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山東省濰坊市奎文區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）奎民一初字第619號

原告：盧某甲。

委托代理人：齊廣東、莊悅強(qiáng)，山東萬信律師事務(wù)所律師。

被告：濰坊某置業(yè)有限公司。

法定代表人：陳某，董事長。

委托代理人：孫志麗、王國才，山東中強(qiáng)（濰坊）律師事務(wù)所律師。

原告盧某甲訴被告濰坊某置業(yè)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人齊廣東、莊悅強(qiáng)，被告委托代理人孫志麗、王國才到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2011年11月11日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同書》，約定原告購買被告開發(fā)的位于濰坊市奎文區(qū)XX路XX號XXX第十棟XX號的商品房。商品房買賣合同第十五條約定，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。同時(shí)在該條第一款約定如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的0.5%賠償買受人損失。原、被告簽訂合同的當(dāng)日，被告將上述商品房交付給了原告，但被告至今未將原告所購商品房的資料到權(quán)屬機(jī)關(guān)辦理登記備案，致使原告至今無法取得權(quán)屬證書，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約。特提起訴訟，請求法院依法判令：1、解除原、被告于2011年11月11日簽訂的《商品房買賣合同書》；2、返還原告購房款319827元并賠償原告的損失19000元及319827元本金自2014年11月6日至判決書生效之日的利息損失；3、被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

被告辯稱，1、原告要求解除買賣合同并要求返還購房款及利息的主張依法不能成立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條之規(guī)定，因無法辦理房產(chǎn)證解除合同的條件是合同約定的工作日期滿后超過一年的方可行使，本案中合同約定的360個(gè)工作日到期后辦理登記手續(xù)的期限未滿一年，涉案房屋的交房時(shí)間為2012年9月29日，360個(gè)工作日的截止日期為2014年3月14日，從2014年3月14日至今未超過一年，故原告解除合同的訴求違反了法律規(guī)定，應(yīng)予駁回；2、涉案房屋已于2012年9月29日交付原告使用，原告也已于2012年11月出租給濰坊某某酒店管理有限公司使用，且至今該房屋租賃合同并未解除，原告提出解除與被告的買賣合同，該房屋不具備返還條件。原告通過出租房屋已經(jīng)獲得25527.93元的收益。雖然房產(chǎn)證沒有辦理到位，但并沒有給原告造成任何損失，也沒有影響原告對所購房屋的使用和出租，原告要求解除合同違背誠信原則；3、原告主張賠償損失19000元無事實(shí)與法律依據(jù)，19000元是原告對其所有的房屋增設(shè)的設(shè)備設(shè)施花費(fèi)，歸原告所有，且2012年11月原告已經(jīng)將房屋出租給酒店使用，沒有辦理房產(chǎn)證并不影響原告使用，且還給原告帶來收入，所以原告沒有損失。被告將已經(jīng)裝修好的房屋賣給原告，原告已經(jīng)使用了2年多時(shí)間，獲得較多的租金收入，對這部分損失被告保留追訴的權(quán)利。原告訴稱在合同簽訂之日交房與事實(shí)不符，被告向原告交房的時(shí)間是2012年9月29日。綜上，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明，2011年11月11日，原、被告簽訂《商品房買賣合同書》一份，約定原告購買被告開發(fā)的XXX住宅10#樓XX號房屋一套，面積57.9平方米，房產(chǎn)銷售總價(jià)為314456元，合同第六條規(guī)定，原告按分期付款方式于簽訂合同時(shí)向出賣人支付首期購房款人民幣92000元，于2011年12月30日前付72456元，2012年5月30日前支付90000元，余款60000元于2012年9月30日前清全部付清，合同第七條約定，買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，逾期在90日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之日第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行。合同第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年9月30日前，將符合本合同約定的商品房交付買受人。第十三條規(guī)定，出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)。合同第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定中規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360個(gè)工作日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第1或2項(xiàng)處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還給買受人，并按已付房價(jià)款的0.5%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的1%向買受人支付違約金。

合同簽訂當(dāng)天，原告向被告支付首付款92000元，2011年12月21日支付房款72456元，2012年5月25日支付90000元，2012年9月29日支付購房款60000元、維修基金5211元、備案辦證費(fèi)160元，于2012年9月29日向?yàn)H坊某某酒店管理有限公司交納酒店配套設(shè)施費(fèi)19000元。

另查明，2012年9月20日，原告與濰坊某某酒店管理有限公司簽訂某某快捷酒店業(yè)主托管合同書一份，合同中約定，原告將所購得的涉案房屋委托給濰坊某某酒店管理有限公司經(jīng)營使用，房屋租期共計(jì)10年，自2012年11月1日起至2022年10月30日止。原告應(yīng)在2012年9月30日前交付房屋。租賃期間，該租賃房屋的配套費(fèi)為19000元，該配套費(fèi)由原告承擔(dān)，由濰坊某某酒店管理有限公司集中采購，該公司所置室內(nèi)裝修配套的全套家電、家具及相應(yīng)物品，合同期滿上述配套歸原告所有。該房屋租金為按委托經(jīng)營時(shí)該房屋凈房款以年回報(bào)分別為前1年為7%、后6年為8%，最后3年9%的方法計(jì)算，濰坊某某酒店管理有限公司通過原告在公司指定的賬戶支付房租。濰坊某某酒店管理有限公司托管原告的房屋后，自2012年11月至2014年5月支付原告租金25527.93元。2014年11月17日，原告以至今無法取得權(quán)屬證書，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約為由，訴至本院，要求判如所請。

又查明，2014年12月23日，濰坊市規(guī)劃局下發(fā)濰規(guī)解控（2014）95號XXX小區(qū)政府控房面積解控通知書一份，該通知中載明，濰規(guī)房控（2009）107號實(shí)行房控的10#樓，經(jīng)規(guī)劃驗(yàn)收合格，予以解控。2015年4月13日，原告所購奎文區(qū)XX路XX號XXX10號樓辦理了初始登記，2015年4月21日，該10號樓辦理了房屋所有權(quán)證。

以上事實(shí)，有原告提供的《商品房買賣合同書》一份、收據(jù)七份，被告提供的托管合同書一份、轉(zhuǎn)款明細(xì)表十份、收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)款回、解控通知書、房地產(chǎn)權(quán)屬登記繳費(fèi)單、房權(quán)證奎文字第××號房產(chǎn)證各一份及當(dāng)事人陳述在案為證。

雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)問題是：一、原告要求解除商品房買賣合同，返還購房款本金及利息的主張是否能夠成立？二、賠償損失19000元是否有事實(shí)和法律依據(jù)？

原告主張雙方簽訂合同的當(dāng)日，被告將上述商品房交付給了原告，但被告至今未將原告所購商品房的資料到權(quán)屬機(jī)關(guān)辦理登記備案，致使原告至今無法取得權(quán)屬證書，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，所以要求解除合同，返還購房款并賠償損失。原告除提供上述《商品房買賣合同書》一份外，還提供解除商品房買賣合同通知一份、EMS快遞單及回執(zhí)一份，證明原告2014年11月10日郵寄給被告解除商品房買賣合同的通知，被告已經(jīng)簽收，該合同已經(jīng)解除。被告質(zhì)證稱，對解除商品房買賣合同通知、EMS快遞單及回執(zhí)真實(shí)性無法確認(rèn)，被告未收到該快遞。

被告主張已向原告交付了房屋，且原告也已將房屋托管給濰坊某某酒店管理有限公司經(jīng)營管理，原告有租金收益無經(jīng)濟(jì)損失，未辦證的原因系涉案樓座被政府控房，屬不可抗力，政府已下文解除控房，該房屋現(xiàn)在已經(jīng)能夠辦理分戶房產(chǎn)證，不同意解除合同。除提供上述托管合同書、轉(zhuǎn)款明細(xì)表、收據(jù)，銀行轉(zhuǎn)款回執(zhí)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記繳費(fèi)單、房屋所有權(quán)證、解控通知書外，還提供交房通知單、交接驗(yàn)收表各一份，證明2012年9月29日被告將房屋交付原告使用，交接表中原告已簽字確認(rèn)收到房屋。原告對交房通知的真實(shí)性稱無法確定，不能證明原告已收到，驗(yàn)收表無法確認(rèn)系原告親筆簽字，內(nèi)容上無法確定與本案有關(guān)聯(lián)性。被告還提供EMS快遞件一份，證明2015年4月2日被告通知原告辦理產(chǎn)權(quán)證、交納稅費(fèi)，并提供辦證所需證件材料，原告簽收。

庭審中，原告主張被告支付購房款利息，以319827元（購房款加損失）為基數(shù)，自2014年11月6日始按銀行同期貸款利率的四倍計(jì)算至本判決生效之日止。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。合同簽訂后，原告履行了交款義務(wù)，被告亦向原告交付了房屋，事實(shí)清楚，本院依法予以確認(rèn)。原告與濰坊某某酒店管理有限公司于2012年9月20日簽訂的濰坊某某快捷酒店業(yè)主托管合同書，亦系其雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，原、被告均按合同約定履行了自己的義務(wù)，該事實(shí)亦清楚。涉案房屋是何時(shí)交付的，原、被告說法不一，本院認(rèn)為，根據(jù)原告提供的《商品房買賣合同書》、被告提供的托管合同書中租賃起始時(shí)間及濰坊某某酒店管理有限公司向原告給付租金的實(shí)際情況看，被告向原告交付房屋的時(shí)間應(yīng)認(rèn)定為2012年9月29日。

原告主張解除合同的理由為被告至訴訟時(shí)未將原告所購商品房的資料到權(quán)屬機(jī)關(guān)辦理登記備案，致使原告無法取得權(quán)屬證書，按合同約定，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，所以要求解除合同并賠償損失。被告不同意解除合同。本院認(rèn)為，第一、從原、被告簽訂的《商品房買賣合同書》的實(shí)際履行情況看，原、被告分別完成了向?qū)Ψ浇环拷豢畹牧x務(wù)，主權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢，原告接受房屋并使用房屋至訴訟時(shí)已超過二年，涉案房屋所有權(quán)已經(jīng)于2012年9月29日交付時(shí)實(shí)際轉(zhuǎn)移，原告購買房屋使用的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)證辦理是被告基于《商品房買賣合同書》產(chǎn)生的附隨義務(wù)、輔助義務(wù)，未影響到《商品房買賣合同書》項(xiàng)下房屋已經(jīng)完成交易的事實(shí)，亦不構(gòu)成對已達(dá)成的合同目的的根本破壞；第二、從被告提供的解控通知書及登記繳費(fèi)單可以看出，延遲辦理房屋所有權(quán)證的原因系涉案房屋被政府控房，在涉案房屋解控后，被告在本案訴訟過程中已辦理了涉案房屋的初始登記，涉案房屋已經(jīng)具備辦理房產(chǎn)證的條件，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十四條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。辦理房產(chǎn)證是原、被告的雙向義務(wù)，應(yīng)由原、被告雙方共同完成。根據(jù)被告提供的EMS快遞件中所裝載的材料，能夠證明被告愿意及時(shí)為原告辦理房產(chǎn)證。在此情況下，原告應(yīng)與被告及時(shí)辦理房產(chǎn)證手續(xù)；第三、涉案房屋已經(jīng)出租給濰坊某某酒店管理有限公司作為酒店使用，在租賃房屋期間，原告收取了租賃費(fèi)，未造成損失。原告向?yàn)H坊某某酒店管理有限公司交納的配套費(fèi)19000元，系購置涉案房屋內(nèi)全套家電及家具及相應(yīng)物品的款，合同期滿上述配套歸原告所有，該款亦非原告損失?，F(xiàn)租期尚未屆滿，原告與濰坊某某酒店管理有限公司簽訂的托管合同尚未解除，在原告已經(jīng)設(shè)定房屋租賃權(quán)且未到期的情況下，該房屋不具備返還條件。

綜上所述，原告要求解除與被告的《商品房買賣合同》、被告返還購房款并賠償損失，理由不當(dāng)，證據(jù)不足，本院依法不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、《中華人民共和國合同法》第六條、第八條及相關(guān)民事法律法規(guī)之規(guī)定，判決如下：

駁回原告盧某甲的訴訟請求。

案件受理費(fèi)6382元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2170元，由原告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，同時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，上訴于山東省濰坊市中級人民法院。

審　判　長　　陳　倩

審　判　員　　陳要香

人民陪審員　　高立成

二〇一五年七月十五日

書　記　員　　王　琮

商品房銷售合同糾紛