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福建省廈門市中級人民法院

民事判決書

（2014）廈民初字第597號

原告朱某，女，19××年××月××日出生，香港居民。

委托代理人陳昱、白茹，福建聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所律師。

被告林某，男，19××年××月××日出生，漢族。

委托代理人辛仲文，福建首嘉律師事務(wù)所律師。

原告朱某與被告林某財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，本院于2014年4月22日受理后，依法組成合議庭，于2014年6月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告朱某及委托代理人陳昱、白茹、被告林某的委托代理人辛仲文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告朱某訴稱，2008年12月22日，其與廈門某建設(shè)集團(tuán)有限公司達(dá)成了并簽訂了《二手房買賣協(xié)議》，雙方在該協(xié)議中約定“甲方即朱某向乙方即廈門某建設(shè)集團(tuán)有限公司出售其名下的坐落于廈門市思明區(qū)（原開元區(qū)）××路××號之五的商品房店鋪（廈門市土地房屋權(quán)證廈地房證第0084026），總價(jià)為67萬元，約定乙方先后支付給甲方購房款379775元和290225元。”同時(shí)，該協(xié)議還約定“甲方即朱某應(yīng)實(shí)際購買由某（廈門）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的××小區(qū)×期×號樓10層A單元即訟爭房產(chǎn)（現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證登記地址為：廈門市××區(qū)×××路×××號××××室房產(chǎn)），總價(jià)1249775元的房產(chǎn)，否則乙方有權(quán)解除合同”。為了履行協(xié)議購買訟爭房產(chǎn)，朱某與2008年12月23日支付訟爭房產(chǎn)首付款399775元給某（廈門）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并以林某作為買受人與出賣人某（廈門）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號：01443162），其中首付款即朱某出賣廈門市思明區(qū)（開元區(qū)）××路××號之五的商品房店鋪所獲得的由廈門某建設(shè)集團(tuán)有限公司支付的第一筆賣房款379775元，而訟爭房產(chǎn)的剩余購房款，則向銀行辦理按揭。由于受到香港居民在中國大陸購房不能辦理購房按揭的政策規(guī)定的限制，且朱某在購房當(dāng)時(shí)54周歲并已退休，為順利并盡快向銀行辦理購房按揭，故朱某以其兒子即林某的名義購房并向中國農(nóng)業(yè)銀行辦理按揭貸款85萬元，自2009年2月14日起朱某以林某的名義持續(xù)每月向農(nóng)業(yè)銀行繳納房貸按揭款，首期還款額為6486.92元，還款方式為等額本金遞減還款?；谥炷呈窃A爭房產(chǎn)的實(shí)際出資人及所有權(quán)人，林某為此于2009年10月19日基于真實(shí)意思表示向朱某出具《證明書》對訟爭房產(chǎn)的出資人及所有權(quán)人為朱某的真實(shí)予以確認(rèn)，《證明書》中明確“林某購買廈門市思明區(qū)××小區(qū)×期×號樓10層A單元商品房一套，實(shí)際出自購買人為朱某，因辦理按揭而使用林某名字。該房產(chǎn)的租售權(quán)益均歸屬朱某所有，林某無異議。”2010年6月22日，朱某因出賣××路××號之五商品房店鋪而收到由廈門某建設(shè)集團(tuán)有限公司支付的第二筆賣房款290225元，朱某在收到該第二筆賣房款后，于2010年7月5日將其中的29萬元轉(zhuǎn)到林某的房貸按揭扣款賬戶，申請?zhí)崆斑€清訟爭房產(chǎn)的商業(yè)貸款。2010年8月27日，訟爭房屋獲得了《廈門市土地房屋權(quán)證》（廈國土房證第0079××××號），林某為該訟爭房產(chǎn)名義上的權(quán)利人。2010年10月，朱某將訟爭房產(chǎn)的房貸按揭關(guān)系轉(zhuǎn)到招商銀行，房貸款為49萬元，自2010年10月10日起朱某以林某的名義持續(xù)每月向招商銀行繳納房貸按揭款3247.06元。2011年6月10日，林某與蔡某鑫在廈門市思明區(qū)民政局登記結(jié)婚?；谥炷撑c林某的母子關(guān)系，二人婚后居住在朱某出資購買的訟爭房產(chǎn)內(nèi)。在二人婚姻持續(xù)期間，該訟爭房產(chǎn)每月的房貸按揭款仍由朱某向銀行繳交，林某與蔡某鑫分文未出。2013年11月4日二被告瞞著朱某簽訂了《離婚協(xié)議書》，協(xié)議中約定“雙方按份共有訟爭房產(chǎn)各50%，雙方經(jīng)協(xié)商一致確定該房產(chǎn)價(jià)值為人民幣3387150元（每平方米單價(jià)人民幣27000元），由男方支付給女方款項(xiàng)1693575元”，隨后二人在朱某不知情的情形下，私下將訟爭房屋賣給案外人黃艷艷（《廈門市土地房屋權(quán)證》廈國土房證第01124842號）并分割了賣房款。綜上，由于朱某是訟爭房產(chǎn)的實(shí)際出資者以及所有權(quán)人。林某與蔡某鑫私下將訟爭房產(chǎn)作為二人離婚協(xié)議財(cái)產(chǎn)分割的對象，私下將訟爭房屋賣給案外人并分割了賣房款，嚴(yán)重侵犯了朱某的合法權(quán)益。為維護(hù)朱某合法權(quán)益，請求判令：林某、蔡某鑫立即共同支付因出賣原屬于朱某所有的廈門市思明區(qū)思明南路275號1001室房產(chǎn)而取得的售房款項(xiàng)人民幣3387150元及利息（按銀行同期貸款利率，自2013年11月5日起算至2014年4月5日，暫計(jì)84633元，應(yīng)計(jì)至實(shí)際還款之日），共計(jì)3471783元給朱某。審理中，朱某撤回對被告蔡某鑫的起訴，本院經(jīng)審查，予以準(zhǔn)許，并另行制作裁定書。

被告林某答辯稱，2008年12月22日朱某出賣其名下的坐落于廈門市思明區(qū)××路××號之五的商品房店鋪并簽訂《二手房買賣協(xié)議》。按照該協(xié)議顯示，朱某實(shí)際購買了廈門市思明區(qū)思明南路275號1001室即訟爭房產(chǎn)，并將商品房店鋪所獲得的第一期賣房款用于支付該訟爭房產(chǎn)的首付款399775元，但由于朱某是香港居民且購房當(dāng)時(shí)54歲（已退休），為了方便向銀行辦理房貸朱某將房屋產(chǎn)權(quán)人借用了林某的名字。事實(shí)上，朱某借用林某名義購房并向農(nóng)業(yè)銀行辦理按揭貸款85萬元，林某于2007年參加工作，月收入2000元左右，無購房能力，故朱某自貸款之日起，將資金注入林某賬戶，每月以林某名義向農(nóng)業(yè)銀行繳納房貸按揭款，首期還款額為6486.92元。為此，2009年10月19日，林某向朱某出具了《證明書》，證明朱某購買廈門市思明區(qū)××小區(qū)×期×號樓10層A單元商品房一套（現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證登記地址為：廈門市思明區(qū)思明南路275號1001室房產(chǎn)），為辦理按揭使用林某名字，該房產(chǎn)實(shí)際出資人為朱某，該房產(chǎn)的租售權(quán)益均歸屬朱某所有，林某無異議。2010年7月5日，朱某通過銀行轉(zhuǎn)賬方式將出賣商品房店鋪所獲得的第二期賣房款29萬元轉(zhuǎn)到林某的農(nóng)業(yè)銀行房貸按揭扣款賬戶，申請?zhí)崆斑€清該房屋的商業(yè)貸款。2010年10日朱某要求林某將房屋的房貸按揭關(guān)系轉(zhuǎn)到招商銀行，剩余房貸款為49萬元。從2010年10月10日起，朱某仍定期向林某賬戶注入資金，每月借用林某的名義向招商銀行繳納房貸按揭款每月3247.06元。2011年6月10日，林某與蔡某鑫在廈門市思明區(qū)民政局登記結(jié)婚?；榍安棠出握f其父親想在房產(chǎn)證上寫上蔡某鑫的名字。朱某當(dāng)場回絕，并說明房子是其出資購買的，未贈予林某。蔡某鑫稱只是騙她的父親，是善意的謊言，她的家事由她自己處理。蔡某鑫對于訟爭房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)人系朱某的情況是知情的。婚后，蔡某鑫一直為房屋加名的事與林某爭吵，迫于蔡某鑫的壓力，在違背自己真實(shí)意愿的情況下，同年7月到房管局備案新增了蔡某鑫的名字。2013年11月，蔡某鑫以各種理由多次向林某提出離婚，并專門草擬離婚協(xié)議書強(qiáng)迫林某簽署，并要求該房產(chǎn)各按50%分割，林某在其疲勞轟炸下，精神瀕臨崩潰，迫于無奈才簽署了該離婚協(xié)議書，只好賣房子。直到朱某知道兩被告私自賣房給黃艷艷后，蔡某鑫已經(jīng)拿走了110萬元的賣房款。朱某提供的訟爭房產(chǎn)僅是給予林某與蔡某鑫結(jié)婚后居住使用，而訟爭房產(chǎn)從首付款至所有的按揭還款，均由朱某一人獨(dú)自出資，系其個(gè)人所有。林某與蔡某鑫未參與付款，也非購房人，這一點(diǎn)蔡某鑫是知情的，基于林某承認(rèn)訟爭房產(chǎn)非林某婚前財(cái)產(chǎn)，也非二人婚后共同財(cái)產(chǎn)，分割賣房款的行為已嚴(yán)重?fù)p害朱某的合法利益，林某愿意與蔡某鑫將所有賣房款還給朱某。

經(jīng)審理查明，朱某原系廈門市思明區(qū)××路××號之五房產(chǎn)的業(yè)主。2008年12月22日，朱某與廈門某建設(shè)集團(tuán)有限公司簽訂一份《二手房買賣協(xié)議》，約定朱某將廈門市思明區(qū)××路××號之五房產(chǎn)出售給華遠(yuǎn)公司，交易總價(jià)為67萬元，協(xié)議簽訂之日，華遠(yuǎn)公司向朱某支付379775元。朱某應(yīng)在所購買鴻山小區(qū)二期房產(chǎn)交房后四個(gè)月內(nèi)，到房產(chǎn)、土地管理部門辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)證過戶手續(xù)。2008年12月23日，林某與某（廈門）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由林某向某公司購買鴻山小區(qū)二期1-3號樓3號樓10層A單元，房產(chǎn)總價(jià)為1249775元。其中林某于2008年12月23日前支付398775元，余款85萬元辦理按揭。2009年10月19日，林某向朱某出具一份證明書，內(nèi)容為“本人購買廈門市思明區(qū)××小區(qū)×期×號樓10層A單元商品房一套，實(shí)際出資購買人為朱某女士，因辦理按揭而使用本人名字。該房產(chǎn)的租、售權(quán)益均歸屬朱某女士所有，本人無異議”。2010年8月27日，林某獲得訟爭房產(chǎn)權(quán)屬證書。2011年6月10日，林某與蔡某鑫仔廈門市思明區(qū)民政局登記結(jié)婚。2011年7月4日，林某作出聲明，內(nèi)容為“本人于2008年底購買思明南路275號1001室商品房一套，現(xiàn)于2011年6月10日登記結(jié)婚，婚后增加配偶蔡某鑫作為產(chǎn)權(quán)共有人”。2011年7月19日，廈門市土地資源與房產(chǎn)管理局頒發(fā)廈國土房證第00864394號土地房屋權(quán)證，載明蔡某鑫于2011年7月5日受贈1／2訟爭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)份額，訟爭房產(chǎn)由林某與蔡某鑫按份共有，各占產(chǎn)權(quán)份額50%份額。2013年11月4日，林某與蔡某鑫簽訂《離婚協(xié)議書》，其中有關(guān)訟爭房產(chǎn)部分協(xié)議內(nèi)容為：1、根據(jù)周邊房價(jià)情況，雙方經(jīng)協(xié)商一致確定該房產(chǎn)價(jià)值為3387150元。由男方支付給女方款項(xiàng)1693575元整，在男方付完全款后，該房產(chǎn)歸男方個(gè)人所有。屆時(shí)如需女方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，女方予以配合。2、該房產(chǎn)尚有銀行按揭貸款（包括本金及利息）未還清，該債務(wù)由女方承擔(dān)20萬元整，其余貸款本息全由男方承擔(dān)。3、結(jié)合上述1、2點(diǎn)，男方應(yīng)支付給女方款項(xiàng)1493575元。該款由男方分期支付：首期款40萬元由男方于辦理離婚手續(xù)當(dāng)日支付給女方，之后自2013年12月起，每月20日前支付1萬元，每年1月份當(dāng)月支付3萬元（在1月20日前支付），每年共應(yīng)支付14萬元，直至付清為止。上述應(yīng)付款項(xiàng)由男方直接付至女方賬戶，若男方未按時(shí)足額支付任一期款項(xiàng)，則女方有權(quán)就所有男方未付款項(xiàng)直接訴諸法院及申請強(qiáng)制執(zhí)行，男方還應(yīng)以未付款項(xiàng)為基數(shù)按日千分之三向女方支付違約金。2013年12月20日，林某與蔡某鑫又簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議書》，內(nèi)容為男女雙方依據(jù)2013年11月4日離婚協(xié)議書，以廈門思明南路275號1001室房屋各占50%分割，女方于2013年11月4日收到男方付給40萬元整，于2013年12月20日收到男方第2次付給70萬元整，余333575元整，男方于2014年4月30日前一次性付清。2013年12月，訟爭房產(chǎn)出售給案外人黃艷艷，2013年12月25日，黃艷艷取得訟爭房產(chǎn)權(quán)屬證書。2014年1月8日，林某將戶口由訟爭房產(chǎn)遷至廈門市思明區(qū)升平路19號。

另查明，朱某于2010年6月2日、2010年7月6日分別向林某貸款賬戶匯入9000元及29萬元，林某于2010年7月6日向銀行申請?zhí)崆斑€款29萬元。此后朱某于2010年10月8日、2010年12月3日、2011年2月18日、2011年7月3日、2011年11月21日及2012年4月5日又向林某轉(zhuǎn)賬9000元、9000元、10000元、10000元、70000元、11500元。2013年12月13日，朱某向林某現(xiàn)金匯款10萬元。同日劉象姣向林某轉(zhuǎn)賬70萬元。林某即向銀行歸還消費(fèi)貸款40萬元及訟爭房產(chǎn)按揭貸款400592.63元。

審理中，朱某表示同意林某無須返還房產(chǎn)按揭貸款300592.63元。

上述事實(shí)有《廈門市土地房屋權(quán)證》、《商品房買賣合同》、《證明書》、《離婚協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》及庭審筆錄等為證，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依照《物權(quán)法》第十七條的規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。從現(xiàn)有的證據(jù)分析，訟爭房產(chǎn)原一直登記在林某名下，至林某與蔡某鑫結(jié)婚后，方變更為林某與蔡某鑫按份共有。而在2009年林某就訟爭房產(chǎn)向朱某作出的說明，系林某的真實(shí)意思表示，但并無證據(jù)表明其他人知曉該說明。故該說明僅在林某與朱某之間有效，不能對抗其他人，也不影響物權(quán)登記變更的效力。結(jié)合本案訟爭房產(chǎn)的購買、出資情形，本案訟爭房產(chǎn)首付款系朱某出售廈門市思明區(qū)××路××號之五房產(chǎn)所得，后朱某也陸續(xù)歸還本案訟爭房產(chǎn)的按揭款，應(yīng)認(rèn)定本案訟爭房產(chǎn)的出資大部分來源于朱某。林某在本案訴訟中也明確表示訟爭房產(chǎn)的租、售權(quán)益均歸屬朱某女士所有，其無異議，其也愿意歸還售房款。本案朱某要求林某返還出售廈門市思明區(qū)思明南路275號1001室房產(chǎn)而取得的售房款項(xiàng)人民幣3086557.37元于法有據(jù)，本院予以支持。至于該售房款的利息，因林某出售訟爭房產(chǎn)是在2013年12月，案外人黃艷艷取得產(chǎn)權(quán)是在2013年12月25日，該購房款的利息應(yīng)按中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，從案外人黃艷艷取得產(chǎn)權(quán)證之日起計(jì)算為宜。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條、第十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、被告林某應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)返還原告朱某售房款項(xiàng)人民幣3086557.37元及利息（按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算，自2013年12月25日計(jì)至本判決確定的還款之日止）；

二、駁回原告朱某的其他訴訟請求。

如果林某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)31492元，由被告林某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，林某可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，朱某可在判決書送達(dá)之日起三十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省高級人民法院。

審　判　長　洪德琨

代理審判員　許　瑩

代理審判員　胡林蓉

二〇一四年九月十五日

書　記　員　朱燕萍

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