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福建省廈門市思明區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）思民初字第7053號

原告黃某英，女，19**年**月**日出生，漢族，住廈門市**區(qū)。

委托代理人張彥威，內(nèi)蒙古義源律師事務(wù)所律師。

被告楊某，女，19**年**月**日出生，漢族，住廈門市**區(qū)。

委托代理人陳同裕、林小斌，福建英合律師事務(wù)所律師。

原告黃某英與被告楊某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年5月4日立案受理后，依法由代理審判員王瑛適用簡易程序，于2014年6月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告黃某英的委托代理人張彥威，被告楊某的委托代理人陳同裕到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告黃某英訴稱，2006年5月17日，原告與被告簽訂一份《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定原告將廈門市思明區(qū)嘉禾路335號天寶大廈第三十層F3-1號房出售給被告，總價格為16.5萬元，建筑面積26.614平方米。雙方約定購房余款1萬元待被告拿到產(chǎn)權(quán)證當(dāng)日一次性付清。后原告于2011年8月2日辦理了委托公證，由被告全權(quán)代辦一手產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)事宜。被告于2011年8月31日已領(lǐng)取一手產(chǎn)權(quán)證，但其至今仍未將購房余款1萬元支付原告，應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。故請求判令被告楊某向原告黃某英支付購房款1萬元及違約金（以購房款16.5萬元為基數(shù)，按每日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)，自2011年8月31日起計算至實(shí)際支付之日止）。

被告楊某辯稱，1、原告的訴訟請求已經(jīng)超過2年的訴訟時效。被告于2011年8月31日領(lǐng)取了訟爭房屋的一手產(chǎn)權(quán)證，故原告應(yīng)在2013年8月30日前向被告主張權(quán)利；原告明知原告已于2011年8月31日取得一手產(chǎn)權(quán)證，卻怠于履行催款義務(wù)；2、被告未付的1萬元購房款性質(zhì)應(yīng)為一手產(chǎn)權(quán)證押金，被告在辦理訟爭房屋一手產(chǎn)權(quán)證時支出的費(fèi)用應(yīng)從中扣除。依約定，應(yīng)由原告辦理一手產(chǎn)權(quán)證，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)，后經(jīng)原告授權(quán)，由被告代為辦理一手產(chǎn)權(quán)證，被告為此墊付的費(fèi)用應(yīng)從未付購房款中抵扣，但原告拒絕抵扣，故被告不存在違約情形，不應(yīng)承擔(dān)違約金；3、原告要求的違約金明顯偏高，應(yīng)依法調(diào)減。

經(jīng)審理查明，2006年5月17日，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂一份《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定被告向原告購買廈門市思明區(qū)嘉禾路天寶大廈3008號房產(chǎn)（現(xiàn)門牌號為思明區(qū)嘉禾路335號3008室），成交價為16.5萬元，其中于2006年5月17日支付1萬元、于2006年5月18日支付14.5萬元；被告不能按期向原告付清購房款或原告不能按期向原告交付房產(chǎn)，每逾期一日，由違約方向?qū)Ψ街Ц渡鲜鲑彿靠畹?.05%違約金。該協(xié)議補(bǔ)充條款還約定：“交易一切費(fèi)用由乙方全部負(fù)責(zé)承擔(dān)。余款1萬元整待甲方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證交乙方當(dāng)日一次付清”。

2011年8月2日，原告向被告出具一份《委托書》，委托被告代辦訟爭房屋產(chǎn)權(quán)辦理事宜，包括代為辦理房產(chǎn)登記手續(xù)、辦理、領(lǐng)取和保管產(chǎn)權(quán)證及出售房產(chǎn)等。后，被告持上述《委托書》，于2011年8月31日領(lǐng)取了訟爭房屋的一手產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)人登記為原告黃某英）。

另查明，原告于2002年4月28日與廈門鞏源天寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就該公司開發(fā)的訟爭房屋簽訂了一份編號為0202621的《商品房買賣合同》。

審理中，原、被告均確認(rèn)，簽訂訟爭協(xié)議時訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)尚未登記至原告名下（即尚未辦理一手產(chǎn)權(quán)證），故約定待原告將訟爭房屋的一手產(chǎn)權(quán)證交付被告后，被告同時支付購房余款1萬元。后，雖由原告委托被告自行領(lǐng)取上述一手產(chǎn)權(quán)證，但雙方并未再就1萬元的購房余款具體如何支付進(jìn)行重新約定。

以上事實(shí)，有《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》、《委托書》、土地房屋登記卡及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述為證。本院對上述事實(shí)予以確認(rèn)。

本案中，雙方當(dāng)事人的爭議焦點(diǎn)為：一、訴訟時效期間是否屆滿；二、辦理訟爭房屋一手產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)應(yīng)由誰承擔(dān)。

訴訟時效期間是否屆滿。

被告主張，本案訴訟時效期應(yīng)從被告領(lǐng)取訟爭房屋一手產(chǎn)權(quán)證

時起算，即從2011年8月31日起算，原告訴求超過訴訟時效。被告領(lǐng)取一手產(chǎn)權(quán)證后已通知被告，雙方因一手產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)是否應(yīng)從未付購房款中抵扣發(fā)生爭議，故自2011年9月后雙方就未再聯(lián)系。

并提交思明區(qū)嘉禾路335號1713室房屋的土地房屋登記卡，證明原告于2011年8月23日領(lǐng)取了該房屋產(chǎn)權(quán)證，該房屋與訟爭房屋屬同一大廈，原告應(yīng)該知道此時訟爭房屋已可辦理一手產(chǎn)權(quán)證。

原告主張，對上述土地房屋登記卡真實(shí)性予以確認(rèn)，但訟爭房屋的一手產(chǎn)權(quán)證系被告自行領(lǐng)取，被告領(lǐng)取后也未告知原告，直至2014年春節(jié)后，原告才知道訟爭房屋的一手產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)領(lǐng)取。

本院分析認(rèn)為，訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。原、被告約定原告將訟爭房屋的一手產(chǎn)權(quán)證交付被告的同時支付購房余款，后，雙方雖約定變更了一手產(chǎn)權(quán)證的領(lǐng)取方式，但并未就購房余款如何支付再做約定；結(jié)合交易習(xí)慣、合同目的等因素，被告向原告支付1萬元購房余款的時間應(yīng)認(rèn)定為被告領(lǐng)取到訟爭房屋一手產(chǎn)權(quán)證的同時，即2011年8月31日。因上述一手產(chǎn)權(quán)證系被告自行領(lǐng)取，依誠實(shí)信用原則，其應(yīng)及時告知原告領(lǐng)取一手產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)情況，而被告所舉證據(jù)并不足以證明其已履行告知義務(wù)，且原告是否知曉訟爭房屋能否辦理一手產(chǎn)權(quán)證，與其在何時就應(yīng)知道訟爭房屋產(chǎn)權(quán)辦理的實(shí)際情況之間并無關(guān)聯(lián)性，故被告主張本案訴訟時效應(yīng)從2011年8月31日起算，并無依據(jù)，本院不予采信，綜上，本院認(rèn)定本案訴訟時效期間并未屆滿。

辦理訟爭房屋一手產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)應(yīng)由誰承擔(dān)。

被告主張，被告為辦理訟爭房屋一手產(chǎn)權(quán)證已墊付相關(guān)稅費(fèi)共

計2964元，該費(fèi)用應(yīng)由原告承擔(dān)；訟爭協(xié)議中約定由原告自行辦理產(chǎn)權(quán)證后交給被告，故辦理一手產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)應(yīng)由原告承擔(dān)。另，被告還為原告墊付了水電費(fèi)1000元，上述共計3964元均應(yīng)在未付購房款中予以抵扣，故被告需支付的購房余款僅為6036元。并提交：1、契稅完稅證明、票據(jù)，證明辦理訟爭房屋一手產(chǎn)權(quán)證的登記費(fèi)、契稅共計2964元；2、原告出具的收條，證明被告代原告支付了房屋交付前發(fā)生的水電費(fèi)1000元，該費(fèi)用應(yīng)由原告承擔(dān)。

原告主張，辦理訟爭房屋一手產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)共計2964元確由

被告支付，但訟爭房屋的一手產(chǎn)權(quán)證系被告辦理，由此產(chǎn)生的稅費(fèi)應(yīng)由被告自行承擔(dān)。被告主張的水電費(fèi)系被告償還原告自交房之后至2007年6月13日期間的水電費(fèi)，并非被告墊付的水電費(fèi)。

本院分析認(rèn)為，原、被告雙方在訟爭協(xié)議中約定購房余款1萬元在原告領(lǐng)取一手產(chǎn)權(quán)證交給被告的當(dāng)日一次付清，即一手產(chǎn)權(quán)證應(yīng)由原告自行辦理，協(xié)議中也未特別約定辦理一手產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)由被告承擔(dān)，由此可以推定一手產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)應(yīng)由原告自行承擔(dān)；訟爭協(xié)議中雖另有約定交易一切費(fèi)用由被告全部負(fù)責(zé)承擔(dān)，但該約定條款中的交易費(fèi)用應(yīng)限于原告將符合交易條件的房產(chǎn)（即該房產(chǎn)已登記在原告名下）過戶至被告名下這一過程中發(fā)生的費(fèi)用，不應(yīng)涵蓋將產(chǎn)權(quán)登記至原告名下（即辦理一手產(chǎn)權(quán)證）的費(fèi)用，故辦理訟爭房屋一手產(chǎn)權(quán)的稅費(fèi)應(yīng)由原告承擔(dān)。另，被告還主張其為原告墊付了1000元水電費(fèi)，但所舉證據(jù)尚無法證明被告為原告墊付水電費(fèi)之事實(shí)，對其該項主張，本院不予認(rèn)定。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，為有效合同，雙方應(yīng)依約履行。如上分析，被告應(yīng)在其領(lǐng)取訟爭房屋一手產(chǎn)權(quán)證的同時即2011年8月31日向原告支付1萬元購房余款，而被告至今仍未支付，已屬違約，故被告除繼續(xù)履行付款義務(wù)外，還應(yīng)依約承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。訟爭協(xié)議雖有約定逾期付款的每日違約金按總購房款的0.05%計算，但綜合考慮原告的實(shí)際損失、合同的履行情況等，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，本院酌定違約金以未付購房款1萬元為基數(shù)，按每日0.05%，自2011年9月1日起計算至本判決確定的還款之日止。被告提出因原告不同意將其墊付的稅費(fèi)、水電費(fèi)從未付購房款中抵扣，故被告尚未支付上述購房款并不屬違約。但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；被告逾期支付購房款與原告未支付被告已墊付款項均屬違約，兩違約行為所導(dǎo)致的法律責(zé)任亦有不同，不宜抵扣，被告未付購房款仍為1萬元，對被告前述抗辯，本院不予采信，被告可另行向原告主張墊付款項。綜上，本院對原告訴訟請求，在前述分析范圍內(nèi)予以支持，超過部分，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條第一款、第一百二十條，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告楊某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告黃某英購房款1萬元及違約金（以1萬元為基數(shù)，按每日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)，從2011年9月1日起計算至本判決確認(rèn)的付款之日止）；

二、駁回原告黃某英的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)1035元，由原告黃某英負(fù)擔(dān)859元，由被告楊

林負(fù)擔(dān)176元；款項應(yīng)于本判決生效后七日內(nèi)向本院繳納。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省廈門市中級人民法院。

代理審判員　王　瑛

二〇一四年六月十二日

代書　記員　周月娜

民事判決書