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大連市甘井子區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）甘民初字第3524號(hào)

原告（反訴被告）徐某某。

委托代理人李鴻杰，系遼寧同城律師事務(wù)所律師。

委托代理人蘇文賀，系遼寧同城律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告（反訴原告）大連某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人王某某，系該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人馬甲，男，系被告公司法律顧問(wèn)。

委托代理人馬乙，男，系被告公司法律顧問(wèn)。

原告（反訴被告）徐某某（以下簡(jiǎn)稱“原告”）與被告（反訴原告）大連某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“被告”）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員馮忠璞、審判員馬雯菁、審判員盧丹丹組成合議庭，適用普通程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人李鴻杰、蘇文賀，被告的委托代理人馬乙均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，原、被告雙方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的商品房。合同簽訂后，原告全額向被告支付房款，但被告于2013年3月5日向原告交付房屋，逾期交房64天。同時(shí)被告亦未按期將需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，致使原告無(wú)法按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，故請(qǐng)求判令：1、被告向原告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金54，172.31元。2、被告向原告賠償延期交房違約金5，503.22元。3.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告辯稱，不同意原告訴訟請(qǐng)求。第一，關(guān)于逾期交房問(wèn)題。因案涉小區(qū)購(gòu)房者人數(shù)眾多，被告無(wú)法安排購(gòu)房者同時(shí)入住，故被告根據(jù)樓層情況，按順序辦理入住手續(xù)，應(yīng)視為合理。而且原告存在逾期收房的情況，被告有權(quán)據(jù)實(shí)延期交房。第二，關(guān)于逾期辦證問(wèn)題。案涉小區(qū)出現(xiàn)逾期辦證并非基于被告方原因，而是因?yàn)檎哒{(diào)整造成的。因大連市衛(wèi)生局批準(zhǔn)在案涉小區(qū)內(nèi)設(shè)立非政府舉辦的非營(yíng)利性醫(yī)院，導(dǎo)致案涉小區(qū)由原來(lái)的三個(gè)樓整體規(guī)劃變更為三個(gè)樓單體規(guī)劃驗(yàn)收，致使房屋產(chǎn)權(quán)證逾期辦理。因此不屬于被告的責(zé)任，不應(yīng)由被告承擔(dān)逾期辦證違約金。第三，合同約定如出現(xiàn)逾期辦證的情況，被告承擔(dān)的責(zé)任僅為繼續(xù)辦理，因此即使逾期辦證，被告方根據(jù)合同約定也不需要承擔(dān)違約責(zé)任及支付違約金。原告主張按照日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，應(yīng)予以調(diào)整。

反訴原告（被告）反訴稱，反訴原告與反訴被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定案涉房屋交付日期為2012年12月31日前交付。但反訴被告于2013年3月5日到反訴原告處辦理接收房屋手續(xù)，屬于逾期辦理接收房屋手續(xù)，故請(qǐng)求法院判令：1.反訴被告向反訴原告支付逾期收房違約金人民幣9，287元；2.反訴費(fèi)由反訴被告承擔(dān)。

反訴被告（原告）辯稱，不同意反訴原告的訴訟請(qǐng)求。第一，反訴被告已按合同約定付清房款，沒(méi)有違約行為。第二，反訴原告通知反訴被告交接房屋時(shí)間晚于合同約定的交付房屋時(shí)間。反訴被告接到通知后及時(shí)找反訴原告辦理交接手續(xù)，但因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題且反訴原告不能出示竣工驗(yàn)收證明文件，致使房屋無(wú)法接受。反訴原告的違約行為致使房屋無(wú)法接收，反訴被告不存在違約行為。

經(jīng)審理查明，2011年10月31日，原告（反訴被告）、被告（反訴原告）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。約定原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的坐落于大連市高新園區(qū)禮賢街1號(hào)1單元16層4號(hào)（建筑面積為77.05平方米）的房屋一套，房屋總價(jià)款為859，878元。該合同第八、九條約定，被告應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前向原告交付經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房。如被告未按該期限交付房屋且逾期不超過(guò)90日，被告自約定交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止按日向原告支付已交付房款萬(wàn)分之一的違約金。同時(shí)合同第十五條約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因被告的責(zé)任，自房屋交付起超出一年，原告仍無(wú)法辦理房屋權(quán)屬登記或無(wú)法取得房屋權(quán)屬登記證書(shū)的，被告應(yīng)負(fù)責(zé)配合繼續(xù)辦理，直至完成。

上述合同簽訂后，原告按約支付房款。后被告于2013年1月24日向原告發(fā)出入住通知，要求原告于2013年1月28日辦理交房手續(xù)。但原告于2013年1月25日收到入住通知。被告于2013年3月5日向原告交付房屋。2014年4月14日，被告對(duì)于高新園區(qū)禮賢街2號(hào)樓盤(pán)完成初始登記。關(guān)于原告可以辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間，原告主張以被告發(fā)出通知日，即2014年6月28日為準(zhǔn)。據(jù)該份標(biāo)題為“好消息”的通知所載：被告于2014年6月16日開(kāi)始正式給包括原告在內(nèi)的業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證事宜。被告則主張應(yīng)以其取得初始登記日，即2014年4月24日為準(zhǔn)。

本院所確認(rèn)的上述事實(shí)，有原告提供的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、收款收據(jù)、房屋交接驗(yàn)收表、通知（2014年6月28日），被告提供的竣工驗(yàn)收備案表、入住通知書(shū)、領(lǐng)取結(jié)算發(fā)票須知及流程（2014年6月14日）及庭審筆錄在案為憑，上述證明材料已經(jīng)本院開(kāi)庭質(zhì)證和審查，可以采信。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)雙方均有拘束力，雙方均應(yīng)按約履行。

關(guān)于原告訴請(qǐng)的逾期辦證違約金，現(xiàn)原、被告對(duì)合同中關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)登記的約定存在不同理解。首先，關(guān)于合同約定的辦證期限。原告稱應(yīng)為房屋交付使用后180日內(nèi)，被告則辯稱應(yīng)為房屋交付之日起一年內(nèi)。本院認(rèn)為，原、被告雖在合同中約定由被告在房屋交付使用后180日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但同時(shí)亦約定如原告不能在房屋交付起一年內(nèi)辦理權(quán)屬登記則被告負(fù)責(zé)繼續(xù)辦理。那么，180天應(yīng)為被告報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的期限，而并非原告辦理產(chǎn)權(quán)登記的期限。雖然報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案是原告辦理產(chǎn)權(quán)登記的必要前提，但兩者之間卻不能予以等同。且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的相關(guān)規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人未能在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。故原告主張以被告報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的期限180天為辦證期限不符合同約定及法律規(guī)定，本院不予支持。其次，關(guān)于違約責(zé)任是否應(yīng)予承擔(dān)。被告辯稱因合同約定被告僅承擔(dān)“負(fù)責(zé)配合繼續(xù)辦理，直至完成”的責(zé)任，故即使存在逾期辦證情況，也不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條第二款的規(guī)定，若合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?，F(xiàn)原、被告并未就雙方承擔(dān)違約責(zé)任的方式及違約金標(biāo)準(zhǔn)作出明確約定，故應(yīng)按照上述法律規(guī)定為準(zhǔn)。對(duì)于被告此節(jié)辯稱，本院不予采納。關(guān)于原告主張按照日萬(wàn)分之二點(diǎn)一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，系根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條之規(guī)定，符合法律規(guī)定，本院予以照準(zhǔn)。對(duì)于被告辯稱該標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高一節(jié)，本院不予采納。第三，案涉房屋辦理權(quán)屬登記日期，即計(jì)算違約金的截止日期?，F(xiàn)原告主張按照通知發(fā)出日，即2014年6月28日為準(zhǔn)，而被告則主張應(yīng)按照其取得房屋初始登記日，即2014年4月24日。本院認(rèn)為，根據(jù)《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在房屋建成后，應(yīng)當(dāng)為房屋辦理初始登記，而買(mǎi)受人要求的房地產(chǎn)權(quán)屬登記則屬于轉(zhuǎn)移登記，必須在房屋辦理初始登記的前提下，買(mǎi)受人才能為所購(gòu)商品房辦理轉(zhuǎn)移登記，取得房屋權(quán)屬登記。因此，被告即使完成了初始登記但其如未向原告提供辦理轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)材料，原告仍然無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記。雖然被告作為開(kāi)發(fā)商發(fā)出通知并向原告提供辦理權(quán)屬登記材料屬于其協(xié)助義務(wù)，但被告辦理初始登記本應(yīng)在報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的期限即180日內(nèi)完成，而合同中約定的辦證期限卻為一年，因此該辦證期限也充分考慮到被告為履行上述協(xié)助義務(wù)所需要的合理期間。而事實(shí)上，被告于2014年4月24日完成案涉樓盤(pán)的初始登記后，又于2014年6月14日向原告等發(fā)出通知告知其可領(lǐng)取發(fā)票辦理權(quán)屬登記。綜上，被告以取得初始登記的日期為辦證日期，并不符合合同約定及本案案件事實(shí)，本院不予采納。關(guān)于原告主張的2014年6月28日，根據(jù)該通知內(nèi)容所載，被告是自2014年6月16日正式給包括原告在內(nèi)的業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證事宜。而在此通知前，被告確于2014年6月14日曾發(fā)出通知告知原告等業(yè)主可辦證并通知其領(lǐng)取發(fā)票等辦證所需材料，故2014年6月16日應(yīng)視為原告可辦理房屋權(quán)屬登記及被告完全履行辦證協(xié)助義務(wù)的日期。故對(duì)于原告主張，本院亦不予采納。關(guān)于被告主張逾期辦證并非基于其原因，而是因?yàn)檎O(shè)立非盈利性醫(yī)院的政策導(dǎo)致規(guī)劃變更一節(jié)，現(xiàn)被告所提交為證的設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)書(shū)中所載日期為2011年3月29日，顯然并非案涉房屋辦理權(quán)屬登記期間內(nèi)出現(xiàn)的政府新政策，故對(duì)其辯稱，本院不予采納。綜上，因被告原因致使原告未能在約定的辦證期間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)案涉房屋的交房日期為2013年3月5日，故被告應(yīng)向原告支付自2014年3月5日至2014年6月15日止（起止日期均計(jì)算在內(nèi)）期間內(nèi)的逾期辦證違約金，數(shù)額為18，418元（859，878元＊0.00021＊102天）。對(duì)于原告此節(jié)訴請(qǐng)，本院予以部分支持。

關(guān)于原告訴請(qǐng)的逾期交房違約金，現(xiàn)被告未按期交付房屋情況屬實(shí)，故其應(yīng)按照合同約定向原告支付違約金。被告雖辯稱因樓盤(pán)人數(shù)眾多故無(wú)法安排購(gòu)房者同時(shí)入住致使延期，但此理由顯然不屬于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第八條約定的被告可以延期交房的特殊原因，故對(duì)被告此節(jié)辯稱，本院不予采納。被告向原告發(fā)出入住通知，要求原告于2013年1月28日前辦理交房手續(xù)。故截止至2013年1月28日，案涉房屋已經(jīng)具備交房條件。原告在此日期后仍拒絕收房的行為，系原告自身的違約行為所致，而非被告逾期交房。故被告延期交房的期間應(yīng)當(dāng)為2013年1月1日至2013年1月28日止，即27現(xiàn)根據(jù)被告通知原告辦理收房手續(xù)的時(shí)間及合同約定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，被告應(yīng)向原告支付逾期交房違約金2，321.67元（859，878元＊0.0001＊27天）。故原告關(guān)于在此期間被告逾期交房違約金的訴請(qǐng)，本院予以支持。原告關(guān)于2013年1月29日至2013年3月5日期間被告逾期交房違約金的訴請(qǐng)，本院不予支持。

關(guān)于反訴原告訴請(qǐng)的逾期收房違約金的主張，因反訴原告已經(jīng)向反訴被告發(fā)出通知，要求其于2013年1月28日辦理收房手續(xù)。故截止至2013年1月28日，案涉房屋已經(jīng)具備交房條件。反訴被告在此日期后仍拒絕收房的行為，系其自身的違約行為所致。反訴被告雖辯稱因案涉房屋存在質(zhì)量問(wèn)題致使其到2013年3月5日方實(shí)施收房行為，但反訴被告提出的房屋質(zhì)量問(wèn)題并未影響房屋的使用，該理由并非反訴被告在接到反訴原告辦理交房手續(xù)通知后拒絕收房的理由。故反訴被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定，向反訴原告支付自2013年1月28日至2013年3月5日期間的逾期收房違約金人民幣9，287元（859，878元＊0.0003＊36天）。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：

被告大連某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)給付原告徐某某逾期辦證違約金人民幣18，418元。

被告大連某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)給付原告徐某某逾期交房違約金人民幣2，321.67元。

如被告未按本判決指定的期間履行給付上述金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間債務(wù)利息。

反訴被告徐某某自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)給付反訴原告大連某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司逾期收房違約金人民幣9，287元。

如反訴被告未按本判決指定的期間履行給付上述金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間債務(wù)利息。

駁回原告徐某某的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1，241元、其他訴訟費(fèi)50元，上述費(fèi)用合計(jì)人民幣1，291元（原告已預(yù)交），由原告負(fù)擔(dān)840元。由被告負(fù)擔(dān)451元，被告負(fù)擔(dān)部分應(yīng)自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)給付原告。反訴費(fèi)用人民幣50元（反訴原告已預(yù)交），由反訴被告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于遼寧省大連市中級(jí)人民法院。如在遞交上訴狀之日起七日內(nèi)未繳納上訴案件受理費(fèi)，按自動(dòng)撤回上訴處理。

申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年。

審判長(zhǎng)　馮忠璞

審判員　馬雯菁

審判員　盧丹丹

二〇一五年五月四日

書(shū)記員　祝琳琳

房屋買(mǎi)賣(mài)合同