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濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）歷商初字第1639號

原告張某東，男，漢族，19××年××月××日出生，住濟(jì)南市。

委托代理人劉敏，北京大成（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

委托代理人梁軍，北京大成（濟(jì)南）律師事務(wù)所實習(xí)律師。

原告馬某邦，男，漢族，19××年××月××日出身，住濟(jì)南市。

委托代理人劉敏，北京大成（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

委托代理人梁軍，北京大成（濟(jì)南）律師事務(wù)所實習(xí)律師。

被告濟(jì)南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人朱某肖，總經(jīng)理。

委托代理人劉某，男，19××年××月××日出生，漢族，濟(jì)南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工，住濟(jì)南市。

委托代理人高某，女，19××年××月××日出生，漢族，濟(jì)南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工，住濟(jì)南市。

原告張某東、原告馬某邦與被告濟(jì)南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱濟(jì)南某房地產(chǎn)公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，適用普通程序，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理，原告張某東與原告馬某邦共同的委托代理人劉敏、梁軍，被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司的委托代理人劉某、高某到庭參加訴訟；本案于2015年3月23日第二次開庭進(jìn)行審理，原告張某東與原告馬某邦共同的委托代理人劉敏、被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司的委托代理人劉某、高某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告張某東、馬某邦訴稱，2010年5月22日，我們與被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司簽訂《鋼城新苑商鋪買賣合同》，合同第八條約定濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)在2010年10月31日前交付我購買的商鋪，并在商鋪交付使用后360日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。但被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司直到2014年4月15日才為我辦理完畢房地產(chǎn)權(quán)屬證書登記手續(xù)。根據(jù)合同約定濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)自逾期辦證之日起按照日萬分之二向我支付違約金，實際交房為2012年2月8日，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司根據(jù)合同已違約，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從2012年2月8日至2014年4月15日，合計128942.84元（808926.20元×797天×0.02%）。我通過代理律師函告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司，要求其支付違約金，但濟(jì)南某房地產(chǎn)公司律師電話通知我律師，結(jié)果是無法解決，所以我為維護(hù)我的合法權(quán)益特向貴院提起訴訟。請求：1、判令被告向原告支付違約金128942.84元（808926.20元×797天×0.02%）；2、判令被告承擔(dān)本案的訴訟費用。

原告張某東、馬某邦為證明自己的主張，向本院提交的證據(jù)有：

證據(jù)1、商鋪買賣合同1份，證明合同主題、合同簽訂時間和雙方的義務(wù)，合同包括主文和附件成為合同的整體；

證據(jù)2、房產(chǎn)證一份，證明實際取得產(chǎn)權(quán)證時間2014年4月15日晚于合同約定的2011年10月27日取得，被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司違約；

證據(jù)3、被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司網(wǎng)站上下載的文件兩份，一份是鋼城新苑辦證快訊，另一份是關(guān)于鋼城新苑分戶產(chǎn)權(quán)證辦理的通知，證明被告符合辦證的時間晚于約定辦證時間，辦證存在違約行為；

證據(jù)4、律師函復(fù)印件一份，證明原告張某東、馬某邦曾于2014年7月21日向被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司主張過違約賠償事宜；

證據(jù)5、商品房結(jié)算移交協(xié)議書一份，證明2012年2月8日被告將房屋交付原告，被告存在逾期交房，從而導(dǎo)致逾期辦證。

被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司辯稱，我公司的交房日期為2012年2月8日，根據(jù)合同約定應(yīng)當(dāng)在房屋交付后的360日內(nèi)具備產(chǎn)權(quán)登記條件，即2013年2月2日。并在2013年12月19日通知原告張某東、馬某邦來辦理房屋登記的相關(guān)手續(xù)。張某東、馬某邦所說的辦證截止時間不應(yīng)計算到2014年4月15日，計算的逾期辦證的起、止時間都是不正確的。應(yīng)該從2013年2月3日至2013年12月19日。一、我公司與張某東、馬某邦簽訂的補(bǔ)充協(xié)議作為獨立的協(xié)議是不成立的。二、有關(guān)違約條款的適用：應(yīng)適用《鋼城新苑商鋪買賣合同》第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。三、張某東、馬某邦要求違約金過高（即使按照1％依然過高），我公司要求法院予以調(diào)整或駁回原告張某東、馬某邦的訴訟請求。四、張某東、馬某邦的訴訟請求因超過訴訟時效不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧＞C上所述，我公司已經(jīng)意識到自己的行為為張某東、馬某邦帶來不便，希望張某東、馬某邦予以諒解，也懇請法院能查清事實，依法作出公正、合理的裁判，以維護(hù)我公司的合法權(quán)益。

被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司為證明自己的主張，向本院提交的證據(jù)有：

證據(jù)1、山東省房地產(chǎn)開發(fā)竣工驗收備案辦法通知和濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2011年4月7日下發(fā)的房產(chǎn)交付使用前需綜合驗收的規(guī)定，證明涉案房屋由單項驗收變更為綜合驗收，驗收條件的變更造成了逾期辦證的主要原因；

證據(jù)2、涉案房屋的單體驗收、綜合驗收備案單涉訴房屋的開發(fā)項目竣工綜合驗收備案證明，證明涉訴房屋已在合同規(guī)定的期間內(nèi)進(jìn)行了單體驗收，后來因政策變更，被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司于2011年上報綜合驗收材料，相關(guān)部門出具的驗收備案證明中的文號可以證明上報的時間，直到2013年6月份才出具了備案證明；證明涉訴房屋于2013年6月25日取得了竣工驗收備案；

證據(jù)3、商品房預(yù)售許可證，證明合同有效；

證據(jù)4、房屋所有權(quán)登記申請書一份，證明被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司于2013年7月1日向房屋主管部門提交了相關(guān)證據(jù)，申請辦理房屋大證；

證據(jù)5、鋼城新苑辦證資料領(lǐng)取表，證明2013年12月19日被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司通知原告張某東、馬某邦領(lǐng)取資料辦理房屋權(quán)屬證書，并將資料全部移交房屋主管部門。

經(jīng)對原告張某東、馬某邦和被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證和審核認(rèn)定，結(jié)合當(dāng)事人陳述，本院綜合確認(rèn)事實如下：

2010年5月22日，張某東、馬某邦與濟(jì)南某房地產(chǎn)公司簽訂《鋼城新苑商鋪買賣合同》，合同約定由張某東、馬某邦購買濟(jì)南某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的位于鋼城新苑的東1B樓2-101號商鋪（以下簡稱涉訴房屋）；濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)在2010年10月31日前將經(jīng)竣工驗收合格的房屋交付給張某東、馬某邦；合同第十五條約定，在商鋪交付使用后360日內(nèi)，辦理產(chǎn)權(quán)登記所需的由出賣人提供的資料，出賣人應(yīng)具備辦理產(chǎn)權(quán)條件，如出賣人不能在規(guī)定的時間內(nèi)提供辦理產(chǎn)權(quán)所需要的資料，買受人不退房的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金；合同第二十條約定，合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議；合同第九頁列明了四個附件，其中附件三為合同補(bǔ)充協(xié)議；合同十頁的落款處分別由張某東、馬某邦與濟(jì)南某房地產(chǎn)公司簽名蓋章。合同補(bǔ)充協(xié)議第三條約定，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自規(guī)定期限到期之日第二天起至取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書之日止，出賣人按日向買受人支付總房款萬分之二的違約金；但是，該補(bǔ)充協(xié)議未再由濟(jì)南某房地產(chǎn)公司和張某東、馬某邦另行簽章。

合同及補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，張某東、馬某邦按照約定支付了808926.2元購房款，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司于2012年2月8日交付涉訴房屋。涉訴項目包含的樓號情況如下：東1A、東1B、東2A、東2B、東10、東36A、東36B、東37、西7號；2011年10月27日，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司向房管部門報備了涉訴項目的東36A號樓、東36B號樓、東37號樓、西7號樓的房屋初始登記材料；2013年7月1日，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司為涉訴項目的其他5棟樓報備了房屋初始登記的材料。濟(jì)南某房地產(chǎn)公司于2013年12月19日通知張某東、馬某邦已經(jīng)可以辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

另，有關(guān)綜合驗收制度相關(guān)規(guī)定如下：1、1993年12月1日建設(shè)部頒布施行的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第六條規(guī)定：“住宅小區(qū)竣工綜合驗收必須符合下列要求：（一）所有建設(shè)項目按批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成，并滿足使用要求；（二）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程全部驗收合格，驗收資料齊全；（三）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調(diào)等符合批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計要求；（四）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑殘土、剩余構(gòu)件全部拆除清運完畢，達(dá)到場清地平；（五）拆遷居民已合理安置”；第九條規(guī)定：“住宅小區(qū)竣工驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將完整的小區(qū)綜合驗收資料報送備案”。2、1998年7月20日國務(wù)院發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十八條規(guī)定：“住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業(yè)管理的落實情況”。3、2004年11月25日山東省人民代表大會常務(wù)委員會發(fā)布的《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（第二次修正）第三十四條規(guī)定：“開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行項目綜合驗收。分期開發(fā)的項目，開發(fā)企業(yè)可以進(jìn)行分期驗收。綜合驗收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）規(guī)劃要求是否落實；（二）基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施是否建設(shè)完畢；（三）單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；（四）拆遷補(bǔ)償安置方案是否落實；（五）住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求是否落實；（六）前期物業(yè)管理是否落實；（七）法律法規(guī)規(guī)定需要驗收的其他事項”。4、2009年6月16日山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布施行的《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法》第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)組織相關(guān)部門和單位進(jìn)行綜合驗收，對符合條件的，相關(guān)部門和單位應(yīng)出具相應(yīng)的竣工驗收合格證明。分期開發(fā)的項目，可以分期綜合驗收。綜合驗收應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1.開發(fā)項目是否按照建設(shè)條件意見書的要求進(jìn)行建設(shè)；2.開發(fā)項目是否按照審批確定的規(guī)劃開發(fā)建設(shè)；3.基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施是否按照規(guī)劃建設(shè)，并達(dá)到使用條件；4.單項工程是否符合國家規(guī)定的工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量驗收手續(xù)是否完備；5.住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求是否落實；6.前期物業(yè)管理是否落實；7.拆遷補(bǔ)償安置方案是否落實；8.法律、法規(guī)等規(guī)定需要驗收的其他事項。”第五條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)項目竣工驗收合格后十五日內(nèi)持竣工綜合驗收報告到房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門辦理竣工綜合驗收備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)行政主管部門應(yīng)采取查驗材料、現(xiàn)場勘察等方式對項目綜合驗收情況進(jìn)行審查。審查合格的，予以備案；審查不合格的，應(yīng)將不合格內(nèi)容書面通知驗收單位和開發(fā)企業(yè)，待改正并驗收合格后重新審查。”開發(fā)項目綜合驗收報告應(yīng)附有下列材料：1.按照建設(shè)條件意見書的要求建設(shè)完畢的證明材料；2.《建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗收合格證》；3.基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施按規(guī)劃建設(shè)完畢的證明材料；4.城市排水許可證明材料；5.供水、供熱、供電、煤氣等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施的驗收合格證明；6.《建設(shè)工程竣工驗收備案表》；7.《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書》、《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；8.落實住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明材料；9.落實前期物業(yè)管理的證明材料；10.物業(yè)質(zhì)量保證金交納證明；11.《建設(shè)工程檔案預(yù)驗收意見書》；12.其他需要提交的材料。”

2011年4月27日濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、濟(jì)南市規(guī)劃局、濟(jì)南市城市管理行政執(zhí)法局、濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局、濟(jì)南市市政公用事業(yè)局聯(lián)合下發(fā)的濟(jì)建發(fā)（2011）7號《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)的通知》載明：“各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各有關(guān)單位：現(xiàn)將《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我市實際提出以下貫徹意見，請認(rèn)真執(zhí)行。一、凡本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目均要進(jìn)行竣工綜合驗收備案。分期開發(fā)的項目，可分期綜合驗收備案，項目分期的規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，在《房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書》中約定。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法》的規(guī)定，到相關(guān)部門辦理有關(guān)證明材料。按建設(shè)條件意見書要求項目建設(shè)完畢的證明、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施建設(shè)完畢并達(dá)到使用條件的證明、建設(shè)工程竣工驗收備案表、房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)合同書、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊、建設(shè)工程檔案預(yù)驗收意見書及有關(guān)落實住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)要求的證明到市城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理；建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實意見書到市規(guī)劃主管部門辦理；城市排水、供水、燃?xì)狻⒐岬尿炇蘸细褡C明到市市政公用主管部門辦理；落實前期物業(yè)管理的證明材料、物業(yè)質(zhì)量保修金交納證明到市房產(chǎn)主管部門辦理；供電設(shè)施的驗收合格證明到市供電部門辦理。開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目相關(guān)各單項驗收合格證明文件后，持竣工綜合驗收報告，到市城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理備案手續(xù)，經(jīng)審查合格的，發(fā)放《綜合驗收備案證明》或《分期綜合驗收備案證明》。三、本通知下發(fā)之日起，開發(fā)企業(yè)與房屋買受人簽訂商品房買賣合同時，須將取得開發(fā)項目《綜合驗收備案證明》或《分期綜合驗收備案證明》做為房屋交付使用的約定條款。本通知下發(fā)之日前已辦理預(yù)售許可且已簽訂商品房買賣合同的房屋，開發(fā)企業(yè)可按商品房買賣合同中的約定交付使用，待取得《綜合驗收備案證明》或《分期綜合驗收備案證明》后，方可辦理房屋初始登記。各縣（市）參照本通知規(guī)定執(zhí)行。本通知自下發(fā)之日起施行”。

以上事實，有張某東、馬某邦、被告濟(jì)南某房地產(chǎn)公司提交的證據(jù)及雙方當(dāng)事人陳述予以證實。

本院認(rèn)為，張某東、馬某邦與濟(jì)南某房地產(chǎn)公司簽訂的商鋪買賣合同合法有效。因商鋪買賣合同已約定對于未盡事項，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司與張某東、馬某邦可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，故即使補(bǔ)充協(xié)議未再由濟(jì)南某房地產(chǎn)公司和張某東、馬某邦另行簽名蓋章，該協(xié)議作為商鋪買賣合同的附件，應(yīng)同樣具有合法效力。因此，對于濟(jì)南某房地產(chǎn)公司認(rèn)為補(bǔ)充協(xié)議未經(jīng)簽字蓋章、該協(xié)議不成立的辯解意見，本院不予采納。

合同第十五條約定，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)在涉訴房屋交付后360日內(nèi)具備辦理產(chǎn)權(quán)條件、提供辦理產(chǎn)權(quán)登記所需要的資料，涉訴房屋于2012年2月8日交付，故濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)在2013年2月3日前完成協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)。同時，補(bǔ)充協(xié)議中張某東、馬某邦不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)按日支付總房款萬分之二違約金的約定，是對商鋪買賣合同中濟(jì)南某房地產(chǎn)公司的協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)的進(jìn)一步明確。根據(jù)以上約定，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司起碼應(yīng)在2013年2月2日前取得涉訴房屋的初始登記并向張某東、馬某邦發(fā)出辦理房屋分戶轉(zhuǎn)移登記的通知，才能視為完成了相應(yīng)協(xié)助義務(wù)。但是，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司在2013年12月19日才向張某東、馬某邦發(fā)送了辦理涉訴房屋分戶產(chǎn)權(quán)登記的通知，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司已構(gòu)成違約，應(yīng)按照張某東、馬某邦已付房款萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)，按照違約天數(shù)按日支付違約金。故，張某東、馬某邦主張自2012年2月8日至2014年4月15日期間逾期辦證違約金本院不予支持，違約金的計算時間應(yīng)當(dāng)自2013年2月3日起至2013年12月19日，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司應(yīng)支付張某東、馬某邦逾期辦證違約金51609.49元（808926.2元×0.2‰×319天）。

對于濟(jì)南某房地產(chǎn)公司認(rèn)為逾期辦證系政府政策變化不可抗力原因?qū)е拢瑵?jì)南某房地產(chǎn)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的辯解意見。從綜合驗收相關(guān)政策制訂方面來看，1993年12月1日建設(shè)部頒布施行的《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》、1998年7月20日國務(wù)院發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、2004年11月25日發(fā)布的《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（第二次修正）及2009年6月16日山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布施行的《山東省房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收備案辦法》等均規(guī)定了綜合驗收制度，雙方簽訂合同之前，就已有房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收的相關(guān)規(guī)定，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司作為專業(yè)的房地開發(fā)企業(yè)在締約時就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)將要實行綜合驗收制度。2011年4月27日，濟(jì)南市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、濟(jì)南市規(guī)劃局等五部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)的通知》，進(jìn)一步明確綜合驗收備案流程中負(fù)責(zé)各單項驗收的相關(guān)部門及程序。因濟(jì)南某房地產(chǎn)公司未能舉證該政策的實施，增加了驗收項目、導(dǎo)致驗收備案時間延長；而且，根據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)的通知》的規(guī)定，綜合驗收必須在辦理初始登記之前集中完成，濟(jì)南市行政區(qū)域內(nèi)正式施行綜合驗收制度之日至本案雙方約定的協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的截止日約有6個月的時間，在該期間內(nèi)濟(jì)南某房地產(chǎn)公司也應(yīng)有充足時間完成綜合驗收和產(chǎn)權(quán)初始登記報備，但濟(jì)南某房地產(chǎn)公司未如期履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

對于逾期辦證的違約責(zé)任，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算”；《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30％-50％。因補(bǔ)充協(xié)議已明確約定了逾期辦證的違約金標(biāo)準(zhǔn)，且該標(biāo)準(zhǔn)并不高于上述法定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，濟(jì)南某房地產(chǎn)公司也未提交證據(jù)證實該違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)予調(diào)低，故對于濟(jì)南某房地產(chǎn)公司認(rèn)為違約金計算過高應(yīng)予調(diào)整的辯解意見，本院不予采納。因濟(jì)南某房地產(chǎn)公司在2013年12月19日才履行了協(xié)助辦證的通知義務(wù)，其違約行為處于持續(xù)狀態(tài)，故對于濟(jì)南某房地產(chǎn)公司認(rèn)為張某東、馬某邦的訴訟請求已超過訴訟時效的辯解意見，本院不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條之規(guī)定，判決如下：

被告濟(jì)南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某東、馬某邦逾期辦證違約金51609.49元。

若未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費人民幣3220元，由被告濟(jì)南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，預(yù)交上訴費人民幣3220元，上訴于山東省濟(jì)南市中級人民法院。

審　判　長　于　毅

人民陪審員　胡麗穎

人民陪審員　陳　軍

二〇一五年三月二十四日

書　記　員　韓冰清

民事判決書