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湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）鄂洪山和民商初字第00091號(hào)

原告：武漢某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司，住所地：武漢市洪山區(qū)魯磨路369號(hào)。

法定代表人：涂某某，該公司董事長。

委托代理人：向東、黃杰，湖北山河律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：特別授權(quán)。

被告：武漢某華世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：武漢市洪山區(qū)徐東路**號(hào)徐東歐洲花園小區(qū)。

法定代表人：鄭某某，該公司董事長。

委托代理人：劉聰、劉利民，湖北謙順律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限：特別授權(quán)。

原告武漢某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司（下稱某公司）訴被告武漢某華世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱某華公司）商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法適用簡易程序，由代理審判員陳鋼獨(dú)任審判。后因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖恚⒂?013年5月16日公開開庭進(jìn)行了審理。原告某公司的委托代理人向東、黃杰及被告某華公司的委托代理人劉利民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某公司訴稱：2013年1月31日，原、被告簽訂精裝修房屋包銷協(xié)議書，原告包銷被告開發(fā)的“某華紅館”項(xiàng)目，即包銷住宅360套，包銷基價(jià)為每平方米10，700元，基價(jià)內(nèi)的銷售款被被告所有，超出基價(jià)部分作為傭金歸原告所有。包銷協(xié)議簽訂后，原告依約向被告支付了360萬元的履約保證金，并積極履行包銷義務(wù)，但由于被告未將包銷房屋存在抵押的情況告知原告，造成相關(guān)房屋無法正常銷售和辦證，直接影響了銷售及備案辦證的進(jìn)度，后經(jīng)雙方協(xié)商，由原告繼續(xù)履行包銷協(xié)議。自2013年3月10日開盤銷售至2013年6月19日實(shí)際停盤，原告共銷售房屋219套（其中包含售價(jià)低于基價(jià)的房屋，該售價(jià)已得到被告認(rèn)可），銷售總額113，105，163元。經(jīng)被告方經(jīng)辦人及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)，被告欠原告銷售傭金5，278，081元，但被告至今未兌現(xiàn)付款承諾，同時(shí)被告還有50萬元保證金未返還給原告，以上款項(xiàng)共計(jì)5，778，081元，自2013年6月20日至2014年1月27日產(chǎn)生利息895，288元。為維護(hù)自身權(quán)益，原告訴至法院，請(qǐng)求判令：一、被告向原告支付房屋銷售傭金5，278，081元；二、被告向原告返還履約保證金50萬元；三、被告向原告支付傭金與履約保證金所產(chǎn)生的利息895，288元（利息暫自2013年6月20日計(jì)算至2014年1月27日，實(shí)際利息計(jì)算至被告將本金清償完畢之日）；四、本案保全費(fèi)、訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原告某公司為支持其訴訟主張，向本院提交下列證據(jù)：

證據(jù)八、公館結(jié)傭表一份，擬證明：傭金的具體組成情況。

被告某華公司辯稱：原告提交的證據(jù)無法證實(shí)其已履行商品房銷售的義務(wù)，也無法證實(shí)被告應(yīng)向原告支付保證金。

被告某華公司為支持其抗辯主張，向本院提交以下證據(jù)：

證據(jù)一、轉(zhuǎn)賬支票存根、業(yè)務(wù)審批單、發(fā)票各一份，擬證明：一、被告已向原告支付20萬元傭金；二、正常的業(yè)務(wù)審批流程應(yīng)當(dāng)由某華集團(tuán)主席簽字和徐東集團(tuán)董事長簽字，只有兩個(gè)股東均同意，業(yè)務(wù)流程才算完成。

證據(jù)二、網(wǎng)上簽約合同查詢記錄八份，擬證明：現(xiàn)已核實(shí)1019號(hào)、1818號(hào)、1306號(hào)、2208號(hào)、1304號(hào)、1618號(hào)、2213號(hào)等7套房屋尚未出售，還有1913號(hào)房屋，并非原告出售，不應(yīng)當(dāng)計(jì)算傭金。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)原告提交的證據(jù)一、二、六、七無異議；對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性有異議，明細(xì)表中簽字的“莫莉”是否為被告公司員工有待核實(shí)；對(duì)證據(jù)四、五的真實(shí)性無異議，但對(duì)證明目的有異議，報(bào)銷單及業(yè)務(wù)辦理審批單均未走完內(nèi)部審批流程；對(duì)證據(jù)八的真實(shí)性有異議，系原告單方制作，對(duì)證明目的有異議，傭金的計(jì)算不符合約定，其中部分房屋原告并未售出，不應(yīng)當(dāng)計(jì)算傭金。

原告對(duì)被告提交的證據(jù)一的真實(shí)性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議，該審批單的時(shí)間為2013年5月24日，在雙方2013年10月17日確認(rèn)的傭金結(jié)算時(shí)間之前，原告已收到該審批單中的20萬元，結(jié)算時(shí)已將此款扣減。對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性有異議。

對(duì)雙方無異議的證據(jù)，本院予以采信，對(duì)有異議的證據(jù)，本院認(rèn)為原告的證據(jù)三，其中的紅館客戶明細(xì)，“劉洋”、“莫莉”均在明細(xì)表末簽名，結(jié)合原告提交的證據(jù)四、五以及被告提交的證據(jù)一中“劉洋”的簽名，可以確認(rèn)莫莉?yàn)楸桓婀締T工，故對(duì)原告提交的證據(jù)三，本院予以采信；證據(jù)四，其中的業(yè)務(wù)審批單，制作時(shí)間為2013年10月17日，上有被告單位負(fù)責(zé)報(bào)銷業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人、某華公司法定代表人的簽名，并有財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)其中內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)的具體意見；其中的費(fèi)用報(bào)銷單，系與業(yè)務(wù)審批單同日填寫，上面亦有前述人員的簽字，并有主管會(huì)計(jì)的簽名，兩證據(jù)能夠相互印證，可以證明雙方已確認(rèn)包銷傭金結(jié)算的金額為5，278，081元，本院予以采信；證據(jù)五，可以證明被告擬向原告支付包銷傭金200萬元，本院予以采信；證據(jù)八，可以證明原告在包銷商品房過程中，房屋銷售、傭金計(jì)算等情況，本院予以采信。被告提交的證據(jù)一，制作時(shí)間為2013年5月24日，在雙方確認(rèn)傭金結(jié)算金額之前，與本案沒有關(guān)聯(lián)，本院不予采信；證據(jù)二，被告擬證明部分房屋，原告未能銷售，不應(yīng)計(jì)算傭金，因雙方已對(duì)房屋銷售傭金進(jìn)行過結(jié)算和確認(rèn)，該證據(jù)的證明力較原告提交證據(jù)的證明力要小，故本院不予采信。

根據(jù)原、被告訴辯和舉證，本院確認(rèn)下列事實(shí)：

2013年1月31日，原、被告簽訂精裝修房屋包銷協(xié)議書，約定原告包銷被告開發(fā)的“某華紅館”項(xiàng)目的商品房360套，房屋包銷基價(jià)為每平方米10，700元，包銷基價(jià)內(nèi)的價(jià)款歸被告所有，超出基價(jià)部分的價(jià)款歸原告所有；最終核算，若銷售價(jià)格沒有達(dá)到包銷基價(jià)，由原告補(bǔ)足至包銷基價(jià)；包銷開始后，營銷推廣的費(fèi)用由原告負(fù)責(zé)，雙方開設(shè)銀行共管賬戶，所收房款全部存入該賬戶；被告確保包銷的商品房項(xiàng)目部存在因債權(quán)債務(wù)因素而導(dǎo)致不能銷售的狀況，確保包銷房屋不存在無法辦理備案、開具發(fā)票等障礙，并將此作為商品房包銷的前提；被告必須保證及時(shí)辦理銷售合同的備案、銀行貸款審批、放款等需要開發(fā)商履行的義務(wù)，若因被告的原因造成延誤，由被告承擔(dān)責(zé)任，原告可順延包銷期限。雙方還約定了其他相關(guān)權(quán)利義務(wù)。2013年2月4日，被告收到原告按照合同約定支付具有擔(dān)保功能的履約保證金360萬。包銷開始后，被告未按合同約定與原告設(shè)立銀行共管賬戶，房屋銷售款均匯入被告賬戶。2013年10月17日，被告銷售業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人劉洋填寫業(yè)務(wù)辦理審批單，在被告公司提請(qǐng)與原告進(jìn)行包銷傭金的結(jié)算，結(jié)算金額為5，278，081元。該審批單上有被告單位銷售負(fù)責(zé)人員陳偉、財(cái)務(wù)人員羅向芳、被告法定代表人鄭某某的簽名。同日，被告制作了費(fèi)用報(bào)銷單，報(bào)銷金額與前述傭金結(jié)算金額一致，費(fèi)用報(bào)銷單有前述劉洋、陳偉、羅向芳以及被告單位負(fù)責(zé)人胡啟明等人的簽名。2013年11月22日，被告又制作費(fèi)用報(bào)銷單，報(bào)銷項(xiàng)目摘要為“預(yù)付代理公司某200萬傭金”，該報(bào)銷單有前述人員及被告法定代表人鄭某某的簽名，其中被告法定代表人鄭某某簽名的時(shí)間與業(yè)務(wù)辦理審批單上其簽名的時(shí)間均為2013年12月9日。另，原告在房屋包銷過程中，被告已陸續(xù)返還原告履行保證金310萬元。因被告未向原告支付房屋包銷傭金，且未將剩余50萬元履行保證金返還給原告，故原告訴至本院，要求判如所請(qǐng)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的精裝修房屋包銷協(xié)議書，約定了商品房包銷的標(biāo)的、包銷方式、期限、價(jià)款結(jié)算方式等內(nèi)容，是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議合法有效。原告應(yīng)按協(xié)議約定履行代理銷售商品房的義務(wù)，被告應(yīng)按約定向原告支付代理銷售商品房的傭金。被告內(nèi)部制作的業(yè)務(wù)辦理審批單、費(fèi)用報(bào)銷單，上有被告單位相關(guān)負(fù)責(zé)人的簽字確認(rèn)，可以證明原告已履行完代理銷售商品房的義務(wù)，對(duì)原告應(yīng)得傭金的數(shù)額，被告已予以核對(duì)、確認(rèn)，被告應(yīng)將此款支付給原告，故對(duì)原告提出的要求被告支付房屋銷售傭金5，278，081元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持?，F(xiàn)雙方已對(duì)原告代理銷售商品房的傭金進(jìn)行了結(jié)算，原告向被告支付的具有擔(dān)保功能的360萬元保證金，已失去擔(dān)保的功能，被告應(yīng)將剩余50萬元保證金返還給原告，故對(duì)原告提出的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。2013年10月17日，雙方確認(rèn)原告應(yīng)得傭金的數(shù)額，至今被告仍未將此傭金支付給原告，被告應(yīng)賠償原告因逾期支付造成的損失（計(jì)算方式為：以5，778，081元自2013年10月17日起按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算至本院生效判決確定的給付之日止）。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十二條第（四）項(xiàng)、第一百零七條、第四百零五條，《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

被告武漢某華世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告武漢某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司房屋銷售傭金5，278，081元；

被告武漢某華世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告武漢某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司保證金50萬元；

被告武漢某華世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司支付以上款項(xiàng)的逾期利息（計(jì)算方式：以5，278，081元為本金，自2013年10月17日起按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算至本院生效判決確定的給付之日止）；

駁回原告武漢某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

上列應(yīng)付款項(xiàng)應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付，逾期未付，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)減半后收取29，257元及財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5，000元，共計(jì)34，257元，由被告武漢某華世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院，收款單位全稱：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費(fèi)分戶；賬號(hào)：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

代理審判員　陳　鋼

二〇一四年六月××日

書　記　員　吳兆麟

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