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山東省濟南市市中區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）市商初字第2117號

原告濟南某房地產咨詢有限公司，住所地濟南市。

法定代表人熊某頂，總經理。

委托代理人黃篤敏，山東濼源律師事務所律師。

委托代理人文某啟，男，該公司職員，住濟南市。

被告夏某，男，19**年**月**日生，漢族，華潤置地（淄博）有限公司職員，住濟南市。

委托代理人孫玉春，山東齊創(chuàng)律師事務所律師。

委托代理人張波，男，山東齊創(chuàng)律師事務所實習律師，住濟南市。

原告濟南某房地產咨詢有限公司與被告夏某居間合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告濟南某房地產咨詢有限公司法定代表人熊某頂?shù)奈写砣它S篤敏、文某啟、被告夏某及其委托代理人孫玉春、張波均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告濟南某房地產咨詢有限公司訴稱，2013年4月14日，原告與被告及賣方簽訂合同編號為0000621的”房屋買賣合同”，原告系該房屋買賣交易的居間人和合同見證人。按該合同7.2條的約定，在原告促成買賣雙方簽訂房屋買賣合同之日起三日內被告應向原告支付中介費16200元，每逾期一日，按照中介費總額的1%向原告支付違約金。依據(jù)該合同約定，被告最遲應于2013年4月17日向原告支付上述中介費，但被告至今也未向原告履行該合同義務。原告作為房屋買賣雙方的居間人依照法律和合同約定履行了居間服務義務，成功促成了房屋買賣雙方的交易，被告向原告支付中介費的條件業(yè)已成就，其逾期未履行合同義務的行為已構成違約，依法應承擔違約責任?，F(xiàn)訴至法院，請求判令：1、被告向原告支付中介費16200元；2、被告向原告支付違約金，自2013年4月18日起至判決確定的履行期限屆滿之日止，以16200元為基數(shù)，按日1%計算；3、被告向原告賠償因本案所支付的律師費3000元。

被告夏某辯稱，原告的請求無事實和法律依據(jù)，被告買賣房屋的過程中由另外一家中介公司促成買賣，并完成了整個房屋買賣手續(xù)，原告沒有履行中介義務，沒有權利要求支付居間費，請求駁回原告的訴訟請求。

經審理查明，2013年4月14日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂個人委托購房及看房協(xié)議，協(xié)議約定：甲方承諾在通過乙方獲得房屋信息后，即表示甲方委托乙方作為購買該房屋的獨家受托方，甲方或甲方配偶、子女、父母要購買該房屋的，應本著誠實守信的原則，通過乙方購買，而不應該為了逃避向乙方支付中介費，撇開或瞞著乙方自行或通過第三方（包括其他房地產經紀公司）向房主購買該房屋。

同日，被告（乙方）、房屋出售方秦某（甲方）及原告（丙方，居間方）簽訂房屋買賣合同，合同約定由被告購買秦某名下位于市中區(qū)經十路132號29號樓2單元602室房屋，價格為81萬元。合同5.1條約定：乙方應在簽訂本合同時，支付購房定金1萬元；7.1條約定：合同簽訂后，甲乙雙方委托丙方協(xié)助甲乙雙方到相關部門辦理房屋過戶、銀行按揭手續(xù)，辦理上述手續(xù)時產生的稅費及相關費用約計26644元（本院注：”26644”系手寫）；7.2條約定：在簽訂本合同之日起三日內，由乙方向丙方支付居間傭金16200元。如有逾期，每逾期一天，按照居間傭金總額的1%向丙方支付懲罰性違約金。甲、乙雙方有任何一方違約的，因追究違約方的違約責任而支付的一切費用，包括但不限于訴訟費、律師代理費、財產保全費、申請執(zhí)行費、辦案費用等，全部由違約方承擔。該合同第9條補充說明為手寫，內容為：”在現(xiàn)有銀行公積金不變的情況下，甲乙雙方按丙方要求積極配合提供公積金銀行貸款所需要的資料并且乙方條件符合公積金貸款的條件下丙方協(xié)助乙方于2013年7月14日之前將公積金貸款辦理完畢。于2013年7月日之前拿到全款，否則按照貸款額的1‰支付違約金。”該協(xié)議落款處甲方簽字為秦某，甲方配偶處簽字空白，乙方簽字為夏某，乙方配偶簽字為秦某敏，丙方處加蓋有原告的合同專用章。原、被告均認可該合同第7.1條中的手寫”26644元”與第9條的手寫內容均系在秦某、夏某、秦某敏簽字后補寫，有關26644元費用的合同附件因被告夏某不予認可故未簽字。關于”甲方配偶處”空白的原因，原告陳述因合同第9條補充說明的內容系在秦某簽字后補寫，因為約定的貸款時間過長，秦某的丈夫胡某拒簽，稱一個禮拜后再談。

原告申請證人秦某出庭作證，秦某陳述：我和我對象胡某與夏某于2013年4月14日在原告處簽協(xié)議，但合同上沒有貸款時間，原告要求我們簽上名，然后在合同的空白處再補上需要的條款，當時胡某出去打電話了，我就在屋里簽上了名字，胡某回來后不同意，讓原告方在空白處寫上貸款事項。但原告承諾7月份貸下款，貸款時間太長，不符合我們50天的要求，胡某拒絕簽字。我對象不簽，合同不生效。夏某交的定金當時就退給夏某了。之后再未去過原告處。夏某之妻秦某敏說他們的合同當場就撕了。哈考特公司在網上看到我的信息后，于14日后找過我，后夏某也找過我，我們最終在哈考特公司簽訂了買賣合同。

另查明，被告夏某配偶秦某敏于2013年4月6日與案外人濟南星星之火房產中介有限公司（哈考特不動產）簽訂看房確認單，并于2013年4月20日與房屋出賣人秦某簽訂房產買賣合同一份，約定房屋價款81萬元，定金1萬元。同日，秦某敏向秦某支付定金1萬元。2013年4月28日，被告夏某作為買受人與出賣人秦某及房屋共有人胡某在濟南市房產管理局簽訂濟南市存量房買賣協(xié)議并辦理了房屋過戶手續(xù)。

以上事實，有原告提供的個人委托購房及看房協(xié)議、房屋買賣合同、被告提交的看房確認單、房屋買賣合同、定金收據(jù)、濟南市存量房買賣協(xié)議及原、被告的陳述等證據(jù)予以證實。

本案爭議的焦點問題是原告是否促成了被告與出賣人之間的房屋買賣合同關系。

原告主張，原告帶被告看了涉訴房屋，并促使雙方簽訂了房屋買賣合同，且被告已向秦某支付了定金，故原告已經完成了居間合同的義務，被告應按約定支付中介費。至于辦理貸款、過戶等手續(xù)系合同履行過程中的協(xié)助義務，并非居間義務。因房屋登記在秦某名下，故秦某配偶胡某未簽字并不影響房屋買賣合同的成立和生效。且買賣雙方在其他中介處簽訂的買賣合同中，共有人亦未簽字。

被告主張，定金是在簽合同前向秦某支付的，幾方發(fā)生爭執(zhí)時秦某將定金退還。簽合同前，原告方的職員文某啟及其經理口頭告知中介費16200元包括房源信息、過戶、交付、貸款等費用，在被告簽字后原告才寫上26644元，被告不認可，所以拒絕在附件上簽字。第9條的內容也是在簽字后才寫上，因胡某拒絕簽字，故原告并未促成被告與出賣方的房屋買賣合同。

本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，共同共有人對共有財產享有共同的權利。本案中，秦某、胡某系涉訴房屋的共同共有人，兩人對該房屋有平等的處分權，一方不能擅自對房屋作出處分。因原告提供的協(xié)助貸款服務未取得共有人胡某的同意，其拒絕在買賣合同上簽字，故房屋買賣合同并未成立。雖買賣雙方在其他中介所簽合同中亦無共有人簽字，但共有人并未提出異議，應視為其對另一共有人出賣行為的追認，故不能將其作為本案訴爭房屋買賣合同成立的認定依據(jù)。被告雖向秦某支付了定金，但雙方并未約定該定金系成約定金，且秦某已將定金退還被告，故亦不能根據(jù)被告支付定金的行為認定雙方的房屋買賣合同關系成立。根據(jù)法律規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬?，F(xiàn)被告雖實際購買了秦某名下的房產，但該買賣合同關系并非由原告促成，故原告要求被告支付中介費并支付違約金、賠償經濟損失的訴訟請求，證據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第四百二十六條、第四百二十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告濟南某房地產咨詢有限公司的訴訟請求。

案件受理費1130元，由原告濟南某房地產咨詢有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟南市中級人民法院。

審　判　長　胡煒煒

人民陪審員　查　珩

人民陪審員　尹翠美

二〇一四年六月三日

書　記　員　劉冬玲

民事判決書