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宜昌市三峽壩區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）鄂三峽民初字第00984號

原告譚某某，女，19**年*月*日出生。

委托代理人袁青青，湖北普濟律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

被告某某文化傳播有限公司，住所地宜昌市西陵區(qū)勝利四路**號***室。

法定代表人石某某，該公司執(zhí)行董事兼經(jīng)理。

被告石某某。

第三人王某甲，19**年*月*日出生。

第三人王某乙，19**年*月*日出生。

第三人宋某，女，仡佬族，19**年*月*日出生。

原告譚某某與被告某某文化傳播有限公司（以下簡稱某某公司）、被告石某某、第三人王某甲、第三人王某乙、第三人宋某排除妨害糾紛一案，本院于2014年11月3日立案受理，被告石某某申請追加王某甲、王某乙、宋某為本案被告，本院為查明案件事實，裁定追加王某甲、王某乙、宋某為第三人。本案依法由審判員婁曉春適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告譚某某及其委托代理人袁青青、被告某某公司的法定代表人即被告石某某、第三人王某甲、王某乙、宋某到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告譚某某訴稱，2014年3月30日，原告通過宜昌環(huán)球房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司從宋某處購買了位于某某市發(fā)展大道**號東方杰座*座*樓*號的一處商品房，并于2014年8月21日辦理了過戶登記手續(xù)取得了房產(chǎn)證，于同年8月27日取得了國有土地使用證，該處房產(chǎn)為原告與王某甲共同共有。2014年9月8日，兩被告在未取得原告同意的情況下，通過宜昌環(huán)球房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司做中介，將原告所有的房產(chǎn)以租賃辦公的名義非法占用，原告多次與兩被告協(xié)商要求返還房屋，均遭拒絕。原告認為，原告是房屋的所有權(quán)人，依法對自己的共有財產(chǎn)享有平等的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，原告這一物權(quán)任何人不得侵犯。兩被告本有合法的辦公場所，卻通過中介非法占用原告所有的房屋，是對原告財產(chǎn)權(quán)利的侵犯。訴訟請求：1、判令兩被告排除妨害，責令兩被告限期騰退房屋且恢復(fù)原狀，并向原告返還被其占用的房產(chǎn)；2、判令兩被告自2014年9月8日占用房產(chǎn)之日起按每月1600元的標準，向原告支付占用房產(chǎn)的租金損失直到向原告返還房產(chǎn)時止；3、由兩被告共同承擔本案的訴訟費等相關(guān)費用。

被告某某公司、被告石某某辯稱，我是9月8日左右看到租賃信息后通過中介租的本案爭議房屋。租賃協(xié)議簽訂后，我將該房屋作為辦公場所。因在中介簽的合同不正式，9月11日又簽訂了一份租房合同，但為了與中介的合同保持一致，落款日期署的9月8日。我將頭3個月的租金通過銀行轉(zhuǎn)賬給了王某甲。

第三人王某甲辯稱，我與原告是秭歸同鄉(xiāng)。原告欲在宜昌購房，因資金不足，想向我借錢購房或與我共同購房，我委托我弟弟王某乙全權(quán)處理此事，王某乙就以我的名義與原告一起辦理了購房事宜。2014年3月30日，通過宜昌環(huán)球房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，我與原告購買了宋某位于某某市發(fā)展大道**號東方杰座*座*樓*號的一處商品房，雖然房屋買賣的具體事宜主要由譚某某經(jīng)手辦理，但譚某某僅出資6萬元，其余房款及中介費、過戶費等均由我出資，共計229200元，尚欠原房主宋某購房款15萬元。購房合同約定款清交房，在房款未付清之前，原房主宋某有權(quán)占用該房屋。宋某一直催付剩余房款，而譚某某一直未付，宋某為避免房屋空置，將房屋出租以收取租金并無不妥，我理當配合。中介的租房合同是我授權(quán)中介公司工作人員劉春梅簽訂的，后又簽的一份租賃合同是我授權(quán)王某乙?guī)臀液灥摹Ｃ艿母丛谠孀T某某，譚某某僅出資6萬元，對于15萬元的購房余款，應(yīng)由譚某某付清。本案糾紛系原告自己的過錯引起，希望與原告公平合理協(xié)商處理此事，化解糾紛。

第三人王某乙辯稱，我與王某甲是親兄弟，與原告譚某某是秭歸同鄉(xiāng)。受王某甲委托，我代表他并以他的名義參與了房屋買賣、出租。

第三人宋某辯稱，我是爭議房屋的原所有權(quán)人，為方便原告貸款，我將產(chǎn)權(quán)過戶給了譚某某和王某甲，但他們尚欠我15萬元余款。房子一直空在那里，損失會擴大，所以我找中介將房子租出去了。

經(jīng)審理查明，原告譚某某于2014年3月30日與第三人宋某及宜昌環(huán)球房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂《房屋買賣合同》，合同約定宋某將位于某某市發(fā)展大道**號東方杰座*座*樓*號的商品房出售給譚某某，成交價為424200元，譚某某要求將該房屋產(chǎn)權(quán)過戶到譚某某、王某甲二人名下。宋某承諾于房款收清當天將房屋交付給譚某某。原告譚某某稱自己為購房已支付房款、中介費、傭金、過戶費共計167000元；第三人王某甲稱自己為購房已支付房款、中介費、傭金、過戶費共計229200元，但雙方提交的證據(jù)均不足以支持各自所稱已交房款數(shù)額的事實。2014年8月21日，該房屋過戶到譚某某、王某甲二人名下，共有形式為共同共有，登記產(chǎn)權(quán)證號為宜市房權(quán)證西陵區(qū)（開）字第0413406號。土地使用權(quán)證于2014年8月27日過戶到王某甲、譚某某二人名下，土地使用權(quán)類型為出讓，登記產(chǎn)權(quán)證號為宜市國用（2014）第100202001號2-1110。2014年9月8日，中介公司工作人員劉春梅在王某甲授權(quán)下與石某某簽訂《房屋租賃合同》，約定將本案爭議的東方杰座A1105號房屋租給石某某，租期1年，從2014年9月8日至2015年9月8日，租金每月1600元，按季支付。后，王某乙在王某甲和宋某的授權(quán)下，再次與石某某和某某公司簽訂《合同書》，約定將東方杰座A1105號房屋出租給二被告，租期、租金等內(nèi)容與前述《房屋租賃合同》一致，且落款日期仍簽署2014年9月8日。2014年9月8日，石某某通過招商銀行向劉春梅轉(zhuǎn)款2800元，其中2000元系付合同約定的押金，800元系付中介傭金。2014年9月12日，石某某通過招商銀行向王某甲轉(zhuǎn)款4800元，系付2014年9月8日至2014年12月7日房屋租金。

上述事實，有《房屋買賣合同》、房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、《房屋租賃合同》、《合同書》、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收條及當事人陳述等證據(jù)在卷佐證，足以認定。

本院認為，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。2014年8月21日，位于宜昌市發(fā)展大道11號東方杰座A1105號的房屋所有權(quán)已過戶至原告譚某某和第三人王某甲名下，譚某某和王某甲成為該房屋的共同所有權(quán)人。第三人原房屋所有權(quán)人宋某所稱購房余款未付，不妨礙物權(quán)登記的法律效力，其與現(xiàn)房屋所有權(quán)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系不是本案的審理范圍。共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。譚某某與王某甲就該房屋的使用和管理約定不明，王某甲將房屋出租的行為不違反法律規(guī)定。被告石某某和某某公司經(jīng)中介介紹，與房屋所有權(quán)人之一王某甲簽訂房屋租賃合同亦不違反法律規(guī)定。故原告譚某某要求二被告騰退房屋并恢復(fù)原狀的訴訟請求本院不予支持。譚某某如果認為房屋共有人未經(jīng)其同意出租房屋的行為侵害了自己的合法權(quán)益，可以與共有人協(xié)商解決或者另案以共有人為被告提起訴訟。譚某某作為房屋共有權(quán)人之一，對租金收益也享有共有權(quán)，故原告訴請第二項要求被告支付占用房產(chǎn)的租金損失，本院支持一部分。因原告譚某某與第三人王某甲對該房屋的所有形式為共同共有，沒有劃分共有份額，本院支持譚某某與王某甲各取得50%的租金收益。鑒于租期前3個月的租金已經(jīng)由共有人之一王某甲收取，為方便支付，被告2014年12月8日至2015年3月7日的租金4800元應(yīng)給付原告譚某某。2015年3月8日至9月8日的租金，仍按合同約定按季支付，每季度向王某甲、譚某某各付2400元。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第三十九條、第九十五條、第九十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告某某文化傳播有限公司、被告石某某按季給付原告譚某某租金共計9600元（于本判決生效之日起3日內(nèi)給付譚某某4800元、于2015年3月8日給付譚某某2400元、于2015年6月8日給付譚某某2400元）。

二、駁回原告譚某某的其他訴訟請求。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。未按本判決指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當支付遲延履行金。

案件受理費40元（已減半，原告已預(yù)繳）由原告譚某某、第三人王某甲各負擔20元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　　婁曉春

二〇一四年十二月四日

書記員　　王　南

排除妨害糾紛