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青島市市南區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）南民初字第10992號

原告官某某。

委托代理人張旺，山東誠功律師事務所律師。

委托代理人朱睿，山東誠功律師事務所律師。

被告劉某某。

委托代理人王悅敏，山東誠遠律師事務所律師。

委托代理人王立紅，山東誠遠律師事務所律師。

原告官某某訴被告劉某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告官某某的委托代理人張旺及朱睿、被告劉某某的委托代理人王悅敏及王立紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告官某某訴稱，原被告于2008年4月25日簽訂合同書一份，合同書中約定，原告以被告名義購買青島市市南區(qū)延吉路臨字XXX號海爾·臻園小區(qū)X號樓X單元XXX戶（房產登記地址為市南區(qū)延吉路XXX號X號樓X單元XXX戶）房屋。購買該房屋的首付款、銀行貸款以及房屋稅費均由原告實際承擔。后原告依約履行了合同義務，支付了該房屋的首付款及相關稅費，并且每月按時將當月貸款金額支付給被告，被告也向原告出具了收條。合同中還約定，在上述房屋取得房產證五年后，被告應當將上述房屋無條件、完整過戶給乙方，并且配合乙方辦理一切相關手續(xù)。合同簽訂后，原告一直履行合同義務每月按時向被告支付貸款金額并多次與被告溝通合同中約定的房屋過戶事宜，但被告一直回避房屋過戶事宜，并于2014年10月明確告知原告其不再履行合同義務，也不會將房屋過戶給原告，并退還了原告2014年10月份已經支付的房屋貸款?，F(xiàn)被告以自己的實際行為明確表示不再繼續(xù)履行合同，原告為保護自己的合法權益，特訴至法院，請求判令確認原被告2008年4月25日簽訂的合同書合法有效、判令被告繼續(xù)履行合同，與原告辦理房屋過戶手續(xù)、判令被告支付違約金80000元并承擔本案訴訟費用。

被告劉某某辯稱，本案實質上是原告借用被告名義向第三方購房，并非買賣合同，原告無購買資格，該協(xié)議是無效協(xié)議。原告借用被告購買限價房的資格和公積金首次貸款資格，導致被告無法再次購買限價房。2014年4月初，被告想再次購買房屋，但因名下有現(xiàn)住房和涉案房屋，無法購買。被告曾多次要求原告辦理產權轉讓事宜，原告因限購政策不具備購房資格，遲遲不予配合被告辦理產權轉讓事宜，導致被告無法購買住房。2014年10月初，雙方曾協(xié)商一致解除本協(xié)議，被告按照雙方約定將當期2萬元以及相應貸款金額退還原告，雙方約定被告共計支付49萬元給原告，雙方針對本合同的一切事宜解決完畢。對于原告前期支付的費用，被告同意給原告適當補償，房屋歸被告所有。

經審理查明，2008年4月25日原告官某某（乙方）與被告劉某某（甲方）簽訂了合同書一份，上書：“甲乙雙方一致同意，由甲方向乙方轉讓甲方擁有的青島海爾集團有限公司以優(yōu)惠價出售給甲方的壹套位于市南區(qū)延吉路臨字XXX號。…作為受讓該房屋的對價（轉讓補償款），乙方應向給甲方支付轉讓款總計人民幣伍萬元整。…首付房款20萬元由乙方實際承擔，并以甲方名義支付；甲方負責按規(guī)定辦理貸款。乙方負責在甲方辦理貸款手續(xù)后，按月度向甲方支付購買房屋中產生的相關費用（即：貸款月支銀行費用），直至在五年后本房產具備市場交易許可后，則貸款由甲方負責轉乙方承接貸款（或乙方一次性支付房屋剩下的所有費用）。甲方應積極配合乙方完成有關手續(xù)。在五年后本房產具備市場交易許可后，乙方負責代甲方支付房屋購買的所有費用自動轉為乙方向甲方購買房屋的費用。乙方付給甲方以上款項后，即無償享有海爾集團公司給甲方的所有涉及該房的優(yōu)惠政策，預交房款利息也由乙方享有。乙方在簽訂本合同并代為甲方支付首付房款（20萬）后，則開始度占地、不受干涉地享有房屋的居住使用、出租等權利，同時需要承擔本房屋有關物業(yè)管理、水電等有關費用。…若甲方所作承諾與保證不實或不能按時辦理產權過戶等違約情形，乙方有權單方解除合同，甲方應當在合同解除后10日內無條件退還乙方已支付的全部款項的120%（包括房屋價款、轉讓補償款、交易稅費、裝修費用等），并賠償乙方因此產生的一切損失（包括辦理房屋按揭等發(fā)生的相關費用、利息支出以及因房價上漲造成的損失等等）。”

2008年5月1日，劉某某與青島海爾房地產開發(fā)投資有限公司簽訂了房屋買賣合同，以506559.24元的價格購買了涉案房屋，其中貸款30萬元，購買該房屋的首付款20萬元為原告所支付。

2008年5月12日，劉某某出具收條一份，上書：“收到由官某某代為支付的海爾房屋尾款及房屋地稅費用壹萬肆仟叁佰玖拾貳元陸角叁分人民幣整。”

2008年12月20日，劉某某出具收條一份，上書：“收到海爾臻園房屋尾款9474.30元。”

庭審中被告認可曾收到原告5萬元轉讓款，但在2014年10月8日已退還原告2萬元房屋轉讓款及2290元當期貸款。

劉某某購買涉案房屋以后按期償還銀行貸款，之后再由官某某將還款數額支付給劉某某。通過官某某提交的收條可以看出自2008年7月至2014年10月雙方一直通過此種方式支付房屋貸款。截止起訴之日，原告總共支付了房款404706元（已退還原告2萬元房屋轉讓款及2290元不計算在內）。

另查明，涉案房屋一直由原告實際控制并按期交納物業(yè)管理費，早先原告將房屋租賃給他人，現(xiàn)在房屋處于空置狀態(tài)。

上述事實，有協(xié)議書、房產證、收條、證明、住房公積金抵押貸款合同等及當事人當庭陳述證據為憑，業(yè)已經過本院質證及審查。

本院認為，被告認為原告沒有購買海爾公司福利房的資格，用被告的名義頂名購買涉案房屋侵犯了國家和第三人的權益，雙方所簽訂的《合同書》應為無效協(xié)議。但根據合同法第五十二條第二款的規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同方為無效合同。本案雙方所簽訂的《合同書》實際情況為原告與被告協(xié)商一致約定由原告購買被告所購買的海爾公司福利房的協(xié)議，雙方并不存在惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的情況。且原告與被告所簽訂的關于購買市南區(qū)延吉路臨字XXX號房屋的《合同書》明確約定了轉讓補償款、首付款的交納、貸款的辦理等詳細事項，合同條款約定具體明確，原告也嚴格按照合同的約定支付了被告房屋轉讓補償款5萬元及房屋首付款20萬元，并自在之后的時間里按照合同的約定按月支付被告的房屋貸款。同時原告按期交納房屋的物業(yè)費并實際控制涉案房屋，本院綜合考慮上述因素認定原被告2008年4月25日所簽訂的《合同書》合法有效，被告應繼續(xù)履行原合同。

關于原告所主張的要求被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)的訴訟請求，考慮涉案房屋現(xiàn)仍有貸款未還清，不具備過戶條件，因此本院對原告該項訴訟請求不予支持。

關于原告所主張的要求判令被告支付違約金80000元的訴訟請求，考慮到被告的行為確已構成違約，且雙方的合同中有“若甲方所作承諾與保證不實或不能按時辦理產權過戶等違約情形，乙方有權單方解除合同，甲方應當在合同解除后10日內無條件退還乙方已支付的全部款項的120%”的條款，原告所主張的違約金可參照該條款的約定，由被告支付原告已付購房款的20%的違約金。因被告實際已付購房款40多萬元，因此原告主張被告支付違約金8萬元符合法律規(guī)定，應當予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百零八條之規(guī)定，判決如下：

一、原告官某某與被告劉某某于2008年4月25日簽訂的《合同書》合法有效，被告應按照合同書的約定繼續(xù)履行合同；

二、被告劉某某于本判決生效之日十日內支付原告官某某違約金8萬元；

三、駁回原告其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費13500元，保全費4970元，由被告劉某某負擔，因上述費用原告已預交，被告吳水平于本判決生效之日十日內支付原告18470元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于山東省青島市中級人民法院。

審　判　長　趙方棟

人民陪審員　張秀云

人民陪審員　鐘　芳

二〇一五年三月十二日

書　記　員　鄧俊璽

房屋買賣合同糾紛