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廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）佛城法民一初字第435號

原告佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社，住所：廣東省佛山市禪城區(qū)某某街道村尾村。

負(fù)責(zé)人馮某。

委托代理人徐東劍、何家銘，均為廣東國龍律師事務(wù)所律師。

被告招某某，女，漢族，19**年**月**日出生，住所：佛山市禪城區(qū)。

被告陳某某，住所：佛山市禪城區(qū)。

被告佛山市某某科技有限公司，住所：佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)工業(yè)*區(qū)**號之**。

法定代表人陳某某。

被告何某，男，漢族，19**年**月**日出生，住所：佛山市禪城區(qū)。

委托代理人招某某，女，漢族，19**年**月**日出生，住所：佛山市禪城區(qū)。

原告佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社訴被告招某某、陳某某、佛山市某某科技有限公司（下簡稱某某公司）、何某租賃合同糾紛一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法由審判員田媛適用簡易程序獨任審判。因案情復(fù)雜，本院依法裁定本案轉(zhuǎn)為普通程序，由審判員田媛?lián)螌徟虚L，與人民陪審員江言枝、區(qū)玉琴組成合議庭，于2015年5月21日公開開庭進行了審理。原告的委托代理人徐東劍、何家銘，被告陳某某到庭參加訴訟，被告招某某、何某經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2013年11月21日，被告招某某與原告簽訂《承包廠房合同書》，雙方約定原告出租位于村尾北區(qū)工業(yè)二區(qū)18號的廠房，每月租金38880元。另水費按實際支出計算。雙方還約定，如被告逾期交款，則每日按欠款金額的百分之0.5加收延期付款違約金，如被告逾期交款超出一個月，甲方有權(quán)收回廠房……。同日，被告何某和招某某與原告簽訂《承包廠房合同書》，雙方約定原告將位于村尾北區(qū)工業(yè)二區(qū)18號之一的廠房（實際為空地），每月租金為4960元。另水費按實際支出計算。雙方還約定如被告逾期交款，則每日按欠款金額的百分之0.5加收延期付款違約金，如被告逾期交款超出一個月，甲方有權(quán)收回廠房……。另租賃雙方口頭約定衛(wèi)生費按每平方0.5元計收。合同簽訂后，原告依約向被告提供廠房和場地，被告何某、招某某將廠房和場地交予某某公司使用。三被告于2014年12月25日與原告簽訂了確認(rèn)書，確認(rèn)其欠原告租金321080元、水費736元、衛(wèi)生費5052元，并且同意法院查封或?qū)⒉榉馕镆频狡渌胤皆傩胁榉?，?014年12月31日終止租賃關(guān)系，原告在2014年12月31日后有權(quán)另行招租。在原告代墊費用的情況下，直至2015年1月28日被告才將機器設(shè)備與貨物搬放到廠房一旁，實際仍占用500平方米的廠房。而至今被告仍未支付欠款。另招某某與陳某某是夫妻關(guān)系，按照法律規(guī)定屬于夫妻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻共同債務(wù)。被告的行為損害了原告的合法權(quán)益，請求判令：1、原、被告解除租賃合同，并返還租賃廠房；2、各被告共同向原告支付租金321080元、水費736元、衛(wèi)生費5052元，并且支付2015年1月1日起至2015年1月28日的租金32500元，余下占用的500平方米的廠房租金按照租賃合同約定的每平方米13.5元的價格計算至返還廠房之日止；3、被告向原告支付違約金暫計292739.2元，余下違約金自2015年2月3日起按照每日百分之0.5計算至被告支付欠款并返還租賃廠房之日止；4、被告向原告支付搬遷廠房設(shè)備的費用35600元；5、訴訟費用由被告承擔(dān)。

訴訟中，原告明確對被告何某的訴訟請求為：1、立即搬出村尾北區(qū)工業(yè)二區(qū)18號之一的廠房空地并返還原告；2、支付租金44640元、衛(wèi)生費1860元，余下占用的500平方米廠房租金按合同約定的每平方米13.5元價格計算至返還租賃廠房之日止；3、支付違約金4960元及暫計至2015年2月2日逾期利息45309.6元，余下違約金按照日百分之0.5計算至還清款項之日止；4、支付搬遷廠房設(shè)備的費用35600元；5、承擔(dān)訴訟費用。

被告陳某某和某某公司共同答辯稱，一、原告主張的2015年租金是按照合同的全部面積計算，但在2014年12月31日終止合同后，被告的機器設(shè)備僅占用約500平方米廠房，因此不應(yīng)當(dāng)按照全部面積計算2015年1月1日-2015年1月28日期間的租金，應(yīng)當(dāng)按照占用的500平方米計算；二、原告主張的千分之五違約金過高，應(yīng)予調(diào)整。

被告招某某和被告何某未到庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯意見。

訴訟中，原告提交以下證據(jù)：

1、原告的組織機構(gòu)代碼證，被告招某某、陳某某、何某的身份證復(fù)印件，被告某某公司的組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件。擬證明原告和四被告的主體資格。

2、佛山市石灣區(qū)人民政府結(jié)婚登記表（某某鎮(zhèn)政府）石張結(jié)字第106號。擬證明被告陳某某與被告招某某是夫妻關(guān)系。

3、佛山市國土局文件（佛土建（1993）67號）。擬證明涉案土地及廠房由某某鎮(zhèn)村尾管理區(qū)集體所有，其符合建設(shè)規(guī)劃。

4、管理書。擬證明某某鎮(zhèn)村尾管理區(qū)的名稱根據(jù)粵發(fā)（1998）14號文變更為某某街道村尾村民委員會，由于村民委員會是村民的自治組織，不進行經(jīng)濟管理，相關(guān)經(jīng)濟管理工作由相應(yīng)的集體經(jīng)濟組織進行，所以涉案的土地及廠房交由原告管理。

5、承包廠房合同書2份。擬證明被告何某、招某某與原告簽訂承包土地和廠房的合同，其中招某某簽訂的合同約定其租用位于村尾北區(qū)工業(yè)二區(qū)18號的廠房，每月租金為38880元；何某與招某某共同簽訂的合同則約定其租用位于村尾北區(qū)工業(yè)二區(qū)18號之一的廠房（實際為空地），每月租金為4960元；被告必須在每年每季第一個月10日前交清當(dāng)年當(dāng)季的承包款及其他費用，如被告逾期交款，則每日按欠款的百分之0.5加收延期付款違約金，如被告逾期交款超出一個月份，原告有權(quán)收回廠房……。

6、確認(rèn)書。擬證明被告招某某、陳某某、某某公司與原告簽訂確認(rèn)書，確認(rèn)暫計至2014年12月25日欠原告租金321080元，水費736元，衛(wèi)生費5052元。

7、收據(jù)（編號：1747715號）。擬證明原告代被告墊付涉案廠房內(nèi)機械設(shè)備的搬運費用35600元。

四被告訴訟中均未提交證據(jù)。

經(jīng)庭審質(zhì)證，本院認(rèn)證如下：被告招某某、何某經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，視為其放棄舉證、質(zhì)證、抗辯的權(quán)利。原告的證據(jù)1-6，被告陳某某和某某公司均無異議，本院予以采信。原告的證據(jù)7，有原件核對，且被告陳某某和某某公司對真實性無異議，本院對真實性予以確認(rèn)。

綜合庭審中當(dāng)事人的陳述以及本院采信的證據(jù)，本院確認(rèn)以下案件事實：

1993年5月12日，原佛山市國土局向某某鎮(zhèn)村尾管理區(qū)辦事處作出佛土建（1993）67號《關(guān)于某某鎮(zhèn)村尾管理區(qū)要求辦理商住用地的批復(fù)》，同意該管理區(qū)先期使用位于本管理區(qū)地段的水田22194平方米（折合33.291畝，位置附圖，其中規(guī)劃道路占地7.631畝，實際用地25.66畝），作為管理區(qū)人均35平方米以內(nèi)的商住用地。

2013年11月21日，原告（發(fā)包方、甲方）與被告招某某（承包方、乙方）簽訂《承包廠房合同書》，約定：一、甲方提供現(xiàn)有廠房（水泥鋼筋結(jié)構(gòu)）面積共2880平方米給乙方使用……二、廠房的承包期限為三年，即從2013年11月16日起至2016年11月15日止。三、承包款及其它費用的計算。廠房租金占40%，失地農(nóng)民補償款占40%，基礎(chǔ)設(shè)施維護費占20%。面積合計2880平方，每平方米每月13.50元，每月繳費38880元，每季繳費116640元，每年繳費466560元。……乙方必須在每年每季第一個月10日前交清當(dāng)年當(dāng)季的承包款及其它費用，逾期交款，每日按欠款金額的百分之0.5加收延期付款違約金……五、該廠房在承包期間，乙方必須負(fù)擔(dān)的費用：水電費、稅金、工商管理費、廠房的維修費用……七、乙方在簽訂本合同時先預(yù)付131250元給甲方作履行合同的信用擔(dān)保……電費按金15000元。

同日，原告（發(fā)包方、甲方）與被告何某、招某某（承包方、乙方）簽訂《承包廠房合同書》，約定：一、甲方提供現(xiàn)有廠房（空場地結(jié)構(gòu)）面積共620平方米給乙方使用……二、廠房的承包期限為三年，即從2013年11月16日起至2016年11月15日止。三、承包款及其它費用的計算。廠房租金占40%，失地農(nóng)民補償款占40%，基礎(chǔ)設(shè)施維護費占20%。面積合計620平方，每平方米每月8元，每月繳費4960元，每季繳費14880元，每年繳費59520元。……乙方必須在每年每季第一個月10日前交清當(dāng)年當(dāng)季的承包款及其它費用，逾期交款，每日按欠款金額的百分之0.5加收延期付款違約金……五、該廠房在承包期間，乙方必須負(fù)擔(dān)的費用：水電費、稅金、工商管理費、廠房的維修費用……六、……如乙方喪失繼續(xù)經(jīng)營的能力可終止合同的履行，但乙方必須在終止合同前兩個月提出，并一次性補償一個月租金給甲方，否則視乙方違約處理……。

2014年12月25日，原告（甲方）與被告招某某、某某公司（乙方）簽訂《確認(rèn)書》，內(nèi)容為“乙方租用甲方位于佛山市禪城區(qū)某某街道村尾村北區(qū)工業(yè)二區(qū)18號廠房及18號之一空地，因乙方經(jīng)營困難，經(jīng)雙方協(xié)商，達成協(xié)議如下：一、現(xiàn)有廠房內(nèi)的設(shè)備等已被人民法院查封，雙方同意，人民法院解封或?qū)⒉榉馕镆频狡渌胤皆傩胁榉?。?014年12月31日雙方終止租賃關(guān)系，甲方再2014年12月31日后有權(quán)另行招租。二、乙方欠甲方的租金321080元，水費736元，衛(wèi)生費5052元，由雙方另行協(xié)商解決或由甲方通過法律渠道解決。三、本確認(rèn)書一式兩份，自雙方簽名、確認(rèn)后生效。甲乙雙方各持一份，有同等法律效力。”原告在“甲方”落款處蓋章，被告某某公司、招某某、陳某某在“乙方”落款處蓋章、簽名捺印。上述確認(rèn)書空白處手寫“雙方同意2014年12月31日終止合同，合同原件已由村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社收回”，原告、被告某某公司、招某某、陳某某分別在下方蓋章、簽名捺印。

2015年1月30日，東莞市富發(fā)拆遷工程有限公司佛山分公司向原告出具NO.1747715《收據(jù)》，確認(rèn)收到佛山市禪城區(qū)某某街道村尾村某某科技有限公司廠房內(nèi)搬運機器及雜物工人工資和搬運機械費用合計35600元，并加蓋公司財務(wù)專用章予以確認(rèn)。

另查明，2015年3月31日，佛山市禪城區(qū)某某街道村尾村民委員會出具《管理書》，內(nèi)容為：位于禪城區(qū)某某街道村尾村民委員會內(nèi)村尾北區(qū)工業(yè)二區(qū)土地及廠房（土地批文號：佛土建（1993）67號），產(chǎn)權(quán)屬佛山市禪城區(qū)某某街道村尾村民委員會農(nóng)民集體所有，村尾管理區(qū)根據(jù)粵發(fā)（1998）14號文決定，變更為某某街道村尾村民委員會，根據(jù)現(xiàn)有體制，村民委員會是村民的自治組織，不進行經(jīng)濟管理，經(jīng)濟管理工作由相應(yīng)的集體經(jīng)濟組織進行，因此該土地及廠房一直由佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社管理。

原告陳述：18號之一空地的合同是與何某簽訂，何某簽訂合同后將場地交付某某公司使用，故何某作為合同簽訂方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；被告的設(shè)備貨物現(xiàn)處于查封狀態(tài)，法院查封后被告沒有提供場地另行存放，為減少雙方損失，經(jīng)法院同意，原告2015年1月28日集中將設(shè)備和物品大部分堆放在廠房一樓，因空地與廠房相連，空地也堆放了部分物品和設(shè)備，原告訴請的搬遷費就是指該次移動搬運產(chǎn)生的費用，原告已通知被告，但被告不予理睬，原告已實際支付了35600元；原告訴請返還的廠房和空地即為對方被告物品和設(shè)備的500平方米；經(jīng)本社查賬核對，暫時未查到被告向本社繳納保證金，同時本社并沒有收到勞動部門要求凍結(jié)被告所陳述的合同保證金的通知。

被告某某公司和陳某某陳述：原告前任村委會工作人員要求被告分兩個合同承租涉案場地，但鑒于被告陳某某和招某某是夫妻關(guān)系，不能同時簽兩份合同，被告陳某某就找了朋友何某，以其名義簽訂合同，當(dāng)時各方在場已口頭說明何某不承擔(dān)責(zé)任，如果何某是承租人，必須在確認(rèn)書上簽名，但確認(rèn)書只有另三被告簽名，已可以證明何某不是承租人，無需承擔(dān)責(zé)任；被告不是沒有場地另行存放，但沒人征求過被告的意見，確認(rèn)書已明確被告同意法院解封或另找地方查封，一直是法院操作，執(zhí)行法官要求被告派兩個員工去監(jiān)督設(shè)備和物品，防止被挪動或丟失，后來村委會向法院提出減少損失，將廠房另行出租，法院要求村委會可將物品和設(shè)備另行存放，但未通知被告可另行存放；原告主張的搬運費用過高，被告找人搬遷設(shè)備，所有搬遷費用只需要22000元，而且是從某某搬至羅村，包括裝卸、安裝費用；對設(shè)備和物品確實搬動過的事實無異議，村里跟被告說大概占用500平方米，被告沒有實際丈量；合同約定的保證金131250元，在處理工人工資時，勞動仲裁提出暫時將保證金凍結(jié)，被告也不清楚如何處理；被告陳某某與招某某至今仍為夫妻關(guān)系。

本院認(rèn)為，本案為租賃合同糾紛。原告雖是18號之一空地的合法權(quán)利人，但涉案18號廠房未履行合法報建手續(xù)和取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且在法庭辯論終結(jié)前，原告亦未能提供該廠房已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的相關(guān)證據(jù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，原告2013年11月21日與被告招某某就18號廠房簽訂的《承包廠房合同書》應(yīng)屬無效。而原告2013年11月21日與被告招某某、何某就18號之一空地簽訂的《承包廠房合同書》是各方的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，各方均應(yīng)依約履行。

關(guān)于原告訴請解除租賃合同、返還租賃廠房。如前認(rèn)定，原告2013年11月21日與被告招某某就18號廠房簽訂的《承包廠房合同書》應(yīng)屬無效，故原告訴請解除，于法無據(jù)，本院不予支持。而原告2013年11月21日與被告招某某、何某就18號之一空地簽訂的《承包廠房合同書》，據(jù)前查明，原告與被告招某某、某某公司、陳某某已于2014年12月25日簽訂《確認(rèn)書》，一致同意于2014年12月31日終止租賃關(guān)系，故本院確認(rèn)關(guān)于18號之一空地的《承包廠房合同書》已于2014年12月31日解除。至于返還廠房，原告主張被告的設(shè)備和物品被法院就地封存、占用500平方米涉案廠房，被告某某公司和陳某某對其設(shè)備和物品至今仍占用原告廠房的事實無異議，亦無提供有效的證據(jù)反駁原告主張的占用面積，本院對原告主張的占用事實予以確認(rèn)。由于原告未有舉證證明500平方米占用面積的具體范圍，結(jié)合原告主張的占有使用費計算標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)定占用的對象為涉案廠房。因廠房的合同承租人為被告招某某，被告某某公司對占有使用廠房和空地的事實予以確認(rèn)并與原告簽訂確認(rèn)書，確認(rèn)相關(guān)欠費，故返還廠房的主體應(yīng)為被告招某某和某某公司，原告訴請被告何某與陳某某連帶返還，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于原告訴請的欠費。據(jù)前查明，被告招某某、某某公司與原告簽訂確認(rèn)書，確認(rèn)拖欠租金321080元、水費736元、衛(wèi)生費5052元，被告何某無正當(dāng)理由拒不到庭抗辯和提供證據(jù)予以反駁，本院對上述欠費予以確認(rèn)。根據(jù)確認(rèn)書的約定，被告應(yīng)將查封物轉(zhuǎn)移到其他地方查封，但原告主張直至2015年1月28日其代被告將查封物集中堆放、支付搬遷費用35600元，由于被告某某公司對設(shè)備和物品由原告搬動并集中存放的事實無異議，且原告提供了搬運費用的支出憑證予以證明，本院對上述事實亦予以確認(rèn)。因此，被告招某某、何某、某某公司還應(yīng)向原告支付2015年1月1日至2015年1月28日期間的占有使用費39597元【（38880元＋4960元）÷31天×28天】，原告僅主張32500元系對其自身訴訟權(quán)利的自由處分，不違反法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。至于2015年1月29日至實際返還500平方米廠房之日止的占有使用費，被告招某某和某某公司應(yīng)按照每月6750元（13.5元／月／平方米×500平方米）的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付。被告抗辯主張搬運費35600元過高，經(jīng)查，在被告不履行返還涉案廠房和空地義務(wù)的情況下，原告作為出租方為減少損失，將被告物品和設(shè)備集中堆放的行為并無不當(dāng)，為此已實際支出的搬運費用理應(yīng)由被告承擔(dān)，被告的抗辯意見，本院不予采納，被告招某某、何某、某某公司應(yīng)向原告支付該筆費用。

至于原告訴請的違約金，如前認(rèn)定，涉案廠房的租賃合同無效，其約定的違約金條款亦屬無效，而原、被告簽訂的確認(rèn)書并未對廠房的欠費和空地的欠費作出區(qū)分，故本院酌定被告以359368元（321080＋736＋5052＋32500）為本金，按照中國人民銀行同期貸款利率自原告起訴之日起，即2015年2月6日起向原告支付逾期付款利息，原告訴請超出部分，本院不予支持。

至于被告陳某某，其與被告招某某系夫妻關(guān)系，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十四條“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外。”之規(guī)定，因被告招某某所負(fù)上述債務(wù)發(fā)生在其與被告陳某某夫妻關(guān)系存續(xù)期間，且無證據(jù)證明不屬夫妻共同債務(wù)的情形，故應(yīng)按共同債務(wù)處理，被告陳某某應(yīng)對被告招某某在本案中的債務(wù)承擔(dān)共同清償責(zé)任。原告訴請有理，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條第（五）項、第五十八條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條第二款、第六十四條第一款、第一百四十四條的規(guī)定，缺席判決如下：

一、確認(rèn)原告佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社與被告招某某于2013年11月21日就村尾北區(qū)工業(yè)二區(qū)18號廠房簽訂的《承包廠房合同書》無效；

二、確認(rèn)原告佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社與被告招某某、何某于2013年11月21日就村尾北區(qū)工業(yè)二區(qū)18號之一空地簽訂的《承包廠房合同書》已于2014年12月31日解除；

3、被告招某某、佛山市某某科技有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向原告佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社返還位于村尾北區(qū)工業(yè)二區(qū)18號、面積為500平方米的廠房；

4、被告招某某、佛山市某某科技有限公司、陳某某于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向原告佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社支付租金321080元、水費736元、衛(wèi)生費5052元、2015年1月1日至2015年1月28日的占有使用費32500元，合計359368元及利息（利息以359368元為本金，從2015年2月6日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計算至本判決確定的給付之日止）；

5、被告何某以本金50980元為限，對上述第四項債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；

6、被告招某某、佛山市某某科技有限公司、陳某某于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，按照每月6750元的標(biāo)準(zhǔn)向原告佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社支付自2015年1月29日至實際返還500平方米廠房之日止的占有使用費；

七、被告招某某、何某、佛山市某某科技有限公司、陳某某于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)，向原告佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社支付搬運費35600元；

八、駁回原告佛山市禪城區(qū)某某街道村尾北區(qū)股份合作經(jīng)濟社的其他訴訟請求。

如果被告未按本判決指定的期間履行返還義務(wù)和給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，支付遲延履行金并加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省佛山市中級人民法院。

審　判　長　田　媛

人民陪審員　李玉珠

人民陪審員　江言枝

二〇一五年六月八日

書　記　員　李若梅

民事判決書