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濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）歷商初字第1165號(hào)

原告張某，男，19＊＊年＊＊月＊＊日出生，漢族，住濟(jì)南市。

委托代理人呂雪蕾，山東國曜律師事務(wù)所律師。

委托代理人袁淑娟，山東國曜律師事務(wù)所律師。

被告濟(jì)南某建業(yè)發(fā)展有限公司，住所地濟(jì)南市，組織機(jī)構(gòu)代碼。

法定代表人鄭某，董事長。

委托代理人孟某，住濟(jì)南市。

被告山東某某集團(tuán)有限責(zé)任公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人謝雪，董事長。

委托代理人孟某，住濟(jì)南市。

原告張某與被告濟(jì)南某建業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱濟(jì)南某公司）、山東某某集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱山東某某公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某的委托代理人呂雪蕾，被告濟(jì)南某公司、山東某某公司的委托代理人孟某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告張某訴稱，2009年4月30日，張某與濟(jì)南某公司簽訂商品房買賣合同，由張某購買濟(jì)南某公司開發(fā)建設(shè)的位于濟(jì)南市房屋（以下簡稱涉訴房屋），張某已付清購房款。涉訴房屋于2010年6月24日交付后，濟(jì)南某公司卻未能將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。為此，張某要求：1、判令濟(jì)南某公司支付逾期辦證違約金10000元；2、判令濟(jì)南某公司履行《商品房買賣合同》第十五條約定的義務(wù)，將出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；3、本案訴訟費(fèi)、律師代理費(fèi)由濟(jì)南某公司負(fù)擔(dān)。

本案審理中，原告張某追加山東某某公司作為本案被告，并將訴訟請求明確為：1、判令濟(jì)南某公司支付逾期辦證違約金10000元；2、判令濟(jì)南某公司協(xié)助辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；3、山東某某公司對(duì)以上義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；4、本案律師代理費(fèi)和訴訟費(fèi)用由濟(jì)南某公司、山東某某公司承擔(dān)。

原告張某為證明其訴訟請求，向本院提交了以下證據(jù)：

證據(jù)1、商品房買賣合同，證明雙方存在商品房買賣合同關(guān)系，濟(jì)南某公司應(yīng)履行備案、辦證義務(wù)，且山東某某公司是涉訴房屋的合作建設(shè)方，項(xiàng)目立項(xiàng)即在該公司名下，山東某某公司也由協(xié)助辦證的義務(wù)；

證據(jù)2、銷售發(fā)票，證明張某已付清購房款521389元；

證據(jù)3、律師函、EMS詳情單及退件，證明原告已向被告主張權(quán)利；

證據(jù)4、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，證明涉訴房屋于2010年6月24日交付；

證據(jù)5、委托代理合同及律師費(fèi)發(fā)票，證明張某支付了律師費(fèi)2000元。

被告濟(jì)南某公司、山東某某公司共同辯稱，1、雙方對(duì)違約金計(jì)算有明確約定，應(yīng)按購房款的1.5%計(jì)算違約金。2、約定的違約金足以彌補(bǔ)張某損失，張某要求對(duì)違約金予以調(diào)整無事實(shí)法律依據(jù)。3、政府政策的變化是造成延遲辦證的原因。自2011年5月份以來，濟(jì)南市建委在開發(fā)企業(yè)辦理開發(fā)房產(chǎn)綜合驗(yàn)收方面提交資料增加了11項(xiàng)，導(dǎo)致辦理產(chǎn)權(quán)登記提交資料增加，嚴(yán)重加大了開發(fā)企業(yè)的辦證義務(wù)，最終導(dǎo)致辦證延期。4、張某主張違約金的訴訟請求已超過訴訟時(shí)效。5、張某主張律師費(fèi)損失沒有合同及事實(shí)依據(jù)。綜上，請求駁回張某的訴訟請求。

被告濟(jì)南某公司、山東某某公司為支持其答辯意見，共同向本院提交了以下證據(jù)：

證據(jù)1、涉訴房產(chǎn)所在的土地使用權(quán)證書（證號(hào)為歷下國用（2006）第0100198號(hào)）一份，證明涉訴房產(chǎn)具有土地使用證，登記在山東某某公司名下；

證據(jù)2、合作協(xié)議書一份，證明該涉訴房屋是由濟(jì)南某公司、山東某某公司等聯(lián)合開發(fā)；

證據(jù)3、涉訴房屋的商品房預(yù)售許可證；

證據(jù)4、某城市花園二期12號(hào)樓、14號(hào)樓的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案單及濟(jì)南市工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)監(jiān)督站出具的8號(hào)樓、10號(hào)樓、11號(hào)樓的證明；

證據(jù)3和證據(jù)4證明合同合法有效，涉訴房屋是按合同約定依法交付的；

證據(jù)5、證據(jù)5、濟(jì)規(guī)法函（2008）55號(hào)復(fù)函，證明經(jīng)濟(jì)南市規(guī)劃局核準(zhǔn)，涉訴項(xiàng)目的建設(shè)單位名稱由山東某某置業(yè)發(fā)展有限公司變更為山東某某集團(tuán)有限責(zé)任公司。

經(jīng)對(duì)原告張某和被告濟(jì)南某公司、山東某某公司提交的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證和審核認(rèn)定，結(jié)合當(dāng)事人陳述，本院綜合確認(rèn)事實(shí)如下：

2009年4月30日，張某與濟(jì)南某公司簽訂商品房買賣合同，約定由張某購買位于濟(jì)南市的涉訴房屋。合同約定第十五條約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理：買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的1.5%向買受人支付違約金”。合同簽訂后，張某按約定付清了購房款521389元，濟(jì)南某公司于2010年6月24日交付了涉訴房屋。

涉訴房屋系濟(jì)南某公司與山東某某公司聯(lián)合開發(fā)，雙方于2005年3月2日簽訂了合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議約定，濟(jì)南某公司有權(quán)出售涉訴房屋。涉訴房屋已取得商品房預(yù)售許可證，證載的建設(shè)單位為山東某某置業(yè)發(fā)展有限公司。2008年10月14日濟(jì)南市規(guī)劃局作出濟(jì)規(guī)法（2008）153號(hào)復(fù)函，因山東某某公司已取得涉訴項(xiàng)目的國有土地使用證，且市發(fā)改委已批準(zhǔn)同意將項(xiàng)目建設(shè)主體變更為山東某某公司，故同意將涉訴項(xiàng)目的建設(shè)單位由山東某某置業(yè)發(fā)展有限公司變更為山東某某公司。在本案審理期間，濟(jì)南某公司或山東某某公司尚未將辦理涉訴房屋產(chǎn)權(quán)登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，涉訴房屋尚未辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記。

本院認(rèn)為，因涉訴房屋具備合法的建設(shè)及銷售依據(jù)，且聯(lián)合開發(fā)方建設(shè)單位山東某某公司同意濟(jì)南某公司銷售涉訴房屋，故張某與濟(jì)南某公司自愿簽訂的商品房買賣合同合法有效。涉訴房屋于2010年6月24日交付，但是辦理涉訴房屋權(quán)屬登記所需的資料卻未能在房屋交付后360日內(nèi)提交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，濟(jì)南某公司已構(gòu)成違約。

對(duì)于違約金的計(jì)算方式，濟(jì)南某公司認(rèn)為，根據(jù)合同約定，應(yīng)按已付房款的1.5%計(jì)算；張某認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，即使其不能證明實(shí)際損失，只要損失數(shù)額難以確定，就應(yīng)以已付房款為基數(shù)，以日萬分之二點(diǎn)一為標(biāo)準(zhǔn)，按違約天數(shù)計(jì)算。該司法解釋第十八條規(guī)定，“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。本院認(rèn)為，對(duì)違約金的處理，當(dāng)事人有約定的應(yīng)當(dāng)按照約定處理，沒有約定或損失數(shù)額難以確定的，可按照上述司法解釋的規(guī)定處理。本案中，雙方已在合同中對(duì)違約責(zé)任的承擔(dān)方式及違約金的計(jì)算方式有了明確約定，故張某的該項(xiàng)主張，本院不予支持。

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”。根據(jù)以上規(guī)定，合同已約定違約金的數(shù)額為已付房款的1.5%，但張某未能舉證逾期報(bào)備涉訴房屋產(chǎn)權(quán)登記資料給其造成的損失數(shù)額，本院對(duì)張某要求調(diào)高違約金的主張不予支持，但濟(jì)南某公司應(yīng)按合同約定支付張某已付房款1.5%的違約金521389元×1.5%=7820.84元。因張某與山東某某公司不存在合同關(guān)系，故張某要求山東某某公司對(duì)以上違約金支付承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求，本院不予支持。

因濟(jì)南某公司的違約行為處于持續(xù)狀態(tài)，本院對(duì)濟(jì)南某公司認(rèn)為張某的訴訟請求已超過訴訟時(shí)效的辯解不予采納。因合同約定的違約金系固定數(shù)額，該違約金不以違約天數(shù)計(jì)算，且濟(jì)南某公司的違約行為一直持續(xù)，故對(duì)于濟(jì)南某公司認(rèn)為2011年政府的政策變化造成遲延辦證，濟(jì)南某公司應(yīng)減免責(zé)任的辯解意見，本院亦不予采納。

因涉訴房屋的初始登記尚未辦理，辦理初始登記涉及到房管、規(guī)劃、建設(shè)部門的職權(quán)審核，在未辦理房屋大證的情況下，涉訴房屋尚不具備辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的條件。經(jīng)本院釋明，張某可將第二項(xiàng)訴訟請求變更為解除合同、賠償損失，但張某拒絕變更訴訟請求。故，張某要求濟(jì)南某公司、山東某某公司協(xié)助辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的訴訟請求，本院不予支持。

對(duì)于張某主張濟(jì)南某公司、山東某某公司應(yīng)支付2000元律師代理費(fèi)損失的訴訟請求，因張某與濟(jì)南某公司對(duì)此費(fèi)用的承擔(dān)并無合同約定，故，對(duì)于張某的該項(xiàng)訴訟請求，本院不予支持。因本案爭議系濟(jì)南某公司的違約行為造成，故案件受理費(fèi)應(yīng)由濟(jì)南某公司負(fù)擔(dān)為宜。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條、第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、被告濟(jì)南某建業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某違約金7820.84元；

二、駁回原告張某要求被告濟(jì)南某建業(yè)發(fā)展有限公司協(xié)助辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的訴訟請求；

三、駁回原告張某要求被告濟(jì)南某建業(yè)發(fā)展有限公司支付律師費(fèi)2000元的訴訟請求；

四、駁回原告張某要求被告山東某某集團(tuán)有限責(zé)任公司對(duì)上述一、二、三項(xiàng)義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求；

五、駁回原告張某超出部分的訴訟請求。

若未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)人民幣150元，由被告濟(jì)南某建業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時(shí)預(yù)繳上訴費(fèi)，上訴于山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院。

審判長　陰　悅

審判員　綦曉玥

審判員　于騏寧

二〇一四年十一月十日

書記員　王恩輝

商品房銷售合同糾紛