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湖南省湘潭縣人民法院

民事判決書(shū)

（2014）潭民一初字第963號(hào)

原告周某甲。

委托代理人戴靜，湖南湘晉律師事務(wù)所律師。

委托代理人文永康，湖南湘晉律師事務(wù)所律師。

被告湘潭某有限公司。

法定代表人朱某某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人李某，該公司辦公室副主任。

第三人李某某。

委托代理人劉曉南，湖南中興律師事務(wù)所律師。

原告周某甲訴被告湘潭某有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某某公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，于2014年7月14日向本院提起訴訟。本院受理后，第三人李某某認(rèn)為原、被告所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同侵犯了第三人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，于2014年8月18日向本院申請(qǐng)參加訴訟。本院依法組成由審判員張飛兵擔(dān)任審判長(zhǎng)，人民陪審員譚軍、趙德鈺參加的合議庭，于2014年10月9日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。代理書(shū)記員劉澤臣擔(dān)任記錄。原告周某甲及其特別授權(quán)委托代理人戴靜、一般委托代理人文永康、被告某某公司的一般委托代理人李某、第三人李某某的特別授權(quán)委托代理人劉曉南到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告周某甲訴稱(chēng)：2010年7月17日，原、被告簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，合同約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的易俗河鎮(zhèn)雪松中路946號(hào)“某某名居”*棟*單元*號(hào)房屋一套，建筑面積183.19平方米，房屋總價(jià)為210669元，交房時(shí)一次性交納，被告代表原告統(tǒng)一辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，涉及的稅費(fèi)由原告承擔(dān)。合同簽訂當(dāng)日，原告向被告交清了全部購(gòu)房款及合同約定的費(fèi)用共計(jì)213069元，但被告僅向原告交付了房屋鑰匙，拒絕向原告開(kāi)具正式購(gòu)房款發(fā)票，也未到湘潭縣房地產(chǎn)管理局辦理房屋備案登記手續(xù)，原告所購(gòu)房屋至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證。為維護(hù)原告的合法權(quán)利，請(qǐng)求法院判令被告立即開(kāi)具“某某名居”*棟*單元*號(hào)房房款發(fā)票；由被告立即辦理“某某名居”*棟*單元*號(hào)房產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土使用證；由被告按中國(guó)人民銀行逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金至房產(chǎn)證、國(guó)土證辦理至原告名下之日止（2010年10月17日至2014年6月17日違約金為65290元）。

被告某某公司辯稱(chēng)：一、原告的訴訟請(qǐng)求已經(jīng)超過(guò)了訴訟時(shí)效。原告周某甲于2010年7月17日與被告簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，被告即將鑰匙交付了原告，原告也住進(jìn)了該房屋。原告在合同簽訂后4年多時(shí)間從未向被告主張過(guò)任何權(quán)利，原告的起訴已超過(guò)訴訟時(shí)效。二、被告出售房屋給原告遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，被告沒(méi)有為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，合同約定由原告自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并由原告自行承擔(dān)一切費(fèi)用。三、被告已依約將房屋交付給原告，無(wú)需向原告支付違約金。四、原告與被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系無(wú)效合同，該房屋系第三人李某某名下的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，只有第三人簽字并認(rèn)可該合同有效，該合同才生效。故請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

第三人李某某述稱(chēng):原、被告所簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，侵犯了第三人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。該房屋的土地使用證潭國(guó)用（2004）第817498號(hào)是第三人所有，被告未經(jīng)第三人的同意和授權(quán)，將屬于第三人的財(cái)產(chǎn)私自轉(zhuǎn)讓給他人，侵犯了第三人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。原告于2010年7月17日領(lǐng)取了房屋鑰匙居住至今，原告居住第三人的房屋應(yīng)按每月租金1000元計(jì)算給第三人的損失共計(jì)48000元。為維護(hù)第三人的合法權(quán)益，特請(qǐng)求法院確認(rèn)原、被告之間簽訂的某某名居*棟*單元*號(hào)房屋銷(xiāo)售合同無(wú)效；要求原告周某甲支付第三人房屋占用租金48000元（從2010年7月17日至2014年7月17日每月租金1000元，即12000×4＝48000元）。

原告周某甲為支持其主張，向本院提交了下列證據(jù)：1、原告身份證復(fù)印件，擬證明原告主體適格；2、被告營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證及工商登記變更登記等資料，擬證明被告訴訟主體適格，2005年11月至2013年6月被告法定代表人為第三人李某某、2013年6月至今法定代表人為朱某某，2010年1月至2013年1月，李某某為被告公司執(zhí)行董事、經(jīng)理，朱某某為被告公司監(jiān)事，公司股東為李某某和朱某某；3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同，擬證明原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的易俗河鎮(zhèn)雪松中路946號(hào)“某某名居”*棟*單元*號(hào)房屋一套，建筑面積為183.19平方米，房屋總價(jià)為210669元，辦理水電稅費(fèi)2000元，樓宇對(duì)講門(mén)400元，共計(jì)213069元，交房時(shí)一次性交納，被告代表原告統(tǒng)一辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證；4、收款收據(jù)，擬證明原告于2010年4月22日向被告支付了定金20000元，于2010年7月17日向被告支付了房款193069元，原告如約付清了全部房款及水電費(fèi)、對(duì)講門(mén)費(fèi)，被告沒(méi)有向原告開(kāi)具房款發(fā)票；5、進(jìn)場(chǎng)裝修管理費(fèi)收據(jù)、物業(yè)費(fèi)收據(jù)、電能銷(xiāo)售專(zhuān)用收據(jù)，燃?xì)赓M(fèi)發(fā)票、水費(fèi)發(fā)票，擬證明原告于2010年12月已入住“某某名居”*棟*單元*號(hào)房，并向小區(qū)物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)，“某某名居”*棟*單元*號(hào)房電表號(hào)為1317940007，客戶(hù)名稱(chēng)為周某甲（原告），該房燃?xì)獗砗退順I(yè)主客戶(hù)均為原告；6、湘潭縣房屋權(quán)屬登記表，商品房買(mǎi)賣(mài)合同、報(bào)告，擬證明2007年5月，被告將公司房產(chǎn)從總證分割變更出來(lái)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至原法定代表人李某某的名下，其行為實(shí)質(zhì)是考慮被告公司利益，用于被告法定代表人為公司貸款還稅，被告與李某某未發(fā)生真實(shí)交易，未支付房款對(duì)價(jià)，被告現(xiàn)任法定代表人朱某某與原法定代表人李某某對(duì)房屋于2007年已辦理房產(chǎn)證一事早已知情，雙方相互串通欺詐，至今未告訴原告，存在重大過(guò)錯(cuò)；7、商品房買(mǎi)賣(mài)與個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記收費(fèi)明細(xì)、差額對(duì)比表、測(cè)繪面積證明，擬證明原告因被告違約及過(guò)錯(cuò)行為，將來(lái)需向房產(chǎn)局多繳納轉(zhuǎn)移登記費(fèi)用870元，該費(fèi)用由被告造成，應(yīng)由被告承擔(dān)。

被告某某公司對(duì)原告的舉證發(fā)表如下質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)1無(wú)異議，對(duì)證據(jù)2中的被告主體適格等信息無(wú)異議，對(duì)被告執(zhí)行董事的任職文件的真實(shí)性無(wú)異議，但是被告認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)，屬于公司內(nèi)部事情；對(duì)證據(jù)3的真實(shí)性無(wú)異議，但不能達(dá)到原告證明目的，因合同中寫(xiě)明辦證及費(fèi)用均由原告自己承擔(dān)，該合同中是當(dāng)時(shí)當(dāng)事人用筆寫(xiě)上的，被告認(rèn)為辦證的責(zé)任都在原告本身；對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)后期的收據(jù)的真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性有異議，與本案無(wú)關(guān)系；對(duì)證據(jù)5的真實(shí)性無(wú)異議，但被告認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)；對(duì)證據(jù)6中的第一份的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)第二份無(wú)異議，對(duì)第三份及報(bào)告的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)其證明目的有異議，該證明目的是原告的個(gè)人理解認(rèn)為的，無(wú)客觀(guān)性，被告認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)系，對(duì)原告所說(shuō)原代表人與現(xiàn)代表人早就知情，被告認(rèn)為不能達(dá)到證明目的；對(duì)證據(jù)7不能證明被告方有過(guò)錯(cuò)。

第三人李某某對(duì)原告的舉證發(fā)表如下質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)1無(wú)異議，對(duì)證據(jù)2中的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，第三人認(rèn)為原告提交的執(zhí)行董事，公司董事的證明與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性；對(duì)證據(jù)3，合同的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，在合同中寫(xiě)明該房的辦證由原告自己負(fù)責(zé)辦理，合同中有明確的約定，不能達(dá)到原告的證明目的；對(duì)證據(jù)4的真實(shí)性無(wú)異議；對(duì)證據(jù)5第三人認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，是原告與物業(yè)公司的消費(fèi)，對(duì)真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性均有異議；對(duì)證據(jù)6的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明目的有異議，證據(jù)中的第三人與被告的買(mǎi)賣(mài)合同的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)其中的對(duì)價(jià)有異議，第三人與被告公司之間是屬于兩個(gè)人的問(wèn)題，與原告沒(méi)有關(guān)系，第三人認(rèn)為沒(méi)有必要告知第三方，第三方也無(wú)權(quán)干涉；對(duì)證據(jù)7中原告要多交的費(fèi)用，第三人認(rèn)為是由于原告沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理造成的，是原告?zhèn)€人造成的。

被告某某公司沒(méi)有向本院提交證據(jù)。

第三人李某某為支持其主張，向本院提交了以下證據(jù)：第三人李某某的房產(chǎn)證及土地使用證的查詢(xún)單，擬證明原、被告之間所爭(zhēng)議的房產(chǎn)，是屬于第三人個(gè)人所有。

原告周某甲對(duì)第三人提交的證據(jù)發(fā)表如下質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，原告舉證提出房屋登記在第三人名下是由于被告公司抵押貸款的需要，當(dāng)時(shí)第三人是被告公司的法定代表人，因此第三人所從事的行為代表的是公司的行為。對(duì)查詢(xún)單的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，僅僅證明某某一棟的060202、060102、060201號(hào)房屋登記在第三人名下，但本案爭(zhēng)議的房屋并不在此列。

被告某某公司對(duì)第三人提交的證據(jù)無(wú)異議。

本院對(duì)當(dāng)事人雙方提交的證據(jù)作如下認(rèn)證：對(duì)原告提交的證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定；其中對(duì)原告提交的證據(jù)3商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)證明目的2不予采信，因該合同上已明確約定“此套房屋產(chǎn)權(quán)證由業(yè)主自己辦理，辦證的所有稅、費(fèi)由業(yè)主自己承擔(dān)”。對(duì)第三人提交的證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，對(duì)其證明目的不予采信。

通過(guò)當(dāng)事人的舉證、質(zhì)證及本院的認(rèn)證，本院依法確認(rèn)本案以下事實(shí)：2010年7月17日，原、被告簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，合同約定：原告向被告購(gòu)買(mǎi)位于湘潭縣易俗河鎮(zhèn)雪松路口“某某名居”的商品房*棟*單元*號(hào)房屋一套，建筑面積183.19平方米，單價(jià)為1150元/平方米，房屋總價(jià)為210669元，并約定原告向被告交納辦理水、電入戶(hù)費(fèi)2000元和樓宇對(duì)講門(mén)400元，共計(jì)213069元，交房時(shí)由原告向被告全部交清以上款項(xiàng)。同時(shí)合同第六項(xiàng)第3條約定“甲方（即被告）代表乙方（原告）統(tǒng)一辦理買(mǎi)賣(mài)房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，涉及的稅費(fèi)由乙方（原告）負(fù)責(zé)”，在簽訂合同時(shí)，被告又在原告持有的合同第三頁(yè)頂部寫(xiě)上：“此套房屋產(chǎn)權(quán)證由業(yè)主自己辦理，辦證的所有稅、費(fèi)由業(yè)主自己承擔(dān)”。原告與被告簽訂合同前已于2010年4月22日向被告預(yù)交20000元定金，合同簽訂當(dāng)日，原告又向被告交購(gòu)房款193069元，原告共計(jì)向被告交款213069元（此款被告已向原告出具了收款收據(jù)）。被告于當(dāng)天向原告交付了該房屋的鑰匙。之后，原告對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并搬入該房屋居住。

另查明，原告向被告所購(gòu)位于湘潭縣易俗河鎮(zhèn)雪松路口“某某名居”的商品房*棟*單元*號(hào)房屋系被告開(kāi)發(fā)。2007年4月底，被告為向政府交納稅款，決定以被告的法定代表人李某某即本案第三人個(gè)人名義向銀信部門(mén)貸款，因抵押需要，被告遂將原告所在棟的房屋全部登記在第三人名下，并經(jīng)湘潭縣財(cái)稅收入征管領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室批準(zhǔn)以自建房的形式免稅登記，湘潭縣財(cái)稅收入征管領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室并同意該房今后轉(zhuǎn)讓按有關(guān)政策規(guī)定繳納稅費(fèi)。原告多次找被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，因購(gòu)房款發(fā)票稅費(fèi)上漲，且合同約定由誰(shuí)負(fù)責(zé)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證并不明確，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，原告遂訴至本院。

本院認(rèn)為：一、原、被告所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》是否合法有效，決定于該合同約定的標(biāo)的物即房屋在原、被告簽訂合同時(shí)是否屬被告所有。該房屋為被告所開(kāi)發(fā)，雖登記在第三人名下，但第三人并未支付房屋對(duì)價(jià)，也非贈(zèng)與所受，登記到第三人名下是為被告還稅要以被告法定代表人即第三人個(gè)人名義貸款提供擔(dān)保而設(shè)定，該房屋登記到第三人個(gè)人名下第三人也并未交納房屋交易等稅費(fèi)，故該房屋所有權(quán)并未發(fā)生真正轉(zhuǎn)移，在簽訂合同時(shí)仍屬被告所有。因此，應(yīng)認(rèn)定原、被告所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》合法有效；二、原告的收據(jù)是否可以取代發(fā)票。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于用新版不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售統(tǒng)一發(fā)票和新版建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票有關(guān)問(wèn)題的通知》的第一條規(guī)定：“從2007年2月1日起，凡從事銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收取款項(xiàng)時(shí)，必須開(kāi)具稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的《不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》……”，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第22條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者提供商品或服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定或商業(yè)慣例向消費(fèi)者出具發(fā)票等購(gòu)貨憑證或服務(wù)單據(jù)，消費(fèi)者索要發(fā)票等購(gòu)貨憑證或服務(wù)單據(jù)的，經(jīng)營(yíng)者必須出具。”原告于2010年7月17日依約付清全部房款210669元，被告作為房屋銷(xiāo)售單位，依法應(yīng)當(dāng)向原告全額開(kāi)具房款發(fā)票，但因原、被告合同約定所有稅、費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)，故對(duì)開(kāi)具該發(fā)票所產(chǎn)生的稅費(fèi)應(yīng)由原告負(fù)擔(dān)，現(xiàn)原告請(qǐng)求被告開(kāi)具購(gòu)房款發(fā)票，本院依法予以支持。三、房屋權(quán)屬證書(shū)應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)辦理，因該合同書(shū)是由被告提供的格式合同，合同第六項(xiàng)第3條明確約定“甲方（即被告）代表乙方（原告）統(tǒng)一辦理買(mǎi)賣(mài)房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證，涉及的稅費(fèi)由乙方（原告）負(fù)責(zé)”，在簽訂合同時(shí)，被告雖又在原告持有的合同第三頁(yè)頂部注明：“此套房屋產(chǎn)權(quán)證由業(yè)主自己辦理，辦證的所有稅、費(fèi)由業(yè)主自己承擔(dān)”。該手寫(xiě)部份并未加蓋被告公章，原合同第六項(xiàng)第3條也并未刪除，且原、被告在簽訂合同時(shí)，該房屋尚登記在被告的法定代表人個(gè)人名下，故辦理房屋權(quán)屬證書(shū)宜由被告代為辦理為宜，雙方對(duì)辦證所產(chǎn)生的稅、費(fèi)均已定由原告承擔(dān)，故原告請(qǐng)求被告辦理“某某名居”*棟*單元*號(hào)房產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土使用證，本院依法應(yīng)予以支持，至于辦證所需的稅、費(fèi)，可由原告預(yù)交，也可由被告墊付后再向原告主張。四、原告主張被告支付違約金，因原、被告在簽訂合同后，原告全部交付了購(gòu)房款被告即將房屋給了原告，原告也隨即對(duì)房屋進(jìn)行裝修并進(jìn)入居住，且雙方對(duì)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)由誰(shuí)負(fù)責(zé)并未明確，故對(duì)原告主張被告支付違約金，本院不予支持。五、被告認(rèn)為原告的請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效，因原、被告發(fā)生的爭(zhēng)議主要是辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，被告已經(jīng)將房屋交付原告，原告亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有，原告請(qǐng)求被告轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，且原告也多次向被告主張權(quán)利，被告并未明確拒絕原告。因此，對(duì)被告的該抗辯意見(jiàn)，本院不予采信。第三人請(qǐng)求原、被告簽訂的合同無(wú)效并要求原告支付占住房屋租金，因第三人不屬房屋實(shí)際的所有人，故對(duì)第三人的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條、第十八條、《中華人民共和國(guó)民事消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十二條的規(guī)定，判決如下：

一、由被告湘潭某有限公司在本判決生效后三日內(nèi)向原告周某甲出具210669元的購(gòu)房款發(fā)票；

二、由被告湘潭某有限公司在本判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助原告周某甲辦理位于湘潭縣易俗河鎮(zhèn)雪松路口“某某名居”的商品房*棟*單元*號(hào)房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土使用證，所產(chǎn)生的稅、費(fèi)由原告周某甲負(fù)擔(dān)；被告湘潭某有限公司逾期未辦理，原告周某甲持本判決書(shū)自行到相關(guān)部門(mén)辦理登記手續(xù)，所產(chǎn)生的稅、費(fèi)由原告周某甲負(fù)擔(dān)，由此給原告造成的其他損失，由被告湘潭某有限公司負(fù)擔(dān)；

三、駁回原告周某甲的其他訴訟請(qǐng)求；

四、駁回第三人李某某的訴訟請(qǐng)求。

本案受理費(fèi)8066元，由被告湘潭某有限公司負(fù)擔(dān)5000元,由原告周某甲負(fù)擔(dān)476元，第三人李某某負(fù)擔(dān)2590元。

如不服本判決，可于判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于湖南省湘潭市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　張飛兵

人民陪審員　　譚　軍

人民陪審員　　趙德鈺

二〇一四年十一月二十六日

代理書(shū)記員　　劉澤臣

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛