有效。合同約定如遇不可抗力此合同自然解除，因政府拆遷，訴爭房屋已經(jīng)拆除，合同已解除。按照拆遷政策及相關(guān)法律的規(guī)定，被征收人是指征收范圍 內(nèi)被征收房屋的所有權(quán)人。2012年11月30日武漢市江岸區(qū)房屋征收管理辦公室與李某某簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議書》，李某某領(lǐng)取了全部拆遷款 2，390，200.10元后，訴爭房屋被拆除。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，經(jīng)本院審查，喻某作為承租人亦應(yīng)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償協(xié)議中的空調(diào)移機(jī)200元，搬 遷補(bǔ)償1，000元，李某某應(yīng)當(dāng)支付給喻某。

關(guān)于喻某主張的裝修費(fèi)，因提交的證據(jù)不足以證明其裝修損失為27，800元，且有證據(jù)證明李某 某曾向案外人龔國萍、李亞平償付房屋裝修費(fèi)，本院考慮實際情況酌情給予喻某2，000元補(bǔ)償。關(guān)于經(jīng)營性補(bǔ)助，本案所涉房屋按以下方式和標(biāo)準(zhǔn)給予經(jīng)營性補(bǔ) 助：主、次干道上的臨街住改商房屋被征收人，持有工商營業(yè)執(zhí)照或稅務(wù)登記有關(guān)證件，并經(jīng)所在社區(qū)和街道出具材料證明確在經(jīng)營的，給予經(jīng)營性補(bǔ)助，即經(jīng)營性 補(bǔ)助＝實際用于商業(yè)經(jīng)營的房屋面積×（商業(yè)房屋評估區(qū)位價－住宅房屋評估區(qū)位價）×70％。喻某借用李某某之妻黃燕的執(zhí)照經(jīng)營，在訴爭房屋內(nèi)實際經(jīng)營一年 八個月，本院依喻某實際租賃經(jīng)營年期，酌情給予喻某18，000元補(bǔ)償。綜上，李某某應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償喻某共計21，200元（18，000元＋2，000 元＋1，000元＋200元）。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條、第一百二十一條，《中華人民共和國合同法》第五條和《中華人民共和國民事 訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告喻某與被告李某某于2011年3月20日簽訂的《房屋租賃合同》；

二、被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告喻某補(bǔ)償款21，200元；

三、駁回原告喻某其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2，730元、郵寄送達(dá)費(fèi)20元，共計2，750元由原告喻某負(fù)擔(dān)825元、被告李某某負(fù)擔(dān)1，925元。因此款原告喻某已預(yù)交，故被告李某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告喻某。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　樊紅敏

人民陪審員　喬佳琳

人民陪審員　黎顯愛

二〇一三年十二月十六日

書　記　員　王　玨

房屋租賃合同糾紛