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廣西壯族自治區(qū)柳州市城中區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）城中民一初字第1352號

原告海南某某物業(yè)綜合管理有限公司。

法定代表人林某某，該公司董事長。

委托代理人朱寧，廣西眾維律師事務(wù)所律師。

委托代理人李俊，廣西眾維律師事務(wù)所律師。

被告羅某某。

委托代理人韋某某。與羅某某系夫妻關(guān)系。

原告海南某某物業(yè)綜合管理有限公司（以下簡稱某某物業(yè)公司）訴被告羅某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年6月3日受理后，依法組成合議庭，并于2015年8月4日公開開庭進(jìn)行了審理。原告某某物業(yè)公司的委托代理人李俊、被告羅某某的委托代理人韋某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某物業(yè)公司訴稱，被告是柳州市桂中大道6號上東龍城世家小區(qū)X棟X單元XX號房屋的業(yè)主（建筑面積154.7平米），2010年7月10日該小區(qū)的房開商廣西旺業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱旺業(yè)房開）與原告簽訂了《柳州上東龍城世家小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告進(jìn)行該小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)；2010年7月29日，原告又與被告簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定了授權(quán)物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、收取時間、及違約責(zé)任。合同簽訂后，原告一直向被告提供物業(yè)管理服務(wù)，但2011年5月15日至2015年3月31日期間，被告已累計拖欠物業(yè)管理費(fèi)9351.6元及其滯納金19175.5元，原告多次催繳，但被告均以各種理由拒絕繳納。原告認(rèn)為，被告的行為已嚴(yán)重違反了合同約定，侵害原告合法利益，請求判令：1.判令被告向原告支付物業(yè)管理費(fèi)9351.6元及其滯納金19175.5元；2.判決被告承擔(dān)原告支付的律師服務(wù)費(fèi)1426元；3.判決被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

被告羅某某辯稱，被告2011年5月之前都是繳納物業(yè)費(fèi)的，同年6月份小孩讀書入住時發(fā)現(xiàn)房屋有裂痕，被告向原告反映了，旺業(yè)房開只是修復(fù)了一部分，后來又裂開，旺業(yè)房開和原告一直都沒有人來幫被告處理，現(xiàn)在房屋都沒有辦法正常入住，原告對于被告反映的問題，都沒有得到處理，所以被告拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

原告某某物業(yè)公司對其陳述事實在舉證期限內(nèi)提交了以下證據(jù)：

1.柳州上東.龍城世家小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同，擬證明2009年11月18日原告與旺業(yè)房開簽訂了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，由原告對被告所在小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)；

2.柳州市物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案表，擬證明原告在龍城世家小區(qū)的收費(fèi)是經(jīng)過物價局、市建委備案屬于合法收費(fèi)；

3.聲明書、前期物業(yè)服務(wù)合同，擬證明被告是龍城世家的業(yè)主，與原告簽訂了前期物業(yè)管理協(xié)議，雙方對物業(yè)費(fèi)繳納、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任都進(jìn)行了明確的約定；

4.收費(fèi)通知書、催款通知及送達(dá)照片，擬證明被告欠物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)、垃圾費(fèi)等，原告已經(jīng)書面通知被告及時繳費(fèi)；

5.律師函及送達(dá)照片，擬證明被告沒有及時繳納上述費(fèi)用，原告委托廣西眾維律師所發(fā)出律師函，要求被告進(jìn)行繳費(fèi)義務(wù)；

6.委托代理合同，收費(fèi)收據(jù)、增值稅發(fā)票，擬證明原告委托律師向被告催繳物業(yè)費(fèi)產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。

7.入伙手續(xù)辦理流程簽收表、入伙手續(xù)書、房屋交接驗收鑰匙交接表、業(yè)主收房需知，擬證明被告于2010年7月17日已經(jīng)收房并且開始使用該房屋。

8.手寫承諾書一份，擬證明被告的小孩在景行小學(xué)讀書，所以被告一家人從2010年8月25日開始至今都居住在龍城世家。

被告羅某某的質(zhì)證意見如下：對證據(jù)1真實性、證明目的均沒有異議。對證據(jù)2、3真實性證明目的沒有異議，但是原告所提供的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到備案表及約定的標(biāo)準(zhǔn)。對證據(jù)4證明目的不予認(rèn)可。因為房屋質(zhì)量問題，被告一直都沒有入住，由于被告居住地不在龍城世家，所以不認(rèn)可原告張貼在門口的催繳通知書。物業(yè)公司沒有達(dá)到物業(yè)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。對證據(jù)5-6的真實性、證明目的均沒有異議。對證據(jù)7真實性不予認(rèn)可，字跡不是被告書寫的，因為小孩讀書需要承諾書才能入讀，被告可以提交該房屋沒有產(chǎn)生水電費(fèi)的單據(jù)來證明被告沒有一直在房屋里面入住。現(xiàn)在房屋都沒有裝修完畢。

被告羅某某對其陳述事實在舉證期限內(nèi)提交了以下證據(jù)：房屋墻壁裂痕的手機(jī)拍攝之后打印出來的復(fù)印件6張，擬證明房屋存在質(zhì)量問題。原告某某物業(yè)公司的質(zhì)證意見如下：由于沒有原件，三性都不予認(rèn)可，不能證明被告的證明目的。

原告在一審期間申請原告的客服主管李小梅出庭，擬證明原告通過電話及在其柳州市桂中大道X號上東龍城世家小區(qū)X棟X單元XX號門口粘貼的方式通知被告繳納訴訟費(fèi)。被告的委托代理人不清楚原告的客服主管是否電話通知過被告催繳物業(yè)費(fèi)的事，但是沒有見過催繳單。

本院對雙方無異議的原告提交的證據(jù)1-3、5、6真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均予以確認(rèn)；對證據(jù)4、7因被告未提交相反證據(jù)予以推翻，認(rèn)可該證據(jù)的真實性及證明目的。對被告提交的證據(jù)因與本案無關(guān)聯(lián)，不予認(rèn)定。對原告申請的證人證言，與原告提交的證據(jù)可以互相印證故認(rèn)可其真實性和證明目的。

經(jīng)審理查明，本院確認(rèn)以下法律事實，被告為柳州市桂中大道X號上東龍城世家小區(qū)X棟X單元XX號房屋的業(yè)主，該房屋的建筑面積為154.61平米。2010年7月10日旺業(yè)房開與原告簽訂《柳州上東龍城世家小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由原告進(jìn)行該小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)，2010年7月29日，原告與被告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定其住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按建筑面積每月每平米1.3元收取，每月30日前繳納，被告不按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間繳納有關(guān)費(fèi)用的，原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交，并從逾期之日起按每天千分之三交納滯納金，多次催繳不繳納，原告有權(quán)提起訴訟并要求業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、誤工費(fèi)等費(fèi)用。合同簽訂后，原告一直向被告提供物業(yè)管理服務(wù)，但2011年5月15日至2015年3月31日期間，原告多次催繳包括書面催繳，被告以房屋質(zhì)量有問題，物業(yè)未幫修復(fù)為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

本院認(rèn)為，在本案中物業(yè)服務(wù)協(xié)議是雙方的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，是合法有效的，對雙方均具有約束力，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。1.關(guān)于被告是否應(yīng)向原告繳納物業(yè)費(fèi)，原告在2011年5月15日至2015年3月31日期間為被告進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，被告認(rèn)可該段時間并未向原告支付物業(yè)費(fèi)。被告稱根據(jù)《公約及協(xié)議》第12頁，即加蓋有旺業(yè)房開公章的《住宅質(zhì)量保證書》第七條，原告對其房屋質(zhì)量問題有維修的責(zé)任，但原告一直未履行該職責(zé)。該條規(guī)定：1.住戶發(fā)現(xiàn)住宅質(zhì)量問題，可向開發(fā)單位委托的物業(yè)管理部門統(tǒng)一報修…3.若屬于漏水、開裂等較大的維修，本公司將在調(diào)查核實后五個工作日內(nèi)給予答復(fù)，十五個工作日維修完畢，遇不可抗力因素，工期可適當(dāng)順延。根據(jù)該條的規(guī)定，物業(yè)公司只是接受業(yè)主的報修，對房屋維修的義務(wù)在于旺業(yè)房開不在物業(yè)公司，故被告以原告未對自己的房屋盡到維修的責(zé)任為由拒繳物業(yè)費(fèi)無事實和法律依據(jù)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。被告2011年5月15日至2015年3月31日期間未繳納物業(yè)費(fèi)共計46.5個月，則被告應(yīng)向原告支付9346.17元物業(yè)費(fèi)（154.61平米×1.3元／月×46.5月）。2.根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》第十一條第三點的規(guī)定，被告不按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間繳納有關(guān)費(fèi)用的，從逾期之日起按每天千分之三繳納滯納金，經(jīng)多次催繳仍不繳納的，原告向人民法院起訴追繳相關(guān)費(fèi)用由此產(chǎn)生的律師費(fèi)由被告承擔(dān)。被告應(yīng)向原告支付物業(yè)滯納金及由此產(chǎn)生的律師費(fèi)，但原告請求的滯納金為19175.5元，為其獲得支持的物業(yè)費(fèi)9346.17元的兩倍多，原被告之間簽訂的前期物業(yè)合同中對滯納金的約定為格式條款，其計算物業(yè)費(fèi)滯納金標(biāo)準(zhǔn)過高，不符合交易習(xí)慣，顯失公平，且被告也不認(rèn)可原告滯納金的主張，故本院參照《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條第二款“當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”的規(guī)定，支持原告關(guān)于滯納金的請求金額為9346.17元×30%＝2803.85元。并承擔(dān)律師費(fèi)1426元。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第二款、最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，判決如下：

一、被告羅某某向原告海南某某物業(yè)綜合管理有限公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)9346.17元、滯納金2803.85元（原告自行認(rèn)可上述兩項費(fèi)用均從2011年5月15日計至2015年3月31日）、律師費(fèi)1426元；

二、駁回原告海南某某物業(yè)綜合管理有限公司的其他訴訟請求。

本案訴訟費(fèi)134元（原告已預(yù)交），由原告海南某某物業(yè)綜合管理有限公司負(fù)擔(dān)34元，由被告羅某某負(fù)擔(dān)100元。

上述義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定履行期間的最后一日起二年內(nèi)，向本院申請執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣西壯族自治區(qū)柳州市中級人民法院。

審　判　長　趙　旭

人民陪審員　金　露

人民陪審員　駱玉萍

二〇一五年十二月一日

代書　記員　湯　靜

物業(yè)服務(wù)合同糾紛