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廣東省珠海市香洲區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）珠香法民三初字第946號(hào)

原告：珠海市某斯房地產(chǎn)投資咨詢有限公司。

負(fù)責(zé)人：馮某某。

委托代理人：謝某某，女，漢族，19**年**月**日出生。系該公司置業(yè)經(jīng)理。

被告：郭某某，男，漢族，19**年**月**日出生。。

委托代理人：徐德廷，廣東非凡律師事務(wù)所律師。

委托代理人：崔彥征，廣東非凡律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

原告珠海市某斯房地產(chǎn)投資咨詢有限公司訴被告郭某某居間合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員楊擎軒獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人謝某某，被告委托代理人徐德廷、崔彥征到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2013年11月14日，原告作為居間方與被告簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定被告將其所有的座落于珠海市香洲情侶北路**號(hào)（每一間花園）13棟2203號(hào)的房屋以人民幣為112.2萬(wàn)元的成交價(jià)格出售。2013年11月22日，原告作為居間方促成買方汪冶宇按被告的成交價(jià)格在《房地產(chǎn)買賣合同》簽字，自此《房地產(chǎn)買賣合同》生效。合同簽訂后，原告通過(guò)短信、催告函、電話等方式多次通知被告《房屋買賣合同》已生效、請(qǐng)及時(shí)履行合同，同時(shí)買方汪冶宇也積極按照合同的約定準(zhǔn)備了貸款資料，但被告均以已出售為由拒絕履行。2013年12月10日被告在明知《房地產(chǎn)買賣合同》）已經(jīng)成立并生效的前提下，擅自轉(zhuǎn)讓了涉案房屋給第三人，并加快出證，于2013年12月13日領(lǐng)走。

被告“一房二賣”的行為，構(gòu)成了根本違約，造成原告損失《房地產(chǎn)買賣合同》第十三條約定的傭金人民幣44000元。為維護(hù)原告的合法權(quán)利，特起訴至法院，請(qǐng)求判令被告支付原告?zhèn)蚪饟p失人民幣44000元，滯納金38740元，共計(jì)82740元。

被告辨稱，一、被答辯人所提供的《房地產(chǎn)買賣合同》不具備合同內(nèi)容，該合同不成立。

被答辯人當(dāng)時(shí)提供給答辯人的《房地產(chǎn)買賣合同》是一個(gè)空白的合同版本，沒(méi)有填寫具體合同內(nèi)容。被答辯人現(xiàn)在提交的《房地產(chǎn)買賣合同》上面的合同內(nèi)容、被答辯人的蓋章、以及所謂買方“汪冶宇”的簽名，都是被答辯人在知道答辯人出售2203房后填寫的，根據(jù)《合同法》第十二條之規(guī)定，該《房地產(chǎn)買賣合同》不成立。

二、被答辯人作為“居間人”不能與答辯人簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，該合同不成立。

《合同法》第一百三十條“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”之規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同必須是買賣雙方才具有簽訂該合同的主體，被答辯人只是“居間人”，其不具備買方的主體資格，其所稱與答辯人簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》不符合法律規(guī)定，該合同不成立。

三、被答辯人所稱與答辯人簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》只有賣方，沒(méi)有買方，缺少構(gòu)成合同的主體要件，該合同不成立。

《房地產(chǎn)買賣合同》必須是買賣雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商確定相關(guān)合同內(nèi)容后簽訂才構(gòu)成合同，缺少任何一方都不能構(gòu)成“合同”，即：沒(méi)有合同雙方的主體，根本就不存在合同，該合同不成立。

四、被答辯人不是答辯人的委托代理人，沒(méi)有處分答辯人2203房的權(quán)利，該《房地產(chǎn)買賣合同》不成立，沒(méi)有法律效力。

被答辯人不是答辯人的委托代理人，也沒(méi)有答辯人的授權(quán)及委托，其只是“居間人”向答辯人提供訂立合同的媒介服務(wù)，無(wú)權(quán)對(duì)于答辯人的2203房進(jìn)行處分，其與所謂買方“汪冶宇”簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》不成立，沒(méi)有法律效力。

五、被答辯人沒(méi)有與所謂的買方“汪冶宇”簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，更沒(méi)有向答辯人通知所謂簽訂“《房屋買賣合同》”，該合同不成立，沒(méi)有法律效力。

事實(shí)上，答辯人在出售2203房之前，被答辯人根本就沒(méi)有提供居間服務(wù)，更沒(méi)有找到過(guò)任何買方，當(dāng)被答辯人知道答辯人出售房屋后，利用答辯人當(dāng)時(shí)基于對(duì)其的信任所簽訂的空白合同，為了獲取非法利益，找到所謂的買方“汪冶宇”簽名，并且將時(shí)間倒簽至房屋出售前的時(shí)間，完全就是“虛假的”，然而“通知”沒(méi)有辦法偽造的，因?yàn)槭聦?shí)是客觀存在的，是不可能偽造的，所以被答辯人既沒(méi)有簽訂所謂簽訂的《房屋買賣合同》，更沒(méi)有通知答辯人，該合同不成立，沒(méi)有法律效力。

六、根據(jù)被答辯人提供的“虛假的《房地產(chǎn)買賣合同》”，被答辯人提供的所謂買方“汪冶宇”沒(méi)有按照《房地產(chǎn)買賣合同》履行，買方?jīng)]有按照該合同約定支付保證金，違反該合同第2.1條“買方在簽署本合同時(shí)交保證金人民幣5000元予以經(jīng)紀(jì)方”之規(guī)定，根據(jù)該合同第11條之規(guī)定，買方“汪冶宇”應(yīng)當(dāng)承擔(dān)20%違約責(zé)任，向答辯人支付20多萬(wàn)元的違約金，答辯人保留追究的權(quán)利，并且答辯人有權(quán)再將2203房轉(zhuǎn)讓任何人。根據(jù)該合同第14條之規(guī)定，被答辯人所謂的傭金也只能向違約的買方“汪冶宇”主張了！

另，根據(jù)本案被答辯人的《民事起訴狀》及證據(jù)材料均證明了所謂買方“汪冶宇”沒(méi)有支付保證金，如果有支付就一定應(yīng)當(dāng)做為事實(shí)表述，并且做為證據(jù)提交。假如被答辯人再提供所謂的收取保證金的證據(jù)，那就只有一個(gè)可能性，就是被答辯人再次偽造證據(jù)，那就請(qǐng)求法院對(duì)于其予以嚴(yán)厲的法律制裁，以維護(hù)法律的神圣和威嚴(yán)！

綜上，被答辯人所稱的《房地產(chǎn)買賣合同》既不成立，也沒(méi)有法律效力，而且也無(wú)權(quán)向答辯人主張所謂的“傭金”及滯納金，請(qǐng)法院依法駁回被答辯人的無(wú)理訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，2013年11月22日，被告與汪治宇簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定被告將座落于珠海市香洲情侶北路**號(hào)（每一間花園）13棟2203號(hào)的房屋出售給被告，房屋總價(jià)1122000元。原告作為經(jīng)紀(jì)方在該合同上簽署。合同第2.1條約定，定金人民幣30000元。支付方式如下：買方在簽署本合同同時(shí)交保證金5000元予以經(jīng)紀(jì)方。若賣方簽署本合同并對(duì)上述款項(xiàng)以定金名義簽收后，買方所交保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)達(dá)為定金。買方在賣方簽署本合同（）工作日內(nèi)給付定金余款25000元，買方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足定金予經(jīng)紀(jì)方都視為賣方已簽收定金。合同第11條規(guī)定，如買方未足額支付定金的，賣方有權(quán)要求買方按成交總價(jià)的20%承擔(dān)違約責(zé)任。且賣方有權(quán)再將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓于任何人。第13條規(guī)定，基于經(jīng)紀(jì)方提供之服務(wù)，買賣各方應(yīng)向經(jīng)紀(jì)方支付傭金22000元。第14條規(guī)定，賣方或買方任何一方未能履行本合同之條款，導(dǎo)致交易不能完成，則違約方須向經(jīng)紀(jì)方支付買賣雙方應(yīng)付的全部傭金。合同另有特別約定，本合同履行過(guò)程文件及通知以特快傳遞或掛號(hào)信的形式郵寄至買賣雙方確認(rèn)之地址即視為送達(dá)。

合同簽訂后，原告收取買方汪治宇支付定金5000元，但沒(méi)有轉(zhuǎn)交被告。后被告于2013年12月14日將上述房屋轉(zhuǎn)讓予他人。原告向被告追索傭金無(wú)果，遂起訴來(lái)院。

本院認(rèn)為，原告向被告提供房屋買賣信息，并促成被告與房屋買方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，雙方形成合法有效的居間合同關(guān)系。原告可依法享有收取相關(guān)報(bào)酬的權(quán)利。

合同簽訂后，根據(jù)合同約定的定金條款，定金金額為30000元，買方應(yīng)于合同簽署時(shí)支付5000元給經(jīng)紀(jì)方，余款在一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足。由于買方未按合同規(guī)定向被告支付定金30000元，導(dǎo)致合同沒(méi)有繼續(xù)履行。原告稱被告沒(méi)有將房產(chǎn)證交付經(jīng)紀(jì)方驗(yàn)證，故不同意將定金5000元支付被告。該主張與合同約定的有關(guān)定金支付方式不符。被告根據(jù)合同第11條的規(guī)定，對(duì)買方未足額支付定金的，可以向買方主張違約責(zé)任，有權(quán)將合同所涉物業(yè)轉(zhuǎn)讓他人。后被告于12月14日將案涉物業(yè)轉(zhuǎn)讓他人，表明其實(shí)際解除與買方的房屋買賣合同關(guān)系。造成上述房屋買賣合同解除的責(zé)任，是買方未在合理期間內(nèi)足額支付定金，買方應(yīng)對(duì)此承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)合同第14條規(guī)定，賣方或買方任何一方未能履行本合同之條款，導(dǎo)致交易不能完成，則違約方須向經(jīng)紀(jì)方支付買賣雙方應(yīng)付的全部傭金。因此，原告促成買賣雙方達(dá)成房地產(chǎn)買賣合同，可以獲取相應(yīng)的報(bào)酬。因買方的違約行為導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同不能繼續(xù)履行，原告仍可依據(jù)合同的規(guī)定，向合同違約方主張買賣雙方應(yīng)付的全部傭金。被告在上述合同履行中并無(wú)過(guò)錯(cuò)，并非違約一方。原告向其主張買賣雙方應(yīng)付的全部傭金44000元及滯納金，沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款的規(guī)定，判決如下：

駁回原告珠海市某斯房地產(chǎn)投資咨詢有限公司的訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)934元，由原告珠海市某斯房地產(chǎn)投資咨詢有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省珠海市中級(jí)人民法院。

審判員　楊擎軒

二〇一四年八月十一日

書記員　陽(yáng)偉萍

合同糾紛