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山東省濟(jì)南市市中區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）市民初字第2693號

原告中國人民解放軍濟(jì)南軍區(qū)某部隊(duì)，住所地濟(jì)南市。

法定代表人冷某喜，主任。

委托代理人孫玉春，山東齊創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

委托代理人張波，山東齊創(chuàng)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告濟(jì)南某有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人房某，總經(jīng)理。

委托代理人楊艷霞，山東文泉坤園律師事務(wù)所律師。

委托代理人張某華，男，19**年**月**日生，漢族，該公司職工，住山東省平陰縣。

原告中國人民解放軍濟(jì)南軍區(qū)某部隊(duì)（以下簡稱濟(jì)軍某部隊(duì)）與被告濟(jì)南某有限公司（以下簡稱濟(jì)南某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年9月3日受理后，依法由審判員姜光軍獨(dú)任審判，分別于2014年10月23日、2014年11月13日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告濟(jì)軍某部隊(duì)法定代表人冷某喜的委托代理人孫玉春、張波，被告濟(jì)南某公司法定代表人房某的委托代理人楊艷霞、張某華到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告濟(jì)軍某部隊(duì)訴稱，2009年3月9日，我部隊(duì)武器檢修所（系我部隊(duì)直屬機(jī)構(gòu)，現(xiàn)統(tǒng)稱為72790部隊(duì)）與被告濟(jì)南某公司簽訂《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》一份，合同約定我部隊(duì)將坐落于濟(jì)南市（現(xiàn)南辛莊西路193號）的二樓部分房屋（建筑面積約260平方米）出租給被告濟(jì)南某公司使用，租賃用途為商住辦公用房，租賃期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止，年租金5萬元，每半年結(jié)算一次。合同簽訂后，我部隊(duì)按照約定交付涉案房屋，并履行了合同約定的義務(wù)。直到2010年12月31日租賃合同到期為止，被告濟(jì)南某公司按時(shí)交納租金，雙方并無糾紛。此后雙方未續(xù)簽合同，被告濟(jì)南某公司仍按原合同約定的年租金繳納直到2012年1月1日，此后我部隊(duì)多次要求被告濟(jì)南某公司續(xù)簽合同并及時(shí)交納租金，但被告濟(jì)南某公司均予以拒絕并繼續(xù)使用該房屋。我方認(rèn)為被告濟(jì)南某公司在租賃合同到期后持續(xù)使用房屋并拒絕交納租金，在我方通知后還拒絕歸還涉案房產(chǎn)，嚴(yán)重侵害了我部隊(duì)的合法權(quán)益。為維護(hù)我部隊(duì)的合法權(quán)益不受侵犯，特訴至法院，請求判決解除原、被告之間關(guān)于濟(jì)南市市中區(qū)南辛莊西路193號沿街房2樓最南側(cè)（KTV包間以南）6間房屋（建筑面積約260平方米）的不定期租賃關(guān)系；被告濟(jì)南某公司將該部分房屋返還給我部隊(duì)；被告濟(jì)南某公司支付2012年1月1日起至2014年8月31日的房屋租賃費(fèi)用137500元。

被告濟(jì)南某公司辯稱，1、原告濟(jì)軍某部隊(duì)?wèi)?yīng)提供其是本案所涉房屋產(chǎn)權(quán)人或有權(quán)出租人的證據(jù)，否則應(yīng)駁回其起訴。2、原告濟(jì)軍某部隊(duì)?wèi)?yīng)提供涉案房屋的合法建設(shè)手續(xù)，否則原、被告之間的房屋租賃合同無效。3、原告濟(jì)軍某部隊(duì)關(guān)于房屋租金的請求，部分已超過法定的訴訟時(shí)效期間。原告濟(jì)軍某部隊(duì)在2014年8月21日之前從未向我方主張過房屋租賃費(fèi)用，因此其要求我方支付2012年、2013年房屋租賃費(fèi)10萬元的訴訟請求，已超過了一年的訴訟時(shí)效期間，應(yīng)駁回該部分訴訟請求。4、原告濟(jì)軍某部隊(duì)要求我方返還濟(jì)微路95號的二樓部分房屋（建筑面積約260平方米）沒有依據(jù)。租賃合同于2010年12月31日到期后，我方繼續(xù)使用原承租房屋，原告濟(jì)軍某部隊(duì)并沒有提出過異議，原租賃合同繼續(xù)有效，且我方也按照原合同約定支付了相應(yīng)的租金。我方占有、使用涉案房屋，是通過正當(dāng)途徑取得的。5、我方未支付2012年1月1日之后的房屋租賃費(fèi)有正當(dāng)理由。本案所涉濟(jì)微路95號二樓房屋與另外兩處房屋（原、被告分別簽訂有租賃合同）緊密相連，我方使用該房屋與另外兩處房屋作為經(jīng)營場所。該房屋與另外兩處房屋外面有一個(gè)后院，原告濟(jì)軍某部隊(duì)擅自將該后院的一個(gè)門堵死，致使我方的經(jīng)營場所不符合消防要求，消防部門多次要求我方整改，嚴(yán)重影響了我方的正常經(jīng)營，給我方造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失。我方承租涉案房屋后，投入大量資金進(jìn)行裝修裝飾，短時(shí)間內(nèi)是無法收回投資的。2012年原告濟(jì)軍某部隊(duì)違背承諾，要求我方把租賃合同改為一年一簽，這對我方的經(jīng)營和收回投資是極為不利的，遭到我方的拒絕。但原告濟(jì)軍某部隊(duì)的行為干擾了我方的正常經(jīng)營，導(dǎo)致我方的投資和經(jīng)營處于不安狀態(tài)，合同的履行處于不確定狀態(tài)。原告濟(jì)軍某部隊(duì)直到2012年尚未給我方辦理《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》。鑒于上述情況，我方為保護(hù)自身的合法權(quán)益，故未支付2012年1月1日以后的房租。如果原告濟(jì)軍某部隊(duì)對我方的裝修裝飾費(fèi)用給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，我方同意與其解除房屋租賃合同。

經(jīng)審理本院認(rèn)定，位于濟(jì)南市市中區(qū)南辛莊西路193號（原濟(jì)微路95號）院內(nèi)的房屋系軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)歸濟(jì)軍某部隊(duì)（原代號為濟(jì)軍55257部隊(duì)）所有。濟(jì)軍某部隊(duì)武器檢修所（以下簡稱武器檢修所）系濟(jì)軍某部隊(duì)編制內(nèi)直管機(jī)構(gòu)。2007年10月13日，武器檢修所（甲方）與被告濟(jì)南某公司（乙方）簽訂軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同一份，該合同約定：”第一條，甲方自愿將坐落在山東省濟(jì)南市的房屋二樓建筑面積貳佰陸拾（260）平方米出租給乙方所用。乙方已對甲方所要出租的房地產(chǎn)做了充分了解，愿意承租該房地產(chǎn)。第二條，租賃用途為商住辦公用房。第三條，租賃期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止。第四條，房地產(chǎn)租金（不含水、電、暖、煤氣、設(shè)備等費(fèi)用）為人民幣（大寫）伍萬元整。其中房屋租金按建筑面積計(jì)算。租金按每半年結(jié)算一次，采用預(yù)付方法，乙方于每半年的前十日內(nèi)交付甲方。否則按逾期付款處理。付款方式：現(xiàn)金或支票。”此后，被告濟(jì)南某公司使用濟(jì)南市市中區(qū)南辛莊西路193號沿街房2樓最南側(cè)（KTV包間以南）6間房屋（建筑面積約260平方米）進(jìn)行經(jīng)營，租金交納至2011年12月31日。

關(guān)于2007年10月13日軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同的簽訂經(jīng)過，原告濟(jì)軍某部隊(duì)陳述原、被告最早于2003年2月24日簽訂租賃合同，當(dāng)時(shí)合同約定原告濟(jì)軍某部隊(duì)將濟(jì)微路95號院內(nèi)沿街樓的一部分（原豐樂苑飯店）租賃給被告濟(jì)南某公司經(jīng)營KTV至2009年4月30日。之后被告濟(jì)南某公司因經(jīng)營需要又陸續(xù)向原告濟(jì)軍某部隊(duì)承租了濟(jì)微路95號院內(nèi)沿街樓2樓最南側(cè)約260平方米的房屋用于辦公和生活。

原告濟(jì)軍某部隊(duì)主張因被告濟(jì)南某公司拖欠租金，該部隊(duì)于2014年8月20日向被告濟(jì)南某公司發(fā)出限期騰退通知書一份，被告濟(jì)南某公司工作人員張霞已經(jīng)簽收。為證明其主張，原告濟(jì)軍某部隊(duì)提交下列證據(jù)：1、限期騰退通知一份，內(nèi)容為：”濟(jì)南某有限公司：貴公司租賃我部濟(jì)南市南辛莊西路193號（原濟(jì)微路95號）沿街房。自2012年至今，貴公司拒不履行合同，未繳納房租等費(fèi)用，現(xiàn)通知如下：我部與貴公司解除合同，同時(shí)通知貴公司于2014年8月30日前到我部繳納拖欠房租，并騰退所有租賃用房。特此通知。中國人民解放軍72790部隊(duì)（公章），二0一四年八月二十日。”2、通知簽收單一份，時(shí)間為2014年8月20日，通知方為中國人民解放軍72790部隊(duì)，內(nèi)容為限期騰退通知，接收人及簽收人均為張霞，身份為員工，說明欄載明：”某已簽收”。3、限期騰退通知回復(fù)一份，內(nèi)容為：”中國人民解放軍72790部隊(duì)：我司于2014年8月21日收到限期騰退通知，貴方提出拒不履行合同，我司不予采納，提出的問題與事實(shí)嚴(yán)重不符，我司不予認(rèn)可。等待法律程序的最終結(jié)果。濟(jì)南某有限公司（公章），2014年8月22日。”被告濟(jì)南某公司對于限期騰退通知的真實(shí)性無異議；對通知簽收單的真實(shí)性不予認(rèn)可，主張其公司沒有張霞這個(gè)人，即便是有她也無權(quán)利簽收；對于限期騰退通知回復(fù)的真實(shí)性無異議。

被告濟(jì)南某公司主張其曾改造了原濟(jì)微路95號院鍋爐房10平方米的房間，原告濟(jì)軍某部隊(duì)同意將改造的費(fèi)用與房租相抵，但至今未予抵頂；原告濟(jì)軍某部隊(duì)擅自堵住疏散通道和安全出口致使該公司無法正常經(jīng)營。為證明其主張，被告濟(jì)南某公司提交下列證據(jù)：1、2006年9月12日簽訂的協(xié)議一份，出租方為武器檢修所，承租方為濟(jì)南某公司，內(nèi)容為：”出租方95號院原鍋爐房約10平方米房間，因承租方提出改造成廁所使用一事，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：一、出租方同意承租方出資改造并作為原租賃房屋的配套房屋使用，租期與原租賃房屋時(shí)間同步。二、因承租方房屋改造、整修，使原下水系統(tǒng)無法正常使用，因此，由承租方出資按出租方要求新建下水系統(tǒng)及沉淀池。三、房屋的租賃費(fèi)在原租賃房屋合同到期前，由承租方新建下水系統(tǒng)及沉淀池的費(fèi)用相抵。合同到期后費(fèi)用另行協(xié)商。”2、濟(jì)南市公安消防支隊(duì)市中大隊(duì)責(zé)令限期改正通知書一份，該通知書載明濟(jì)南市公安消防支隊(duì)市中大隊(duì)于2014年8月11日對被告濟(jì)南某公司的場所進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)存在下列問題：1、消防設(shè)施、器材、消防安全標(biāo)志配置、設(shè)置不符合標(biāo)準(zhǔn)；2、占用、堵塞封閉疏散通道、安全出口；3、電器產(chǎn)品、燃?xì)庥镁叩陌惭b、使用及其線路設(shè)計(jì)、管道的設(shè)計(jì)、敷設(shè)、維護(hù)保養(yǎng)、檢測不符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)定；4、其他消防安全違法行為和火災(zāi)隱患。責(zé)令被告濟(jì)南某公司于2014年8月16日前改正。3、現(xiàn)場照片3張，證明原告濟(jì)軍某部隊(duì)擅自堵住疏散通道和安全出口的情況。原告濟(jì)軍某部隊(duì)對于上述證據(jù)的真實(shí)性均無異議，但認(rèn)為2006年9月12日簽訂的協(xié)議只是針對原鍋爐房十平方米房間的改造問題，不涉及本案所審理的120平方米的房屋，該協(xié)議所記載的費(fèi)用相抵問題，因后續(xù)的合同均沒有約定，因此與本案無關(guān)；責(zé)令限期改正通知書不能完全證明被告濟(jì)南某公司的主張，后院通道被封閉的原因是2012年原告濟(jì)軍某部隊(duì)?wèi)?yīng)上級單位的要求，根據(jù)加固軍事設(shè)施和軍事保密的原則，與被告濟(jì)南某公司協(xié)商后才將后院出口封閉，而且原、被告之間的合同中既沒有明確約定后院為租賃場地，也沒有約定留出消防通道的問題，消防通道是被告濟(jì)南某公司基于經(jīng)營需要自行上報(bào)的，原告濟(jì)軍某部隊(duì)并不知情；被告濟(jì)南某公司所提交的照片不能證明其主張。

以上事實(shí)，有軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同、書面證明、限期騰退通知、簽收單、限期騰退通知回復(fù)、協(xié)議、責(zé)令限期改正通知書、照片及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。

本院認(rèn)為，原、被告于2007年11月13日所簽訂的《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》到期后，被告濟(jì)南某公司繼續(xù)使用涉案房屋，原、被告之間形成不定期租賃合同關(guān)系。被告濟(jì)南某公司辯稱其自2012年1月1日起未交納租金有正當(dāng)理由，但其所提交的責(zé)令限期改正通知書等證據(jù)尚不足以證明原告濟(jì)軍某部隊(duì)的行為導(dǎo)致其無法正常經(jīng)營或給其造成重大經(jīng)濟(jì)損失，而且被告濟(jì)南某公司是從2012年1月起拖欠租金，而公安部門的責(zé)令限期改正通知書是在2014年8月11日才作出的，從時(shí)間上來看難以認(rèn)定兩者之間具有因果關(guān)系。被告濟(jì)南某公司辯稱原告濟(jì)軍某部隊(duì)同意將改造廁所的費(fèi)用抵頂房租，但是其未能提供證據(jù)證明廁所改造所支出的具體費(fèi)用，故本案中不予處理，其可另行起訴主張權(quán)利。故被告濟(jì)南某公司所辯稱的不交納租金的理由均不能成立。我國合同法第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告濟(jì)軍某部隊(duì)主張其于2014年8月20日向被告濟(jì)南某公司送達(dá)了限期騰退通知，但未能證明在簽收單上簽字的張霞的身份，故送達(dá)時(shí)間應(yīng)當(dāng)以被告濟(jì)南某公司認(rèn)可的2014年8月21日為準(zhǔn)。原告濟(jì)軍某部隊(duì)在該通知中要求被告濟(jì)南某公司于2014年8月30日前支付所欠房租，被告濟(jì)南某公司逾期未支付，原告濟(jì)軍某部隊(duì)此時(shí)有權(quán)解除合同，故原、被告之間的不定期租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定于2014年8月31日解除?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：……（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。經(jīng)本院詢問，原告濟(jì)軍某部隊(duì)表示不同意利用被告濟(jì)南某公司的裝飾裝修物，故被告濟(jì)南某公司要求原告濟(jì)軍某部隊(duì)補(bǔ)償其裝飾裝修損失，理由不當(dāng)，本院不予支持。合同解除后，被告濟(jì)南某公司繼續(xù)使用涉案房屋無法律上的依據(jù)，原告濟(jì)軍某部隊(duì)要求其騰出涉案房屋，理由正當(dāng)，本院予以支持。由于雙方繼續(xù)沿用原合同所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)和租金交納方式，2013年下半年的租金應(yīng)于2013年7月10日前預(yù)交，至2014年8月21日原告濟(jì)軍某部隊(duì)催交時(shí)，已經(jīng)超過了一年的訴訟時(shí)效期間，故原告濟(jì)軍某部隊(duì)所主張的2012年1月1日至2013年12月31日的租金，已超過一年的法定訴訟時(shí)效期間，本院不予支持；原告濟(jì)軍某部隊(duì)所主張的2014年1月1日至2014年8月30日的租金，理由正當(dāng)，本院予以支持。2014年8月30日以后因被告濟(jì)南某公司繼續(xù)使用涉案房屋而給原告濟(jì)軍某部隊(duì)所造成的損失，原告濟(jì)軍某部隊(duì)可另行主張權(quán)利。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十六條第（三）項(xiàng)、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告中國人民解放軍濟(jì)南軍區(qū)某部隊(duì)與被告濟(jì)南某有限公司之間關(guān)于濟(jì)南市市中區(qū)南辛莊西路193號沿街房2樓最南側(cè)（KTV包間以南）6間房屋（建筑面積約260平方米）的不定期租賃合同于2014年8月31日解除。

二、被告濟(jì)南某有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將濟(jì)南市市中區(qū)南辛莊西路193號沿街房2樓最南側(cè)（KTV包間以南）6間房屋（建筑面積約260平方米）騰空交付給原告中國人民解放軍濟(jì)南軍區(qū)某部隊(duì)。

三、被告濟(jì)南某有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告中國人民解放軍濟(jì)南軍區(qū)某部隊(duì)租金33150.68元（5萬元／365天×242天）。

四、駁回原告中國人民解放軍濟(jì)南軍區(qū)某部隊(duì)的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)1525元，原告中國人民解放軍濟(jì)南軍區(qū)某部隊(duì)負(fù)擔(dān)1160元，被告濟(jì)南某有限公司負(fù)擔(dān)365元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級人民法院。

審判員　姜光軍

二〇一四年十一月二十八日

書記員　張　雪

民事判決書