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浙江省三門(mén)縣人民法院

民事判決書(shū)

（2013）臺(tái)三民初字第2357號(hào)

原告：葉某。

原告：楊某。

被告：臺(tái)州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地：三門(mén)縣海游鎮(zhèn)上洋路×××號(hào)。

法定代表人：阮某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：梅其良，浙江新臺(tái)州（杭州）律師事務(wù)所律師。

原告葉某、楊某與被告臺(tái)州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，于2013年5月7日提起訴訟，本院于當(dāng)日立案受理后，依法組成合議庭，于2013年7月18日對(duì)本案進(jìn)行了公開(kāi)開(kāi)庭審理。二原告及被告的委托代理人梅其良均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告葉某、楊某起訴稱：原、被告于2009年11月25日簽訂《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告購(gòu)買(mǎi)被告建設(shè)的位于“某心湖國(guó)際”的A1#×××室商品房一套，面積為102.63平方米，其中套內(nèi)面積為82.43平方米，共有面積分?jǐn)?0.02平方米，該房總價(jià)款為471277元。合同詳細(xì)約定了面積確認(rèn)及面積差異處理、付款方式及期限、交付房屋期限及條件、出賣(mài)人逾期交房的違約、物業(yè)管理用房等二十七個(gè)條款，并以附件的形式補(bǔ)充明確了雙方的其他各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。其中《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條約定，交付房屋期限及條件為，“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2011年8月31日前，將符合下列各項(xiàng)條件的商品房交付買(mǎi)受人使用：1、建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；2、取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件”。《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十條約定，出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任，“除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第1種方式處理：1、逾期不超過(guò)90日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，本合同繼續(xù)履行”?！墩憬∩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，“出賣(mài)人承諾于2011年11月30日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，交付給買(mǎi)受人。出賣(mài)人不能在前款約定期限內(nèi)交付權(quán)屬證書(shū)，雙方同意按照下列約定處理；2、約定日期起90日以后，出賣(mài)人仍不能交付權(quán)屬證書(shū)或登記證明的，雙方同意按下列第（1）（2）處理：（2）買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人自約定日期至實(shí)際交付權(quán)屬證書(shū)或登記證明之日止，按日向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金”。合同簽訂后，原告按約支付房款471277元。而被告應(yīng)在2011年8月31日前將經(jīng)過(guò)各行政部門(mén)驗(yàn)收合格的房屋交付；應(yīng)在2011年11月30日前取得土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，交付買(mǎi)受人。實(shí)際上，被告因綠化、容積率不達(dá)標(biāo)等原因沒(méi)有取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明，沒(méi)有取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。被告至今亦沒(méi)有為二原告辦出土地使用權(quán)證、房產(chǎn)證，至2011年12月1日計(jì)算至2013年4月1日已逾期485天。被告曾向二原告發(fā)出過(guò)交房通知書(shū)，但具體時(shí)間記不清楚了，但因?yàn)樯姘阜课莶环辖环織l件，故二原告未接收涉案房屋，被告第二次于2012年12月16日通知過(guò)二原告收房。涉案商品房具備交房條件日期為2012年5月11日，因雙方糾紛尚未解決，故二原告尚未接收涉案商品房，故從2011年9月1日計(jì)算至2012年5月11日已逾期交房253天。根據(jù)《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十條、第十六條規(guī)定，二原告選擇繼續(xù)履行合同，被告應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故現(xiàn)二原告起訴要求判令：一、被告履行《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，支付按已付房?jī)r(jià)款471277元按日萬(wàn)分之三從2011年9月1日起計(jì)算至2012年5月11日的逾期交房違約金計(jì)35769.92元；二、被告履行《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，支付按已付房?jī)r(jià)款471277元按日萬(wàn)分之三從2011年12月1日起計(jì)算至實(shí)際交付之日止的逾期辦證違約金，暫算至2013年4月24日為68570.80元。

被告臺(tái)州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司答辯稱：對(duì)雙方

簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間以及約定事項(xiàng)、二原告已支付的

總房款、被告曾經(jīng)向原告發(fā)出過(guò)交房通知書(shū)、涉案商品房所在小區(qū)的工程取得相關(guān)備案證明時(shí)間是2012年5月11日、二原告目前沒(méi)有接收訟爭(zhēng)房屋、尚未辦理委托被告辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的相關(guān)手續(xù)均無(wú)異議，但對(duì)以下事實(shí)有異議：本案二原告違約有二點(diǎn)：在沒(méi)有任何理由的情況下，拒絕收房。1、本案是A區(qū)，A區(qū)房屋被告于2011年9月之前，被告寄送了包括原告在內(nèi)的很多掛號(hào)信以及銷售經(jīng)理的電話通知，口頭也催原告收房，原告就是不來(lái)，在去年的11月份，被告針對(duì)未交房的統(tǒng)一進(jìn)行了特快件通知，二原告還是未來(lái)收房。2、根據(jù)合同附件八第六條第四款第二項(xiàng)，接到被告書(shū)面的通知，仍未接收房屋，視為交房。原告未提出書(shū)面及口頭的未收房的理由，并且一直在違約狀態(tài)地持續(xù)。3、三門(mén)法院以租金方式調(diào)整違約金是合理的，省高級(jí)人民法院也認(rèn)可，且相類似的案件也是以租金方式作違約金補(bǔ)償?shù)摹?、行政機(jī)關(guān)制作的商品房銷售格式合同對(duì)房產(chǎn)公司存在不公平的現(xiàn)象，被告不存在違約責(zé)任。備案前后，被告各寄了一次掛號(hào)信及特快件。因原告拒絕接收房屋，被告很多后續(xù)辦證工作無(wú)法辦理。被告作為代理人，在授權(quán)人不接收房屋的情況下，被告無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。所以交證行為上被告不存在違約行為。綜上，請(qǐng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

二原告為證明自己的主張，向本院提交了下列證據(jù)：

證據(jù)一，浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件一份，擬證明原、被告存在商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，合同約定房屋價(jià)款、交房時(shí)間、交房條件、交付房屋權(quán)屬證書(shū)的時(shí)間、違約責(zé)任及違約金計(jì)算方式等，被告存在違約行為并應(yīng)按合同約定支付違約金。

證據(jù)二，發(fā)票復(fù)印件一張，擬證明二原告已付清房?jī)r(jià)款。

被告對(duì)證據(jù)一、二質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議。被告在通知原告收房時(shí)已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，符合合同第九條約定。

被告無(wú)證據(jù)向本院提交。

本院統(tǒng)一確定工程驗(yàn)收合格時(shí)間為三門(mén)縣建設(shè)規(guī)劃局出具的該工程竣工驗(yàn)收備案文件的收訖日即2012年5月11日，且至該日雙方所約定的交房條件相對(duì)應(yīng)的文件等均已齊全，即2012年5月11日為實(shí)際符合交房條件的日期。

綜上，本院確認(rèn)定本案事實(shí)如下：

原、被告于2009年11月25日簽訂《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，原告購(gòu)買(mǎi)被告建設(shè)的位于“某心湖國(guó)際”商品房一套。約定房號(hào)為A1-×××號(hào)，建筑面積102.63平方米，房屋總價(jià)款471277元?！墩憬∩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第九條約定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2011年8月31日前，將符合下列各項(xiàng)條件的商品房交付買(mǎi)受人使用：1、建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明；2、取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；3、用水、用電、道路等，具備商品房正常使用的基本條件?！墩憬∩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第十條約定，出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任，“除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列方式處理：①逾期不超過(guò)90日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；②逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的1%向買(mǎi)受人支付違約金，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金?！墩憬∩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，“出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)初始登記，取得土地使用權(quán)證書(shū)或土地使用權(quán)證明。出賣(mài)人負(fù)責(zé)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記，取得該商品房房屋所有權(quán)證；出賣(mài)人承諾于2011年11月30日前，取得前款規(guī)定的土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，交付給買(mǎi)受人。出賣(mài)人不能在前款約定期限內(nèi)交付權(quán)屬證書(shū)，雙方同意按照下列約定處理：1、約定日期起90日內(nèi)，出賣(mài)人交付權(quán)屬證書(shū)或登記證明的，按已付房?jī)r(jià)款的1%承擔(dān)違約責(zé)任；2、約定日期起90日以后，出賣(mài)人仍不能交付權(quán)屬證書(shū)或登記證明的，雙方同意按下列第①②處理，①買(mǎi)受人退房，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，并自約定日期至實(shí)際退款日止，按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金；②買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人自約定日期至實(shí)際交付權(quán)屬證書(shū)或登記證明之日止，按日向買(mǎi)受人支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金”。合同簽訂后，二原告按約向被告支付房?jī)r(jià)款471277元，其中現(xiàn)金151277元，按揭貸款320000元。2012年5月11日，三門(mén)縣建設(shè)規(guī)劃局收訖該工程竣工驗(yàn)收備案資料并進(jìn)行備案登記，該商品房符合合同約定的交付條件。2012年12月，二原告收到被告發(fā)送的再次交房通知書(shū)。二原告至今尚未向被告受領(lǐng)涉案商品房，也尚未辦理委托被告代辦房屋權(quán)屬證件的相關(guān)手續(xù)。

本院認(rèn)為：原、被告之間訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同依法成立并生效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律上的約束力，原、被告應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。二原告作為買(mǎi)受人已向被告履行了交付房款的義務(wù)，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于逾期交房違約金及逾期辦證違約金，結(jié)合本案的事實(shí)及有關(guān)法律規(guī)定綜合分析如下：（一）關(guān)于逾期交房違約金，首先涉及到逾期交房時(shí)間的認(rèn)定。根據(jù)合同第九條約定，被告應(yīng)于2011年8月31日前將符合相關(guān)條件的商品房交付二原告使用，但被告并未按約履行，故逾期交房的違約金應(yīng)自約定日期的次日起算，被告雖辯稱其在2011年8月20日至25日間通知二原告接收房屋，但未能證明涉案商品房于2011年8月31日符合交房條件，故二原告有權(quán)拒絕收房，并可向被告主張逾期交房違約金。雙方對(duì)涉案商品房于2012年5月11日取得合同第九條約定工程竣工驗(yàn)收備案證明，故本院認(rèn)為，涉案商品房于2012年5月11日具備合同約定的交房條件，故逾期交房違約金應(yīng)計(jì)算至2012年5月11日止。其次，關(guān)于逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，雙方自愿約定從逾期之日起按已付房款的日萬(wàn)分之三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，被告認(rèn)為該約定的違約金過(guò)高并要求人民法院予以調(diào)低，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)合同法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋（二）》第二十九之規(guī)定，人民法院在確定違約金時(shí)雖應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，但同時(shí)亦應(yīng)當(dāng)兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。結(jié)合本案雙方當(dāng)事人關(guān)于違約金的約定，其并未過(guò)分高于二原告的實(shí)際損失諸如已付房款的利息損失等，故本院認(rèn)定逾期交房違約金按合同約定即按已付房款日萬(wàn)分之三計(jì)算，故二原告的第一項(xiàng)訴請(qǐng)，合法合理，本院予以支持。（二）關(guān)于逾期辦證違約金。根據(jù)雙方訂立的《浙江省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十六條約定，被告負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)、商品房所有權(quán)初始登記，取得土地使用權(quán)證書(shū)或土地使用權(quán)證明和房屋所有權(quán)證。被告承諾于2011年11月30日前取得土地、房屋權(quán)屬證書(shū)，交付給二原告。而涉案商品房于2012年5月11日才具備交房條件，故被告逾期辦證的行為顯然違約。雖然雙方約定逾期辦證的違約金按已付房款的日萬(wàn)分之三計(jì)算，但相比較逾期交房而言，二原告因逾期辦證導(dǎo)致的損失并不明顯，也未提供證據(jù)予以證明，結(jié)合二原告按揭貸款及辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記證書(shū)的具體時(shí)間及進(jìn)度并非被告所能完全控制等客觀因素，從公平角度出發(fā)，雙方約定的逾期辦證違約金標(biāo)準(zhǔn)顯然過(guò)高，故雙方在合同中約定按已付房?jī)r(jià)款日萬(wàn)分之三計(jì)算違約金，明顯過(guò)高。對(duì)此，本院酌情調(diào)整逾期交證的違約金為按已付房?jī)r(jià)款1%計(jì)算，故原告的第二項(xiàng)訴請(qǐng)?jiān)?712.77元范圍內(nèi)，合法合理，本院予以支持，對(duì)超出部分，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、限被告臺(tái)州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告葉某、楊某逾期交房違約金35769.92元。

二、限被告臺(tái)州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告葉某、楊某逾期辦證違約金4712.77元。

如果被告臺(tái)州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)2390元，由原告葉某、楊某負(fù)擔(dān)1460元，由被告臺(tái)州市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)930元。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀一式三份，上訴于浙江省臺(tái)州市中級(jí)人民法院。［在遞交上訴狀之日起七日內(nèi)先預(yù)繳上訴案件受理費(fèi)2390元。（具體金額由浙江省臺(tái)州市中級(jí)人民法院確定，多余部分以后退還），逾期不交按自動(dòng)撤回上訴處理?？顓R：臺(tái)州市財(cái)政局，賬號(hào)：19×××01，開(kāi)戶銀行：臺(tái)州市農(nóng)行］。

本案申請(qǐng)執(zhí)行期限為二年

審　判　長(zhǎng)　梅　丹

代理審判員　樓呈飛

人民陪審員　韓　瑛

二〇一三年七月二十二日

代書(shū)記員　蔣瑪莉

合同糾紛