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山東省濟(jì)南市市中區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）市民初字第1170號(hào)

原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人蘇某，總經(jīng)理。

委托代理人郭耀東，北京市中銀（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

被告孫某英，女，19**年**月***日生，漢族，無(wú)業(yè)，住濟(jì)南市

委托代理人朱高國(guó)，男，19**年*月*日生，漢族，濟(jì)南天橋濟(jì)洛路法律服務(wù)所法律工作者，住濟(jì)南市。

被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人呂某，總經(jīng)理。

委托代理人丁艾東，山東鼎橋律師事務(wù)所律師。

被告中國(guó)某某銀行股份有限公司濟(jì)南市經(jīng)七路支行，住所地濟(jì)南市。

代表人李某，行長(zhǎng)。

委托代理人李振，北京市漢鼎聯(lián)合（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

委托代理人劉永雨，北京市漢鼎聯(lián)合（濟(jì)南）律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司（以下簡(jiǎn)稱山東某某公司）與被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱濟(jì)南某某公司）、孫某英、中國(guó)某某銀行股份有限公司濟(jì)南市經(jīng)七路支行（以下簡(jiǎn)稱某某銀行濟(jì)南市經(jīng)七路支行）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員申紅旗獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告山東某某公司法定代表人蘇某的委托代理人郭耀東、被告濟(jì)南某某公司法定代表人呂某的委托代理人丁艾東、被告某某銀行濟(jì)南市經(jīng)七路支行代表人李某的委托代理人李振、丁越、被告孫某英的委托代理人朱高國(guó)到庭參加訴訟。后依法組成合議庭，再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告山東某某公司法定代表人蘇某的委托代理人郭耀東、被告濟(jì)南某某公司法定代表人呂某的委托代理人丁艾東、被告某某銀行濟(jì)南市經(jīng)七路支行代表人李某的委托代理人劉永雨、被告孫某英的委托代理人朱高國(guó)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告山東某某公司訴稱，原告與被告濟(jì)南某某公司于2008年11月27日簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告將位于濟(jì)南市的房屋一至五層出租給被告濟(jì)南某某公司，租賃期限為自2008年12月1日起至2016年2月10日止；房屋租金和物業(yè)費(fèi)每年為186萬(wàn)元整。第一年年租金為每半年繳納一次，自合同簽訂之日起三個(gè)工作日之內(nèi)，將上半年租金付給原告，下半年租金于到期前提前一個(gè)月付清。后幾年的年租金為每年繳納一次，其中第二年的年租金提前一個(gè)月繳納，其他每年的租金須提前三個(gè)月繳納，不得拖欠，如逾期，每日按房租總額百分之二繳納滯納金，逾期一個(gè)月，原告可單方解除合同；每年租金遞增年租金的1%；租賃期間，拖欠房租累計(jì)30天以上的，原告有權(quán)終止合同，收回該房屋，且應(yīng)按照合同總租金的20%向原告支付違約金，若支付的違約金不足以彌補(bǔ)原告損失的，還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償直至達(dá)到彌補(bǔ)全部損失為止。合同同時(shí)對(duì)其他事項(xiàng)作出約定?！斗课葑赓U合同》簽訂后，原告依約履行了合同義務(wù)。但是，被告濟(jì)南某某公司違反合同約定，自2013年起即拖欠原告租金和物業(yè)費(fèi)拒不支付，截至到2014年4月30日，被告濟(jì)南某某公司已累計(jì)拖欠原告租金和物業(yè)費(fèi)達(dá)2358632.00元之巨。此期間，原告曾多次向被告濟(jì)南某某公司催要未果。另，被告濟(jì)南某某公司承租房屋后將房屋轉(zhuǎn)租給被告孫某英、中國(guó)某某銀行濟(jì)南市經(jīng)七路支行使用。綜上，被告違反法律規(guī)定，并違反《房屋租賃合同》約定，長(zhǎng)期拖欠原告巨額租金和物業(yè)費(fèi)，其行為給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。故此，為維護(hù)自己的合法權(quán)益，原告特向貴院提起訴訟，一、判令解除原告山東某某公司與被告濟(jì)南某某公司簽訂的房屋租賃合同；二、判令被告濟(jì)南某某公司支付原告山東某某公司拖欠的租金及物業(yè)費(fèi)1935522元（截止至2014年5月10日）并判令被告濟(jì)南某某公司支付原告山東某某公司自2014年5月11日至判決生效之日止的租金及物業(yè)費(fèi)（按房屋租賃合同約定的每年1954877元計(jì)算）；三、判令被告濟(jì)南某某公司支付原告山東某某公司違約金100萬(wàn)元；四、判令三被告立即將房屋騰空交還給原告山東某某公司。

被告濟(jì)南某某公司辯稱，第一、原告起訴的訴訟主體錯(cuò)誤。1.答辯人是涉案的《房屋租賃合同》的承租人，原告把孫某英作為本案被告主體錯(cuò)誤。答辯人濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱”某某賓館”）是呂研一人出資設(shè)立的有限責(zé)任公司，孫某英與呂研系表姐弟關(guān)系。2008年11月27日，孫某英受呂研委托，代表呂研與原告簽訂了《房屋租賃合同》，租賃了濟(jì)南市經(jīng)七路34號(hào)的房屋，租賃該房屋的目的就是為了設(shè)立”某某賓館”。2010年1月，答辯人某某賓館設(shè)立以后，即在孫某英代表簽訂的《房屋租賃合同》上加蓋公章，對(duì)合同予以確認(rèn)。綜上，本案所涉及的房屋租賃合同的承租人是答辯人某某賓館，因該房屋租賃關(guān)系所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，均由答辯人某某賓館承擔(dān)，與孫某英個(gè)人無(wú)關(guān)。2.答辯人轉(zhuǎn)租房屋系與原告協(xié)商同意，中國(guó)某某銀行濟(jì)南市分行不存在違約，將其列為被告不當(dāng)。2009年11月27日，孫某英受呂研委托，代表呂研與原告又簽訂了《房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議》，約定承租方可以把租賃房屋的一至二層部分位置轉(zhuǎn)租給中國(guó)某某銀行。2010年4月，答辯人公司已經(jīng)正式成立，直接以公司名義與中國(guó)某某銀行濟(jì)南市分行簽訂房屋租賃合同，將一、二層部分位置轉(zhuǎn)租給郵儲(chǔ)銀行濟(jì)南分行，郵儲(chǔ)銀行濟(jì)南分行已如約全面履行合同義務(wù)，無(wú)任何違約行為，原告將其列為被告沒(méi)有任何道理。以上事實(shí)同時(shí)印證，涉案房屋租賃合同的承租人是答辯人，而不是孫某英。3.本案涉案房屋存在糾紛，與涉案房屋有利害關(guān)系的主體未參加訴訟，漏列當(dāng)事人。答辯人與原告簽訂的房屋租賃合同中約定：房屋出租面積為該棟樓的一至五層，共計(jì)3500平方米左右（其中包括部分臨建房）。該臨建房部分為陜西大秦實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱”大秦公司”）墊資建設(shè)，原告與大秦公司簽有《房屋加蓋協(xié)議》，協(xié)議約定：原告應(yīng)支付大秦公司20%的工程款，其余工程款每年以租金分紅的形式支付。在原告現(xiàn)股東認(rèn)購(gòu)股權(quán)之前，原告與大秦公司之間不存在糾紛。2012年8月，原告現(xiàn)股東認(rèn)購(gòu)股權(quán)之后，原告與大秦公司出現(xiàn)糾紛。2012年底，大秦公司的王斌持原告與大秦公司之間的《房屋加蓋協(xié)議》多次向答辯人要求支付租金。綜上，本案涉案房屋存在產(chǎn)權(quán)糾紛，處理該房屋的租賃問(wèn)題，與該房屋有利害關(guān)系的任何一方，均應(yīng)到庭參加訴訟。第二、答辯人作為承租人，不存在違約。前面已經(jīng)陳述，原告與陜西大秦公司的王斌之間因房屋加蓋部分存在糾紛，王斌于2012年底之后，多次到答辯人處要求支付租金，原告不能及時(shí)有效解決該項(xiàng)糾紛，致使答辯人不知該如何繳納房屋租金。同時(shí)原告與答辯人又達(dá)成協(xié)議，在原告與王斌之間的糾紛解決之前，答辯人暫緩繳納租金及物業(yè)費(fèi)，但需要代替原告繳納除郵儲(chǔ)銀行之外的其他租戶的水電費(fèi)，答辯人均依約代為繳納，而原告卻不履行約定，多次派人擾亂答辯人的經(jīng)營(yíng)秩序。2014年5月13日，原告再次派人擾亂答辯人的經(jīng)營(yíng)秩序，答辯人報(bào)警，在桿石橋派出所的協(xié)調(diào)下，原告與答辯人簽訂了書(shū)面的《房屋租賃金繳納協(xié)議》，約定：答辯人在2014年5月21日前繳納80萬(wàn)元租金，剩余部分在原告解決完與陜西王斌加蓋工程款后一次性繳納。以上事實(shí)說(shuō)明，答辯人沒(méi)有繳納2013年之后的房屋租金，并非違約，而是因?yàn)樵媾c陜西的王斌因房屋加蓋部分（亦即涉案租賃房屋的一部分）產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致答辯人支付租金產(chǎn)生障礙，答辯人無(wú)法履行合同義務(wù)，且暫時(shí)不交全部租金也得到原告允許。所以，答辯人不存在違約行為。第三、原告計(jì)算的租金數(shù)額不正確。承前所述，由于原告與陜西王斌之間就租賃的房屋存在糾紛，導(dǎo)致答辯人沒(méi)有繳清租金。除此之外，原告所主張的租金數(shù)額也與實(shí)際不符。按照《房屋租賃合同》以及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，房屋租金和物業(yè)費(fèi)從2009年5月10日起開(kāi)始繳納，答辯人已經(jīng)繳納至2013年5月9日。按照合同的約定2013年5月10日至2014年5月9日的租金為1935524元，并且還應(yīng)從中減去以下費(fèi)用：1.答辯人替原告繳納了其他租戶的水電費(fèi)，其中僅電費(fèi)就有225861.21元。2.原告收取答辯人2010年5月10日-2013年5月9日的房屋租金，沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票，給答辯人造成經(jīng)濟(jì)損失。3.原告與陜西王斌存在糾紛，兩方均多次來(lái)找答辯人索要租金，尤其是原告糾集社會(huì)人員擾亂答辯人經(jīng)營(yíng)秩序，導(dǎo)致答辯人經(jīng)營(yíng)損失?？鄢陨腺M(fèi)用，實(shí)際應(yīng)交的租金，也應(yīng)當(dāng)在原告與陜西王斌解決好房屋糾紛后支付。綜上所述，孫某英和郵儲(chǔ)銀行濟(jì)南分行不是本案的適格訴訟主體，法院應(yīng)當(dāng)駁回原告對(duì)孫某英和郵儲(chǔ)銀行濟(jì)南分行的訴訟請(qǐng)求；答辯人作為本案涉及租賃合同的承租人，不存在違約行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；租金應(yīng)當(dāng)在原告與房屋的利害關(guān)系人解決好房屋糾紛后按照實(shí)際所欠租金支付。另外，房屋租賃合同約定出租房屋的面積是3500平方米，而原告的產(chǎn)權(quán)證面積為3079.25平方米，其余部分是臨建部分，按照相關(guān)法律規(guī)定臨建部分應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效，臨建部分也不能證明是屬于原告所有，原告無(wú)權(quán)就該部分主張租金。

被告孫某英辯稱，濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱”某某賓館”）的股東及法定代表人呂研，是我表弟。在公司成立之前，呂研委托我?guī)椭赓U場(chǎng)地用來(lái)開(kāi)辦賓館，在這種情況下，我代表呂研與原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司簽訂了《房屋租賃合同》，租下了經(jīng)七路34號(hào)的房屋。呂研以該租賃房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，成立了濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司，公司成立后，在房屋租賃合同上加蓋了公章，對(duì)合同效力以及內(nèi)容都進(jìn)行了確認(rèn)。合同履行中，某某賓館實(shí)際使用房屋，繳納租金，并經(jīng)原告允許，把承租的一部分房屋轉(zhuǎn)租給中國(guó)某某銀行濟(jì)南市分行。在房屋租賃關(guān)系中，我只是某某賓館的簽約代表人，某某賓館是實(shí)際承租人，房屋租賃合同的權(quán)利義務(wù)都由某某賓館承擔(dān)，與我個(gè)人無(wú)關(guān)。因此，原告把我作為被告起訴，訴訟主體錯(cuò)誤。請(qǐng)求法院依法駁回原告對(duì)我的訴訟請(qǐng)求。

被告某某銀行濟(jì)南市經(jīng)七路支行辯稱，答辯人基于與某某公司簽訂的《房屋租賃合同》而使用濟(jì)南市經(jīng)七緯一路34號(hào)的1560平米的房屋。該合同的租賃期限為五年，答辯人已經(jīng)將第五年（即2014年4月7日至2015年4月6日）的租金2034972元支付給了某某公司。答辯人并不是本案適格被告。答辯人與本案原告某某公司不存在房屋租賃合同關(guān)系，如果答辯人使用的濟(jì)南市經(jīng)七緯一路34號(hào)的部分房屋權(quán)屬確實(shí)屬于原告某某公司，那么答辯人在本案中也應(yīng)當(dāng)是以第三人的身份參加訴訟，原告某某公司選擇答辯人作為本案被告沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。原告某某公司要求被告立即騰房，如果法院審查認(rèn)為該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，判令答辯人騰房，答辯人將依據(jù)與某某公司簽訂的《房屋租賃合同》向某某公司主張權(quán)利。

經(jīng)審理查明，位于濟(jì)南市（共5層，建筑面積2795.18㎡，用途商用）涉案房屋的所有權(quán)人為原告山東某某公司，房屋所有權(quán)證號(hào)為濟(jì)房權(quán)證中字第016804號(hào)。

原告山東某某公司與被告濟(jì)南某某公司于2008年11月27日簽訂《房屋租賃合同》，該合同載明：”出租方（以下簡(jiǎn)稱甲方）山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司，承租方（以下簡(jiǎn)稱乙方）濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司。第二條房屋的坐落、面積、裝修、設(shè)施情況。1、甲方出租給乙方的房屋位于山東省濟(jì)南市。2、出租房屋面積為該棟樓的一至五層，共計(jì)3500平方米左右（其中包括部分臨建房）。第二條租賃期限、用途。1、該房屋租賃期共柒年，自2008年12月1日起至2016年2月10日止。（其中包含兩個(gè)月零十天的免費(fèi)裝修籌備期）。2、在履行本合同的有效期內(nèi)，乙方向甲方承諾合法經(jīng)營(yíng)，用于開(kāi)商務(wù)用酒店和洗浴城。非經(jīng)甲方同意，乙方不得將該棟樓的房屋轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)簽他人，否則乙方應(yīng)負(fù)法律責(zé)任。賠償金額按違約方法計(jì)算。第四條租金及支付方式。1、在本合同期內(nèi)，經(jīng)雙方協(xié)商房屋租金和物業(yè)費(fèi)每年為186萬(wàn)元整（其中稅金超過(guò)6萬(wàn)元的部分由乙方承擔(dān)）。第一年年租金為每半年繳納一次。自本合同簽訂之日起三個(gè)工作日之內(nèi)，乙方將上半年租金付給甲方，下半年租金于到期前提前一個(gè)月付清。后幾年的年租金為每年繳納一次。其中第二年的年租金乙方提前一個(gè)月繳納，其他每年的租金乙方須提前三個(gè)月繳納，不得拖欠，如逾期，每日按房租總額百分之二繳納滯納金，逾期一個(gè)月，甲方可單方面解除合同。9、租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，乙方應(yīng)按照合同總租金的20%向甲方支付違約金。若支付的違約金不足彌補(bǔ)甲方損失的，乙方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償直至達(dá)到彌補(bǔ)全部損失為止。（1）未經(jīng)甲方書(shū)面同意，將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給其他人使用的；（4）拖欠房租累計(jì)30天以上的。第五條其他約定，2、每年租金遞增年租金的1%。”被告孫某英在上述合同落款承租方法定代表人處簽名。被告濟(jì)南某某公司自2013年5月11日始至今未向原告山東某某公司交納房屋租金和物業(yè)費(fèi)，其中2013年5月11日至2014年5月10日期間（即第五年租金和物業(yè)費(fèi)）金額共計(jì)1935522元。另，按上述房屋租賃合同約定，被告濟(jì)南某某公司應(yīng)向原告山東某某公司交納2014年5月11日至2015年5月10日期間（即第六年租金和物業(yè)費(fèi)）1954877元。

原告山東某某公司與被告濟(jì)南某某公司均認(rèn)可上述房屋租賃合同涉及的租賃面積為3500㎡，其中取得房屋所有權(quán)部分為2795.18㎡，未取得房屋所有權(quán)部分（即部分臨建房）為704.82㎡。該704.82㎡臨建房未經(jīng)相關(guān)規(guī)劃審批。原告山東某某公司主張涉及臨建房部分的租賃合同約定應(yīng)為有效；被告濟(jì)南某某公司對(duì)此不予認(rèn)可，并主張涉及臨建房部分的租賃合同約定應(yīng)為無(wú)效。原告山東某某公司主張上述臨建房的產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)均歸其所有；被告濟(jì)南某某公司對(duì)此不予認(rèn)可，主張臨建房的使用權(quán)歸原告山東某某公司及案外人王斌共同所有，并提供房屋加蓋協(xié)議復(fù)印件一份予以證明。原告山東某某公司對(duì)該房屋加蓋協(xié)議不予認(rèn)可。因該房屋加蓋協(xié)議系復(fù)印件，且原告山東某某公司不予認(rèn)可，本院認(rèn)定不能作為有效證據(jù)使用。另，經(jīng)審查該房屋加蓋協(xié)議內(nèi)容，亦無(wú)法證明被告濟(jì)南某某公司關(guān)于上述臨建房的使用權(quán)歸原告山東某某公司及案外人王斌共同所有的主張。

原告山東某某公司與被告濟(jì)南某某公司于2009年11月27日簽訂房屋租賃補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議載明：”甲方山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司，乙方濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司。甲乙雙方現(xiàn)就乙方租賃甲方位于濟(jì)南市經(jīng)七路34號(hào)房產(chǎn)的有關(guān)事宜，在2008年11月27日簽訂的房屋租賃合同的基礎(chǔ)上，作部分的變動(dòng)，并達(dá)成如下協(xié)議。一、由于乙方前期房屋裝修投資較大，市場(chǎng)利潤(rùn)回報(bào)較慢，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方同意，修改原合同第三條1.該房屋的租賃期共七年。自2008年12月1日起至2016年2月10日止。其中包含兩個(gè)月零十天的免費(fèi)裝修籌備期。改為：該房屋租賃期共十一年，自2008年12月1日起至2020年5月10日止。其中包含五個(gè)月零十天的免費(fèi)裝修籌備期。二、由于乙方前期經(jīng)營(yíng)不善，造成巨大虧損，且經(jīng)乙方提出申請(qǐng)，并經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方同意修改原合同的第三條2.在履行本合同的有效期內(nèi)，乙方向甲方承諾合法經(jīng)營(yíng)，用于開(kāi)商務(wù)酒店和洗浴城，非經(jīng)甲方同意，乙方不得將該棟樓的房屋轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)簽他人，否則應(yīng)負(fù)法律責(zé)任，賠償金額按違約方法計(jì)算。改為：在履行本合同有效期內(nèi)，乙方向甲方承諾合法經(jīng)營(yíng)，并把一至五層部分位置用于開(kāi)商務(wù)酒店，且經(jīng)甲方同意，乙方可把該租賃房屋一至二層部分位置租賃給中國(guó)某某銀行經(jīng)營(yíng)。除此以外乙方應(yīng)負(fù)法律責(zé)任，賠償金額按違約方法計(jì)算。三、在履行合同的有效期內(nèi)，甲方同意取消原合同第四條1.的括號(hào)部分（其中稅金超過(guò)六萬(wàn)元的部分由乙方承擔(dān)）和第五條3.乙方每年向甲方提供五萬(wàn)元的招待費(fèi)用。四、原《房屋租賃合同》其他條款不變。”

被告濟(jì)南某某公司與中國(guó)某某銀行有限責(zé)任公司濟(jì)南市分行于2010年5月14日簽訂房屋租賃合同，將其承租的本案所涉房屋部分轉(zhuǎn)租給中國(guó)某某銀行有限責(zé)任公司濟(jì)南市分行使用，面積為1560平方米（具體范圍詳見(jiàn)附件一），租賃期限自2010年4月7日至2015年4月6日。被告某某銀行濟(jì)南市經(jīng)七路支行至今仍使用該房屋租賃合同約定的面積。后被告中國(guó)某某銀行股份有限公司濟(jì)南市經(jīng)七路支行由原名稱中國(guó)某某銀行有限責(zé)任公司濟(jì)南市經(jīng)七路支行變更為現(xiàn)名稱。

原告山東某某公司與被告濟(jì)南某某公司均認(rèn)可截止2014年12月24日，被告濟(jì)南某某公司代原告山東某某公司交納電費(fèi)共計(jì)253850.86元，該費(fèi)用應(yīng)從原告山東某某公司主張的租金和物業(yè)費(fèi)中扣除。

原告山東某某公司主張違約金100萬(wàn)元的計(jì)算方式為按房屋租賃合同約定11年總租金2151.5201萬(wàn)元乘以20%，得出430.3040萬(wàn)元，只主張100萬(wàn)元。被告濟(jì)南某某公司對(duì)此不予認(rèn)可，并主張其不存在違約行為，不同意支付違約金，且違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，應(yīng)予降低。

本案在審理過(guò)程，原告山東某某公司將原訴訟請(qǐng)求即依法判令解除原告山東某某公司與被告孫某英簽訂的房屋租賃合同；判令被告孫某英支付原告山東某某公司拖欠的租金和物業(yè)費(fèi)2358632.00元（截止至2014年4月30日），并判令被告孫某英支付原告山東某某公司自2014年5月1日起至判決生效之日止的租金和物業(yè)費(fèi)；判令被告孫某英支付原告山東某某公司違約金100萬(wàn)元；判令被告立即騰房變更為一、判令解除原告山東某某公司與被告濟(jì)南某某公司簽訂的房屋租賃合同；二、判令被告濟(jì)南某某公司支付原告山東某某公司拖欠的租金及物業(yè)費(fèi)1935522元（截止至2014年5月10日）并判令被告濟(jì)南某某公司支付原告山東某某公司自2014年5月11日至判決生效之日止的租金及物業(yè)費(fèi)（按房屋租賃合同約定的每年1954877元計(jì)算）；三、判令被告濟(jì)南某某公司支付原告山東某某公司違約金100萬(wàn)元；四、判令三被告立即將房屋騰空交還給原告山東某某公司。

在本院于2014年9月2日開(kāi)庭審理本案時(shí)，原告山東某某公司主張房屋租賃合同的解除時(shí)間應(yīng)為2014年5月10日，但沒(méi)有發(fā)出解除通知。被告濟(jì)南某某公司對(duì)此不予認(rèn)可，并主張其不存在違約行為，不同意解除合同。

以上事實(shí)，由房屋所有權(quán)證、房屋租賃合同兩份、補(bǔ)充協(xié)議、房屋加蓋協(xié)議復(fù)印件及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)予以證實(shí)。

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題為，被告濟(jì)南某某公司是否存在違約行為。

原告山東某某公司主張被告濟(jì)南某某公司自2013年5月11日起至今未按合同約定交納租金和物業(yè)費(fèi)，經(jīng)多次催要仍拒不交納，已構(gòu)成違約。

被告濟(jì)南某某公司對(duì)此不予認(rèn)可，主張關(guān)于臨建房部分原告山東某某公司與案外人王斌產(chǎn)生糾紛，雙方均向其索要租金，且其與原告山東某某公司達(dá)成房屋租賃金繳納協(xié)議，約定在原告山東某某公司與王斌解決糾紛之前暫緩交納租金及物業(yè)費(fèi)，故其不存在違約行為，并提供房屋租賃金繳納協(xié)議予以證明。原告山東某某公司對(duì)該房屋租賃金繳納協(xié)議不予認(rèn)可，并主張?jiān)谠搮f(xié)議落款甲方處簽名的馮澤艷系其股東王元?jiǎng)俚囊粋€(gè)朋友，馮澤艷聽(tīng)王元?jiǎng)僬f(shuō)有人欠租金后就幫著要租金，在要租金時(shí)馮澤艷與被告濟(jì)南某某公司發(fā)生矛盾，但馮澤艷沒(méi)有告訴原告山東某某公司其與被告濟(jì)南某某公司簽訂了房屋租賃金繳納協(xié)議，且亦未授權(quán)馮澤艷去簽合同，原告山東某某公司對(duì)馮澤艷的上述行為不認(rèn)可，也不追認(rèn)。被告濟(jì)南某某公司對(duì)此不予認(rèn)可，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明。經(jīng)審查，被告濟(jì)南某某公司亦未按上述其自己提供房屋租賃金繳納協(xié)議的約定向原告山東某某公司交納房租和物業(yè)費(fèi)。

本院認(rèn)為，被告濟(jì)南某某公司提供房屋租賃金繳納協(xié)議證明雙方約定在原告山東某某公司與案外人王斌解決糾紛之前暫緩交納租金及物業(yè)費(fèi)，其不存在違約行為。原告山東某某公司對(duì)此不予認(rèn)可，被告濟(jì)南某某公司未提供其他證據(jù)證明其上述主張，且亦未按上述自己提供房屋租賃金繳納協(xié)議的約定向原告山東某某公司交納房租和物業(yè)費(fèi)，因此，其未按房屋租賃合同的約定交納租金及物業(yè)費(fèi)，已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

綜上，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。原告山東某某公司與被告濟(jì)南某某公司簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同，但涉案房屋中包含的704.82平方米臨建房未經(jīng)相關(guān)部門(mén)規(guī)劃審批，故雙方簽訂的《房屋租賃合同》中涉及該704.82平方米臨建房的部分為無(wú)效合同。依法成立的合同，受?chē)?guó)家法律的保護(hù)，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同的約定履行義務(wù)。原告山東某某公司按照合同約定將涉案房屋交付被告濟(jì)南某某公司承租使用后，被告濟(jì)南某某公司未按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付相應(yīng)的租金及物業(yè)費(fèi)，已構(gòu)成違約。原告山東某某公司主張解除與被告濟(jì)南某某公司簽訂的房屋租賃合同，理由正當(dāng)，本院予以支持。本院于2014年9月2日開(kāi)庭審理本案時(shí)，原告山東某某公司主張解除房屋租賃合同的通知已到達(dá)被告濟(jì)南某某公司，雖然被告濟(jì)南某某公司對(duì)此提出異議，不同意解除合同，但所提異議不成立，因此，解除合同的時(shí)間應(yīng)為2014年9月2日。被告濟(jì)南某某公司至今仍使用本案所涉房屋，被告某某銀行濟(jì)南市經(jīng)七路支行仍使用面積為1560平方米（具體范圍詳見(jiàn)附件一）的本案所涉房屋，因此，原告山東某某公司要求被告濟(jì)南某某公司及某某銀行濟(jì)南市經(jīng)七路支行將本案所涉房屋騰空交還給原告山東某某公司，事實(shí)清楚，理由正當(dāng)，本院予以支持。被告孫某英在房屋租賃合同落款處的簽名系代表被告濟(jì)南某某公司的職務(wù)行為，其法律后果應(yīng)由被告濟(jì)南某某公司承擔(dān)，故原告山東某某公司要求被告孫某英騰房的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

依照相關(guān)法律規(guī)定，原告山東某某公司主張租金及物業(yè)費(fèi)中涉及704.82平方米臨建房部分，應(yīng)為房屋占有使用費(fèi)，可參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付。原告山東某某公司依據(jù)合同約定及相關(guān)法律規(guī)定主張要求被告濟(jì)南某某公司支付房屋租金、物業(yè)費(fèi)及占有使用費(fèi)，具有合同和法律依據(jù)。被告濟(jì)南某某公司主張臨建房的使用權(quán)歸原告山東某某公司及案外人王斌共同所有，原告山東某某公司不予認(rèn)可，被告濟(jì)南某某公司未提供有效證據(jù)予以證明，對(duì)其該項(xiàng)主張，本院不予采信。因此，被告濟(jì)南某某公司應(yīng)向原告山東某某公司支付2013年5月11日至2014年5月10日的房屋租金、物業(yè)費(fèi)及占有使用費(fèi)1935522元；支付自2014年5月11日至本判決生效之日止，按房屋租賃合同約定的每年1954877元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋租金、物業(yè)費(fèi)及占有使用費(fèi)，但應(yīng)扣除被告濟(jì)南某某公司代原告山東某某公司交納的電費(fèi)253850.86元。

關(guān)于原告山東某某公司主張的100萬(wàn)元違約金問(wèn)題。根據(jù)原、被告簽訂的《房屋租賃合同》的約定，第三年以后每年的租金被告濟(jì)南某某公司須提前三個(gè)月繳納，即第五年（2013年5月11日至2014年5月10日）的租金應(yīng)于2013年2月11日前繳納，第六年（2014年5月11日至2015年5月10日）的租金應(yīng)于2014年2月11日前繳納，被告濟(jì)南某某公司自2013年5月11日至今未支付房屋租金，違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但合同約定的違約金過(guò)高，原告山東某某公司亦未舉證證明其受到的損失，以及損失與其所主張的100萬(wàn)元違約金相當(dāng)，且被告濟(jì)南某某公司明確表示違約金約定過(guò)高，本院根據(jù)合同的性質(zhì)、損失的大小、當(dāng)事人主觀過(guò)錯(cuò)、履約和賠償能力等因素，對(duì)于被告濟(jì)南某某公司欠交的房屋租金部分，本院酌情將違約金調(diào)整為中國(guó)人民銀行同期貸款利息的1.3倍予以支持。因租賃合同中涉及704.82㎡平方米臨建房部分已被認(rèn)定為無(wú)效，被告濟(jì)南某某公司未支付房屋占有使用費(fèi)，亦對(duì)原告山東某某公司造成相應(yīng)的利息損失，對(duì)該部分本院酌情按照中國(guó)人民銀行同期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)予以支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條第一款、第五十二條、第五十六條、第五十八條、第六十條第一款、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百三十五條、第二百三十六條，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條、第五條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司與被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司2008年11月27日簽訂的《房屋租賃合同》于2014年9月2日解除。

二、被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司、中國(guó)某某銀行股份有限公司濟(jì)南市經(jīng)七路支行于本判決生效之日起三十日內(nèi)將位于濟(jì)南市（該樓一至五層，共計(jì)3500平方米，包括部分臨建房）騰空并返還給原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司。

三、被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司2013年5月11日至2014年5月10日期間的房屋租金、物業(yè)費(fèi)及占有使用費(fèi)1935522元。

四、被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司自2014年5月11日至本判決生效之日止，按房屋租賃合同約定的每年1954877元標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋租金、物業(yè)費(fèi)及占有使用費(fèi)，但應(yīng)扣除被告濟(jì)南某某公司代原告山東某某公司交納的電費(fèi)253850.86元。

五、被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司自2013年2月12日起至本判決生效之日止的違約金，計(jì)算方式：以1545752元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出的利息。

六、被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司自2014年2月12日起至本判決生效之日止的違約金，計(jì)算方式：以自2014年5月11日至本判決生效之日止，按房屋租賃合同約定的每年1954877元除以3500㎡乘以2795.18㎡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋租金及物業(yè)費(fèi)為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率1.3倍的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出的利息。

七、被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司自2013年2月12日起至本判決生效之日止的利息損失，計(jì)算方式：以389770元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

八、被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司自2014年2月12日起至本判決生效之日止的利息損失，計(jì)算方式：以自2014年5月11日至本判決生效之日止，按房屋租賃合同約定的每年1954877元除以3500㎡乘以704.82㎡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的房屋占有使用費(fèi)為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

九、駁回原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)33670元，原告山東某某環(huán)保設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)9250元，被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)24420元；財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5000元，由被告濟(jì)南某某商務(wù)賓館有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　李　江

審　判　員　申紅旗

人民陪審員　喬永欣

二〇一五年二月二日

書(shū)　記　員　呂　娜

民事判決書(shū)