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蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）園民初字第0526號

原告吳某某。

原告陸某某。

委托代理人張林華，江蘇名仁律師事務(wù)所律師，代理上述兩人

原告。

被告蘇州工業(yè)園區(qū)某某物業(yè)管理有限公司，住所地蘇州工業(yè)園區(qū)＊＊街道＊＊廣場＊＊幢＊＊室。

法定代表人葛某某，總經(jīng)理。

委托代理人楊鳳明，蘇州工業(yè)園區(qū)跨塘法律服務(wù)所法律工作者。

被告蘇州工業(yè)園區(qū)某某水務(wù)有限公司，住所地蘇州工業(yè)園區(qū)＊＊街＊＊號。

法定代表人王某某，董事長。

委托代理人薛能，江蘇新天倫律師事務(wù)所律師。

委托代理人曾某某，該公司員工。

原告吳某某、陸某某訴被告蘇州工業(yè)園區(qū)某某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱某某物業(yè)公司）財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，本院于2014年3月10日受理后，依法由審判員李軍適用簡易程序于2014年4月3日公開開庭進(jìn)行了審理。審理中，本院據(jù)原告申請依法追加蘇州工業(yè)園區(qū)某某水務(wù)有限公司（以下簡稱清源華衍水務(wù)公司）為被告參加本案訴訟。因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序?qū)徖?，本院依法組成合議庭，先后于2014年6月18日、2014年11月21日、2015年2月13日、2015年3月11日、2015年8月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳某某（參加第一、二、三、四、六次開庭）及二原告共同委托代理人張林華、被告某某物業(yè)公司委托代理人楊鳳明（參加第一、二、三、四次開庭）、被告清源華衍水務(wù)公司委托代理人薛能（參加第二、三、四次開庭）及曾某某（參加第五、六次開庭）到庭參加訴訟。被告某某物業(yè)公司第五、六次開庭經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告吳某某、陸某某訴稱：原告系蘇州工業(yè)園區(qū)唯亭蠡塘路96號2幢804室房屋所有權(quán)人，被告某某物業(yè)公司系該房屋所在小區(qū)物業(yè)管理公司。2014年2月10日晨5時(shí)許，因樓頂水箱損壞，大量自來水流入原告室內(nèi)，致原告房屋墻壁、地板等裝修損壞，一幅十字繡報(bào)廢。原告發(fā)現(xiàn)后立即撥打110報(bào)警電話，并電話告知被告某某物業(yè)公司。經(jīng)江蘇蘇源建筑裝飾工程有限公司評估裝修損失為71879元，十字繡報(bào)廢損失5000元，房屋不能居住使用按租房3個(gè)月計(jì)算需付租金15000元，總損失96879元。原告要求被告某某物業(yè)公司承擔(dān)損失，被告某某物業(yè)公司稱需通過法律途徑處理。被告某某物業(yè)公司負(fù)責(zé)房屋所在小區(qū)物業(yè)管理，因其管理不善設(shè)施損壞，致原告損失，其理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。原告提起訴訟，請求判令被告某某物業(yè)公司賠償損失96879元并承擔(dān)訴訟費(fèi)。后原告補(bǔ)充說明，原告財(cái)產(chǎn)損失系樓頂水箱損壞自來水流入室內(nèi)導(dǎo)致，因該水箱等供水設(shè)施系被告清源華衍水務(wù)公司安裝維護(hù)，故訴請被告清源華衍水務(wù)公司對原告損失負(fù)連帶賠償責(zé)任。后原告據(jù)審理情況變更訴請為被告連帶賠償租金損失9000元、物品損失48171.93元并承擔(dān)訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)，且說明鑒定報(bào)告未計(jì)入的電線等用工、家具移門拆除、十字繡作品損失本案中暫不主張。

被告某某物業(yè)公司辯稱：1.原告居住小區(qū)為商品房小區(qū)，該小區(qū)已成立業(yè)委會(huì)，而某某物業(yè)公司是唯亭街道高浜社區(qū)黨委和居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的一個(gè)無資質(zhì)的物業(yè)公司。原告小區(qū)原由蘇州秀美物業(yè)管理有限公司（以下簡稱秀美物業(yè)公司）管理，后因該公司撤場，鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)讓某某物業(yè)公司管理該小區(qū)物業(yè)，但未簽物業(yè)合同，亦未向業(yè)主收過費(fèi)。2.原告未提供其居住小區(qū)業(yè)委會(huì)與哪個(gè)物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，未提供繳納物業(yè)費(fèi)發(fā)票以看出是哪家物業(yè)公司提供服務(wù)，本案訴訟主體不明。3.待原告明確訴訟主體后，原告損失應(yīng)由有資質(zhì)的評估公司進(jìn)行評估后再計(jì)原告損失。綜上，不認(rèn)可原告訴請。

被告清源華衍水務(wù)公司辯稱：涉案漏水水箱屬消防水箱，其對該水箱無維護(hù)管理義務(wù)，故不承擔(dān)賠償責(zé)任。

原告吳某某、陸某某補(bǔ)充說明：水箱原來未使用，某某物業(yè)公司動(dòng)用維修基金改造了消防水箱和供水管道，后向水箱供水，水箱內(nèi)消防用水由某某物業(yè)公司注入。因閥門、浮球損壞，水箱不停供水，水滿后溢出，漏至原告家中造成損失。事發(fā)當(dāng)天原告聯(lián)系某某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，某某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場聯(lián)系人員處理，某某物業(yè)公司主任吳建月也到了現(xiàn)場，街坊四鄰及保安均能證明某某物業(yè)公司在原告小區(qū)實(shí)際負(fù)責(zé)物業(yè)管理的事實(shí)。原告基于事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)管理關(guān)系起訴某某物業(yè)公司，雙方存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，某某物業(yè)公司為小區(qū)實(shí)際管理方，有義務(wù)保障小區(qū)設(shè)施設(shè)備完好，其疏于管理造成水箱漏水，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。其未收物業(yè)費(fèi)不代表其未得到政府補(bǔ)貼或其他對價(jià)，其服務(wù)定非無償，其應(yīng)政府要求管理小區(qū)，必有利益，故不能減輕或免除責(zé)任。如其無資質(zhì)，更應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。其僅從事部分物業(yè)管理事項(xiàng)的辯解無任何依據(jù)，既已接受管理任務(wù)，常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容當(dāng)然均應(yīng)包括在內(nèi)，除非其曾公告表示過其僅管理某些項(xiàng)目，或能排除管理水箱的義務(wù)，否則不得免責(zé)。且涉案水箱漏水曾導(dǎo)致2幢204業(yè)主家中煙道進(jìn)水造成廚房間被浸泡一些物品，經(jīng)人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解后某某物業(yè)公司賠償了1000元。

經(jīng)審理查明：原告吳某某、陸某某系蘇州工業(yè)園區(qū)唯亭蠡塘路96號（東園映象）2幢804室房屋共有人。秀美物業(yè)公司原名蘇州皇銘物業(yè)管理有限公司，原為東園映象小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，后于2011年12月31日終止該小區(qū)物業(yè)服務(wù)。2012年初，該小區(qū)未委托其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，被告某某物業(yè)公司進(jìn)入該小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)，但未與該小區(qū)業(yè)主或業(yè)委會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，亦未向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2012年5月26日，蘇州工業(yè)園區(qū)跨塘房地產(chǎn)開發(fā)中心通過與被告清源華衍水務(wù)公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)住宅供水設(shè)施委托運(yùn)行維護(hù)管理協(xié)議》，將東園映象小區(qū)三幢住宅供水設(shè)施（不含消防供水設(shè)施）委托被告清源華衍水務(wù)公司進(jìn)行運(yùn)行維護(hù)管理。

東園映象小區(qū)2幢樓頂有水箱一個(gè)，位于2幢804室原告房屋屋頂。2014年2月10日，因該水箱漏水流入原告房屋，致房屋墻壁、地板等設(shè)施、物品多處損壞。本案審理期間，本院據(jù)原告申請依法委托蘇州新一造價(jià)師價(jià)格事務(wù)所有限公司對原告上述損失鑒定。該公司于2014年9月25日出具《東園映像2幢804室修復(fù)費(fèi)用鑒定造價(jià)咨詢報(bào)告》，認(rèn)為涉案房屋修復(fù)費(fèi)用為48171.93元（電線等用工、家具移門拆除、十字繡作品損失未計(jì)入）。各方當(dāng)事人對鑒定結(jié)論不持異議，并協(xié)商確定原告因房屋受損而產(chǎn)生的無法使用房屋的損失為9000元。

2015年1月15日，被告清源華衍水務(wù)公司出具《情況說明》，內(nèi)容為：“東園映像2幢804室屋頂?shù)乃浣?jīng)園區(qū)消防大隊(duì)的消防監(jiān)督人員現(xiàn)場查看，確認(rèn)該水箱是消防水箱。”2015年1月20日，蘇州市公安消防支隊(duì)工業(yè)園區(qū)大隊(duì)在《情況說明》上蓋章確認(rèn)情況屬實(shí)。

2015年2月26日，被告清源華衍水務(wù)公司再出具《情況說明》，內(nèi)容為：“東園映像2幢804室屋頂?shù)乃浣?jīng)園區(qū)消防大隊(duì)的消防監(jiān)督人員現(xiàn)場查看，確認(rèn)該水箱是消防水箱，非居民生活用水水箱。”2015年2月28日，蘇州市公安消防支隊(duì)工業(yè)園區(qū)大隊(duì)亦在《情況說明》上蓋章確認(rèn)情況屬實(shí)。

審理期間，本院至唯亭街道高浜社區(qū)居委會(huì)調(diào)查。該居委會(huì)書記陳建芳陳述，某某物業(yè)公司無資質(zhì)從事東園映象小區(qū)住宅樓的物業(yè)管理經(jīng)營。該居委會(huì)主任濮菊琪陳述，東園映象小區(qū)原由正式的物業(yè)公司秀美物業(yè)公司（原皇銘物業(yè)）作為物業(yè)經(jīng)營主體提供物業(yè)服務(wù)；據(jù)其了解2幢樓頂水箱為消防用水水箱。二人另陳述，東園映象小區(qū)每幢應(yīng)均有一個(gè)水箱，開發(fā)商交房時(shí)即存在；某某物業(yè)公司從未與東園映象小區(qū)業(yè)委會(huì)、業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也未收取物業(yè)費(fèi)；因秀美物業(yè)公司退場，無人接管小區(qū)，政府考慮該小區(qū)業(yè)主生活需要，自愿要求某某物業(yè)公司入場參與小區(qū)部分物業(yè)管理事項(xiàng)；某某物業(yè)公司是高浜社區(qū)多年前設(shè)立，在其他一些多層及別墅小區(qū)處于正常營業(yè)狀態(tài)，但在東園映象小區(qū)純屬幫忙代管，因該小區(qū)有業(yè)委會(huì)，一旦業(yè)委會(huì)確定新的物業(yè)公司，某某物業(yè)公司無需代管；東園映象小區(qū)由某某物業(yè)公司代管數(shù)年，小區(qū)一直未選聘物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)。

審理期間，本院前往東園映象小區(qū)2幢現(xiàn)場查看，該幢樓頂確有一個(gè)水箱。當(dāng)天，本院在該小區(qū)向唐杏生、張娟調(diào)查情況。唐杏生陳述，其為某某物業(yè)公司管理人員，某某物業(yè)公司接管該小區(qū)時(shí)，該小區(qū)有業(yè)委會(huì)，當(dāng)時(shí)主任是張娟；自2015年8月起該小區(qū)已轉(zhuǎn)由新盛物業(yè)從事物業(yè)管理。張娟陳述，幾年前其曾為該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任；2011年底秀美物業(yè)公司撤場，小區(qū)無人管理，后因當(dāng)?shù)卣蟾咪荷鐓^(qū)接管該小區(qū)物業(yè)工作，某某物業(yè)公司于2012年初進(jìn)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)；秀美物業(yè)公司撤場后，小區(qū)內(nèi)部意見不統(tǒng)一，未對外委托物業(yè)公司管理小區(qū)；某某物業(yè)公司未收過物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)，也未簽過物業(yè)服務(wù)合同；某某物業(yè)公司提供保安、保潔及一些燈具、電梯（維修）等服務(wù)，業(yè)主有需求可聯(lián)系其協(xié)助處理；對樓頂水箱由誰維護(hù)不清楚，某某物業(yè)公司進(jìn)場時(shí)未具體提及水箱由某某物業(yè)公司維護(hù)；聽說目前該小區(qū)由鎮(zhèn)政府的物業(yè)公司接管一個(gè)月了。

上述事實(shí)，由土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房屋裝修損壞照片、秀美物業(yè)公司證明、物業(yè)費(fèi)收據(jù)、公司準(zhǔn)予變更登記通知書、小區(qū)居民及門衛(wèi)書面證明、蘇州工業(yè)園區(qū)住宅供水設(shè)施委托運(yùn)行維護(hù)管理協(xié)議、蘇州工業(yè)園區(qū)住宅供水設(shè)施移交單、水箱現(xiàn)場照片、鑒定造價(jià)咨詢報(bào)告、情況說明、談話筆錄等及庭審筆錄予以證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)足以證明，原告房屋樓頂水箱為該幢住宅樓公共消防水箱，原告房屋因該水箱漏水造成損失的事實(shí)發(fā)生于被告某某物業(yè)公司接受指示為該小區(qū)實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)期間。消防安全事關(guān)小區(qū)業(yè)主重大利益，《中華人民共和國消防法》第十八條明文規(guī)定：“住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。”被告某某物業(yè)公司既已接受政府指示，實(shí)際為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)知曉其作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理的法定義務(wù)，理應(yīng)擔(dān)負(fù)起維護(hù)管理涉案消防水箱的法定職責(zé)。其雖未與小區(qū)業(yè)委會(huì)或業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，雖未向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)，亦不影響其應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)。如其認(rèn)為其接受政府指示無償代管小區(qū)，不應(yīng)對共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理或不應(yīng)提供其他部分物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，其也應(yīng)向小區(qū)業(yè)主明確公示告知其提供的具體物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)或不予提供的具體物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。其作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，疏于管理消防水箱致原告遭受損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。故原告訴請被告某某物業(yè)公司賠償房屋受損無法使用的損失9000元、房屋修復(fù)費(fèi)用損失48171.93元有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。被告清源華衍水務(wù)公司受蘇州工業(yè)園區(qū)跨塘房地產(chǎn)開發(fā)中心委托，對該小區(qū)住宅供水設(shè)施（不含消防供水設(shè)施）進(jìn)行運(yùn)行維護(hù)管理，但雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)住宅供水設(shè)施委托運(yùn)行維護(hù)管理協(xié)議》已明確排除被告清源華衍水務(wù)公司對消防供水設(shè)施的維護(hù)管理義務(wù)，故原告訴請被告清源華衍水務(wù)公司連帶賠償其損失無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。被告某某物業(yè)公司第五、六次開庭經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，視為其放棄相應(yīng)的抗辯權(quán)利。據(jù)此，依照《中華人民共和國消防法》第十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告蘇州工業(yè)園區(qū)某某物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)賠償原告吳某某、陸某某57171.93元；

二、駁回原告吳某某、陸某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)1229元、鑒定費(fèi)3750元，合計(jì)4979元，由被告蘇州工業(yè)園區(qū)某某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。該款原告吳某某、陸某某已預(yù)交，被告蘇州工業(yè)園區(qū)某某物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告吳某某、陸某某。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省蘇州市中級人民法院。同時(shí)按照國務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》規(guī)定向江蘇省蘇州市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。蘇州市中級人民法院開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行營業(yè)部，賬號：10×××99。

審判長劉洋

人民陪審員虞子梅

人民陪審員陸花妹

二〇一五年八月二十八日

書記員王木子

合同糾紛