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溫州市鹿城區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）溫鹿西商初字第930號

原告：溫州某傳媒有限公司。

法定代表人：李某。

委托代理人：王仁福，浙江海昌律師事務(wù)所律師。

被告：黃某。

委托代理人：金一，浙江和樂律師事務(wù)所律師。

原告溫州某傳媒有限公司（以下簡稱某公司）訴被告黃某合同糾紛一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法由審判員林毅適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代理人李某及其委托代理人王仁福，被告黃某及其委托代理人金一到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某公司訴稱：2014年3月20日，原、被告簽訂了《場地合作協(xié)議》約定原告將位于溫州市車站大道智慧谷××幢××時的營業(yè)場所劃出部分與被告進(jìn)行合作，約定每年的合作費(fèi)用為52380元，被告應(yīng)在2015年5月1日支付2015-2016年度的合作費(fèi)，若逾期支付合作費(fèi)用、履約保證金等其他費(fèi)用超過15天，原告有權(quán)解除合同?，F(xiàn)被告未按約支付2015-2016年度的合作費(fèi)用，故請求判令：1、解除原、被告簽訂的《場地合作協(xié)議》；2、被告支付原告拖欠的合作費(fèi)4801.5元（暫算至2015年8月3日）；3、被告支付原告違約金5萬元；4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告黃某辯稱：1、答辯人與原告簽訂的《場地合作協(xié)議》實(shí)際就是租賃合同，雙方按場地面積確定每年租金52380元，原告僅提供租賃場地收取租金，并沒有對答辯人的攝影棚進(jìn)行投資和管理。2、原告無權(quán)轉(zhuǎn)租，原告身為承租人，未經(jīng)出租人華威公司的許可將部分場地轉(zhuǎn)租給答辯人，且轉(zhuǎn)租的期限超過原告原承租的剩余租賃期限，合同無效或部分無效。3、即使雙方合同有效，該合同已于2015年6月30日解除。2014年3月20日，原告將智慧谷××幢××室（計(jì)97平方米）出租給答辯人，后答辯人于2014年7月6日又加租40.5平方米，租賃期一年，每月每平方42元，同時雙方對原合同約定的每月每平方45元也調(diào)整為42元。計(jì)算至2015年7月5日，答辯人應(yīng)支付原告租金合計(jì)69300元，而目前答辯人已支付7萬元。在2014年年底，答辯人發(fā)現(xiàn)原告沒有轉(zhuǎn)租權(quán)，且其原有租賃期限為2015年7月6日，就與原告協(xié)商解決，雙方明確租滿一年就結(jié)束。后原告多次要求答辯人于6月底搬走，2015年6月29日，答辯人準(zhǔn)備搬走其場地的攝影器材，原告要求其繳納押金5000元用于水電結(jié)算，未能搬走；后答辯人于6月30日再次準(zhǔn)備搬走器材，原告又一次阻撓，為此答辯人報警。2015年7月9日，答辯人繳納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)2600元，并被迫向原告繳納押金1萬元，原告讓答辯人取回部分?jǐn)z影器材，還有部分器材仍然被扣。4、原被告簽訂的《場地合作協(xié)議》無效，違約條款也無效。原告承租的訴爭場地到期為2015年7月6日，雙方轉(zhuǎn)租合同2015年7月6日之后部分明顯無效，答辯人無需履行第二年的承租義務(wù)，更不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。退一步講，即使答辯人有違約責(zé)任，原告主張的違約損失遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其實(shí)際損失，應(yīng)依法予以調(diào)整。綜上，要求駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)本院審理，認(rèn)定事實(shí)如下：2014年3月20日，原、被告簽訂了《場地合作協(xié)議》，合同約定原告將位于溫州市車站大道智慧谷××幢××時的營業(yè)場所劃出97平方米與被告進(jìn)行合作，由被告用于開展攝影棚進(jìn)行拍攝工作；結(jié)合該攝影棚有原告模特培訓(xùn)教室功能，被告可在原告綜合辦公區(qū)設(shè)置2-3工作位置，自行配置電腦等相關(guān)辦公設(shè)備；合作期限2014年4月1日至2016年7月1日；場地費(fèi)用按每平方米45元計(jì)算，每年為52380元，實(shí)際費(fèi)用如有變動以原告與智慧谷園區(qū)所簽訂的合同金額為準(zhǔn)；每年5月1日支付下一年度的房租；若被告逾期支付合作費(fèi)用、履約保證金等其他費(fèi)用超過15天，原告有權(quán)解除合同。2015年5月1日，被告未支付2015-2016年度的場地合作費(fèi)，原告曾要求被告搬離場地。2015年6月底，被告要將訴爭場地的攝影器材等搬走，原告以被告拖欠房租及水電費(fèi)等為由進(jìn)行阻撓，被告為此報警。2015年7月8日，原、被告就租賃糾紛在灰橋社區(qū)進(jìn)行調(diào)解，雙方對場地合作事宜進(jìn)行協(xié)商。次日，被告向原告支付房屋押金1萬元和物業(yè)水電費(fèi)2600元。后被告將攝影棚的部分?jǐn)z影器材搬走，原告于2015年8月3日向被告發(fā)出解除《場地合作協(xié)議》的函，通知被告解除合同。

另查明：溫州華威軟件產(chǎn)業(yè)園公司將其坐落于溫州車站大道智慧谷的房屋租賃給相關(guān)企業(yè)，原告承租了其中××幢××室房屋（計(jì)建筑面積275平方米）用于辦公，原租賃合同到期時間為2015年7月6日，后于2015年7月1日簽訂續(xù)租協(xié)議，租賃期至2018年7月6日。

以上事實(shí)由原、被告的陳述，原告提供的營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、身份證、《場地合作協(xié)議》、《證明》、灰橋社區(qū)的《證明》、2015年7月20日和8月3日電話錄音、《證明》及曾穎熠證言、關(guān)于解除《場地合作協(xié)議》、掛號信收據(jù)、中國郵政跟蹤查詢系統(tǒng)截圖、短信截圖，被告提供收款收據(jù)、支付寶轉(zhuǎn)賬、《證明》、短信信息截圖及郵件信息復(fù)、欠款單、接受案件回執(zhí)單等證據(jù)予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《場地合作協(xié)議》，雖形式為合作協(xié)議，但合同內(nèi)容就是原告將承租的部分場地提供給被告使用，按場地面積收取房屋租金收益，僅為場地使用進(jìn)行約定，并未涉及共同投資、共同經(jīng)營的相關(guān)內(nèi)容。依照法律規(guī)定，聯(lián)營或合作必須是雙方共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤，原、被告所簽訂的《場地合作協(xié)議》明顯不符合上述規(guī)定，實(shí)質(zhì)上屬于原告將租賃的部分房屋變相轉(zhuǎn)租給了被告使用，應(yīng)為房屋轉(zhuǎn)租合同。雙方在協(xié)議中約定部分場地共用及置換使用，也不過根據(jù)場地的具體情況有效提高使用率，以達(dá)到雙贏目的，并不影響租賃合同的性質(zhì)。

根據(jù)相關(guān)法律和司法解釋規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意而進(jìn)行轉(zhuǎn)租，出租人可以解除合同，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。原告承租他人的房屋，未經(jīng)出租人同意，將租賃的部分房屋擅自轉(zhuǎn)租給被告，而且簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議時約定的租賃期限超過原告當(dāng)時租賃合同的剩余租賃期限，明顯有悖民事活動誠實(shí)信用的原則，對該合同超過剩余租賃期限約定的條款應(yīng)認(rèn)定無效。故原、被告所簽訂的《場地合作協(xié)議》中涉及2015年7月6日至2016年7月1日的相關(guān)約定均屬無效，相應(yīng)的合同條款對雙方?jīng)]有法律約束力，原告未按約交納2015年7月1日至2016年7月1日的場地費(fèi)并不屬于違約行為，無需承擔(dān)違約責(zé)任。雙方簽訂的《場地合作協(xié)議》，其中2015年7月之前的合同內(nèi)容已履行完畢，之后的合同約定內(nèi)容無效，不存在解除合同的事由，原告要求解除該合同的訴訟請求，于法無據(jù)，不予支持。合同確認(rèn)無效，正在履行的應(yīng)終止，尚未履行的不得履行，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還，有過錯方應(yīng)賠償對方損失。本案造成合同無效的過錯不在于被告，且被告于2015年6月30日之前已明確要求搬離物品退出租賃場地，因受到原告阻撓未果，故原告要求被告支付2015年7月1日起的場地費(fèi)，無事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條、第二百一十二條、第二百一十三條、第二百二十四條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告溫州某傳媒有限公司的訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)1170元，減半收取585元，由原告溫州某傳媒有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省溫州市中級人民法院。

審判員　林　毅

二〇一五年十月二十日

書記員　李夢怡

合同糾紛