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湖南省湘潭縣人民法院

民事判決書

（2014）潭民一初字第963號

原告周某甲。

委托代理人戴靜，湖南湘晉律師事務所律師。

委托代理人文永康，湖南湘晉律師事務所律師。

被告湘潭某有限公司。

法定代表人朱某某，該公司董事長。

委托代理人李某，該公司辦公室副主任。

第三人李某某。

委托代理人劉曉南，湖南中興律師事務所律師。

原告周某甲訴被告湘潭某有限公司（以下簡稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，于2014年7月14日向本院提起訴訟。本院受理后，第三人李某某認為原、被告所簽訂的商品房買賣合同侵犯了第三人的財產(chǎn)所有權(quán)，于2014年8月18日向本院申請參加訴訟。本院依法組成由審判員張飛兵擔任審判長，人民陪審員譚軍、趙德鈺參加的合議庭，于2014年10月9日公開開庭進行了審理。代理書記員劉澤臣擔任記錄。原告周某甲及其特別授權(quán)委托代理人戴靜、一般委托代理人文永康、被告某某公司的一般委托代理人李某、第三人李某某的特別授權(quán)委托代理人劉曉南到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告周某甲訴稱：2010年7月17日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同書》，合同約定：原告購買被告開發(fā)建設的易俗河鎮(zhèn)雪松中路946號“某某名居”*棟*單元*號房屋一套，建筑面積183.19平方米，房屋總價為210669元，交房時一次性交納，被告代表原告統(tǒng)一辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，涉及的稅費由原告承擔。合同簽訂當日，原告向被告交清了全部購房款及合同約定的費用共計213069元，但被告僅向原告交付了房屋鑰匙，拒絕向原告開具正式購房款發(fā)票，也未到湘潭縣房地產(chǎn)管理局辦理房屋備案登記手續(xù)，原告所購房屋至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及國土證。為維護原告的合法權(quán)利，請求法院判令被告立即開具“某某名居”*棟*單元*號房房款發(fā)票；由被告立即辦理“某某名居”*棟*單元*號房產(chǎn)權(quán)證和國土使用證；由被告按中國人民銀行逾期貸款利息的標準向原告支付違約金至房產(chǎn)證、國土證辦理至原告名下之日止（2010年10月17日至2014年6月17日違約金為65290元）。

被告某某公司辯稱：一、原告的訴訟請求已經(jīng)超過了訴訟時效。原告周某甲于2010年7月17日與被告簽訂了《商品房買賣合同》，被告即將鑰匙交付了原告，原告也住進了該房屋。原告在合同簽訂后4年多時間從未向被告主張過任何權(quán)利，原告的起訴已超過訴訟時效。二、被告出售房屋給原告遠遠低于市場價，被告沒有為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務，合同約定由原告自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并由原告自行承擔一切費用。三、被告已依約將房屋交付給原告，無需向原告支付違約金。四、原告與被告簽訂的《商品房買賣合同》系無效合同，該房屋系第三人李某某名下的個人財產(chǎn)，只有第三人簽字并認可該合同有效，該合同才生效。故請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

第三人李某某述稱:原、被告所簽訂的商品房買賣合同，侵犯了第三人的財產(chǎn)所有權(quán)。該房屋的土地使用證潭國用（2004）第817498號是第三人所有，被告未經(jīng)第三人的同意和授權(quán)，將屬于第三人的財產(chǎn)私自轉(zhuǎn)讓給他人，侵犯了第三人的財產(chǎn)所有權(quán)。原告于2010年7月17日領取了房屋鑰匙居住至今，原告居住第三人的房屋應按每月租金1000元計算給第三人的損失共計48000元。為維護第三人的合法權(quán)益，特請求法院確認原、被告之間簽訂的某某名居*棟*單元*號房屋銷售合同無效；要求原告周某甲支付第三人房屋占用租金48000元（從2010年7月17日至2014年7月17日每月租金1000元，即12000×4＝48000元）。

原告周某甲為支持其主張，向本院提交了下列證據(jù)：1、原告身份證復印件，擬證明原告主體適格；2、被告營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證及工商登記變更登記等資料，擬證明被告訴訟主體適格，2005年11月至2013年6月被告法定代表人為第三人李某某、2013年6月至今法定代表人為朱某某，2010年1月至2013年1月，李某某為被告公司執(zhí)行董事、經(jīng)理，朱某某為被告公司監(jiān)事，公司股東為李某某和朱某某；3、商品房買賣合同，擬證明原告購買被告開發(fā)建設的易俗河鎮(zhèn)雪松中路946號“某某名居”*棟*單元*號房屋一套，建筑面積為183.19平方米，房屋總價為210669元，辦理水電稅費2000元，樓宇對講門400元，共計213069元，交房時一次性交納，被告代表原告統(tǒng)一辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證；4、收款收據(jù)，擬證明原告于2010年4月22日向被告支付了定金20000元，于2010年7月17日向被告支付了房款193069元，原告如約付清了全部房款及水電費、對講門費，被告沒有向原告開具房款發(fā)票；5、進場裝修管理費收據(jù)、物業(yè)費收據(jù)、電能銷售專用收據(jù)，燃氣費發(fā)票、水費發(fā)票，擬證明原告于2010年12月已入住“某某名居”*棟*單元*號房，并向小區(qū)物業(yè)公司交納物業(yè)管理費，“某某名居”*棟*單元*號房電表號為1317940007，客戶名稱為周某甲（原告），該房燃氣表和水表業(yè)主客戶均為原告；6、湘潭縣房屋權(quán)屬登記表，商品房買賣合同、報告，擬證明2007年5月，被告將公司房產(chǎn)從總證分割變更出來，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至原法定代表人李某某的名下，其行為實質(zhì)是考慮被告公司利益，用于被告法定代表人為公司貸款還稅，被告與李某某未發(fā)生真實交易，未支付房款對價，被告現(xiàn)任法定代表人朱某某與原法定代表人李某某對房屋于2007年已辦理房產(chǎn)證一事早已知情，雙方相互串通欺詐，至今未告訴原告，存在重大過錯；7、商品房買賣與個人二手房買賣轉(zhuǎn)移登記收費明細、差額對比表、測繪面積證明，擬證明原告因被告違約及過錯行為，將來需向房產(chǎn)局多繳納轉(zhuǎn)移登記費用870元，該費用由被告造成，應由被告承擔。

被告某某公司對原告的舉證發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1無異議，對證據(jù)2中的被告主體適格等信息無異議，對被告執(zhí)行董事的任職文件的真實性無異議，但是被告認為與本案無關，屬于公司內(nèi)部事情；對證據(jù)3的真實性無異議，但不能達到原告證明目的，因合同中寫明辦證及費用均由原告自己承擔，該合同中是當時當事人用筆寫上的，被告認為辦證的責任都在原告本身；對證據(jù)4的真實性無異議，對后期的收據(jù)的真實性及關聯(lián)性有異議，與本案無關系；對證據(jù)5的真實性無異議，但被告認為與本案無關；對證據(jù)6中的第一份的真實性無異議，對第二份無異議，對第三份及報告的真實性無異議，對其證明目的有異議，該證明目的是原告的個人理解認為的，無客觀性，被告認為與本案無關系，對原告所說原代表人與現(xiàn)代表人早就知情，被告認為不能達到證明目的；對證據(jù)7不能證明被告方有過錯。

第三人李某某對原告的舉證發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)1無異議，對證據(jù)2中的真實性無異議，對證明目的有異議，第三人認為原告提交的執(zhí)行董事，公司董事的證明與本案沒有關聯(lián)性；對證據(jù)3，合同的真實性無異議，對證明目的有異議，在合同中寫明該房的辦證由原告自己負責辦理，合同中有明確的約定，不能達到原告的證明目的；對證據(jù)4的真實性無異議；對證據(jù)5第三人認為與本案無關聯(lián)性，是原告與物業(yè)公司的消費，對真實性及關聯(lián)性均有異議；對證據(jù)6的真實性無異議，對證明目的有異議，證據(jù)中的第三人與被告的買賣合同的真實性無異議，對其中的對價有異議，第三人與被告公司之間是屬于兩個人的問題，與原告沒有關系，第三人認為沒有必要告知第三方，第三方也無權(quán)干涉；對證據(jù)7中原告要多交的費用，第三人認為是由于原告沒有在規(guī)定時間內(nèi)辦理造成的，是原告?zhèn)€人造成的。

被告某某公司沒有向本院提交證據(jù)。

第三人李某某為支持其主張，向本院提交了以下證據(jù)：第三人李某某的房產(chǎn)證及土地使用證的查詢單，擬證明原、被告之間所爭議的房產(chǎn)，是屬于第三人個人所有。

原告周某甲對第三人提交的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見：對證據(jù)的真實性無異議，對關聯(lián)性有異議，原告舉證提出房屋登記在第三人名下是由于被告公司抵押貸款的需要，當時第三人是被告公司的法定代表人，因此第三人所從事的行為代表的是公司的行為。對查詢單的真實性無異議，對關聯(lián)性有異議，僅僅證明某某一棟的060202、060102、060201號房屋登記在第三人名下，但本案爭議的房屋并不在此列。

被告某某公司對第三人提交的證據(jù)無異議。

本院對當事人雙方提交的證據(jù)作如下認證：對原告提交的證據(jù)的真實性予以認定；其中對原告提交的證據(jù)3商品房買賣合同書證明目的2不予采信，因該合同上已明確約定“此套房屋產(chǎn)權(quán)證由業(yè)主自己辦理，辦證的所有稅、費由業(yè)主自己承擔”。對第三人提交的證據(jù)的真實性予以認定，對其證明目的不予采信。

通過當事人的舉證、質(zhì)證及本院的認證，本院依法確認本案以下事實：2010年7月17日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同書》，合同約定：原告向被告購買位于湘潭縣易俗河鎮(zhèn)雪松路口“某某名居”的商品房*棟*單元*號房屋一套，建筑面積183.19平方米，單價為1150元/平方米，房屋總價為210669元，并約定原告向被告交納辦理水、電入戶費2000元和樓宇對講門400元，共計213069元，交房時由原告向被告全部交清以上款項。同時合同第六項第3條約定“甲方（即被告）代表乙方（原告）統(tǒng)一辦理買賣房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，涉及的稅費由乙方（原告）負責”，在簽訂合同時，被告又在原告持有的合同第三頁頂部寫上：“此套房屋產(chǎn)權(quán)證由業(yè)主自己辦理，辦證的所有稅、費由業(yè)主自己承擔”。原告與被告簽訂合同前已于2010年4月22日向被告預交20000元定金，合同簽訂當日，原告又向被告交購房款193069元，原告共計向被告交款213069元（此款被告已向原告出具了收款收據(jù)）。被告于當天向原告交付了該房屋的鑰匙。之后，原告對房屋進行了裝修并搬入該房屋居住。

另查明，原告向被告所購位于湘潭縣易俗河鎮(zhèn)雪松路口“某某名居”的商品房*棟*單元*號房屋系被告開發(fā)。2007年4月底，被告為向政府交納稅款，決定以被告的法定代表人李某某即本案第三人個人名義向銀信部門貸款，因抵押需要，被告遂將原告所在棟的房屋全部登記在第三人名下，并經(jīng)湘潭縣財稅收入征管領導小組辦公室批準以自建房的形式免稅登記，湘潭縣財稅收入征管領導小組辦公室并同意該房今后轉(zhuǎn)讓按有關政策規(guī)定繳納稅費。原告多次找被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，因購房款發(fā)票稅費上漲，且合同約定由誰負責辦理房屋產(chǎn)權(quán)證并不明確，雙方發(fā)生爭議，原告遂訴至本院。

本院認為：一、原、被告所簽訂的《商品房買賣合同書》是否合法有效，決定于該合同約定的標的物即房屋在原、被告簽訂合同時是否屬被告所有。該房屋為被告所開發(fā)，雖登記在第三人名下，但第三人并未支付房屋對價，也非贈與所受，登記到第三人名下是為被告還稅要以被告法定代表人即第三人個人名義貸款提供擔保而設定，該房屋登記到第三人個人名下第三人也并未交納房屋交易等稅費，故該房屋所有權(quán)并未發(fā)生真正轉(zhuǎn)移，在簽訂合同時仍屬被告所有。因此，應認定原、被告所簽訂的《商品房買賣合同書》合法有效；二、原告的收據(jù)是否可以取代發(fā)票。根據(jù)《國家稅務總局關于用新版不動產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票和新版建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票有關問題的通知》的第一條規(guī)定：“從2007年2月1日起，凡從事銷售不動產(chǎn)的單位和個人，在銷售不動產(chǎn)收取款項時，必須開具稅務機關統(tǒng)一印制的《不動產(chǎn)發(fā)票》……”，《消費者權(quán)益保護法》第22條規(guī)定“經(jīng)營者提供商品或服務，應當按照國家有關規(guī)定或商業(yè)慣例向消費者出具發(fā)票等購貨憑證或服務單據(jù)，消費者索要發(fā)票等購貨憑證或服務單據(jù)的，經(jīng)營者必須出具。”原告于2010年7月17日依約付清全部房款210669元，被告作為房屋銷售單位，依法應當向原告全額開具房款發(fā)票，但因原、被告合同約定所有稅、費由原告負擔，故對開具該發(fā)票所產(chǎn)生的稅費應由原告負擔，現(xiàn)原告請求被告開具購房款發(fā)票，本院依法予以支持。三、房屋權(quán)屬證書應當由誰負責辦理，因該合同書是由被告提供的格式合同，合同第六項第3條明確約定“甲方（即被告）代表乙方（原告）統(tǒng)一辦理買賣房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，涉及的稅費由乙方（原告）負責”，在簽訂合同時，被告雖又在原告持有的合同第三頁頂部注明：“此套房屋產(chǎn)權(quán)證由業(yè)主自己辦理，辦證的所有稅、費由業(yè)主自己承擔”。該手寫部份并未加蓋被告公章，原合同第六項第3條也并未刪除，且原、被告在簽訂合同時，該房屋尚登記在被告的法定代表人個人名下，故辦理房屋權(quán)屬證書宜由被告代為辦理為宜，雙方對辦證所產(chǎn)生的稅、費均已定由原告承擔，故原告請求被告辦理“某某名居”*棟*單元*號房產(chǎn)權(quán)證和國土使用證，本院依法應予以支持，至于辦證所需的稅、費，可由原告預交，也可由被告墊付后再向原告主張。四、原告主張被告支付違約金，因原、被告在簽訂合同后，原告全部交付了購房款被告即將房屋給了原告，原告也隨即對房屋進行裝修并進入居住，且雙方對辦理房屋權(quán)屬證書由誰負責并未明確，故對原告主張被告支付違約金，本院不予支持。五、被告認為原告的請求已過訴訟時效，因原、被告發(fā)生的爭議主要是辦理房屋權(quán)屬證書，被告已經(jīng)將房屋交付原告，原告亦已實現(xiàn)對房屋的占有，原告請求被告轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時效的規(guī)定，且原告也多次向被告主張權(quán)利，被告并未明確拒絕原告。因此，對被告的該抗辯意見，本院不予采信。第三人請求原、被告簽訂的合同無效并要求原告支付占住房屋租金，因第三人不屬房屋實際的所有人，故對第三人的訴訟請求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、第十八條、《中華人民共和國民事消費者權(quán)益保護法》第二十二條的規(guī)定，判決如下：

一、由被告湘潭某有限公司在本判決生效后三日內(nèi)向原告周某甲出具210669元的購房款發(fā)票；

二、由被告湘潭某有限公司在本判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助原告周某甲辦理位于湘潭縣易俗河鎮(zhèn)雪松路口“某某名居”的商品房*棟*單元*號房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證和國土使用證，所產(chǎn)生的稅、費由原告周某甲負擔；被告湘潭某有限公司逾期未辦理，原告周某甲持本判決書自行到相關部門辦理登記手續(xù)，所產(chǎn)生的稅、費由原告周某甲負擔，由此給原告造成的其他損失，由被告湘潭某有限公司負擔；

三、駁回原告周某甲的其他訴訟請求；

四、駁回第三人李某某的訴訟請求。

本案受理費8066元，由被告湘潭某有限公司負擔5000元,由原告周某甲負擔476元，第三人李某某負擔2590元。

如不服本判決，可于判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人人數(shù)提出副本，上訴于湖南省湘潭市中級人民法院。

審　判　長　　張飛兵

人民陪審員　　譚　軍

人民陪審員　　趙德鈺

二〇一四年十一月二十六日

代理書記員　　劉澤臣

房屋買賣合同糾紛