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廣西壯族自治區(qū)柳州市城中區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）城中民二初字第360號

原告周某某，男，壯族，住廣西忻城縣。

原告康某，男，瑤族，住南寧市。

兩原告共同委托代理人李富鑫，廣西啟輝律師事務(wù)所律師。

被告羅某某，男，壯族，住廣西柳州市。

委托代理人喬耀聰，廣西廣正大律師事務(wù)所律師。

第三人馬琳某某，女，回族，住廣西柳州市。

委托代理人吳嘯虎，廣西眾維律師事務(wù)所律師。

原告周某某、康某訴被告羅某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年3月11日受理后，依法由審判員邱景擔(dān)任審判長，與人民陪審員田梅、楊春鴻組成合議庭，書記員劉曉竹子擔(dān)任法庭記錄，于2014年7月16日公開開庭進(jìn)行了審理。因案外人馬琳某某與本案有利害關(guān)系，本院依法追加其作為第三人參加訴訟，并于2014年8月6日公開開庭進(jìn)行了審理。兩原告委托代理人李富鑫、被告委托代理人喬耀聰、第三人馬琳某某及其委托代理人吳嘯虎到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告周某某、康某訴稱，2013年5月12日，原、被告簽訂《房屋買賣協(xié)議》，被告自愿將其位于柳州市桂中大道某某號房屋出售給原告。雙方約定：房屋總價款830000元，現(xiàn)原告已按協(xié)議約定支付30萬元。但被告未在協(xié)議約定的2013年12月31日前往房地產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)，也拒絕歸還原告已付的30萬元。為維護(hù)原告合法權(quán)益，故提起訴訟，請求法院支持其訴訟請求：1、認(rèn)定雙方房屋買賣協(xié)議有效，雙方按協(xié)議履行；2、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

原告為支持自己的主張，在舉證期限內(nèi)向本院提供如下證據(jù)：

1、2013年5月12日的《房屋買賣合同》一份；

2、2013年5月12日的《收條》一份；

證據(jù)1、2共同證明原被告之間簽訂了房屋買賣合同，合同約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，被告收到了原告支付的購房預(yù)付款30萬元。

3、2013年4月30日的轉(zhuǎn)款憑證一份，證明原告康某于2013年4月30日向被告轉(zhuǎn)款192000元的事實(shí)；

4、2013年3月29日轉(zhuǎn)款憑證一份、2013年4月7日取款憑證一份，證明原告周某某的妻子李某于2013年3月29日向被告轉(zhuǎn)款96000元的事實(shí)，并在2013年4月7日支取現(xiàn)金48000元支付給被告的事實(shí)。

被告羅某某辯稱，房屋買賣不是原、被告的真實(shí)意思表示，雙方不存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，從原被告房屋買賣的整個過程來看，原被告的諸多行為違反常識、常理，一是原被告在同一時間針對同一房屋簽訂兩份內(nèi)容不一的合同，原告據(jù)以起訴的合同中，房屋的基本情況是手寫補(bǔ)充的，而且僅一式一份，屬于孤本合同，被告持有的那份合同則是一式三份，但根本沒有交易標(biāo)的物；二是原告不關(guān)切所購買房屋的基本信息，房屋買賣是重大的民事交易活動，通常是先看房了解清楚房屋座落位置，權(quán)屬情況，使用狀況等基本信息，然后才談價錢簽合同，但從現(xiàn)有的證據(jù)來看，原告對涉訴房屋的基本情況根本不關(guān)心，事實(shí)上涉訴房屋屬于夫妻共同財產(chǎn)，是按揭貸款購買的，而且又賣給第三人馬琳某某，并且由馬琳某某裝修居住并承擔(dān)歸還貸款的義務(wù)；三是約定不管得不得房產(chǎn)證，被告都要在雙方約定的時間之前辦妥過戶手續(xù)，否則就要承擔(dān)違約責(zé)任；四是30萬元的預(yù)付款收條未注明支付方式，也未附有相關(guān)單據(jù)，這不符合交易習(xí)慣；五是原被告所簽訂的合同已經(jīng)無法履行，因?yàn)樯嬖V房屋已經(jīng)賣給第三人馬琳某某，并由馬琳某某裝修居住并承擔(dān)歸還貸款的義務(wù)，如果原被告之間所簽訂的合同繼續(xù)履行將會侵犯第三人馬琳某某的合法權(quán)益；六是原告與被告簽訂房屋買賣合同的真實(shí)意思是想通過這種方式實(shí)現(xiàn)高利借貸的利益，而被告是想通過這種方式緩解原告的追索，被告與原告以及案外人張璇之間的債權(quán)債務(wù)糾紛應(yīng)該另案解決。

被告為支持其辯解，在舉證期限內(nèi)向本院提供以下證據(jù)：

1、《離婚證》一份，證明涉訴房屋系被告夫妻共同財產(chǎn)；

2、《房屋買賣合同》一份，證明原被告之間并不存在房屋買賣的真實(shí)意思表示；

3、《轉(zhuǎn)賬匯款查詢單》一份，證明2013年10月1日韋某某（被告前妻）轉(zhuǎn)款23萬元給張璇（被告稱其為原告康某的表哥）的事實(shí)；

4、韋某某的身份證復(fù)印件一份，證明韋某某的身份情況；

被告當(dāng)庭提交證據(jù)：中國農(nóng)業(yè)銀行個人網(wǎng)上銀行轉(zhuǎn)款憑證一份，證明原被告之間是借貸關(guān)系，雙方不斷的借款和還款，并不是房屋買賣合同關(guān)系，簽合同只是幌子。

第三人述稱，原被告之間的房屋買賣合同是虛假的，不存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，原被告雙方于2013年5月份就簽訂了房屋買賣合同，直至起訴之日，原告都沒有去看過房子，不合常規(guī)。被告與第三人的房屋買賣合同才是真實(shí)存在的，第三人也已裝修入住，并且雙方的權(quán)利義務(wù)也基本履行完畢。

第三人在舉證期限內(nèi)向本院提交以下證據(jù)：

1、2013年5月15日的《購房協(xié)議書》一份，證明第三人與被告簽訂了購房協(xié)議，第三人與被告之間存在房屋買賣合同關(guān)系；

2、2013年6月10日的《收條》一份，證明被告已經(jīng)收到第三人交付的25萬元購房首付款；

3、2012年4月30日的《商品房買賣合同》一份，證明被告與房開公司簽訂的《商品房買賣合同》，該合同原件由第三人收執(zhí)；

4、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票一份，證實(shí)被告已經(jīng)向房開公司繳納購房款，被告已將該發(fā)票交第三人收執(zhí)；

5、完稅憑證一份，證明涉訴房屋的契稅已經(jīng)繳納，第三人出了其中6000元用于繳納契稅，該完稅證原件由第三人收執(zhí)；

6、民生銀行流水記錄一份，證明第三人向被告購買房屋的各項(xiàng)付款情況；

7、《離婚證》一份，證明韋某某與被告羅某某的婚姻存續(xù)期間為2012年6月15日至2014年1月15日。

8、裝修單據(jù)一份，證明第三人向被告購買涉訴房屋后，被告于2013年6月份向其交付了鑰匙，第三人開始裝修房屋，2013年10月份裝修完畢后開始搬進(jìn)入住；

9、物業(yè)費(fèi)收據(jù)六份，證明第三人在涉訴房屋居住后，繳納物業(yè)管理費(fèi)的事實(shí)；

10、建行查詢單一份，證明2013年6月7日由第三人表妹戴某某的賬戶轉(zhuǎn)出20萬元至被告的妻嫂梁某某賬戶，作為購房款；

11、房產(chǎn)證，證實(shí)涉案房屋登記在被告名下，被告已將房產(chǎn)證交予第三人收執(zhí)。

經(jīng)開庭質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)的真實(shí)性均予以認(rèn)可，但不同意其證明目的。證據(jù)1不能證明原被告之間存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，這是一份孤本合同，只有原告一方持有，原被告之間要完成涉案房屋的交易需附上被告與房開公司和銀行簽訂的房屋銷售合同，且需要被告承擔(dān)一些附隨義務(wù)，但在該房屋買賣合同中均沒有體現(xiàn)。證據(jù)2中的30萬元系被告對原告的借款，而不是買賣房屋的預(yù)付款。對證據(jù)3、4中的轉(zhuǎn)款都是發(fā)生在房屋買賣合同簽訂之前，不能充分證明雙方存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，且2013年4月7日48000元的支取沒有證據(jù)證明系支付給被告。

第三人對原告證據(jù)質(zhì)證后認(rèn)為：對證據(jù)1，被告在與原告簽訂合同時透露實(shí)情給第三人，原告想用該房屋買賣合同掩蓋高利貸的實(shí)質(zhì)，所以從原被告分別提交的房屋買賣合同可看出該合同的虛假，兩份合同有明顯的差異，原告提交的合同對房屋的位置、面積有明確記載，但是被告提供的合同中房屋位置記載處是空白的，原告可以在之后隨意填寫；對證據(jù)2的真實(shí)性不予認(rèn)為；對證據(jù)3、4，該款項(xiàng)的支付不能證明用于支付購房款，取款時間與支付時間相差十幾天，且轉(zhuǎn)賬和取現(xiàn)的總額與預(yù)付款30萬元不符。

經(jīng)開庭質(zhì)證，原告對被告提交的證據(jù)提出質(zhì)證意見如下：對證據(jù)1的真實(shí)性予以認(rèn)可，但不同意其證明目的，被告主張該房屋是夫妻共同財產(chǎn)，但并未見到雙方的離婚協(xié)議，涉案房屋屬于什么性質(zhì)的財產(chǎn)沒有任何證據(jù)佐證。對證據(jù)2的真實(shí)性予以認(rèn)可，這份合同實(shí)際上就是我方提交的合同的草稿，雙方經(jīng)過一個多月的反復(fù)協(xié)商于5月12日簽訂合同，因?yàn)殡p方都不懂法律，所以草擬的過程頗為波折，實(shí)際上這份合同原告是沒有的，因?yàn)楹炌曛蟀l(fā)現(xiàn)一些內(nèi)容沒有打上去，且進(jìn)行了涂改，所以建議把這份合同撕掉，之后就簽訂了原告方舉證的合同，兩份合同的內(nèi)容基本上一致的，也證明原告方提交的合同是雙方真實(shí)意思表示，因?yàn)殡p方經(jīng)過了磋商，且對合同進(jìn)行了反復(fù)修改。對證據(jù)3的真實(shí)性無法認(rèn)定，且收款人張璇不是原告，從我方了解及被告陳述來看，被告和張璇另外有借貸關(guān)系，所以我方認(rèn)為該轉(zhuǎn)款存在與否與本案無關(guān)。對證據(jù)4記載的內(nèi)容沒有異議。對證據(jù)5的真實(shí)性無法認(rèn)定。

第三人質(zhì)證后對被告提供的證據(jù)的真實(shí)性與證明目的均予以認(rèn)可。

經(jīng)開庭質(zhì)證，原告對第三人提供的證據(jù)提出質(zhì)證意見如下：對證據(jù)1、3的真實(shí)性沒有異議，但是對于協(xié)議書的內(nèi)容和實(shí)際履行不認(rèn)可，被告在房開公司購房的價款為803963元，賣給第三人也是這個價，該期間房價不斷上漲，該房屋的買賣被告是虧本的，不符合買賣常理。被告在2014年1月3日取得房產(chǎn)證，但是至今被告與第三人仍未進(jìn)行房屋過戶登記，由此看出被告是為了逃避履行與原告簽訂的購房協(xié)議；對證據(jù)2，認(rèn)為第三人并未實(shí)際履行付款義務(wù)，收條載明25萬元是2013年6月7日轉(zhuǎn)入被告賬戶，但從第三人提供的證據(jù)來看，沒有從第三人賬戶轉(zhuǎn)入被告賬戶的這筆款項(xiàng)；對證據(jù)4沒有異議，對證據(jù)5，從第三人的陳述看出，被告在與第三人的房屋買賣中又倒貼了8000元；對證據(jù)6中10筆2千元的取款，第三人陳述用于支付給被告的購房定金，對此不予認(rèn)可；對6月4日中轉(zhuǎn)賬給韋某某的4萬元與本案無關(guān)，根據(jù)雙方約定，應(yīng)該轉(zhuǎn)入被告賬戶，所謂的房貸轉(zhuǎn)賬憑證不能達(dá)到第三人想要的證明目的，只是支付租金的行為；對證據(jù)7的真實(shí)性沒有異議；對證據(jù)8，收貨單都沒有開具正規(guī)發(fā)票，并且也不能證實(shí)整體支付的金額；對證據(jù)9的真實(shí)性沒有異議，但該房屋是被告為了逃避其與原告的買賣合同的履行，讓第三人居住所產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等；證據(jù)10中的戴某某、梁某某都是案外人，與本案無關(guān)；對證據(jù)11，根據(jù)第三人與被告的協(xié)議，他們雙方應(yīng)當(dāng)在取得房產(chǎn)證的7日內(nèi)辦理過戶登記，但是至今雙方都沒有將該房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變更登記，應(yīng)當(dāng)視為雙方已經(jīng)放棄了該合同，該合同也沒有實(shí)際履行。

被告質(zhì)證后對第三人提交的證據(jù)的真實(shí)性和證明目的均無異議。

經(jīng)庭審核實(shí)原被告及第三人提交的證據(jù)，本院認(rèn)證如下：原被告及第三人提交的證據(jù)符合法律規(guī)定，可以作為認(rèn)定本案案件事實(shí)的參考依據(jù)。

綜合全案證據(jù)及當(dāng)事人陳述，本院確認(rèn)以下法律事實(shí)：2013年5月12日，原告周某某、康某與被告羅某某簽訂《房屋買賣合同》，合同約定被告將位于柳州市桂中大道某某號房屋出售給兩原告，經(jīng)雙方協(xié)商一致，上述房屋總價款為830000元，兩原告在本合同簽訂之日支付被告300000元作為購房定金。同日，被告出具《收條》，證明收到兩原告支付的購房預(yù)付款300000元。2013年5月15日，被告與第三人馬琳某某簽訂《購房協(xié)議書》，協(xié)議約定將上述房屋出售給第三人，房屋協(xié)議價格為803963元，第三人一次性支付給被告250000元，并自2013年7月起至房屋過戶完成，每月4日前向被告按揭銀行卡中存入每月按揭款，按揭款以銀行通知為準(zhǔn)。2013年6月10日，被告出具《收條》，證明第三人已于2013年6月7日將購房款250000元以個人轉(zhuǎn)賬方式轉(zhuǎn)入被告賬戶。第三人于2013年6月接收上述房屋并已裝修入住，被告于2014年1月3日取得該房屋的所有權(quán)證，現(xiàn)該房屋的產(chǎn)權(quán)證及被告購買該房屋的《商品房買賣合同》、購房發(fā)票、契稅發(fā)票均由第三人收執(zhí)。

本院認(rèn)為，被告羅某某分別與原告周某某、康某及第三人馬琳某某簽訂的《房屋買賣合同》、《購房協(xié)議書》均系其真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，為合法有效合同。本案中，雖然被告與第三人簽訂的《購房協(xié)議書》在后，但被告已將房屋實(shí)際交付給第三人占有使用，且第三人也按照雙方協(xié)議約定支付了購房首付款并按月支付房屋按揭款，同時，被告也已將房屋產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)購房資料交第三人收執(zhí)保管，以上可表明雙方履行合同的真實(shí)意愿，對雙方已完成的交易應(yīng)予以保護(hù)。被告雖出具收條證明收到原告支付的預(yù)付款300000元，但從原告提供的銀行流水記錄來看，轉(zhuǎn)賬和現(xiàn)金支取行為均發(fā)生在《房屋買賣合同》簽訂之前，且轉(zhuǎn)賬和現(xiàn)金支取總金額與預(yù)付款金額不符。結(jié)合雙方陳述，本院認(rèn)為，在原被告雙方的房屋買賣關(guān)系中，原告并未實(shí)際支付購房預(yù)付款，原被告之間應(yīng)當(dāng)存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方存在以房抵債情形。根據(jù)本案實(shí)際情況，本院對原告要求雙方履行協(xié)議的訴請難以支持，原告可通過向被告主張違約責(zé)任或通過其他訴訟解決雙方的債權(quán)債務(wù)糾紛以維護(hù)自身的合法權(quán)利。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告周某某、康某的訴訟請求。

案件受理費(fèi)8930元（原告已預(yù)交），保全費(fèi)3170元，由原告周某某、康某承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣西壯族自治區(qū)柳州市中級人民法院。

審　判　長　邱　  景

人民陪審員　田　  梅

人民陪審員　楊春  鴻

二〇一四年九月一日

書　記　員　劉曉竹子

買賣合同糾紛