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云南省瀘西縣人民法院

民事判決書(shū)

（2015）瀘民二初字第407號(hào)

原告：郭某某，男，19**年**月*日生，漢族，農(nóng)民，小學(xué)文化。

委托代理人：羅俊剛，云南鵬賢律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

委托代理人：郭某丙，男，19**年**月*日生，漢族，居民，小學(xué)文化，系原告郭某某之父。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

被告：郭某乙，男，19**年**月*日生，漢族，居民，小學(xué)文化。

委托代理人：周紅生，云南望達(dá)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)代理。

原告郭某某訴被告郭某乙房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2015年6月29日立案受理后，由代理審判員陳琳適用簡(jiǎn)易程序，于2015年8月6日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告郭某某及其委托代理人羅俊剛、郭某丙，被告郭某乙及其委托代理人周紅生到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告郭某某訴稱(chēng)，原被告系親堂弟兄關(guān)系，被告是原告大伯家的二兒子。2005年12月21日，原被告自愿簽訂《售房契約》，由龔某某執(zhí)筆，證人劉某某、郭某丙在場(chǎng)。契約載明：”經(jīng)過(guò)商定同意將郭某乙的三間大房子及二間平房一并同時(shí)賣(mài)給郭某某。房子坐落于白石頭村中，大房子坐西朝東，南至山墻外滴水，西至墻外滴水，北至郭某丁接掛，東至公路。房屋售價(jià)為人民幣57600元?，F(xiàn)金于當(dāng)日下午付清后，房屋及土地證交給買(mǎi)方郭某某管理使用。雙方當(dāng)事人立下契約后不再變更，如有違約應(yīng)負(fù)一定的法律責(zé)任，違約金伍仟。”協(xié)議簽訂后，原告于當(dāng)天晚上付清了被告所有款項(xiàng)，但付款后被告未依約交付房產(chǎn)證及土地證，構(gòu)成嚴(yán)重違約。原告礙于親戚關(guān)系一直謙讓被告，無(wú)奈之下，只有訴請(qǐng)法院確認(rèn)原、被告于2005年12月21日簽訂的《售房契約》有效，判令被告履行房屋及土地過(guò)戶(hù)手續(xù)，并承擔(dān)違約金5000元。

被告郭某乙辯稱(chēng)，原被告的確為親堂弟兄關(guān)系。被告在三河糧管所工作，常年不回家，所以金馬白石頭村老家的房子一直空置。2005年12月21日，原被告雙方初步商定由原告購(gòu)買(mǎi)該房屋，并簽訂了一份《售房契約》草稿，被告將三間大房子及二間平房賣(mài)給原告，房子坐落于白石頭村中，大房子坐西朝東，南至山墻外滴水，西至墻外滴水，北至郭某丁接掛，東至公路。房屋售價(jià)57600元。按原告安排，由原告拿草稿去打印，雙方在打印的正式文本上簽字、捺印后生效、履行。但原告拿到《售房契約》草稿后私自更改合同，在兩個(gè)月后給被告一份原告單方變更后的《售房契約》復(fù)印件，在契約末尾添加”現(xiàn)金于當(dāng)日下午付清后，房屋及土地證交給買(mǎi)方郭某某管理使用。雙方當(dāng)事人立下契約后不再變更，如有違約應(yīng)負(fù)一定的法律責(zé)任，違約金伍仟”。原告私自添加合同條款的行為導(dǎo)致原、被告未能簽訂正式合同，原告也未按約定支付購(gòu)房款。原告添加的條款違背了雙方在簽訂合同時(shí)約定的：如果被告退休回老家過(guò)日子，房子他會(huì)返還。雙方也沒(méi)有約定過(guò)違約金。三間房子，一間是被告父母所蓋，分家時(shí)分給被告，一間是被告于1986年建蓋，一間是被告于1995年建蓋，被告建蓋的這兩間房子辦理了《集體土地建設(shè)用地使用證》。2007年，原告之父與被告家商量把被告家的院心給原告家使用，租金10000元。2007年10月，原告欲支付被告租金6000元，因不足10000元，被告未收。原告又叫被告妻子收下并出具借條，等10000元湊足后再把借條并攏成租金的收條，到時(shí)再定租期。被告妻子收下6000元并出具借條給原告，把鑰匙移交原告。一年后，原告提出欲把房子大門(mén)升高方便其拖拉機(jī)進(jìn)出，被告同意。其后原告又提出把房間鑰匙給原告，讓原告在被告家超生。2008年10月31日，原告支付3000元給被告作為房屋租金，被告出具借條交原告持有。時(shí)至今日，原告也沒(méi)有把剩下的租金1000元支付被告，故兩張借條未合并成租金的收條。原告占有被告房屋后一直未再談房屋買(mǎi)賣(mài)的事。綜上，原被告雙方簽訂的《售房契約》不是被告的真實(shí)意思表示，雙方并未達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋的合意，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不成立，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

綜合原、被告的訴辯主張，本院確認(rèn)本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：

1.原告郭某某與被告郭某乙于2005年12月21日簽訂的《售房契約》是否成立；

2.原告郭某某是否向被告郭某乙支付了購(gòu)房款57600元。

原告郭某某為證明其訴訟主張，向本院提供下列證據(jù)：

1.郭某某身份證復(fù)印件一份，欲證明原告的身份情況及訴訟主體資格；

2.2005年12月21日簽訂的《售房契約》一份，欲證明雙方在自愿的前提下簽訂《售房契約》，契約上雙方都有簽字、捺印；

3.瀘西縣金馬鎮(zhèn)新壩村民委員會(huì)出具的證明一份，欲證明房屋過(guò)戶(hù)經(jīng)過(guò)新壩村民委員會(huì)調(diào)解形成初步意見(jiàn)；

4.調(diào)查筆錄三份，欲證明原被告雙方簽訂了《售房契約》；

5.答辯狀兩份，欲證明被告在金馬法庭提交的兩份答辯狀與今天當(dāng)庭提交的答辯狀有所不符。

上述證據(jù)，經(jīng)被告郭某乙及其委托代理人周紅生質(zhì)證認(rèn)為：1號(hào)證據(jù)無(wú)異議；2號(hào)證據(jù)不予認(rèn)可，該《售房契約》原件只有一份，被告持有的是復(fù)印件，該《售房契約》的內(nèi)容截至”付款57600元”是在雙方在場(chǎng)時(shí)寫(xiě)的，后面的四行是被告不在場(chǎng)的前提下原告自己寫(xiě)的。被告名字上的捺印不是其親手所捺；3號(hào)證據(jù)真實(shí)性無(wú)異議，證明目的不予認(rèn)可，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)；4號(hào)證據(jù)對(duì)龔某某的調(diào)查筆錄不予認(rèn)可，劉某某的調(diào)查筆錄內(nèi)容與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)，郭某丙的調(diào)查筆錄三性均不予認(rèn)可，因?yàn)楣潮c原告是父子，又是原告代理人；5號(hào)證據(jù)認(rèn)可真實(shí)性和合法性、但與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。

被告郭某乙為證明其訴訟主張，向本院提供下列證據(jù)：

1.郭某乙身份證復(fù)印件一份，欲證明被告的身份情況及訴訟主體資格；

2.宅基地證、集體土地建設(shè)用地使用證各一份，欲證明被告現(xiàn)在仍然是該房屋的合法權(quán)利人。

上述證據(jù)，經(jīng)原告郭某某及其委托代理人羅俊剛、郭某丙質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)被告提交的1、2號(hào)證據(jù)無(wú)異議。

為查明案件事實(shí)，本院于2015年9月18日依職權(quán)向龔某某、劉某某做了調(diào)查筆錄，龔某某陳述，原被告雙方于2005年12月21日簽訂的《售房契約》系其于簽約當(dāng)日代筆一次性寫(xiě)成，契約上簽名的人都是親筆簽名、親自捺印，當(dāng)時(shí)郭某乙賣(mài)給郭某某的房子有三間，售價(jià)57600元，在簽訂契約當(dāng)晚郭某某就支付了現(xiàn)金57600元給郭某乙，付款后在郭某某家吃飯，付款時(shí)劉某某、郭某丙在場(chǎng)。劉某某陳述，清楚被告把路邊的三間房子賣(mài)給原告的事情，也在售房契約上簽了名字，簽字后在郭某某家吃晚飯，但契約內(nèi)容不清楚，57600元房款是否支付不清楚。

上述證據(jù)，經(jīng)原告郭某某的委托代理人郭某丙質(zhì)證認(rèn)為龔某某的陳述符合事實(shí)，劉某某的部分陳述隱瞞了真實(shí)情況；經(jīng)被告郭某乙質(zhì)證認(rèn)為龔某某對(duì)付款情況的陳述不符合事實(shí)，對(duì)劉某某調(diào)查筆錄的三性無(wú)異議。

在當(dāng)事人舉證、質(zhì)證的基礎(chǔ)上，本院認(rèn)證如下：

原告郭某某提供的1號(hào)證據(jù)，經(jīng)被告郭某乙質(zhì)證無(wú)異議，本院予以采信。2號(hào)證據(jù)，被告郭某乙質(zhì)證認(rèn)為郭某乙的名字系其簽署，但契約內(nèi)容后四行字系原告事后單方添加、無(wú)證據(jù)支持且不符合生活常理，本院對(duì)該證據(jù)予以采信。3號(hào)證據(jù)符合證據(jù)特性，本院予以采信。4號(hào)證據(jù)，雖然被調(diào)查人龔某某、劉某某未到庭接受質(zhì)詢(xún)，但本院庭后對(duì)該二人分別作了調(diào)查，本院制作的調(diào)查筆錄經(jīng)雙方當(dāng)事人質(zhì)證，原告無(wú)異議，被告對(duì)被調(diào)查人龔某某的證言不予認(rèn)可，本院認(rèn)為，被調(diào)查人龔某某、劉某某的證言符合生活常理，與當(dāng)事人陳述能夠相互印證，本院予以采信；郭某丙作為原告代理人，喪失證人中立立場(chǎng)，對(duì)證人郭某丙的調(diào)查筆錄，本院不予采信。

被告郭某乙提供的1、2號(hào)證據(jù)，經(jīng)原告郭某某質(zhì)證無(wú)異議，本院予以采信。

根據(jù)庭審、舉證、質(zhì)證和認(rèn)證，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下：

原告郭某某與被告郭某乙系堂兄弟。2005年12月21日，原、被告雙方簽訂《售房契約》，載明：”房主郭某乙與買(mǎi)房人郭某某于二〇〇五年十二月二十一日雙方經(jīng)過(guò)商定同意將郭某乙的三間大房子及二間平房一并同時(shí)賣(mài)給郭某某。房子座落于白石頭村中，大房子座西朝東，南至山墻外滴水，西至墻外滴水，北與郭某丁接掛，東至公路。房屋售價(jià)為人民幣伍萬(wàn)柒仟陸佰元正（57600元），現(xiàn)金于當(dāng)日下午付清后，房屋及土地證交給買(mǎi)方郭某某管理使用。雙方當(dāng)事人立下契約后不再變更，如有違約應(yīng)負(fù)一定的法律責(zé)任，違約金伍仟。賣(mài)房人郭某乙（簽名、捺?。┵I(mǎi)房人郭某某（簽名、捺?。┐P人龔某某（簽名、捺印）證人劉某某、郭某丙（簽名、捺?。┒柀栁迥晔露蝗?rdquo;。后因被告郭某乙未交付土地證、未協(xié)助原告郭某某辦理集體土地建設(shè)用地使用證變更手續(xù)成訴。

庭審中，被告郭某乙陳述訴爭(zhēng)房屋已于2007年交付原告管理使用。另查明，被告郭某乙主張?jiān)婀衬秤?007年10月給付其妻的6000元、2008年10月31日給付其本人的3000元被本院（2015）瀘金民初字第240號(hào)、第242號(hào)生效民事判決書(shū)認(rèn)定為借款并判決其在限期內(nèi)償還。

本院認(rèn)為，關(guān)于原被告雙方簽訂的《售房契約》是否成立的問(wèn)題，原告郭某某與被告郭某乙于2005年12月21日簽訂的《售房契約》，合同成立要素齊備，房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立；該契約是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。關(guān)于原告郭某某是否向被告郭某乙支付57600元購(gòu)房款的問(wèn)題，原告郭某某雖無(wú)被告郭某乙的收款憑據(jù)，但《售房契約》約定支付購(gòu)房款后房屋交付原告管理使用，該房屋已交付原告管理使用多年，又有證人龔某某的證言相互印證，本院應(yīng)予認(rèn)定原告郭某某已支付原告郭某乙本案訴爭(zhēng)房屋的購(gòu)房款57600元。原告郭某某主張被告郭某乙未依約交付土地證、構(gòu)成違約，要求被告支付違約金5000元的訴訟請(qǐng)求，因《售房契約》未約定具體明確的交付時(shí)間，其違約事實(shí)無(wú)法認(rèn)定，該訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

被告郭某乙辯稱(chēng)其將房屋交付原告管理使用系租用，未提供證據(jù)支持，對(duì)該辯解意見(jiàn)，本院不予采納。被告郭某乙辯稱(chēng)契約內(nèi)容后四行字為原告在簽訂合同后單方增加的主張，無(wú)證據(jù)支持且與證人龔某某的陳述不符，對(duì)該辯解意見(jiàn)，本院不予采納。被告郭某乙辯稱(chēng)其處分該房屋未經(jīng)其妻同意，合同無(wú)效，本院認(rèn)為，本案房屋交付原告居住數(shù)年，被告之妻未提出異議，故被告之妻對(duì)被告處分該房屋應(yīng)為知情并同意。被告郭某乙辯稱(chēng)其處分該房屋給原告未經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，不符合相關(guān)法律規(guī)定，合同應(yīng)為無(wú)效，本院認(rèn)為，被告處分其房屋給為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的原告，村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意只是對(duì)農(nóng)村宅基地權(quán)利流轉(zhuǎn)的管理行為，未事先征得其同意不導(dǎo)致合同無(wú)效。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院﹤關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定﹥》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告郭某某與被告郭某乙于2005年12月21日簽訂的《售房契約》有效；

二、被告郭某乙于本判決書(shū)生效后十日內(nèi)協(xié)助原告郭某某辦理瀘西縣人民政府第0580號(hào)宅基地證及瀘集建（95）字第56140018號(hào)集體土地建設(shè)用地使用證變更手續(xù)；

三、駁回原告郭某某的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)1370元，減半收取685元，由原告郭某某承擔(dān)55元，被告郭某乙承擔(dān)630元。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于云南省紅河哈尼族彝族自治州中級(jí)人民法院。

雙方當(dāng)事人均服判的，本判決即發(fā)生法律效力。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動(dòng)履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期限為二年。

代理審判員　陳　琳

二〇一五年九月二十九日

書(shū)　記　員　馬代艷

房產(chǎn)糾紛