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廣東省湛江市霞山區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）湛霞法民二初字第200號(hào)

原告：湛江市某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人：黃某某，董事長(zhǎng)。

委托代理人：黃江輝，廣東尚諾律師事務(wù)所律師。

被告：李某甲。

委托代理人：薛亞錦，廣東自正律師事務(wù)所律師。

第三人：李某乙。

委托代理人：陳偉雄，廣東民賜律師事務(wù)所律師。

原告湛江市某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）訴被告李某甲，及第三人李某乙商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年10月24日立案受理后，依法組成合議庭，于同年12月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告A公司的委托代理人黃江輝，被告李某甲的委托代理人薛亞錦，第三人李某乙的委托代理人陳偉雄到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告A公司訴稱，2014年4月11日，被告向原告繳交了購(gòu)房定金10萬(wàn)元的前提下，通過(guò)其胞姐第三人李某乙與原告訂立了購(gòu)買(mǎi)位于湛江市霞山區(qū)xx路xx號(hào)，總房?jī)r(jià)為68.4995萬(wàn)元的澳華花園xxxx號(hào)商品房（以下簡(jiǎn)稱xxxx房）的《澳華花園商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱《認(rèn)購(gòu)書(shū)》）?！墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》中明確約定：乙方（即被告）于2014年5月11日前交付購(gòu)房款384995元（含定金）并簽訂《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)房余款30萬(wàn)元于2014年6月11日前付清或辦理銀行按揭。但除購(gòu)房定金外，被告至今仍未履行簽訂涉案商品房的《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和支付購(gòu)房款的義務(wù)。而且，被告通過(guò)第三人李某乙對(duì)原告另案提起訴訟，要求退還購(gòu)房定金，已以其行為明確表明不履行《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的合同義務(wù)。因被告違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，并已構(gòu)成違約，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、解除原、被告雙方于2014年4月11日訂立的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》；2、確認(rèn)原告收取被告的10萬(wàn)元購(gòu)房定金不予退還；3、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告李某甲辯稱，原告提出的事實(shí)和理由不正確，首先，第三人與原告簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，我并不知情，我在收到法院起訴狀后，才知道此事；其次，第三人與原告之間的法律行為與我無(wú)關(guān)；最后，我也沒(méi)有委托第三人購(gòu)房，第三人與原告簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是無(wú)效的。請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人李某乙述稱，原告將我列為第三人沒(méi)有理由，也不客觀。原告稱購(gòu)房定金是李某甲繳交沒(méi)有證據(jù)證明?！妒湛钍論?jù)》是原告開(kāi)具給李某乙的。原告的起訴沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)予駁回。

原告A公司在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)材料復(fù)印件及證明的事實(shí)為：

1、《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》1張；

2、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》1張；

3、法定代表人身份證明書(shū)1張；

上述3組證據(jù)證明原告的訴訟主體適格；

4、《商品房預(yù)售許可證》1張，證明涉案商品房依法可以進(jìn)行預(yù)售；

5、建設(shè)銀行存款憑條1張；

6、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》1份；

上述2組證據(jù)證明被告向原告?zhèn)髡媪似淅U交了購(gòu)房定金10萬(wàn)元的憑證，并與原告簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》；

7、《澳華花園交款通知書(shū)》1張；

8、《收款收據(jù)》1張；

上述2組證據(jù)證明被告向原告繳交了購(gòu)房定金10萬(wàn)元。

經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)原告A公司上述證據(jù)材料，被告李某甲有如下質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)1-4的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但與被告無(wú)關(guān)；對(duì)證據(jù)5-8的真實(shí)性有異議。

經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)原告A公司上述證據(jù)材料，第三人李某乙有如下質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)所有證據(jù)材料的真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性均無(wú)異議，對(duì)其所要證明的事實(shí)有異議。

被告李某甲沒(méi)有提供證據(jù)材料。

第三人李某乙沒(méi)有提供證據(jù)材料。

本院對(duì)原告好創(chuàng)上述證據(jù)材料審核認(rèn)定如下：因被告及第三人對(duì)證據(jù)1-4的真實(shí)性均無(wú)異議，證據(jù)1-4均由權(quán)力機(jī)關(guān)（單位）作出，且與原告及xxxx房有關(guān)聯(lián)，本院確認(rèn)其真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性；被告雖對(duì)證據(jù)5-8的真實(shí)性有異議，但有其經(jīng)手人即第三人李某乙的認(rèn)可，本院確認(rèn)其真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性。

經(jīng)審理查明，2014年4月11日，李某乙用李某甲的名義與A公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，約定：乙方認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)的xxxx房，xxxx房建筑面積93.07㎡，套內(nèi)建筑面積75.56㎡，銷(xiāo)售單價(jià)9065.58元／㎡，總房款684995元。乙方在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》之日向甲方支付定金10萬(wàn)元，第一期乙方于2014年5月11日前支付38.499萬(wàn)元（含定金）并簽訂《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，余款30萬(wàn)元于2014年6月11日前付清或辦理銀行按揭。若乙方未能在約定的期限內(nèi)與甲方簽訂《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，甲方有權(quán)沒(méi)收乙方的購(gòu)房定金。A公司在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的甲方處簽名蓋章，李某乙在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中的乙方處簽上“李某甲”的名字。簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的同日，A公司法定代表人黃壯強(qiáng)的在建設(shè)銀行的賬戶收到購(gòu)xxxx房定金10萬(wàn)元。對(duì)該10萬(wàn)元購(gòu)房定金，李某乙稱是其支付，A公司則辯稱是李某甲通過(guò)他人作為李某甲的購(gòu)房定金存入。A公司在收到10萬(wàn)元定金后，同日開(kāi)出《收款收據(jù)》，寫(xiě)明收到李某甲交來(lái)澳華花園xxxx房定金10萬(wàn)元，并將該《收款收據(jù)》交給李某乙收?qǐng)?zhí)。2014年6月30日，李某甲作出《聲明書(shū)》，內(nèi)容為“近日，我發(fā)現(xiàn)我家姐李某乙利用我的名字與澳華花園發(fā)展商簽訂虛假商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，以我的名字支付定金，嚴(yán)重侵犯我的合法權(quán)益。對(duì)此，我嚴(yán)重聲明如下：李某乙雖以我的名字與湛江市某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，但與我沒(méi)有任何關(guān)系，我沒(méi)有授權(quán)，也沒(méi)有追認(rèn)。由此，造成的民事、經(jīng)濟(jì)等任何糾紛，與我無(wú)關(guān)。特此聲明！”同日，李某乙以A公司為被告向本院提起（2014）湛霞法民二初字第117號(hào)訴訟，請(qǐng)求判令：1、被告向原告退還購(gòu)房定金10萬(wàn)元；2、被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。此后，A公司提起本案訴訟。

另查明，xxxx房所在的澳華花園于2014年4月3日取得商品房預(yù)售許可證。第三人李某乙系被告李某甲的胞姐。

本院認(rèn)為，本案商品房預(yù)售合同糾紛。簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)，李某乙及李某甲均具有完全民事行為能力。在沒(méi)有李某甲授權(quán)的情況下，李某乙擅自借用李某甲的名字與A公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，A公司的法定代表人黃壯強(qiáng)在建設(shè)銀行的賬戶收到《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的購(gòu)房定金10萬(wàn)元。因該10萬(wàn)元是通過(guò)現(xiàn)金存入，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，無(wú)法確認(rèn)存入黃壯強(qiáng)在建設(shè)銀行的賬戶10萬(wàn)元是李某甲本人或李某甲授權(quán)他人所為。A公司在庭審中也確認(rèn)該10萬(wàn)元不是李某甲本人存入。且A公司在收到10萬(wàn)元定金后，開(kāi)出的《收款收據(jù)》并不是交由李某甲，而是交由李某乙收?qǐng)?zhí)。事后，李某甲作出《聲明書(shū)》，明確表示對(duì)李某乙借用其名字與A公司簽訂《聲明書(shū)》的行為不予追認(rèn)。由此可見(jiàn)，李某甲對(duì)李某乙與A公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的整個(gè)過(guò)程沒(méi)有參與的行為及意思表示，在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，李某甲也沒(méi)有履行《認(rèn)購(gòu)書(shū)》義務(wù)的行為及追認(rèn)的意思表示，故李某乙與A公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的行為為無(wú)權(quán)代理，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬效力待定的合同。庭審中，李某甲已明確表示，對(duì)李某乙的無(wú)權(quán)代理行為不予認(rèn)可，故《認(rèn)購(gòu)書(shū)》為無(wú)效合同。解除合同的前提在于合同為有效合同，因《認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效，A公司請(qǐng)求解除《認(rèn)購(gòu)書(shū)》沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。因購(gòu)房定金10萬(wàn)元不是李某甲支付，A公司請(qǐng)求確認(rèn)不向李某甲退還10萬(wàn)元購(gòu)房定金有理，予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條的規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。本案中，李某乙為了其他目的，擅自借用胞弟的名義與A公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后又不依約履行合同義務(wù)，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)造成《認(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十八條第一款及第五十八條的規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告湛江市某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司收取的10萬(wàn)元購(gòu)房定金不予退還給被告李某甲。

二、駁回原告湛江市某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)2300元（原告已預(yù)付），由原告湛江市某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1150元，第三人李某乙負(fù)擔(dān)1150元。第三人李某乙負(fù)擔(dān)的案件受理費(fèi)應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付給原告湛江市某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴壯，并提出副本一式六份，上訴于廣東省湛江市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　黃王金

審　判　員　　黃細(xì)曼

人民陪審員　　梁鐘和

二〇一五年一月四日

書(shū)　記　員　　冉曉璇

商品房預(yù)售合同糾紛