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云南省大理市人民法院

民事判決書

（2015）大民二初字第262號(hào)

原告：陳某某。

原告：林某某。

委托代理人：虞懷興、程榮興，云南云嶺律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

被告：大理某某國(guó)際商貿(mào)城有限公司。

住所地：大理經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)云嶺大道。

組織機(jī)構(gòu)代碼：****。

法定代表人：舒某某，董事長(zhǎng)。

委托代理人：李濤、段智勇，云南欣晨光律師事務(wù)所大理分所律師。特別授權(quán)代理。

原告陳某某、林某某訴被告大理某某國(guó)際商貿(mào)城有限公司商品房買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月20日受理后，依法由審判員張社龍適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告委托代理人程榮興、被告委托代理人段智勇到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2011年9月17日，原、被告簽訂二份《商品房買賣合同》約定原告向被告購(gòu)買商貿(mào)城***號(hào)商鋪，總價(jià)款為562662元；被告須于2012年7月28日前將竣工驗(yàn)收的商鋪交付給原告，逾期60日內(nèi)支付20元／天的違約金，超過(guò)60日按照已付款0.01%乘以逾期天數(shù)支付違約金。雙方在補(bǔ)充協(xié)議約定，被告應(yīng)在交房7日前向原告發(fā)出書面的交房通知。原告依約付清了購(gòu)房款，但被告于2013年10月8日才向原告發(fā)出交房通知，原告去辦理了接房手續(xù)。被告逾期交房437天，已經(jīng)構(gòu)成了違約，應(yīng)按約向原告支付違約金。原告為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，特向法院提起訴訟，請(qǐng)求判決被告賠償給原告逾期交房的違約金23613.79元（20元／天×60天×2間＋562662元×0.01%×377天），本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告辯稱，原告訴稱逾期交房的時(shí)間和原告實(shí)際接房并占有使用房屋的時(shí)間與事實(shí)不符，原告的訴請(qǐng)已超過(guò)訴訟時(shí)效，依法喪失勝訴權(quán)。依據(jù)原告本人親筆簽名的裝修施工協(xié)議書、裝修安全質(zhì)里保證書、裝修繳費(fèi)清單等證據(jù)足以證明原告自認(rèn)已接收房屋的事實(shí)。原告于2012年10月18日實(shí)際占有并裝修房屋的行為，足以證明在2012年10月18日被告就已經(jīng)履行完交房義務(wù)；依據(jù)被告在某某日?qǐng)?bào)、某某周刊、大理某某廣告刊登原告購(gòu)買的商鋪已于2012年11月18日統(tǒng)一開業(yè)的事實(shí)，及原告在開業(yè)保證金退款確認(rèn)單上確認(rèn)原告商鋪已于2012年11月18日按期開業(yè)的事實(shí)；依據(jù)原告支付的2013年1月至12月清潔服務(wù)費(fèi)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)等事實(shí)；綜上所述事實(shí)足以證明，被告于2012年11月18日前已經(jīng)履行完合同約定的交房義務(wù)。2012年10月18日原告接收房屋裝修后，商鋪一直由原告實(shí)際占有使用并于2012年11月18日開業(yè)的行為、事實(shí)已構(gòu)成原被告雙方對(duì)《商品房購(gòu)銷合同》第7條及補(bǔ)充協(xié)議關(guān)于房屋交付條件約定內(nèi)容的變更。即將房屋交付條件變更為只需滿足原告使用就可交付，因此逾期交房的時(shí)間應(yīng)截止至2012年10月18日；本案訴爭(zhēng)房屋的交付時(shí)間應(yīng)當(dāng)按原告實(shí)際接收占有使用房屋的時(shí)間來(lái)認(rèn)定。原告在2012年10月18日對(duì)訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利狀態(tài)為實(shí)際占有并使用。即便原告不承認(rèn)對(duì)房屋的占有裝修為房屋的交付。本案訴爭(zhēng)房屋的交付時(shí)間也應(yīng)當(dāng)按原告確認(rèn)房屋實(shí)際占有使用經(jīng)營(yíng)的時(shí)間即原告商鋪于2012年11月18日開業(yè)的事實(shí)來(lái)認(rèn)定；原告接受商鋪后未就交房問(wèn)題提出異議，原告的商鋪在2012年11月18日開業(yè)至今，一直正常經(jīng)營(yíng)，被告已履行了交房義務(wù)。合同約定的交房時(shí)間為2012年7月28日，原告于2015年4月向法院起訴，已超過(guò)了二年的訴訟時(shí)效期限，依法喪失勝訴權(quán)。請(qǐng)求法院作出公正合理的判決。

原告向本院提交了如下證據(jù)材料：

一、原告身份證復(fù)印件，以證明原告的主體資格；

二、《商品房購(gòu)銷合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，以證明原、被告之間存在的商品房購(gòu)銷合同關(guān)系，雙方對(duì)權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定；

三、《收據(jù)》，以證明原告按約支付了全部購(gòu)房款562662元；

四、業(yè)主入伙辦證公告，以證明被告2013年10月8日向原告發(fā)出接房通知，被告延期交房437天。

經(jīng)質(zhì)證，被告對(duì)原告提交的上述第一、二、三組證據(jù)無(wú)異議；對(duì)第四組證據(jù)不予認(rèn)可，表示該公告無(wú)公章并非被告公司發(fā)出，且房屋早已交付。

被告向本院提交了如下證據(jù)材料：

一、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、代碼證、法人代表身份證明書，以證明被告的主體資格；

二、商品房購(gòu)銷合同、補(bǔ)充協(xié)議、登記備案表、公證書，以證明原、被告之間的買賣合同關(guān)系，并對(duì)合同及協(xié)議進(jìn)行了公證備案；

三、裝修施工協(xié)議書、內(nèi)部接洽函、裝修申請(qǐng)表、裝修臨時(shí)水電使用申請(qǐng)表、裝修防火安全協(xié)議書、裝修安全質(zhì)量保證書、裝修材料、廢物進(jìn)出場(chǎng)管理規(guī)定、客戶裝修繳費(fèi)清單，以證明原告實(shí)際占有房屋后，與大理某某國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司物業(yè)部簽訂協(xié)議著手實(shí)施裝修，被告已于2012年10月18日履行完約定的交房義務(wù)；

四、開業(yè)保證金收據(jù)一份、開業(yè)保證金退款確認(rèn)單一份、原告的身份證復(fù)印件一份、原告的中行銀聯(lián)卡復(fù)印件一份、中行網(wǎng)上銀行電子回單一份，以證明原告商鋪于2012年11月18日統(tǒng)一開業(yè)等事實(shí)；

五、清潔服務(wù)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)收據(jù)，以證明原告向大理某某國(guó)際物業(yè)管理有限公司繳納商鋪2013年1月至12月的清潔服務(wù)費(fèi)及財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)的事實(shí)；

六、某某品牌資訊費(fèi)收據(jù)，以證明原告商品參加2013年4月24日至5月1日某某國(guó)際商貿(mào)城展銷會(huì)的事實(shí)；

七、工程竣工驗(yàn)收備案表，以證明被告一期商鋪工程于2013年4月22日竣工驗(yàn)收事實(shí)；

八、某某日?qǐng)?bào)二份、某某周刊一份、大理某某廣告一份，以證明被告在媒體廣告刊登原告商鋪于2012年11月18日統(tǒng)一開業(yè)事實(shí)。

經(jīng)質(zhì)證，原告對(duì)被告提交的上述第一、二組證據(jù)無(wú)異議；對(duì)第三組證據(jù)的三性不認(rèn)可，認(rèn)為并不能證明被告交房，且此時(shí)未竣工驗(yàn)收；對(duì)第四組證據(jù)的三性不認(rèn)可，該款項(xiàng)由被告強(qiáng)行扣除；對(duì)第五組證據(jù)認(rèn)為本案無(wú)關(guān)；對(duì)第六組證據(jù)認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)；對(duì)第七組證據(jù)，三性認(rèn)可；對(duì)第八組證據(jù)，三性不認(rèn)可，認(rèn)為開業(yè)時(shí)水、電、路都未通，不具備開業(yè)條件。

本院認(rèn)為，原告提交的上述證據(jù)材料，形式來(lái)源合法，內(nèi)容客觀真實(shí)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)。被告大理某某國(guó)際商貿(mào)城有限公司提交的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、代碼證、法人代表身份證明、商品房購(gòu)銷合同、補(bǔ)充協(xié)議、登記備案表、公證書、裝修施工協(xié)議書、裝修申請(qǐng)表、裝修臨時(shí)水電使用申請(qǐng)表、裝修安全質(zhì)量保證書、裝修材料、廢物進(jìn)出場(chǎng)管理規(guī)定、裝修防火安全協(xié)議書、開業(yè)保證金收據(jù)、開業(yè)保證金退款確認(rèn)單、原告身份證復(fù)印件、原告中行銀聯(lián)卡復(fù)印件、中行網(wǎng)上銀行電子回單、清潔服務(wù)費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)收據(jù)、某某品牌資訊費(fèi)收據(jù)、工程竣工驗(yàn)收備案表的形式來(lái)源合法，內(nèi)容客觀真實(shí)，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認(rèn)；內(nèi)部接洽函、客戶裝修繳費(fèi)清單，系被告單方制作，本院不予確認(rèn)；某某日?qǐng)?bào)二份、某某周刊一份、大理某某廣告一份，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，本院不予確認(rèn)。本院確認(rèn)證據(jù)的證明方向在下述判理中進(jìn)行評(píng)判。

本院根據(jù)上述確認(rèn)的證據(jù)及庭審中雙方當(dāng)事人的一致陳述，確認(rèn)本案如下法律事實(shí)：

被告屬于具有商品房銷售資質(zhì)企業(yè)。2011年9月17日，原告與被告簽訂了二份《商品房購(gòu)銷合同》及補(bǔ)充協(xié)議，雙方約定，原告購(gòu)買被告開發(fā)的大理某某國(guó)際商貿(mào)城一期***號(hào)商鋪，總價(jià)款為562662元，一次性付款；被告應(yīng)于2012年7月28日前將經(jīng)驗(yàn)收合格商鋪交付給原告；逾期交房的，六十天內(nèi)由被告承擔(dān)每天20元的違約金，六十天后，由被告承擔(dān)已付房款的0.01%乘以逾期天數(shù)的違約金；單方變更合同約定視為違約，違約方按總房款的10%向守約方支付違約金。合同簽訂后，原告已將二間商鋪的購(gòu)房款共計(jì)562662元付清給了被告，被告也向原告出具了收到原告購(gòu)房款的《收據(jù)》。2012年10月18日，被告通過(guò)大理某某國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)有限公司與原告簽訂了《裝修施工協(xié)議書》，明確原告對(duì)所購(gòu)商鋪的裝修應(yīng)遵守和注意的事項(xiàng)。2013年4月22日，被告開發(fā)的一期商鋪工程通過(guò)了竣工驗(yàn)收。2013年10月8日，被告通過(guò)大理某某國(guó)際物業(yè)管理有限公司向原告發(fā)出通知，表明原告購(gòu)買的大理某某國(guó)際商貿(mào)城商鋪已具備交付使用條件，要求原告于2013年10月30日前至現(xiàn)場(chǎng)辦理交房手續(xù)。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》及其補(bǔ)充協(xié)議并未違反國(guó)家法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬有效合同，應(yīng)受國(guó)家法律的保護(hù)。合同簽訂后，原、被告雙方應(yīng)依法全面履行合同確定的義務(wù)。原告已將購(gòu)房款付清給了被告，被告也向原告出具了收到原告購(gòu)房款的《收據(jù)》。被告應(yīng)在約定的期限內(nèi)將驗(yàn)收合格的商品房交付原告使用，但被告未在約定的期限內(nèi)交付房屋，屬逾期交房行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。本案中在房屋驗(yàn)收合格前，雙方實(shí)際已經(jīng)將房屋允許業(yè)主進(jìn)行裝修，部分業(yè)主開業(yè)經(jīng)營(yíng)，而根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”，因此，本案中雙方雖有在工程竣工驗(yàn)收前的交付使用情況，但與《建筑法》規(guī)定不符，本案中該商鋪工程于2013年4月22日驗(yàn)收合格。之后房屋方可交付使用，故被告違約行為的截止時(shí)間應(yīng)確定為2013年4月23日，此前的違約行為應(yīng)按照雙方約定進(jìn)行計(jì)算逾期交房的違約金（2間×20元×60天＋562662元×0.01%×209天=14160元），之后房屋可以交付使用，實(shí)際上雙方已交付使用，不存在違約情形，故2013年4月23日至2013年10月8日期間不應(yīng)再計(jì)算逾期交房的違約金。本案中雙方爭(zhēng)議的商鋪工程竣工驗(yàn)收時(shí)間為2013年4月22日，之后房屋可以交付業(yè)主使用，訴訟時(shí)效應(yīng)從此計(jì)算，故原告的訴訟未超過(guò)法律規(guī)定的二年訴訟時(shí)效。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告大理某某國(guó)際商貿(mào)城有限公司于本判決書生效之日起十日內(nèi)支付給原告陳某某、林某某逾期交房違約金14160元；

二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)390元，減半收取195元，由被告大理某某國(guó)際商貿(mào)城有限公司承擔(dān)。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴至大理白族自治州中級(jí)人民法院。

雙方當(dāng)事人均服判的，本判決即發(fā)生法律效力。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動(dòng)履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定的履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的期間為二年。

審判員　張社龍

二〇一五年六月二十三日

書記員　徐　祥

合同糾紛