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湖北省宜昌市伍家崗區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）鄂夷陵民初字00702號

原告翟某某，男，漢族，19**年*月*日出生。

原告劉某某，女，漢族，19**年*月*日出生。

原告翟某，男，漢族，19**年*月*日出生。

上述三原告共同委托代理人劉立新，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。

被告習(xí)某某，男，漢族，19**年*月*日出生。

被告蔣某某，女，漢族，19**年*月*日出生。

被告習(xí)永某，男，漢族，19**年*月*日出生。

上述三被告共同委托代理人余立寧，湖北三雄律師事務(wù)所律師。

上述三原告與三被告房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由審判員王志適用簡易程序于2015年5月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告翟某某、劉某某及其委托代理人劉立新、三被告的委托代理人余立寧到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

三原告訴稱，2014年4月2日，原、被告雙方經(jīng)協(xié)商后達(dá)成了房屋買賣協(xié)議書、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書和房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議。約定三被告將位于小溪塔獅子山柑桔場43號的房屋及附屬物、房屋周邊園田和土地及種上的柑桔樹、桂花樹、白果樹、李子樹、櫻桃樹、黑桃樹、燒柴樹等及房屋左邊公路下11棵桔樹、右邊道場旁13棵桔樹、天坑淌覃盛茂田坎上24棵桔樹都出賣給原告。原告按和同約定支付了全部款項(xiàng)后，對該房屋進(jìn)行了裝飾裝修改建。之后在合同履行過程中，被告對合同中約定的部分果樹不予交付，原被告雙方發(fā)生糾紛。原告到律師事務(wù)所咨詢過程中得知，被告所賣房屋和土地是國家不允許買賣的農(nóng)村土地。為維護(hù)自身的合法權(quán)益，特訴至法院，請求確認(rèn)原被告雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議書、農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書及房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議無效，并判令三被告返還原告購房購地款200000元和賠償原告損失32475元。

三被告辯稱：一、雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議書不違反法律禁止性規(guī)定，是雙方協(xié)商一致，在完全自愿基礎(chǔ)上簽訂的，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為有效，原告的訴訟請求應(yīng)予駁回。最高人民法院關(guān)于適用合同法的解釋明確規(guī)定，認(rèn)定合同的效力，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律和行政法規(guī)為依據(jù)，不能依據(jù)部門規(guī)章。至今無任何法律或行政法規(guī)禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村買房。物權(quán)法規(guī)定的是禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。但本案三原告購買的是房屋而不是宅基地。而且原告購買后是直接居住使用的而不是用來拆除用于其它建設(shè)使用的。因此，三原告所主張的房屋買賣合同無效無事實(shí)和法律依據(jù)，該訴訟請求應(yīng)予駁回。二、三原告購買房屋后對房屋進(jìn)行了裝修的事實(shí)，原告未告訴過被告。其裝修損失，無論合同是否解除，都應(yīng)由其本人承擔(dān)。三、關(guān)于轉(zhuǎn)讓農(nóng)村承包土地的合同，我方愿意解除。但是原告應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

經(jīng)審理查明，2014年4月2日，原、被告雙方經(jīng)協(xié)商后達(dá)成了《房屋買賣協(xié)議書》、《農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》和《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》。上述三份協(xié)議約定三被告作價20萬元將位于小溪塔獅子山柑桔場43號的房屋及附屬物、房屋周邊園田和土地及種植的柑桔樹、桂花樹、白果樹、李子樹、櫻桃樹、黑桃樹、燒柴樹等及其他地方的桔樹都出賣給原告所有和生產(chǎn)經(jīng)營。協(xié)議還約定被告方應(yīng)告知當(dāng)?shù)卮逦瘯J(rèn)可原告方購買房屋和土地及其他事項(xiàng)。上述協(xié)議簽訂后，原告方向被告方支付了20萬元的購房價款，被告方也按協(xié)議的約定向原告方交付了房屋、土地及其相關(guān)附著物。之后，原告方對上述所購房屋進(jìn)行了簡易改造裝修并入住。2015年3月15日，因原告方要求被告增加桔園面積而經(jīng)小溪塔獅子山柑桔場組織雙方調(diào)解后，被告方同意無償提供柑桔樹10棵（約0.2畝）給原告方用于修路，雙方為此達(dá)成和解并將上述內(nèi)容作為補(bǔ)充條款寫入2014年雙方簽訂的《農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，原、被告雙方及獅子山柑桔場的相關(guān)干部作為見證人均在該協(xié)議書上簽字確認(rèn)。2015年4月，原告方再次要求被告方增加桔園面積，被告方拒絕。為此雙方產(chǎn)生糾紛，三原告遂于2015年4月22日向本院提起前述之訴。庭審中，三被告曾以三原告違約依雙方簽訂的合同應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任為由提起過反訴，要求三原告支付違約金5萬元。本案在審理過程中，三被告向本院申請撤回了反訴，本院對此予以準(zhǔn)許。

上述事實(shí)，有三原告提交的《房屋買賣協(xié)議書》、《農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》、《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》、收款收條等書面材料；三被告提交的獅子山柑桔場的證明、照片、《房屋買賣協(xié)議書》、《農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》等書面材料以及原、被告雙方的當(dāng)庭陳述在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，原、被告雙方于2014年4月2日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》、《農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》和《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》，雖然系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，即合同內(nèi)容不合法，應(yīng)屬無效合同。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)等”以及《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的國家政策性規(guī)定，農(nóng)村的宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能依法享有農(nóng)村宅基地使用權(quán)的必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也只限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部之間。而本案三原告系城市居民，顯然不具備農(nóng)村宅基地使用權(quán)。故上述原、被告雙方簽訂的有關(guān)農(nóng)村住房和土地及相關(guān)附著物的買賣協(xié)議因內(nèi)容違法而無效。三被告辯稱的三原告購買的是房屋而不是宅基地、而且原告購買后是直接居住使用的而不是用來拆除用于其它建設(shè)使用的理由不能成立，本院對此不予采納。三原告現(xiàn)要求確認(rèn)原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》、《農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》和《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》無效及要求三被告立即返還購房購地款20萬元的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院予以支持；同理，三原告也應(yīng)將所購房屋、土地及相關(guān)附著物交還給三被告。由于原、被告雙方所簽訂的上述三份協(xié)議因內(nèi)容違反國家法律強(qiáng)制性和國家政策禁止性規(guī)定而導(dǎo)致無效，本案中原、被告雙方對此均有過錯，故雙方應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。同時三原告也未向本院提供其造成損失的充分證據(jù)，故本院對三原告要求三被告賠償其損失32475元的訴訟請求不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：

一、原告翟某某、劉某某、翟某與被告習(xí)某某、蔣某某、習(xí)永某于2014年4月2日簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》、《農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》和《房屋買賣補(bǔ)充協(xié)議》均無效。

二、由被告習(xí)某某、蔣某某、習(xí)永某于本判決生效后一個月內(nèi)返還原告翟某某、劉某某、翟某購房款20萬元。

三、駁回原告翟某某、劉某某、翟某要求被告習(xí)某某、蔣某某、習(xí)永某賠償損失32475元的訴訟請求。

本案訴訟費(fèi)用2394元，由原告翟某某、劉某某、翟某負(fù)擔(dān)244元，由被告習(xí)某某、蔣某某、習(xí)永某負(fù)擔(dān)2150元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員　王　志

二〇一五年九月十四日

書記員　杜韓東

房屋買賣合同糾紛