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四川省仁壽縣人民法院

民事判決書

（2014）仁壽民初字第20號

原告葉某某，男，生于19**年**月**日，漢族，居民。

原告夏某某（系原告葉某某之妻），女，生于19**年**月**日，漢族，居民。

二原告共同委托代理人李某云，男，生于19**年**月**日，漢族，居民。

被告四川力某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司住所：仁壽縣文林鎮(zhèn)陵州路一段。

法定代表人陳某瀾，系總經(jīng)理。

委托代理人黃某某（系公司員工），男，生于19**年**月**日，漢族，居民；特別授權代理。

被告李某某，男，生于19**年**月**日，漢族，仁壽縣曲江鄉(xiāng)濱江商貿(mào)街項目負責人。

委托代理人秦永剛，四川達寬律師事務所律師；一般授權代理。

原告葉某某、夏某某訴被告四川力某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱力某公司）、李某某房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，于2013年12月11日訴來本院，經(jīng)審查，予以立案。本院受理后，依法由審判員杜同金適用簡易程序公開開庭進行了審理，原告葉某某、夏某某及其委托代理人李某云，被告力某公司特別授權代理人黃某某，被告李某某及委托代理人秦永剛均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告訴稱，2011年2月21日被告力某公司授權李某某為仁壽縣曲江鄉(xiāng)濱江商貿(mào)街項目負責人。李某某、熊某、陳某某、劉某某四個人合伙開發(fā)仁壽縣曲江鄉(xiāng)原市場周邊約14000平方米的商品房，并于2011年6月16日正式簽訂了合伙開發(fā)協(xié)議，2011年8月9日熊某與原告簽訂了房屋拆遷安置補償協(xié)議，2011年10月4日四合伙人簽訂了股權轉讓協(xié)議，熊某、陳某某、劉某某將全部股份轉讓給李某某。被告不講誠信，不按拆遷補償協(xié)議履行交房，經(jīng)多方調(diào)解無果，為維護原告的合法權益，請求法院判決被告交付拆遷補償協(xié)議約定的門市及住房，支付違約金118000元。

原告為證明其主張，提供的證據(jù)有：1.二原告身份證復印件各1份；2.被告力某公司的營業(yè)執(zhí)照、暫定資質(zhì)證書、開戶許可證、稅務登記證、法人授權證明書、被告李某某身份證復印件；3.城鎮(zhèn)國有土地使用證復印件，即仁國用（1996）字第828號；4.房屋拆遷安置補償協(xié)議；5.房屋出售合同；6.合伙開發(fā)協(xié)議；7.股權轉讓協(xié)議；8.申請證人熊某出庭作證。

被告四川力某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，我公司不是本案適格主體，雖然該公司授權李某某為曲江鄉(xiāng)濱江商貿(mào)街項目負責人，并沒有授權李某某與原告簽訂撤遷安置補償協(xié)議，該協(xié)議對公司無約束力，請求駁回原告對力某公司的訴訟請求。

被告四川力某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為證實自己的主張?zhí)峁┑淖C據(jù)：2011年3月16日免責協(xié)議1份。

被告李某某辯稱，二原告與熊某個人簽訂的合同，是合同糾紛案件，合同具有相對性，被告李某某并沒有與二原告簽訂合同，二原告起訴主體不適格，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

被告李某某未向法庭提交書面證據(jù)。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被告四川力某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對原告提供的1、2、3、4組證據(jù)無異議，對5、6、7組證據(jù)的真實性無異議，但認為與本案無關。被告李某某對原告對原告提供的1、2、3、4組證據(jù)無異議；對證據(jù)5有異議，認為原告與熊某簽訂的房屋出售協(xié)議的真實性持有異議，因為熊某交給被告的協(xié)議并未注明作廢；對證據(jù)6有異議，認為合伙開發(fā)協(xié)議是一份無效協(xié)議，因為所有合伙人都是個人，約定的是房地產(chǎn)開發(fā)，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格；對證據(jù)7有異議，認為股權轉讓協(xié)議是部份無效的協(xié)議，因為合伙開發(fā)協(xié)議無效。

本院經(jīng)審理認為，對原告提供的第1、2、3、4組證據(jù)二被告均無異議，本院予以采信；對原告提供的第5組證據(jù)被告李某某雖有異議，但沒有提供相應的證據(jù)來推翻該證據(jù)的真實行，本院予以采信；原告提供的第6、7組證據(jù)證實了被告李某某與熊某、陳某某、劉某某四人合伙及將股權全部轉讓給李某某的事實，本院予以采信。

經(jīng)審理查明：2011年2月21日被告力某公司授權李某某為仁壽縣曲江鄉(xiāng)濱江商貿(mào)街項目負責人。被告李某某與熊某、陳某某、劉某某四人協(xié)商合伙開發(fā)曲江鄉(xiāng)濱江商貿(mào)街，并分別做坼遷工作，2011年6月16日四人正式簽訂了合伙開發(fā)協(xié)議。2011年4月23日，原告葉某某與熊某簽訂了房屋出售合同，合同約定原告葉某某將位于仁壽縣曲江鄉(xiāng)原農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)約200平方米的房屋以159600元出售給熊某，合同簽訂后，葉某某與熊某再次協(xié)商，由熊某另外增補葉某某水電氣戶頭費9000元，共計金額168600元。合同簽訂后，原告葉某某一直認為自己出售的房屋價格太低，不愿意將房屋交給熊某拆遷，為了達到拆遷目的，熊某于2011年8月9日再次與原告簽訂了房屋拆遷補償協(xié)議，約定將2011年4月23日簽訂的房屋出售合同書作廢。房屋拆遷補償協(xié)議原文：“房屋拆遷補償協(xié)議甲方：葉某某乙方：熊某為保障甲乙雙方行使各自的權利和義務，本著自愿、誠信保法的原則，根據(jù)《合同法》的相關規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，就將甲方房屋拆遷事宜達成如下協(xié)議：一、甲方自愿將位于仁壽縣曲江鄉(xiāng)舊市場旁自有的房地產(chǎn)置換給乙方，土地證號為仁壽縣仁國用1996字第828號，四至界限以土地使用證為準。二、補償標準：乙方補償甲方門市42平方米，（門市乙方負責為甲方安裝完好卷簾門）住房為兩套，每套80平方米，（住房門窗、門盒均由乙方負責安裝完好）位置在曲江鄉(xiāng)新開發(fā)街（老屠場直到三對街）。三、選擇樓層2-4樓。四、乙方在拆遷完房屋之日起一年內(nèi)交房給甲方，甲方所得新房的房產(chǎn)證和國有土地使用證交房后一年內(nèi)由乙方負責辦理，費用由乙方承擔。五、乙方補償甲方住房和門市以新房屋產(chǎn)權管理部門核準的面積為準，住房及門市面積若超過或減少應補面積應相互補價差，住房（每平方米開盤時的單價）計算，門市按（每平方米開盤里的單價）計算，支付給對方。（注：門市、住房找補價格以開盤時單價為準），面積和正負誤差不超過10平方米。六、乙方在修建此房過程中，甲方概不負責承建的相關手續(xù)及修建中產(chǎn)生的一切費用和大小安全事故。七、本協(xié)議自簽字之日起2011年8月10日內(nèi)，甲方將室內(nèi)全部財物搬出，房屋建筑各種設施（門窗等），交接時由乙方拆除。拆除的全部建筑材料歸乙方所有。八、甲方每套房屋水、電、氣、閉路戶頭及安裝費等由乙方負責辦理好。九、此協(xié)議甲乙雙方不得違約，任何一方違反以上約定，將承擔對方違約金300000.00元。（叁拾萬元正）。十、交房時間為：2011年8月1日至2012年8月1日，自然災害因素，交房時間順延。如到時不交房，乙方每月按1500元的費用付給甲方。十一、一次性乙方付給甲方過渡費1000元，甲方所收乙方的保證金貳萬元在乙方基本完工時全部退還給乙方。十二、未盡事宜，甲乙雙方另行協(xié)商解決，所達成的協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。協(xié)議簽訂后甲方將土地證交給乙方。十三、本協(xié)議一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，協(xié)議從簽字之日起生效。甲方（簽字）葉某某乙方（簽字）熊某2011年8月9日”。2011年10月4日四合伙人經(jīng)協(xié)商簽訂了股權轉讓協(xié)議，熊某、陳某某、劉某某將所有股份全部轉讓給被告李某某，由被告李某某一人負責開發(fā)仁壽縣曲江鄉(xiāng)濱江商貿(mào)街。2012年底被告李某某開發(fā)的仁壽縣曲江鄉(xiāng)濱江商貿(mào)街修建完畢后并沒有按房屋拆遷安置補償協(xié)議交付原告住房及門市，雙方多次協(xié)商無果，原告訴來本院，請求依法判決被告按合同約定交付門市及住房并支付違約金118000元。

另查明：1.原告葉某某收取了被告李某某保證金貳萬元；2.本案在審理過程中，被告李某某已于2014年1月28日將位于仁壽縣曲江鄉(xiāng)濱江商貿(mào)街二號樓二單元一層十一號門市及位于仁壽縣曲江鄉(xiāng)濱江商貿(mào)街二號樓一單元五樓二號和六樓二號住房各一套移交給原告葉某某，原告也已接收；3.李某某、熊某、陳某某、劉某某均未成立房地立開發(fā)企業(yè)，也未取得任何房地產(chǎn)企業(yè)授權簽訂房屋撤遷安置補償協(xié)議。

本院認為，房屋拆遷安置補償協(xié)議是房屋拆遷雙方的法律行為，房屋拆遷當事人地位平等，協(xié)議必須是拆遷雙方的合法行為，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國有土地房屋征收與補償條例》相關規(guī)定，作為房地產(chǎn)拆遷安置的主體應當是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并取得拆遷許可證，因熊某不具備簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議的主體資格，也未取得拆遷許可證，故原告葉某某與熊某簽訂的房屋拆遷補償安置協(xié)議系無效協(xié)議。但現(xiàn)被告已將門市及住房交付與二原告，二原告已經(jīng)接收，原告訴請交房已無法律依據(jù)；對二原告主張的請求判令被告支付違約金118000元的訴訟請求，因雙方簽訂的合同無效，其關于違約金條款約定也當然無效，二原告的這一請求不能成立，本院不予支持。被告李某某及其合伙人不具備房屋拆遷資格，違反法律規(guī)定與原告簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議，原告明知被告李某某系個人，無拆遷安置資質(zhì)而與其簽訂合同，對本次糾紛的引起雙方均具有過錯，訴訟費用由雙方各承擔一半。被告力某公司未授權李某某及其合伙人簽訂協(xié)議，也未在協(xié)議上蓋章，本案中不承擔責任。依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四、第二十九條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、《中華人民共和國民法通則》第六條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告葉某某、夏某某的訴訟請求。

本案受理費3000元，由原告葉某某、夏某某負擔1500元，被告李某某負擔1500元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于四川省眉山市中級人民法院。

審判員　杜同金

二〇一四年五月六日

書記員　唐　軍

房屋拆遷安置補償合同