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重慶市九龍坡區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）九法民初字第2307號

原告王某某，男，19**年**月**日生，漢族，住重慶市渝中區(qū)。

委托代理人熊狀，重慶朗坤律師事務(wù)所律師。執(zhí)業(yè)證號碼：15001201010******。

被告重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地重慶市九龍坡區(qū)科園一路**號附**號。組織機構(gòu)代碼：55204******。

法定代表人彭某某，職務(wù)董事長。

原告王某某訴被告重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法由代理審判員文臣適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告王某某，被告重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人彭某某到庭參加了訴訟。原被告雙方申請了3個月的和解期限，要求庭外和解。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某某訴稱，原、被告雙方于2013年11月10日簽訂《重慶市商品房買賣合同》，該合同約定原告購買被告開發(fā)的“山水雅苑”項目的35套商品房（山水雅苑項目的1-2-1、1-2-2、1-3-1、1-3-2、1-4-1、1-4-2、1-16-1、1-16-2、2-4-3、2-14-3、2-16-3、2-17-3、2-4-4、2-14-4、2-15-4、2-16-4、2-17-4、2-2-5、2-3-5、2-4-5、2-11-5、2-14-5、2-16-5、2-17-5、2-2-6、2-4-6、2-9-6、2-10-6、2-11-6、2-12-6、2-13-6、2-14-6、2-15-6、2-16-6、2-17-6號商品房），原告按照合同應(yīng)當(dāng)支付被告購房款總計350萬元。合同簽訂后，原告按照合同的約定向被告履行了付款義務(wù)，但是被告卻沒有按照法律規(guī)定和合同約定為原告所購買的35套商品房向有關(guān)部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案，現(xiàn)該公司開發(fā)的“山水雅苑”項目被被告的其他債權(quán)人采取保全措施，且原告已經(jīng)購買的商品房，被告還存在一房多賣的情況，被告的違法違約行為嚴(yán)重損害原告的利益，故為維護原告的合法權(quán)益，現(xiàn)起訴來院請求：1、判令被告立即為原告辦理購買上述35套商品房的預(yù)售合同備案登記；2、若被告確系無法將前述商品房辦理預(yù)售合同備案登記，要求判令解除原、被告雙方于2013年11月10日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，被告立即退還原告購房款350萬元，支付原告違約金70萬元和原告無法取得商品房的市場差價損失約700萬元，并承擔(dān)其將已售給原告的房屋再次出賣給第三人的賠償責(zé)任120萬元；3.本案訴訟費由被告承擔(dān)。

被告重慶市某房地產(chǎn)有限公司辯稱，原被告系借款關(guān)系，被告向原告借款350萬元。之所以原被告簽訂的商品房買賣合同，系對該借款關(guān)系的擔(dān)保。原被告雙方并不存在真實的商品房買賣關(guān)系，而是借貸法律關(guān)系。被告已經(jīng)分三期支付了原告了利息共計56萬元，分別是在借款當(dāng)日支付利息42萬元，2013年12月11日支付7萬元，2014年1月11支付7萬元。被告愿意償還原告的借款350萬元整以及同期銀行規(guī)定的利息，但對原告的主張的其他損失不予認可。

經(jīng)審理查明，2013年11月10日，原告王某某與被告重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，合同約定被告某公司將其開發(fā)的位于重慶市江津區(qū)賈嗣街（鎮(zhèn)）人民街**號的山水雅苑商品房項目中的1-2-1、1-2-2、1-3-1、1-3-2、1-4-1、1-4-2、1-16-1、1-16-2、2-4-3、2-16-3、2-17-3、2-4-4、2-14-4、2-15-4、2-16-4、2-17-4、2-2-5、2-3-5、2-4-5、2-11-5、2-14-5、2-16-5、2-17-5、2-2-6、2-4-6、2-9-6、2-10-6、2-11-6、2-12-6、2-13-6、2-14-6、2-15-6、2-16-6、2-17-6號共計35套。房屋出售給原告王某某，該35套商品房價格共計350萬元整。原被告雙方簽訂該《重慶市商品房買賣合同》后，原告王某某將350萬款項匯入了被告在合同中指定的開戶行賬號。被告沒有按照約定為原告辦理商品房買賣合同的備案登記等相關(guān)登記。

庭審中，被告陳述，原被告系借款關(guān)系，被告向原告借款350萬元。原被告簽訂的商品房買賣合同，系對該借款關(guān)系的擔(dān)保。原被告雙方并不存在真實的商品房買賣關(guān)系，而是借貸法律關(guān)系。被告已經(jīng)分三期支付了原告了利息共計56萬元，分別是在借款當(dāng)日支付利息42萬元，2013年12月11日支付7萬元，2014年1月11支付7萬元，并出具了招商銀行股份有限公司轉(zhuǎn)支記錄一份，載明：“2013年11月11日柜臺取現(xiàn)200000元；2013年11月11日柜臺取現(xiàn)220000元”，且在備注欄手書該兩筆取現(xiàn)系“付王某某”。中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶九龍坡科園一路支行的個人活期明細結(jié)算一份，載明：“客戶名稱：彭某某…借方發(fā)生額：70000，貸方發(fā)生額：0，…對方賬號：6228480470455529110，對方戶名：王某某，摘要描述：轉(zhuǎn)賬支取”。中國農(nóng)業(yè)銀行金穗借記卡明細對賬單一份，載明：“2014年1月11日轉(zhuǎn)支70000元”，并在該項交易記錄空白處手書“王某某”。原告對被告的陳述不予認可，對被告出具的三份支付憑證就本案的關(guān)聯(lián)性不予認可。

庭審中，原告陳述，被告將本已經(jīng)出售給原告的2-4-3號房屋再次出售，2-4-4號房屋再次出售，2-3-5號房屋再次出售，2-11-5號房屋再次出售，并分別為其辦理商品房備案登記。并出示重慶市江津區(qū)國土資源和房屋管理檔案中心檔案4份予以證明。

另查明，2014年2月被告某公司因與第三方發(fā)生糾紛，被告某公司出售給原告的上述35套商品房，因其未辦理商品房合同備案登記和商品房預(yù)告登記，其中31套房屋被法院依法查封凍結(jié)。

上述事實，有當(dāng)事人的陳述、重慶市江津區(qū)國土資源和房屋管理檔案中心檔案、重慶市江津區(qū)土地房屋權(quán)屬登記中心房屋列表、中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶九龍坡科園一路支行的個人活期明細結(jié)算單、中國農(nóng)業(yè)銀行金穗借記卡明細對賬單、招商銀行股份有限公司轉(zhuǎn)支記錄、《重慶市商品房買賣合同》等證據(jù)在卷為憑，并經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證，足以采信。

本院認為，針對原被告爭議的原被告雙方于2013年11月10日簽訂《重慶市商品房買賣合同》合同效力問題，原告主張該合同系原被告雙方在平等、自愿、協(xié)商一致基礎(chǔ)上簽訂的，應(yīng)屬合法有效。被告陳述，該合同沒有辦理登記，雖然成立，但是并沒有生效。原被告系借款關(guān)系，被告向原告借款350萬元。原被告簽訂的商品房買賣合同，系對該借款關(guān)系的擔(dān)保。原被告雙方并不存在真實的商品房買賣關(guān)系，而是借貸法律關(guān)系，并出具了3份銀行支付還款清單予以證明。原告對該3份銀行支付清單的關(guān)聯(lián)性予以否認。針對被告出具的招商銀行股份有限公司轉(zhuǎn)支記錄上所載明的為柜臺取現(xiàn)，且取現(xiàn)后的付款對象系手工書寫，本院無法認定該轉(zhuǎn)支記錄與本案的關(guān)聯(lián)性，中國農(nóng)業(yè)銀行金穗借記卡明細對賬單所載轉(zhuǎn)支對象為王某某系手工書寫，且沒有相應(yīng)的轉(zhuǎn)入賬號，本院無法認定該明細對賬單與本案的關(guān)聯(lián)性，中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶九龍坡科園一路支行的個人活期明細結(jié)算單上明確記載了被告法定代表人支付給原告王某某70000元的事實，但是該明細結(jié)算單沒有明確的轉(zhuǎn)賬理由，也沒有相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，且原告對該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性予以否認，故本院無法認定該證據(jù)中描述的70000元轉(zhuǎn)入資金用途為借款利息。針對該70000元的轉(zhuǎn)入資金，被告可以另案解決。故對被告某公司認為原被告雙方并不存在真實的商品房買賣關(guān)系，而是借貸法律關(guān)系的抗辯本院不予認定。

《重慶市商品房買賣合同》系原被告雙方自愿協(xié)商簽訂，合同要素明確，合同內(nèi)容沒有違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，該合同雖沒有在相關(guān)房屋管理部門辦理登記備案，但并不因其影響該合同的效力。原被告雙方應(yīng)當(dāng)秉承誠實信用原則履行雙方的合同約定的權(quán)利義務(wù)。原被告合同簽訂后，原告依約向被告某公司支付了購房價款350萬元，被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定辦理該商品房買賣合同備案登記手續(xù)并按照合同約定的日期和條件交付該商品房。但被告在該商品房買賣合同簽訂后又將該合同中約定4套房屋出售給了第三人，并辦理備案登記。2014年2月被告某公司因與第三方發(fā)生糾紛，被告某公司出售給原告的上述35套商品房，因其未辦理商品房合同備案登記和商品房預(yù)告登記，其中31套房屋被法院依法查封凍結(jié)。根據(jù)現(xiàn)實的情況被告無法為原告及時辦理合同登記備案手續(xù)并按照合同約定的日期和條件交付該商品房。庭審中，原告主張若被告確系無法將前述商品房辦理預(yù)售合同備案登記，要求判令解除原、被告雙方于2013年11月10日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，并退還房款和賠償相應(yīng)損失。根據(jù)本案現(xiàn)查明的情況，被告已經(jīng)無法及時為原告辦理合同登記備案手續(xù)并按照合同約定的日期和條件交付該商品房。根據(jù)原被告雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》中，約定，“…如因甲方的責(zé)任，未能按期向房屋所在地土地房屋登記機構(gòu)提交辦理本商品房合同登記備案，…逾期超過30日后，乙方有權(quán)解除合同…”。故針對判令解除原、被告雙方于2013年11月10日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，并退還房款350萬元的訴訟請求本院予以支持，對原告要求判令被告立即為原告辦理購買上述35套商品房的預(yù)售合同備案登記的訴訟請求本院不予支持。

針對原被告雙方爭議的因合同解除導(dǎo)致的損失賠償問題，原告主張，被告應(yīng)立即退還原告購房款350萬元，支付原告違約金70萬元和原告無法取得商品房的市場差價損失約700萬元，并承擔(dān)其將已售給原告的房屋再次出賣給第三人的賠償責(zé)任120萬元。被告同意支付原告350元本金同時承擔(dān)銀行規(guī)定的利息損失，對其損失不予認可。

針對原告請求的要求被告承擔(dān)其將已售給原告的房屋再次出賣給第三人的120萬元賠償責(zé)任的請求，原告認為原被雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第二十四條中約定：“本協(xié)議簽訂后，甲方未經(jīng)乙方同意，不得再次出售本合同項下任何房屋，否則應(yīng)當(dāng)按照購房款的三倍予以賠償”。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。被告將本已經(jīng)出售給原告的2-4-3、2-4-4、2-3-5、2-11-5號房屋再次出售給了第三人，并分別為其辦理商品房備案登記，導(dǎo)致在該四套房屋的買賣關(guān)系上，原告合同目的已經(jīng)無法達到。對于賠償?shù)木唧w數(shù)額，雖然原被告雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》已有約定，但是該已售商品房未經(jīng)買受人同意再次出售的行為的賠償責(zé)任系法定賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)依照法律的規(guī)定予以調(diào)整，故，對被告將已售給原告的房屋再次出賣給第三人的賠償責(zé)任本院認定為40萬元。

針對因另外31套房商品房買賣合同的解除，原告要求被告按照合同約定支付原告違約金70萬元和原告無法取得商品房的市場差價損失約700萬元。被告對此予以否認，只認可銀行規(guī)定的利息損失。針對原告主張的市場差價損失700萬元，因原告并未證明其簽訂該合同系以轉(zhuǎn)售為合同目的。被告給原告的損失賠償額雖包含合同履行后可以獲得的利益，但是不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。故對原告請求被告賠償市場差價損失700萬元的訴訟請求本院不予支持。針對原告主張被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付原告違約金70萬元，原被雙方雖然在《重慶市商品房買賣合同》中約定：“…乙方要求解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)…按照乙方已付房價款的百分之二十向乙方支付違約金”，但是根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，違約的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以適當(dāng)減少。原告主張違約金為70萬元，被告予以否認，請求調(diào)整為銀行規(guī)定的利息，本院酌情按照本金310萬元，以同期人民銀行貸款利率的四倍計算的違約金予以支持。違約金的計算時間，根據(jù)《重慶市商品房買賣合同》中約定，“…預(yù)售商品房的，自本合同簽訂之后于2014年3月18日之前，由甲方向房屋所在地土地房屋登記機構(gòu)申請辦理本商品房預(yù)購商品房合同登記備案…并取得土地房屋登記機構(gòu)出具的登記受理單…逾期…甲方…向乙方支付違約金”，故本院認定違約金的起算時間為從2014年3月19日至被告實際支付310萬本金時止。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告王某某與被告重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年11月10日簽訂的“山水雅苑”項目35套商品房的《重慶市商品房買賣合同》；

二、被告重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)返還原告王某某購房款3500000元；

三、被告重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)支付原告王某某賠償金（系被告重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將已售給原告王某某的商品房再次出賣給第三人賠償責(zé)任）400000元；

四、被告重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率的四倍，以3100000為本金計算，支付原告王某某違約金損失，計算時間從2014年3月19日至被告實際支付3100000本金時止。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費34800元，減半收取17400元，訴訟保全費5000元共計22400元，由被告重慶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)（此款因原告已預(yù)交，被告隨判決第二、三、四項一并給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第五中級人民法院。同時，直接向該院預(yù)交上訴案件受理費，遞交上訴狀后上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自覺履行判決的全部義務(wù)。一方不履行的，自本判決生效后，權(quán)利人可以向本院申請強制執(zhí)行。申請執(zhí)行的期限為兩年，該期限從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算。

代理審判員　文　臣

二〇一四年六月二十日

書　記　員　龔昌蓮

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